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数年ぶりに書き込みさせて頂きます。
先日旧ディノス札幌中央ビル跡地に新しい建築計画の看板が設置されていました。
どうやら13階建てのマンションのようです。
管理人様
提案があります。
この掲示板において、再開発の定義ってどうなってますでしょうか？
広い意味では全て再開発なんだと思います。
ただ、組合を設立しての法定再開発、優良建築の補助金を貰っての再開発、公共建物の建替（移転含む）、民間ビルの建替等様々なケースがあります。
札幌市は全てのケースに、行政手続きとしての建築許可は出しますが、それぞれ関与度合いが全く違います。
民間企業の投資に対し、要件さえ整っていればノーとは言えません（当然協議は行いますが）。
なので、今までは再開発で一括りでしたが、もう少し細分化してはいかがでしょうか？
設計モドキ さん
せっかくのご提案ですが、細分化する必要性を感じられません。
例えば、再開発事業にも第1種市街地再開発事業、第2種市街地再開発事業などありますが、それらを区別しても誰の得にもならない気がします。
極端な話、農地や市街化調整区域から市街化区域に編入した場所に新たに建設される建物は再開発とは言えないでしょうが、
駐車場だった場所や、既存の建物を解体して新しい建物が建つのであれば、それはもう「再開発」でいいのではないでしょうか。
たとえ、個人でマンションを建設したとしても端から見ると「再開発」なんだと思います。
ここでは、高さ、容積、外観、景観、利便性などが議論の中心となっていますので、
先述の通り、今のところ細分化は考えておりません。
管理人様
返信ありがとうございます。
理解致させて頂きました。
CBREのサイトにて、ディノス札幌中央ビル跡地再開発の外観イメージが出ておりました。シンプルで、格好良い外観です。
https://www.cbre-propertysearch.jp/office/property-101101066028/
須貝跡地は区画ごと再開発指定して（最近建った新しいビルの場所は除外してもよいから）一体開発すべきだったと今でも思います。
都心なのに低層かつ未利用地が多いことと
目の前まで豊水すすきの駅の地下通路が届いている区画なので、豊水すすきのから狸小路方面へとつなぐ、都心部地下ネットワークの一部にも活用もできたはず。
未来都市札幌 さん
シンプルながら正面はガラスカーテンウォールを多用したビルですね。
人が集まるオフィスビルということで、周囲の飲食店からの期待も大きいのではないでしょうか。
通りすがり2 さん
私も一体開発すべきと思いますが、もし一体開発だったら地権整理に時間を要して、着工が10年以上も先になっていたかもしれません。
通りすがり２さん
地下駐輪場から豊水すすきのまでの地下歩行空間を実現させるのであれば、私も区画の一体再開発を行って地下部を活用することが必要だと思っていました。
もし公道部に作る場合は、北８西１に伸ばすようにどちらかの歩道下に作ることになると思われます。
今回、須貝跡地が単独ビルとなりましたので、沿道ビルとの接続を考えますと、西１丁目側に作る可能性はほぼ消えたのではないかと思っています。
西２丁目側の沿道には、金一館ビル（1970年）、H&Bプラザビル（1991年）など、大きめのビルや空地が並んでいますので、
西２丁目側の歩道下に作るか、あわよくば沿道の区画を一体的or連続的に再開発して建物の地下をネットワークにすることが、残された道なのではないかと思います。
この地区にもTゾーンのようなガイドラインが出来ないかなと思っているのですが、
地権者らが自ら動き出したり思惑が一致したりすることは、かなり難しいことなのかもしれないと思いました。
須貝ビルの南側は1972年 札幌オリンピックによるアンダーパス整備前までは創成川の東側を含めて付近一帯が新宿ゴールデン街のような街だったそうです。
理由としては1940年代に行われた南4条通の拡幅により南4条街区の1/4が道路となり、立ち退きによる建て増しや合築などで地権がぐちゃぐちゃで整理するのがっても大変だと聞いたことがあります。
須貝ビルの南側は、残念ながら、チーズ専門のイタリアンやパフェ店に変わり、雰囲気が令和風になりつつあります。
しかし、倍賞千恵子が女将である赤提灯の店から、無言の高倉健が出てくる街並みは、札幌市内では貴重かも。
再開発ばかりが、都市再生ではありません。歴史保存地区として残したいです。
心配症 さん
＞ 須貝ビルの南側は、残念ながら、チーズ専門のイタリアンやパフェ店に変わり、雰囲気が令和風になりつつあります。
と書かれているように、街というのは新陳代謝されていくものだと思います。
また、防災面や高度利用の観点が非常に重要です。
現在は3DやVRが進化していますので、現状保存だけでなくデータとして保存してARにて体験することも可能かと思います。
アスティ45が建つ北4西5街区も再開発前まで、須貝ビル南側のように老朽木造建築物が密集していましたが、
防災上の危険性があった事や高度利用の観点から再開発されました。
りでべ さん
＞ 南4条通の拡幅により南4条街区の1/4が道路となり
創成川西側の南4条は、
西2街区～西7街区（創成小学校街区の除く）は仲通が東西方向のため南4条通に面した街区はあまり大きなビルは建てられませんが、
旧須貝ビルの街区だけ仲通が南北方向に走っているため、
敷地面積を大きく確保することが可能なのが大きな魅力なんですよね。
須貝ビル南側は地下鉄駅の真上ということもあり、時間をかければ大化けする地区だと思っています。
道北アークスが展開する「Da・marche」が徐々に増えています。
人口減時代、こういう小型スーパーの需要が増えてくると思うので、対象を全道に広げて札幌も「Da・marche」を出店して欲しいです。
皆さんはどう思いますか？
https://hre-net.com/keizai/ryutu/66731/
こんにちは、TERRA さん
直接のライバルとなるのは、首都圏や北海道で展開するイオンの「まいばすけっと」になるのでしょうか。
北海道は未だに買いだめ文化が根付いているので小型スーパーがあまり増えませんね。
学園都市線のJR駅付近にDa・marcheあるといいかもしれません。
札幌ではセイコマートが小型スーパーに近い役割を担っているのかもしれません。
どうやら地上15階・高さ59.9mの大型複合ホテルのようです。
規模的にはほぼ現状維持かワンランク太くなる感じですかね？
三菱地所によるオフィスの話は幻だったのか…
https://mobile.twitter.com/channelcooklook/status/1555412223593713669
オークラが再び戻ってくる可能性ありそうですね。
三菱地所なのでロイヤルパークアイコニックかもしれませんね。
こんにちは、TERRA さん、開発好き さん、旧市民 さん
わざわざ撮影していただきありがとうございます。
TERRA さんはオフィスを予想していたようですが、私は商業施設と聞いていましたので45ｍ程度の建物を想像していたので、
まさかの60ｍで驚いています。
オフィスは北海道ビルヂング建替計画に注力するのかもしれませんね。
大丈夫なんでしょうか。
完成まで先が長く、今後もこの話題が出そうなのであえてスレ作りました。
管理人さん
都心アクセス道路のblogを拝見させていただきますた。
都心アクセス道路は不明な点が多かったので、理解が進みましたありがとうございます。
懸念やその解決案もあって、とてもおもしろかったですし、創成川が西側にズレている件は、何十年も通っているのに今更気付かされました。
１つ気になることがあって、北3条出口(北進)、北4条入口(南進)は既存出入り口をそのまま利用するとあります。
これは、出入り口も2車線なのでしょうか。
りでべさん
https://www.hkd.mlit.go.jp/sp/douro_keikaku/e1lg9o000000avho-att/e1lg9o000000dk6g.pdf#page=13
「注２ 出入口の矢印の数は車線数を表す。」とありますので、創成トンネルの出入り口は１車線になるようです。
次頁の平面図を拡大して見てみたところ、道路右側（中央寄り）の創成トンネルは、テレビ塔を越えてから道路左側に向かい、北２条出口は右側に分岐します。現在とは完全に線形が変わりますので、創成トンネルは長期間通行止めとなるはずです。出入り口部を一度埋めて右側に２車線確保したうえで、左側にトンネルを掘削し、トンネルの完成後にその上部を通行車線とし、改めて１車線の出入り口が掘られる工程になると予想します。
出入口部においては多くの車線が掘削されることのほか、トンネルと創成川の位置が右や左にかなり動くことから、複雑な交通規制が繰り返される大工事が何年も続くことになると思われます。
こんにちは、りでべ さん
都心アクセス道路には期待が大きいですが、非常に残念な部分があるのがもったいないと思っています。
さて、北3条出口(北進)、北4条入口(南進)が2車線かということですが、
資料に明確な車線数まで書かれていませんでしたが、
図面から想像するに1車線だと思われます。
↑
Kitakuminさんの書き込みで、明確な資料があることがわかりました。
ですので、blogに書いた「既存出入り口をそのまま利用」というのはちょっと語弊があるかもしれません。
既存出入り口の場所に新しい1車線の出入口ができます。
というのが正確かもしれません。
＞創成川が西側にズレている
実は、「中央でなく西側に寄っている」こともそうですし、「河川が西側に傾いている」という2つも意味があります。
blogでも取り上げようと図を用意しましたが、本題から逸れすぎなのでカットしました。
碁盤の目に対して、真っすぐのようですが、北9条～北13条の区間も西側に傾いていますし、
これとは別に、北19条～北33条の区間も、真っすぐのようで、西側に傾いています。
地図で旧石狩街道と比較すると一目瞭然です。
大友堀に続く寺尾堀の掘削で磁北と真北で測量がずれたのか、
地質の理由でずれたのか、寺尾堀には謎が多いです。
「中央でなく西側に寄っている」というのは、寺尾堀が運河として利用されていたことに由来すると思っており、
祖父から旧石狩街道側に運河の荷降ろし場のようなモノがあったと聞いていますので、そのため堀を西側にずらして掘ったのではないかと思っています。
この謎について知っている方がいたらぜひ教えてください。
Kitakumin さん
フォローありがとうございます。
明確な車線数について明確な記述がありましたね。
＞ますので、創成トンネルは長期間通行止めとなるはずです。出入り口部を一度埋めて右側に２車線確保したうえで、左側にトンネルを掘削し、トンネルの完成後にその上部を通行車線とし、改めて１車線の出入り口が掘られる工程になると予想します。
この工事について、どのような方法で行うのか興味深いですね。
創成トンネルが全面通行止めとなると大きな影響がありそうです。
基本は全区間開削工法なので、創成川通の交通規制による周辺道路の混雑が予想されますね。
Kitakuminさん、管理人さん
情報ありがとうございます。
なるほど1車線なのですね。
たしかに工事が気になりますね、地上の車線は創成トンネル完成時に減少しているので、迂回の必要性がありそうです。
管理人さん、創成川や創成川通が西に傾いている件、地図を見てわかりました、本当に北へ行くほど西側に傾いていますね、すごい意外な事実です。
旧街道や西3丁目通などは傾いていないのにほんと驚きです。
創成トンネルが全面通行止めとなると、確かに影響が大きくなりますが、トンネルを左側にカーブさせる起点については、少なくとも通行止めは避けられないものと思われます。
通行止めの期間は、少なくとも１車線は長期間必要になるでしょうが、全面通行止めを短期間としたり、夜間限定とするなど影響を最小限にする工夫はあると思われます。
これが創成川通の両側で、しかも複数の工区で一度に施工されると予想されます。
また、同じ時期に新幹線の駅舎や創成川を渡る歩行者動線などの工事も行われますし、西２丁目線も大きな建物が跨る工事がありますし、新幹線工事では線路下の道路が何本も塞がれますし、石山通も構造物が浅いため影響を受けそうです。
一体どこを通れば都心に入れるの？という時期が長く続くのではないでしょうか。
既存の創成トンネルの図面を入手して、
札幌市地図情報サービスにある、都心アクセス道路の図面と比較しました。
北3条出口を例にすると、
都心アクセス道路の新しいトンネルは北大通あたりから徐々に左に膨らみ、北1条で創成川通の北進直下を走行するようになります。
No.3942でKitakuminさんがおっしゃった通りですね。
都心アクセス道路の事業区間も北大通あたりが南端となっていました。
通行止めに関して、もう一度考えてみました。
あくまでも図面上の話ですが、
北3条出口ランプの幅員は現創成トンネルの出口とくらべて（誤差を勘案しても）1.5メートル程度狭いだけでした。
現出口の東壁面はコンクリート補強、西壁面は1.5m程度内側に新たな壁を造る程度かもしれません。
現創成川通は親水公園となっているので、工事期間中に仮設道路にするとは考えにくいので、
地上は1車線つぶして土留をし、開削工法で1車線を掘削して覆工板でフタをして、ということを1車線ずつやるのかもしれませんね。
工事終盤になると北大通～出口区間を昼間1車線、夜間通行止めで工事を進め、
最終の最後に数日通行止めにして、既存創成トンネルとアクセス道路トンネルを接続するという進行も可能かもしれません。
＞また、同じ時期に新幹線の駅舎や創成川を渡る歩行者動線などの工事も行われますし、西２丁目線も大きな建物が跨る工事がありますし、新幹線工事では線路下の道路が何本も塞がれますし、石山通も構造物が浅いため影響を受けそうです。
都心アクセス道路建設により創成川通の下水管も東2丁目や西2丁目下にシールド工法により全長約12kmに渡り下水管を新設するようです。
大部分はシールド工法なので地上に影響はないかもしれませんが、
都心アクセス道路は関連工事を含めると、思ったよりも相当大きな工事となりますね。
都心アクセス道路の動画がありました。
北海道新幹線フォーラムパネルディスカッション導入動画（最終版）
-道商連-北海道商工会議所連合会
https://www.youtube.com/watch?v=gNFvPH28w9U
この動画の3:00～ 都心アクセス道路のわかりやすい動画になっています。
トンネルにより地上3車線から2車線になる区間ですが、この動画だと緑地帯になるだけで遊歩道が設けられることはないみたいです。
それなら3車線のままゼブラゾーンにして冬は堆雪帯にした方がマシだと思いました。
このままだと、冬季間の創成川通地上は1車線になってしまいそうです。
管理人さん
動画のご紹介ありがとうございます。とてもわかりやすい動画ですね。
南進方向の北4条は2車線が枝分かれしたようになっていますね、複雑な道路形状になって横断歩道を渡る歩行者が戸惑わないのでしょうか。
北5西1再開発に街との調和を求められたようです。
まさかの規模縮小は無いか微修正くらいだと思いますが、ビルのデザインがシンプルになるんでしょうか。
今の予定では無骨でゴツいデザインなので、好き嫌いは分かれる気がします。
https://www.hokkaido-np.co.jp/sp/article/772345/?utm_term=Autofeed&utm_medium=Social&utm_source=Twitter#Echobox=1670553375
Kitakumin さん
＞また、歩道橋の高さを決める建築限界では4.5m以上（足場を考慮すると4.8m以上）とされていますが、北５西１の２Fの床はもう少し高いところに設定され、ペデと段差は設けないと思われますので、やはり干渉することは避けられないのではと感じております。
夕方ニュースを見ていましたが、南東方向からのパースが移っていました。
そこには北5東1を結ぶデッキは描かれていませんでしたが、デッキ接続口と思われるものは描かれていました。
それを見る限りでは、やはり新幹線ホームの窓ガラスの半分程度まで覆われてしまうように感じました。
また、橋上化についてですが、同映像で北5西1側のホーム下は橋脚が露出していますので、
在来線と合わせた高架下に店舗などを入れる可能性が出てきました。
まだまだ流動的な部分がありますね。
※新幹線ホームからの眺望予想も、考え直したもので再構成することにします。
＞夕方ニュースを見ていましたが、南東方向からのパースが移っていました。
あ さんが紹介してくださったニュースでした。
新たなイメージ画像を見てみますと、西２丁目線は再開発ビル１F分の高さしかないのですね。
１Fの天井を少し高めにすると予想していたのですが、通常の高さ（4～5m）のようでした。
管理人さんの眺望予想はとても楽しみです！
しばらく経ってから、札幌市の「創成川上空歩行者動線検討業務」の成果が示された際に、「あれ、見覚えがある？」となりそうな予感があります（笑）。
多分、皆さんもうお知りになられているかもしれないですが、札幌駅交流拠点北５西１・西２地区市街地再開発組合のホームページが開設されました。
https://sapporo5152.jp/
未来都市札幌さん
情報有難うございます！今年の９月から本格的に準備や除却が始まり、次年度には西１の建築工事が始まるのですね。
北４西３も近いうちに立ち上がると思うのですが・・。
ヒューリック札幌建替計画、北7東3計画、北5西1,2、新幹線札幌駅駅舎の景観アドバイス部会の資料が公開されてます。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/keikan_advice/r04_4.html
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/keikan_advice/r04_3.html
Kitakumin さん
blogに新幹線札幌駅ホームからの眺望予想を載せました。お暇のときにでも御覧ください。
未来都市札幌 さん
情報ありがとうございます。
景観アドバイス部会でも創成川横断デッキによって新幹線札幌駅舎が隠れてしまうという指摘が出ていますね。
それにしても、今回も公開が遅かったですね。
組合設立のタイミングで公開されたパースが載っていることから、公開時期の制約があったのでしょうかね。
未来都市札幌さん
景観アドバイス部会の資料を有難うございます。建物の概要や設計の考え方についても多くの情報が示されているため、とても参考になりますね。
多くの情報が含まれていますので、後日読み込んでみようと思います。
管理人さん
blogにつきまして、有難うございます！！！令和２年の資料などもご紹介いただけましたので、デッキの位置が変更になっていることがよくわかりました。
何故わざわざ北側に変えたのかが、自分としては腑に落ちないところです。
もしかすると、バスの出入り口の真上にデッキがあると、バスまたは一般車両の視認性が悪化するため望ましくない・・
という理由があるのではないかと考えましたが、デッキが真上にあっても視認性が悪化することはないような気がしております。
眺望の予想図についても有難うございます！！！ガラスの面積がこれだけ大きくて人が描かれていなくても、やはり互いに邪魔する関係となることが確認できました。
事業者は「札幌市と調整していくことになると思う」と言っていますが、調整の方向性が示されていないのでわからないですね・・・。
本当にどうするつもりなのでしょうか？
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