今は空室率が低いが2028年になり、
第2ＪＲタワー
ヨドバシタワー　
道銀タワーと一気に大型オフィスビルが完成し　空室率は一気に10をこえるかと

北海道ビルは看板など取り外しされてました

イケウチは苦戦ですか。
今後も苦戦が続くようであれば、札幌での自社のブランド力の判断や諸々の経営的な判断を見誤ったと指摘される可能性がありそうです。

未来都市札幌さんの仰るように、地下街との接続の有無は集客に大きな差を生む要因になるため、
直接接続のあるビルとの一体感を示す方が、間違いなく得になると思われます。
別スレで示されていましたが、隣接する建物間を地下で接続する取組がカギになると思われます。
https://www.city.sapporo.jp/sogokotsu/umall/documents/housinnann20201125.pdf#page=32
実際のところ、２つの隣接するビルの建替えがあって、一方が地下街に接続する場合に、どの程度採用されることになるのでしょうか。
地下街に接続する側に大きなボーナスが与えられれば、こうした取組による地下ネットワーク化が進んでいくのかもしれません。

今後の再開発については、立地に大きなアドバンテージがある以外は、特色が打ち出せない場合はテナント集めや集客に苦戦するところが数多く出てくるように感じています。
周囲と連携し、ビルや一体エリアの魅力・付加価値を高めるための取組を行うかどうかという点で、オーナーさんの経営判断が極めて重要だと思います。
テナント集めや集客については、これまでのビル建替えや今後の再開発などについて、以下のように予想します。
イケウチは×、苗穂ヒクラスは×、ラフィラ跡地は○、モユクは○～△、北８西１は×、４プラは△～×、
第一生命は○、ヒューリックは△、北１西５は×、道ビルは△、ピヴォはコンセプト次第、
北４西３は○、北５西２は○、北５西１は△、北５東１は×、道銀跡地は○
特に、周囲と連携していないように見える４プラは心配しています。

いわゆる公共の地下歩行空間との接続はビル所有者単独で可能ですが、
札幌市が目指しているビル同士の接続はビル所有者同士での連携が必要になりますので簡単にはいかないだろうと思っています。

例えば、新たに建物間地下接続促進地区を策定して、
建て替えの際に隣接する建物と接続可能な構造にすることを“義務化”して、補助金や容積ボーナスを与えることが最低でも必要と考えます。
しかしながら、接続可能な構造になっていたとしても、
ずっと直線的に移動できればいいのですが、大きく曲がりくねったものであれば、その利便性が失われてしまいます。

すすきの地区のとある丁目は、南6条から南4条まで既存ビル1階の通路で概ね直線的に移動することができます。
※道路の斜め横断となるので実践してはいけません。
これが地下で移動できるのであれば、道路を斜め横断をする必要なく、天候に関係なく移動できるのでとても利便性の高いものになります。

ただし、ビル所有者間での連携の必要がある以上、
条例化するなど、ある程度の強制力がないと決して進まないと考えます。
隣接する一定規模以下の老朽ビルの共同再開発を推進する手も打ちながら進める必要があると思います。

ビル間が地下で接続されているビルって、今では丸井今井大通館と一条館ぐらいしか思いつきませんが、過去に西武にありましたけど。
もちろん地下でつながるといいけど、簡単にできるものなのでしょうか？
同じ営業時間でなければ効果が十分に発揮できないですし、都合よく建て替えが続くものなのでしょうか。

西2丁目南側は歩行空間を併設するはずが、地下駐輪場のみになってしまったし、将来像と実際の結果が彼辺此辺になっています。
まずは公共地下歩行空間の整備を優先するでいい気がします。

東京、名古屋、大阪などにある実例だと、
ビル間の地下接続、というよりは、公共地下通路がビルを貫通している、というイメージの方が近いですね。

地下通路に入れる時間であれば、つねに通り抜け可能なところがほとんどですし
歩いていて、ここは上が道路なのか、ビルの中なのか、と意識する瞬間もありません。
札幌の例だと、札幌駅の地下通路がステラプレイスの地下を貫通して、南北に通っているのと同じです。

これは丸の内ですが、
道路の下以外はほぼビル地下の通路が公共通路的な機能＆デザインになっていて、普通に公共通路として利用されています。
https://office.mec.co.jp/assets/pdf/concept/environment/underpass_map.pdf

札幌中心部の商業施設は再開発不況に喘いでいます。

相次ぐ再開発による商業施設の閉鎖により、コロナ禍も相まって都心を訪れる人が減少していることが要因です。
また、再開発が完了したからといって移転したテナントが戻ってくるかというと、
一般的に再開発前に比べてテナント賃料が2倍から5倍以上になるため数割しか戻ってきません。

情報伝達が発達した現在、ウィンドウショッピングという習慣もなくなりつつあり、
いわゆる「街に行く」というのではなく、初めから目的の場所を訪れるという行動が増えています。
以前は「回遊性」が重要とされていましたが、今は「滞留性」の方が重要になりつつあるようで、
目的のテナントを訪れ、余った時間を過ごす場所が移動しやすい場所にあるかどうか決め手となります。

そうなると、夏は暑くて日焼けする、冬は転んで怪我の心配がある地上を歩くよりも、
地下で行き来できる場所が優先されるのは至極当然で、どうせ高い賃料がかかるならと地下歩行空間に直結したビルが選ばれ、
直結していないテナントは敬遠されてしまうのは自然な流れかもしれませんね。

札幌市の公共地下通路整備は費用対効果が高いので待ったなしかと思います。
明日から工事をはじめても、工事だけに5年前後はかかります。調査を含めると10年前後かかるでしょう。
悠長にビル同士の地下接続を待っているのではなく、速やかに公共地下歩行空間の整備を進めるべきだと思います。

先日東京を訪れた際に、丸の内の地下を歩いてみました。
公共地下通路とビル内の通路の両方があり、
ビル内は地下街のように飲食店やカフェなどの店舗が連なっているため、賑わいも生まれていましたが、
公共地下通路は寂しいところもありました。

地下通路や地下街の設置目的によると思いますが、賑わいのあるエリアを拡大するという観点からは、
ビル同士の地下接続を行い、地下街のような空間を増やすことはかなり有効かと思いますので、
公共地下通路＋ビル同士の地下接続の両方が進むのがベストかと感じました。

kitakuminさん

チカホに相当する、博多駅から隣接した祇園駅までの地下道も寂しいかった印象を受けます。とても楽しく歩く気分にはなりませんでした。
その点、札幌市はよく考えたと思います。観光に力をおいている福岡市でも、チカホの発想は無かったのでしょうか？
https://www.fukuokatown.com/hakatastation-gionstation-shortcut/

博多は天神までとの距離がある上に、元からオフィス気質が強かったので堅実かつ無難な地下歩道になったと思います。
名古屋でいうと名駅⇆栄に賑わいが繋がってないのと同じかと思われます。

了解です。

そう言われれば、東京の都心部ですら、ビルとビルの間に、一軒家があったりしますよね。

札幌市の都心部は、夜間人口は、守衛さんしかいないかもしれません。

昭和30年代まで、丸井今井の近くやススキノにも住居がありました。
効率よいまちづくりは、歴史の薄さか、市の指導が良かったのか。

心配性さん

札幌のチカホは地下街をつくる予算がないので現在の形になっています。
結果的に広い通路（法令上は道路です）の両側にビルの地下1階部分が接続されてた、ある意味として真の地下商店街が形成されました。

もともと地下鉄コンコース沿いにもビル地下1階が接続されていたので、チカホ方式に違和感がなかったです。
チカホは観光が主目的ではなく、銀行や証券ビル、オフィスビルしかなかった駅前通の北側の再開発機運を見逃さず、事前に建て替え時期を調査し、沿道のビルが商業とオフィスの複合ビルに建替が続いた時期にチカホが建設されたからこそ成功したのだと思います。

【札幌】サンケイビル　札幌グランドホテル別館ビルを取得
https://note.com/dokode/n/n135e3d013e2b

取得したビル単体の再開発もあるかもしれないような書き方です。
全館の建てでなく、街区全体の再開発を期待したいです。

北海道新聞の記事ではサンケイビル側は「将来の計画を多角的に検討しており、現段階で決まったことはない」としています。
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/933586/
また、札幌市は都心部に高機能オフィスや高級ホテルの開発を誘導するための新たな方針の策定を目指すそうで、現状よりも容積率を緩和する方向らしいです。
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/931784/

街区一体開発は難しいかもしれませんがグランドホテル全体の再開発は
オフィスとホテルの複合型やオフィスとホテルの2棟計画など、色々な計画するには敷地は広いので十分だと思います、札幌市のさらなる緩和措置で期待はできるので期待したいですね

こんにちは、りでべ さん、未来都市札幌 さん、かじたん さん

＞ 取得したビル単体の再開発もあるかもしれないような書き方です。

個人的には単独よりも将来的にノースプラザビルとの一体再開発を見たかったです。
駅前通側は60ｍという高さ制限があるので、道路幅が広い北1条通に面した半街区の120ｍビルもありかと思いました。

＞ また、札幌市は都心部に高機能オフィスや高級ホテルの開発を誘導するための新たな方針の策定を目指すそうで、現状よりも容積率を緩和する方向らしいです。
＞ https://www.hokkaido-np.co.jp/article/931784/

記事だけを見ると、既存の「都心における開発誘導方針」と同じように見えます。
環境アセスメント費用の免除や補助を含めた大胆な緩和にならないものでしょうか。

＞ オフィスとホテルの複合型やオフィスとホテルの2棟計画など、色々な計画するには敷地は広いので十分だと思います、札幌市のさらなる緩和措置で期待はできるので期待したいですね

北西側には道庁があるので高いビルを建てると、景観なにがし部会からうるさく言われそうなので、
北東角に60ｍ程度のホテル
取得した南西角に100ｍ程度のオフィス
北西角は30ｍ程度で道庁の展望デッキ眺望などを中心とした商業・飲食施設
のような再開発されるような気がします。

中央バス、一部で郊外から札幌中心部への乗り入れ取りやめ　運転手不足で
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/929928/

郊外と都心を結ぶ路線を廃止して、地下鉄駅を中心とした路線に変更するそうです。
数年前？に管理人さんが篠路の再開発の話題（だったと記憶していますが）で、運転手不足により、駅を中心とした短距離路線にしないといけないという話をしていらっしゃいました。
当時はまだ運転手不足など現実的でなかった時代にこのような話は正直言うと半信半疑でしたが、現在、日本各地で運転手不足によるバス路線廃止が続いている現実に、
少子高齢化の影響がここまで大きいとは思いませんでした。
再開発だけでない管理人さんの豊富な知識量に改めて感服いたしました。

これを気に郊外駅周辺が活気付けばいいのですが。

こんにちは、りでべ さん

そんな話をここでした記憶があります。
長距離路線は無理ですけど、駅間を走る路線はある程度必要かと思います。
環状通を走る路線が重要になってきそうです。
本来は路面電車がその役割なのですが、
少子高齢化時代において、郊外から都心直通は廃止やむなしだと思います。

単に短縮とか廃止ではなく、地下鉄やJR駅を中心としたバス路線に大再編する必要もあると思います。
軌道系交通と道路の役割がますます重要になってきていると感じます。

すみません、スレッド被っていましたね。
通勤途中に書き始めて、休憩時間で送信したので気づきませんでした。

それにしても、少子高齢化が予想以上のスピードで進んでいますね。

https://www.n8w1saikaihatu.com/news/2022%e5%b9%b45%e6%9c%88%e6%9c%ab%e7%8f%be%e5%9c%a8%e3%81%ae%e5%85%a8%e6%99%af%e5%86%99%e7%9c%9f%e3%82%92%e6%8e%b2%e8%bc%89%e3%81%97%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f%e3%80%82/

北八西一再開発5月末で28階まで組み上げしてました。　これ見ると北1西1を思い出しますね

7月8日現在、33階部分まで伸びています。
週1階ペースですかね。

こんにちは、札幌再開発 さん、TERRA さん

オフィス棟も組み上がっていました。
ホテル棟はなかなか組み上げが始まりませんね。

昨日あたりから航空障害灯が点灯し始めたようです。
屋上ヘリポート中央付近の点滅が気になります。

札幌新道・石狩街道交差点ライブカメラ
https://www.youtube.com/live/U69h9c6P96Q

私が知る限りでは、札幌のどの区画も値段が高いです。 このことを忘れて、世界中の人気を最大限に活かさないでほしい。 やはり、札幌は日本の大きな魅力の一つですね。

こんにちは、Lambda Winne さん

令和５年度第１回
札幌市屋外広告物審議会
https://www.city.sapporo.jp/kensetsu/dokan/kokoku/documents/r5-1_shingikai-giziroku.pdf

とても興味深い発言を見つけました。

＞ 今回、さらに規制を入れるということでいくと、それは時代の流れとか変化ということもあると思うのですけれども、１２ページのお天気カメラのようなテレビ塔からの俯瞰の写真を見ると、丸井さんの看板があるから札幌だと分かって、ここに看板が何もなかったら、特徴がなく、名古屋なのか、札幌なのかが分からなくて、さらに今後、２１ページのように建物の規制が入って画一化されていってという形になると、まちとしても画一的なものになってしまうと思うのです。

これは本当にそのとおりだと思いました。

札幌都心部の屋外広告物規制について
https://www.city.sapporo.jp/kensetsu/dokan/kokoku/documents/r5-1_shingikai-haihushiryou.pdf

資料では大通公園の歴史や「はぐくみの軸強化方針」との連携を謳っていますが、
屋上看板もその歴史の1つではないかと感じます。

大通西4の建て替え前の秋銀ビルは典型的なオフィスビルの外観でしたが、高清水の屋上看板で札幌の秋銀ビルだなと実感したものです。
求心の大型看板、オッペン化粧品の屋上看板、m.m.c 三木コーヒーの大型看板、紀伊國屋書店の超巨大看板、◯井今井の看板・・・今でも思い浮かびます。

価値観は時代によって変化していくので、規制を否定はしませんが、
議事録にある北川委員の発言をみて、私もなんとなく同じような思いになりました。

ただ、規制を強化するなら緩和・推進する地区も定めたらどうでしょうか。
すすきのにプロジェクションマッピングを使った巨大看板があったら面白いと思いました。
また、風致地区なので厳しいでしょうが、
創世スクエアの殺風景な白壁でプロジェクションマッピングを実施してほしいです。

議事録冒頭の自己紹介によると北川委員は電通の人みたいです、ここまではっきりとものを言える人がいると安心できます。

かつて4プラには縦に流れる電光掲示板、道新ビルに横に流れる電光掲示板がありましたが、とても好きでした。

丸井さん横のビル屋上のオッペン化粧品の看板は私もよく覚えています。

大通公園は長く滞在する場所なので、細かい仕様を決めた上で看板特区に指定してもいいぐらいで、デジタルサイネージとして電光掲示板を復活してほしいです。