大手デベロッパーらがエアウォーター北3条ビル跡地を取得し、活用方法を検討しているようです。
https://note.com/dokode/n/n07ab6baebc52
YSGが取得した隣のサンワビルやANAクラウンプラザホテルとの一体開発もあり得るでしょうか。

少なくともサンワビルと一体化するのは濃厚ですよね。
大手デベロッパーも取得しているので、10数年後の完成を目指してANAクラウンプラザホテルも巻き込んだ再開発も検討しているかもしれませんね。

こんにちは、未来都市札幌 さん、TERRA さん

順番ではセンチュリーロイヤルホテルの次が全日空ホテルだと思っていますが、
ANAクラウンプラザホテルが移転するのか、営業終了するのかも決まっていないですよね。

私の勝手な予想では、昨今の建設工事費や建築資材の高騰を考えると、あるとしてサンワビルとの共同で60ｍのビルかなと思います。
ANAクラウンプラザホテルを含めた一体再開発の夢を見たいですけど、
大型再開発のリスクが高く、建築資材高騰が解消する目処すら立っていないないので、
利回りの高いうちにと考えているような気がします。

ANAクラウンプラザホテル（急全日空ホテル）が移転するとしたらどこでしょうね。
北7東1、北6東1、北5東1、北4東1のどこかではない似かなと思うけど、札駅周辺ではあまり思いつかないです。

りでべ さん

今のところで現地建て替えじゃないですか？
2019年の道新Webで半街区纏めて建て替える検討の旨が書かれていました。

ANAクラウンプラザホテルはJA共済連が所有する新共済ビルの一棟借りなのですね。
ということは、北４西１の北農ビル、ホクレンビル、共済ビルと合わせた動きとして、順番に建替えになるのではないでしょうか。
エアウォーター跡地と一体的な動きになる可能性はあると思いますし、
ビルを多く所有しているJAと大手デベが手を組んで大型再開発になると、この一帯が面白いことになるかもしれません。
（ついでにベガスベガスも巻き込まれるといいのですが・・）
場所は離れていますが、ホクレンホームセンターもサッポロHDあたりが絡んでくれないかなと思っています。
JAの動きに注目ですね。

ANAクラウンプラザは、時計台周辺地区か市役所跡地あたりにくるんじゃないかなと勝手に予想しています。
客室数は今より減るかもしれませんが、一番早いとすれば、道新ビル跡地でしょうか。

道新ビル跡地は読売新聞が率いるので、ANAクラウンプラザは移転しないでしょう。
現地で延床2倍・高さ1.5倍になって帰ってくると言われています。

また、北4西1の敷地は、

ホクレン本社ビル→単独建て替え
北農ビル→現状維持
黒い共済ビル・ベガスベガス札幌→一体再開発

と見込まれます。

(続き)
ホクレンホームセンター跡地はしばらく新幹線資材置き場として使われた後、サッポロHDが再開発されると言われています。
昨年の公式HPの某資料に「北5東7・北6東7で再開発予定」と書かれていましたね。

2035年〜40年ごろに地区計画で条件緩和して、1棟の30階タワーマンションと平屋建ての商業施設が建てられる気がします。

TERRAさん

＞道新ビル跡地は読売新聞が率いるので、ANAクラウンプラザは移転しないでしょう。
道新ビル跡地の立地から、高層階にはホテル誘致の検討もなされると思ったのですが、他のブランドならあるでしょうかね。

＞現地で延床2倍・高さ1.5倍になって帰ってくると言われています。
そういう情報があるのですね！ところで、道新ビル跡地と、ANAクラウンプラザ（新共済ビル）のどちらのことですか？

＞黒い共済ビル・ベガスベガス札幌→一体再開発
これはそうなって欲しいですね！
もしも、創成川通沿いの建物が連続的に再開発されるのであれば、何かの仕掛けを作って欲しいような気もします。
一帯のビルの地下を接続させてイーストにも伸ばすとか、創成川通の上空にZIPPARを走らせるとか。

＞ホクレンホームセンター跡地はしばらく新幹線資材置き場として使われた後、サッポロHDが再開発されると言われています。
＞昨年の公式HPの某資料に「北5東7・北6東7で再開発予定」と書かれていましたね。
情報有難うございます。
去年からサッポロHDのHPはこまめにチェックしているのですが、東７の情報は知りませんでした。今回も探したのですが見つけることができませんでした。
差し支えなければ資料についてご教示をお願いしたいです。よろしくお願いします。

Kitakumin さん

誤投したのでもう1度書きます。

私は以下の資料のP34から読み取りました。
調べ直したらホクレンセンターの再開発は載っていませんでしたが、再開発する旨を書いた資料も見た覚えがあります。
消えたのでしょうかね。。。

サッポロホールディングス 中期経営計画(2023~26)
https://www.sapporoholdings.jp/groupannouncement/20221109_shmmp.pdf

＞ホクレン本社ビル→単独建て替え
＞北農ビル→現状維持
＞黒い共済ビル・ベガスベガス札幌→一体再開発

ホクレン+ベガス+共済ビル一体の再開発を願いたいですが、
ベガスはあそこを決して離さないのでは？という噂を小耳に挟んだことがあります。
単独でエンタメに特化した商業ビルを考えてかもしれないとのこと。

実際はどうかわかりませんが、
共済ビルのホールは稼働率も高いので、3棟一体で劇場を完備した再開発ビルになってくれるのが理想です。

＞ 昨年の公式HPの某資料に「北5東7・北6東7で再開発予定」と書かれていましたね。

北6東7はホクレンの総合研究所でしたよね。
形状はよくないけど、0.5㎡弱あります。
北5東7は1.4㎡弱、北6と合わせると2.0haで2大街区に相当します。

個人的には30階ではなく、隣接する北4東6再開発地区に合わせて23階×4棟ぐらにするか、
25階マンション（北6東7）×25階マンション（北5東7）、24階オフィス+ホテル+商業（北5東7）ぐらい目指してほしいいです。
苗穂駅から札幌ガーデンスカイウォークで接続して欲しいです。
簡単にいうと、ミニ恵比寿ガーデンプレイスです。

北4東7のサッポロビール倉庫は解体して一時的に新幹線工事ヤードとして利用されていますが、
北5東8と土地交換などでサッポロビールの敷地が連続化して、より大きな再開発になって欲しいです。

別スレでも以前書きましたが、
札幌駅の東側は明治から後のサッポロビールがあってこそ発展した街ですので、
サッポロビールガーデンタウンとして再生できるようサッポロビールには大きな期待をしています。

TERRA さん

> 今のところで現地建て替えじゃないですか？

そうなんですね。
ずっと移転だと思っていました。
現地建替えなら休業期間が長期に渡りそうですね。
建て替えるなら、ホクレンとベガスベガス、共済ホール一体で160ｍぐらいがいいです。

私が聞いたのは2040年ごろにベガスが北9〜10条に移転する案でした。
水面下で調整が行われているかもしれませんね。

北6東7は研究所の敷地を活かしてホクレンスーパーが入るかもしれません。

いずれにしてもサッポロホールディングスはアリオの周りを再開発する意向ですから、個人的には北7東8のノヴァ78・FA-N7BLDも注目しています。

北9条や北10条は学校や公園があるのでパチンコ屋が建てられそうな場所はかなり限定されそうで、西側は無理かもしれないですね。

さらに駅から離れた北9条や北10条では電車待ち客の需要がなくなるので、独自でエンタメビル構想は移転案より現実味がかなり高かそうに思えます。
単独再開発の可能生が高そうな気がします。

いうてベガスは1997年完成なので壊さずにエンタメビルに改装する可能性はありますよね。
一方で札幌駅南口はギラギラエリアじゃないので恒久的にエンタメビルにするかは疑問です。

2020年代後半リニューアル→2035年解体→2040年再開発ビル完成が一番現実的な気がするのですがいかがですか？

南5条あたりに移転する説も聞きますね。

ベガスベガスの居室は3、4階ぐらいまでであとは全部駐車場じゃなかったでしたっけ？

もしそうなら簡単に解体して本格的なビルを建てられそうなので、単独なら建築費が高騰する前にやりそうな気もします。
大型再開発不毛時代に突入し、10年先も解消する見込みはないようなので、いかに早く着工するかを考えていたらちょっとイヤですね。

りでべ さん

それは流石に無さそうです。
いくら5階より上が駐車場でも、築30年で壊すことはしないでしょう。

だからこそ既存ビル改修でエンタメビル化するのではないかと。

TERRA さん

うわさ話レベルなので掘り下げる必要ないかもしれませんが、

あそこを手放さないだろうというのは、あの土地を売却することはないだろうという話でした。

＞だからこそ既存ビル改修でエンタメビル化するのではないかと

フロア構成までわかりませんが、改修ではなく単独建て替えを考えているのではないか？という話でした。

私が聞いた2棟で合同建て替えの話はどこから来たんでしょうかね？
まさか北農ビルを解体するパターンですか！？

TERRA さん

あくまで感覚的なものですが、築年数が浅いパチンコ屋が解体される事が増えていると思いません？

ベガスベガスの件ですが、駅近に劇場や音楽ホールも入るような（例えばの話です）エンタメ施設があることはいいことですので、現在の建物構造が新しい事業に合わなければ新事業に合わせて解体もあると思います。

TERRA さん

＞私が聞いた2棟で合同建て替えの話はどこから来たんでしょうかね？

合同で建て替えの話は、噂レベルなら過去にも2、3あり、新聞記事として掲載されてもたのに実現しないまま、買収されたりすることもあります。
同じ噂でも、A案～C案バラバラだったりすることもあります。

札幌に投機マネーが流れてくる頃は、経済としては投機が下火になっているので、
噂通りの再開発になる事は本当に稀だと感じます。
某所で建て替えを表明しているビルが隣接3棟合同で高層ビルを建設するという話もあったようですが、コロナで白紙になったようです。

夢は大きく、期待しないで待つのがイチバンかもしれませんね。
ああだこうだと予想するのがイチバン幸せな時間だと感じます。

管理人さんが仰るエリアは、コロナ以前から真ん中の一棟が権利を守りたいが故に叶わなかったとも聞いています。
合っていればの話ですが…

TERRAさん
サッポロHDの件を有難うございます。
ホクレンホームセンター跡地は単独再開発よりも、サッポロHDに手掛けてもらいたいですよね。
恵比寿ももうすぐひと段落するので、次は札幌の番と考えると、期待値はものすごく高いです。
管理人さんも仰るようにアリオから「サッポロビールガーデンタウン」として一体的に再生して欲しいです。
そうなると、アリオからファクトリーまでスカイウォークでつながるかもしれませんね。

皆さんベガスの件でも色々と情報をお持ちで凄いですね！
ベガスがもう少し品格のある多用途のエンタメ施設になってくれるのであれば、単独でも悪くない（やむを得ない）と思っているのですが、
西２の東急百貨店が次にエンタメ化すると思っていましたので、
北４条の各街区が10年後にどのような顔ぶれになるのか、ちょっと楽しみではあります。

北4西2はオフィス主体になるだろうと言われています。
高さはJRタワーに準ずる(=少し低いくらい)で、低層階キュープラザ化、7階以上にすべてオフィスって感じでしょうか。
そこにもパチンコのひまわり札幌店がありますが、一体再開発の考えに納得させ、南5〜6条に移転する構想を聞いています。

北4西2は某月刊誌で120ｍクラスのオフィスビルが構想されているという記事が掲載されたこともありますが、
三角のビルや一部ビルがまだまだ新しいのがネックですよね。
1つは前向きだと聞いています。
2040年頃には着工して欲しいです。

北4西2の再開発に賛同していないのは1989年竣工の某キタコービルだと聞いています。

2010年竣工の邦洋ビルは東急不動産の持ち物ですし、2004年竣工のひまわり札幌駅前店も納得させています。

2007年竣工のカメイビルと2009年竣工のKDXビルも簡易的な作りだと気付いたので、これから調整が入るのかも知れません。
耐用年数30年で設計したとか…（信憑性は不確証）

一般論ですが、
正直言うと賛同、合意はあまり信用にならないと思います。
そのレベルが担当者なのか経営者なのか、口頭なのか書面なのかでもレベル感がまったく違うと思っています。
きちんとした「契約」でなければ、ほとんどの場合は、当時は賛成したけど、今の経営状況では、今の経済情勢では等の理由で話が進みません。
契約であっても高く買ってくれるなら違約金を払ってもというケースもあります。

管理人さんがおっしゃるように、期待しないで待つのがいいにかもしれませんし、予想するこの瞬間が楽しいというのはその通りかもしれませんね!。
以前管理人さんが再開発は10年、20年かかるみたいな事をおっしゃって板と記憶していますが、镸月日が経つと状況が変化して計画通りにならない事があるのは当然なのかも知れません。

TERRAさん

＞北4西2はオフィス主体になるだろうと言われています。
＞高さはJRタワーに準ずる(=少し低いくらい)で、低層階キュープラザ化、7階以上にすべてオフィスって感じでしょうか。
低層階がキュープラザ化される？となると、池袋のQプラザの低層階がエンタメビルなので、そんなイメージを持っていました。
普通の商業施設となると、先日オープンしたモユクの低層階のような感じかもしれませんが、札幌駅前で周囲の商業施設との違いを生み出すとなると苦労するかもしれません。

管理人さん

＞2040年頃には着工して欲しいです。
街区一体の再開発となると、やはりそのくらいにはなりますよね。
私の感覚では、東急百貨店をあと10年以上使い続けることは考えられないので、
街区一体は目指さずに、もう少し早めに着手されると予想しています。

Kitakumin さん

＞ 低層階がキュープラザ化される？となると、池袋のQプラザの低層階がエンタメビルなので、そんなイメージを持っていました

駅前においてエンタメ需要が多いということから、ベガスベガス単独でのエンタメビル化（の噂）は採算ありと判断しているのかもしれませんね。

＞ 私の感覚では、東急百貨店をあと10年以上使い続けることは考えられないので、

なかなか難しい判断ですよね。
東豊線開通時に大幅に建て増ししていますので、単純に築50年の老朽百貨店と言い切れないのですよね。
丸井今井の一条館に関しては築100年近いですし。
百貨店といえば建て増しのイメージが強い世代なので、築50年足らずという印象もあります。

もちろん、北4西3再開発で東急百貨店が移転すると言われているので、
先例とは事情が違いますが、
大型再開発が進む札幌ではフロア面積が大きい商業施設は貴重ですので、10年、15年は使われるような気がします。

管理人さん

確かに、百貨店は長く使用する建物が多いですよね。他都市にもその傾向があるように感じています。
東急百貨店については、隣接する北４西３の再開発に参画しているということで特殊なケースかもしれませんね。
ただ、そこも果たして百貨店という形態で入居するかはわからないため、もし百貨店にならなければ、現店舗を長持ちさせる可能性はあるのかもしれませんね。
また、百貨店の巨大な店舗面積はやはり貴重だと私も感じているところでした。
先日モユクに行ってみましたが、店舗面積はやはり狭かったですし、一方のエスタはとても広く、ここが数年間失われることの影響は大きいと感じています。
東急百貨店がエスタの受け皿の一つとなる今秋以降に、売り上げや客足がどの程度回復するかに注目したいと思っています。

しかし、今年一時的に回復したとしても、５～６年後に北５西１・２や北４西３が完成してしまうと、百貨店としての存在意義はほぼ失われてしまうのではないでしょうか。
エスタのように生き残れるかとなると、エスタとは異なり、もともとのアクセスの悪さが致命的ですので、残された寿命は長くないと思われます。
北４西３の地下歩道は西２の再開発を強く意識した計画になっていますので、早めに建替えして、地下のアクセスを大幅に向上させたい意向は強く持っているのではないでしょうか。
ただ、実際に事業化される時期は、諸事情により何年か遅れてしまうようにも感じています。

Kitakumin さん

＞しかし、今年一時的に回復したとしても、５～６年後に北５西１・２や北４西３が完成してしまうと、百貨店としての存在意義はほぼ失われてしまうのではないでしょうか。

そうですね、百貨店・デパート業態は斜陽産業の1つなので、百貨店・デパートとしての意義はもう失われてると思います。
もちろん老朽化した建物を維持管理するには費用がかかりますので、いつその分岐点を迎えるかでしょうね。
北4西3が2028年竣工予定ですが、少し遅れるとかもしれませんので仮に2030年竣工、東急が北4西3に移転するとします。
北4西2街区の既存解体が2年間かかるとして、最短で2033年着工ですかね。
環境アセス対象になると、もう少し伸びるかもしれませんね。

＞ただ、実際に事業化される時期は、諸事情により何年か遅れてしまうようにも感じています。

建築費の高騰により150ｍ→130ｍになるぐらいは許容範囲ですが、
街区内の建物取得に影響が出ないことを願うばかります。

＞早めに建替えして、地下のアクセスを大幅に向上させたい意向は強く持っているのではないでしょうか。

現状は東豊線コンコースからアクセスがあまり有効利用されていないので、
事実上の新幹線の地下玄関口にもなる東豊線コンコースからのアクセス向上は期待したいです。

東急は渋谷本店も閉めて建替え後も百貨店としては戻らないので、札幌も百貨店としては終了して別業態になるでしょうね

順当に行けばキュープラザ化されるでしょうね。
百貨店に固執する時代は平成10年ごろに終わっています。