第2JRタワーは250m 2023年エスタ解体後すぐ工事着工で安堵しましたが
ヨドバシタワーの将来像が全く読めません
報道では2025年開業とされてますが
それなのにコインパーキングができてますし 現在のビルも解体すらされてません
本当に2025年開業ならまにあわないのでは?
このままでいけば 第2JRタワーの方が着工が早くなりそうです
あなたはいつも悲観的なことばかりだね
24年度の着工だったような気がします。
事業協力者も決まってますし、スケジュール通りなのでは?
規模が確定したようです。
約200mということで環境アセス段階から大きく変更はないようですね。
建築計画のお知らせの高さは189m前後となるのでしょうか。
23年度に着工とのことですので先が見えてきました。
札幌西武跡地に高さ200メートル級ビル、2028年度完成
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFC05B190V00C22A4000000/
ヨドバシホールディングスなどで構成する再開発準備組合は、札幌駅南口の北4西3街区に建設する新複合ビルの高さが約200メートルになりそうだと発表した。地上35階・地下6階建てで延べ床面積は約21万200平方メートルになる見通し。2022年度中に認可を得て、23年度に着工。28年度に完成する。
北4西3はコロナやウクライナの影響なく着工できそうで安心しました。
北5西1・2は影響が出てきそうなので当初目標の230mであればいいです。
公式リリースがありました。
『北4⻄3地区第⼀種市街地再開発事業』
都市計画決定のお知らせ
https://moneyworld.jp/discl-pdf/tdnet/2022040651804301GENERAL.pdf
断面図から屋上が約175m、ヘリポートの高さが約189mのようにみえます。
都市計画審議会も終わりましたが、あんまり良くない噂が聞こえてきます。
問題なく進んで欲しいです。
設計モドキ さん
よくない噂とはどこから聞いたのですか?
ネタバレにならない範囲で答えていただけると嬉しいのですが…
日影問題で異議を唱える人が出てきたのか!?
ヨドバシは現在、仙台に地下1、地上12階建、延床面積約76.500m2、2022年3月竣工予定でビルを建設中です。
この後にヨドバシタワー札幌の建設に着手すると考えていました。ヨドバシ仙台第1ビルの建設費が予定より増大したのでしょうか?
設計モドキさん
北4西3は地下鉄さっぽろ駅のホーム増設との連携があるので、着工はまだ先になると思います。
どこの再開発も急激な円安による鋼材の高騰、コロナ禍による資材不足で大きな影響を受けると思います。
再開発つながりで、北5西1・2再開発の都市計画審議会の議事録が公開されました。
第117回札幌市都市計画審議会
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku117.pdf
事前説明だからなのか、高さや規模に対する意見は出ていませんが、
なぜか、スカイガーデンの葡萄畑について話が盛り上がっています、こんなので大丈夫なのでしょうか。
そもそも、仙台駅東口のヨドバシは、大したことはないです。
もともと、ヨドバシに、200m級の建造物を、札幌に建てられる資金力があるのでしょうか。
2009年から、一等地である五番館跡の広大な土地を遊ばしたのですから、しっかりと、責任を取って、予定通り、完成して欲しいです。
もしかすると、北4西3再開発はヨドバシの自己資金で再開発すると思っています?
心配症さんのベクトルがいつも違う方向に向いているのが心配です。
それと、管理人さんをはじめ色々な方が情報を出してくれているのに、それを読んでいないことがわかっていまい、とても心配です。
>2009年から、一等地である五番館跡の広大な土地を遊ばしたのですから、しっかりと、責任を取って、予定通り、完成して欲しいです。
私は逆に長い間、あの土地を保全してくれていたことに感謝しています。
ヨドバシがあの土地を買っていなければ、転売されて虫食いのように小規模なビルが乱立していたかもしれません。
りでべさん、闊歩路さまに、小生の無知を攻められております。
もどきさん。
「あんまり良くない噂が聞こえてきます」、聞こえているなら、ここで詳細を吐露すべきです。
個人的には、採算がとれない判断された札幌三井ビル。資材高騰で縮小された北1西1再開発ビルが、頭に浮かびました。
無関係な管理人さんを巻き込む心配性さんの心理状態が心配です。
いつも心配心配と言ってただ不安を煽るアラシ行為を続けていることが心配です。
北1西1が資材高騰で縮小?
階高低くしただけじゃん、延べ面積変わっていないのに縮小とか思い込み?
三井ビルが採算がとれないと判断された?
採算がとれないと判断って誰が?事業主が?投資法人が?採算がとれないなら、なぜオフィス商業延べ面積は180mの計画から変わっていないの?ホテルがなくなってスリムタワーからファットタワーになっただけじゃん
オフィスなのにわざわざフロア面積を狭くする必要ないよね
心配症は無知と言えば許されるだろうとでも思っているのだろうか、例として出した三井ビルも北1西1も最近見なくなった誰かさんと同じだよ
心配症さんの書き込みを拝見して、私も自分の勘違い等を確認したことがありますので、参考まで書かせていただきます。(心配症さんを責めるつもりはございません。)
まず仙台駅東口のヨドバシビルですが、地下1階地上12階建ての建物で、令和5年4月に事業完了予定です。
https://shoplist-info.com/prefectures/miyagi/yodobashi-sendai/
用途を見てみますと、百貨店、一部オフィス、駐車場ということで、ヨドバシの店舗は含まれていないようです。
また、事業者はヨドバシホールディングス(HD)+ヨドバシ建物ということで、ヨドバシ単独の再開発のようです。
また、よく引き合いに出される大阪駅北側のヨドバシ梅田タワー(商業施設はリンクス梅田)についても確認してみたのですが、
2001年開業のヨドバシ店舗(マルチメディア梅田)の駐車場を活用して2019年に35階建ての複合ビルを建てたようですが、
この事業者もヨドバシHDとなっていますので、ヨドバシ単独の再開発のようです。
https://urban-notes.net/yodobashi_umeda_tower_202101/
https://www.yodobashi.com/ec/support/news/190603326750/index.html
一方で、札幌の北4西3は事業者が「札幌駅南口北4西3地区市街地再開発準備組合」、その代表者がヨドバシHDの代表取締役となっており、準備組合の構成は発足当時でヨドバシHDを含めた地権者16者となっています。
https://e-kensin.net/news/117146.html
その後、aune札幌駅前ビルの所有者が東急とじょうてつに変更されていた(東急グループも加わっている)ことが確認されています。
https://hre-net.com/real_estate/44634/
土地の所有割合や、再開発の費用負担などにより所有権の割合が決められるのだと思いますが、仙台や大阪とは異なり連帯的な再開発事業です。
私としては、仙台や大阪がヨドバシの単独事業であることに驚かされましたが、札幌の事業形態では、主要な1構成者が経営面で問題を抱えるなどの事情により、足並みが乱れる危険性は常にあるものと捉えております。
すなわち、この事業が上手くいかない可能性としては、資材の高騰・不足や、新型コロナによる諸影響なども当然考えられると思われますし、札幌市のホーム増設との連携面や、構成者の中での足並みの乱れも想定されるところと思われます。
そして、設計モドキさんの聞かれた噂が何か、私も非常に気になります。
他についても少々・・・。
○北1西1再開発について
2015~2017頃に工事が進められていたと思いますが、建設資材物価の動向を確認してみました。
https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_shizai/
これによると、2017頃までは大きな変化はなく、その後少しずつ上昇し、2021年から急激に上昇しているようです。
(これまで計画が見直し(縮小)された事業の個別の事情は把握していませんが、様々な事由によるのではないでしょうか。)
○管理人さんの「私は逆に長い間、あの土地を保全してくれていたことに感謝しています。~」について
このように考えることができる方は、世の中にどのくらいいらっしゃるのでしょうか?・・というくらい、なかなかお目にかかれない貴重な考え方だと感じました。(心配症さんを攻めるためのものでないことは自明と思われるのですが・・)
○第117回都計審について
議事録は私も全文読みましたが、「えっ?」と思っているうちに終わってしまいました。
当日の配布資料には、もしかすると色々と丁寧に追加説明が加えられているかもしれませんし、
議事録として公開されていないだけで、もっと突っ込んだやり取りが本当はあるのかもしれませんが、
HPの公開資料と議事録の内容だけだとすると、審議会の役割が果たされているのか、少し心配になりました。
色々と心配は尽きないかもしれませんが、大きなトラブルや計画変更がなく順調に進んでくれるといいですね。
kitakuminさん、丁寧な詳細なご説明をありがとうございます。
仕事柄、仙台駅東口のホテルに泊まります。ヨドバシビルの工事をよく見ていたのですが、ヨドバシの入居がないテナントビルだったのですね。
北4西3の土地は、札幌市内でも、超一級の場所です。確かに、ヨドバシに維持して頂き感謝は、ありがたい内容ですが、数十年の視野を持ち再開発をする三菱地所、森ビル、住友不動産など、大手が参入しなかった(出来なかった)、難しい理由があったのでしょうか。地上げでもしても、単独開発して貰いたかったです。
心配になるのは、JR第二タワーの完成が、2029年から、ヨドバシタワーの完成する2028年に前倒しになった事です。
ヨドバシタワーのテナント募集に、悪い影響を与えることは、避けられそうもありません。ヨドバシタワーを連帯して再開発する業者をみたら、小規模な事業主もいることから、総崩れになっているかもしれません。
意地悪とは、このことを言うのでしょう。
心配症さん
私も内情は全くわからないので、外部に出ている情報からの憶測にすぎないのですが、
当初から街区一体の再開発を目指そうと思っても、地権者が多く、困難が伴うことが明白な場所であったことと、
ヨドバシHDが当初想定していたと考えられる単独再開発(ヨドバシ店舗+リンクスのような複合商業施設)であれば、西武百貨店とロフトの跡地で十分だったことなどから、ヨドバシが取得したのではないかと考えています。各都市や東京都内の駅前を見てもヨドバシは進出に積極的ですよね。
しかしながら、ヨドバシHDが当初想定していた単独再開発と、札幌市から求められていたであろう札幌駅前の顔としての機能・役割とのギャップを埋めることはヨドバシでは難しかったため、多くの事業者による再開発準備組合の形が必要だったのだと思います。特に、北5条手稲通や西3丁目通に地下歩道が設置され、北4西2と地下で結ばれ、南北線ホーム拡張とも連動させるなどの充実した地下歩行空間が形成されることになったのは、街づくりの実績が豊富な東急グループの参画が大きいのではないかと考えております。
今年予定されている再開発組合はどうなるでしょうか。東急グループと平和不動産、それと北海道建設会館がどのように関わるかが大きいと考えています。
商業施設は梅田のようなリンクスが入るのではなく、札幌駅前での覇権を目指す東急百貨店が北側に入るものと予想していますので、店舗はすぐに埋まると思われます。オフィス関係については平和不動産や東急グループが入るので信頼感がありますし、建設会館の入居や札幌の建設業協会の雄である伊藤組土建の一時的な入居も可能(そして北4西4の再開発につながる)かと思いますので、オフィスで苦労することも、それが原因で再開発が暗礁に乗り上げることもないと考えています。
ヨドバシはリンクスを作るのを一時的に諦める必要があるかもしれませんが、東急と調整して北4西2で実現させる道もあると思われます。
となると、懸念材料としてはやはりホテル誘致でしょうか。インバウンドの将来の需要は不透明なままですし、オリンピック招致の風向きが変わってきたこともマイナス材料です。例えばヨドバシの業績がコロナ禍で伸び悩んでいて、ホテル誘致についても慎重になったとしても不思議はありません。
・・・と、色々と想像をめぐらすことはできますが、成り行きを見守るしかなさそうです。
まず、あくまで噂ですが・・
ヨドバシカメラは実際北4西3の西武本館、ロフト館跡に店舗を建設する方向で動いていました。
鉤型の2棟構成では使い勝手が悪いので、駐車場として整備する方向で検討していましたが、
札幌市から駅前の一等地として望ましくないという意見が出て、計画は中断することになります。
しかし、ここで札幌市とのチャネルが確立され、
さっぽろ駅ホームの増設と連携した第一種市街地再開発事業へとつながっていきます。
ヨドバシカメラとして当初から、北5西1・2再開発を意識しており、事業化を急いでいると言われていました。
もちろん理由は、北5西1・2再開発ビルとのテナント争奪戦です。
北4西3はホテルの具体的なブランドも見えてきませんし、
基壇部南側に東急百貨店が移転するという噂についても正式発表もないことから、余計に不安になっているものと思われますが、
権利変換計画が認可されていませんので、第一種市街地再開発事業の事業認可もまだ先です。
ここまで急激な円安になればよくない噂が流れるのも当然かもしれません。
実際に高さが低くなったとしてもそれは仕方がないと思います。
再開発前よりも圧倒的な優れたビルができるのですから、残念に思う必要もないと思います。
「縮小」についてですが、
高さが低くなっても延床面積に大差がなければ縮小とは言えないかもしれませんね。
極端な話し、地上20階建てが、地上5階地下15階建てになったとしても縮小とは言えないかもですね。
なんか荒れてしまって申し訳ないです。
聞いた内容は具体的には書けませんが、概ね管理人さんが仰ったような内容です。
大型工事になればなるほど、数年先の材料費は全く読めません。
さらに下がる要素も中々見当たらないので、早く落ち着いて欲しいです。
kitakuminさん、闊歩路さま、納得ゆくご説明をありがとうございます。
「札幌闊歩路」のレベルの高さに、感嘆しました。
厳しい内容ですが、少なくとも、コロナとウクライナの終息が、見えて来そうです。
円安も、政府が介入するかもしれません。
設計モドキさんの言われる、早く落ちつく兆しは、ありそうです。
昨日HBCの夕方ワイドショーで北4西3地区にある、世界唯一「珍」駐車場の特集をしていました。
この駐車場については私もオープン当初から子供ながらとても興味があったのを思えています。
さて、特集の中で、北4西3再開発によりこの駐車場はあと1、2年で解体されるという話をしていましたので、
再開発地区内の既存建物の解体も同じよう時期に進むものと思われます。
平和不動産発表ではリリースでは2023年度に「権利変換計画認可(予定)」とあります。
『北4⻄3地区第⼀種市街地再開発事業』都市計画決定のお知らせ
https://moneyworld.jp/discl-pdf/tdnet/2022040651804301GENERAL.pdf
ですのでスケジュールとして考えると、予定通りで進んでいるようですね。
再開発と並行して行われる南北線さっぽろ駅ホーム増設(南北線さっぽろ駅改良事業)の予算もしっかりと付いています。
景観審議会の議事録があったので内容を確認しましたが、北4西3が再び札幌駅前通北街区地区に組み込まれました。
以前管理人さんが北4西3が札幌駅前通北街区地区から除外されたという話をしていましたが、
再び札幌駅前通北街区地区に組み込まれたということは、200mの計画を取りやめて60m or 80mの計画で再設計するということなのでしょうか?
別の議事録でもストリートウォールを60mを推奨することが再確認されています。
りでべさん
H4年度第2回景観審議会の開催は9月16日ですが、本日開催のH4年度第119回都市計画審議会の資料において、北4西3は都市再会特別地区のままなので、60m、80mの制限は受けないと考えます。
りでべ さん
おそらくは、令和4年度第2回札幌市景観審議会で公開された資料や議事録のことかと思われます。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/kaisai/kaisaiannai4_2.html
札幌駅前通北街区地区 景観まちづくり指針
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/kaisai/documents/r4_02_gijisiryou1-1.pdf
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/kaisai/documents/r4_02_gijisiryou1-2.pdf
令和4年度第2回 札幌市景観審議会 議事録
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/kaisai/documents/r4_02_gijiroku.pdf
とても紛らわしいですが、札幌駅前通北街区「地区計画」と札幌駅前通北街区「景観まちづくり指針」は異なるものですので、
北4西3の計画を変更するというものではありません。
※社会情勢により北4西3の計画が変更される可能性はゼロではありません。
管理人さんに示していただいた景観審議会の議事録についてですが、
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/kaisai/documents/r4_02_gijiroku.pdf#page=10
この頁からほぼ最後まで大通西4の185mビルの高さについての議論でした。
185mの計画に対する直接反対意見ではないものの、185mの計画が示されても受け身の議論になって止められない、景観を守れない、などのプロセスに対する苦言が多くありました。
進行役からも札幌市にこうした意見を「受け止めて欲しい」と言われておりました。
今後札幌市が対応を誤ると、反対意見が増えていき、大きな逆風が生じる可能性がありそうですので、どう対応するのかが重要だと感じました。
景観云々、札幌市はたいそう贅沢な悩みですね。
大通に185メートルだろうが何だろうが、
この不景気、少子高齢化、経済縮小の時代にあっても
札幌に投資しようという企業があるだけでも有難いというように
考えないのでしょうか? 185メートルの大型ビル、
いくら望んでも無理な都市がほとんどなのに
非常に贅沢な悩みだと思います。
書くとこ違いません?
景観審議会の議事録なので景観中心に議論が集中するのはしかたないですが、
ビルの機能や市民への貢献を無視していることがとても気になります。
有識者が中心となっているはずなので、185mはだめという根拠がまったくなく委員の主観によるものになっているのがとても気になります。
札幌市は市域全域に高さ制限があり、本来として都心部や一部地域は高さ無制限となっています。
そもそも、高さ制限を導入した理由としては、(郊外の高層化を抑制して)高層建築物は都心部に集中させる方針だったのに、
高さ無制限である都心部の高さを制限すること自体がすでにおかしいと思います。
今後もそれを続けるのであれば市域全域の高さ制限を撤廃すべきではないでしょうか。
かつ さんがおっしゃる通り、やる気のある企業は応援すべきかと思います。
その上で、細かい改善案を出していくのが求められる役割だと思います。
確かに、景観審議会に計画案をひっくり返すような役割は与えられていないのかもしれませんね。
少なくとも、委員の主観によりひっくり返されるような審議会であってはならないと思います。
札幌市の景観条例を少し読んでみましたが、景観形成に関する取組を推進することと、
指定や登録を受けた景観資源が保全・活用される取組を推進することが主たる目的のようです。
景観資源に指定されていないような「主観的」な景観を守ることは、当然ながら条例の目的には当たらないため、
委員の意見は「感想」として受け流してよいもののように感じました。今度少し勉強してみたいと思います。
北4西3再開発ビルと地下鉄コンコースの接続イメージ、さっぽろ駅ホーム増設のイメージパースが掲載されています。
https://www.city.sapporo.jp/sogokotsu/shisaku/sogokotsukeikaku/documents/kohyor3.pdf#page=3
地下が通路上になっていますので、ガレリアの真下の地下部分のようにも見えます。
新設されたさっぽろ駅のホームは新鮮ですね。
※確定イメージではない可能性はあります。
管理人さん
イメージパースの情報を有難うございます。
pdfをものすごく拡大して見てみますと、結構細かく色々なものが表現されているように思えました。
コンコースの接続イメージの方は、非常に薄くエスカレーターも描かれていたり、南北線のホーム階に降りる階段のような空間も見えますので、ガレリアの真下の箇所かと私も思いました。
この北4西3もそうですが、D-LIFEPLACEや大通西4などの駅前通においては、地下と地上のアクセス性が大きく改善され、一体的・連続的な空間が形成される箇所が増えそうですので、ただ歩くだけでも楽しくなりそうです。モユクもそうですね。
「景観」について多く語られているスレッドなのでこちらに書き込みます。
「令和5年度眺望景観に関する調査業務」に係る公募型企画競争(プロポーザル)の実施について
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/keiyaku/documents/teiansetumeisyo_r05_tyoubou.pdf
(ア) 各調査地点の特徴の整理(視対象の範囲(仰角)の検証を含む。)
(イ) 「3 業務内容⑴ア」で仮に設定した眺望景観の類型と現地調査の結果の検証
(ウ) 眺望景観の保全や創出に向けた課題整理
(エ) 景観誘導の在り方の検討(誘導を行う視点場の優先度及び誘導手法の検討を含む。効果や実施に向けた難易度などを踏まえた考察を行うこと。)
例えば、高さ無制限地域が東2丁目までとなっているので、(2030年頃に)超高層ビルが林立する地区から、すぐに45m、33m制限地区になるので
ピラミッド型のビル景観が期待できないので、高さ無制限地域を東へ拡大する必要あり。
というような方向には絶対に進まなそうですね・・・
都心東進を目論む札幌市ですが、実態が伴っていないという矛盾をどうにか是正して欲しいものです。
もちろん緩和の可能性は残していますが、まずは既存の無制限エリアを埋め尽くすことを最優先にしている模様です。
無制限とまでは言わずとも、東8丁目まで100m高度地区を新設してほしいですね。
無制限地域が高層ビルで埋め尽くされるのは無理だと謂います。
むしろ、現在無制限地区であっても高度利用される可能性が低い場所は100m地区を新設して移行、現在60m地区でも高度利用される可能性の高い地区を無制限なたは、100m地区にするべきだと思います。
わたしも、TERRAさんがおっしゃる100m高度地区に賛成です。
無制限地区の外縁から半径300mはすぐにでも100m高度地区に設定すべきだと思います。
札幌市の高度地区指定には矛盾が多く、
・植物園の一部(住居地区)が60m高度地区である
・60m高度地区に囲まれた1街区のみの33m高度地区がある
・60m高度地区に隣接した30m高度地区がある
・45m高度地区に隣接した27m高度地区がある
・高さ無制限地区に60m高度地区が入り込んだ地区がある
これも、高度地区を設定するときに、容積率を基に設定したのが原因だと思われますので、
適正化して欲しいですね。
>現在無制限地区であっても高度利用される可能性が低い場所は100m地区を新設して移行、現在60m地区でも高度利用される可能性の高い地区を無制限なたは、100m地区
創成イースト地区の60m高度地区も地区計画で45mに抑えていたり、
60m高度地区でも地区計画により約100mビルが3棟もたったり、
33m高度地区でも地区計画により約100mのビルが建ったり、
実質的に高度地区が形骸化しています。
これは、繰り返しになりますが、高度地区の設定が実態に合っていないのが大きな要因であると思われます。
高度地区も60m以下は、18m、24m、27m、33m、45m、60mと細かく区分されているのに、60mの次は無制限というのも実態に合わないので、
75m、100m、150m、200m、無制限に細分化すべきかと思います。
地下鉄駅周辺は75m高度地区を下限として、商業15m+60m住居のようなパッケージを増やしていく必要がありそうな気がします。
管理人さん
> 実質的に高度地区が形骸化しています。
これは、繰り返しになりますが、高度地区の設定が実態に合っていないのが大きな要因であると思われます。
たしかに、郊外ならまだわかりますけど、中心部で33mは変ですね。
北は北18条、東は東16丁目、南は南19条、西は西20丁目ぐらいまで60m、そこから同心円状に75m、100m、150m、200m、無制限となればいいのかもですね。
また、札幌の中心をどこと捉えるかもありますよね。以前は狸小路、大通でしたが、現在は札幌駅という人までいます。
札幌駅を中心と考えると、たしかに現在の高度地区は実態に合っていないと思いました。
札幌市地図情報サービスを見て、ようやく状況がわかりました。
https://www.sonicweb-asp.jp/sapporo/map?theme=th_29&pos=141.35465465316096%2C43.07336134511713&scale=1875&layers=th_26%2Cdm#layers=dm%2Cth_3&pos=141.3531836099644%2C43.06414368904401&theme=&scale=15000
皆さまのご意見に賛成なのですが、なぜこんな実態に合わないままにしておくのだろうと感じました。
・都心における開発誘導方針 https://www.city.sapporo.jp/keikaku/documents/r4_5_toshin_kaihatuyuudouhoushin_honpen.pdf
・地域交流拠点等開発誘導事業 https://www.city.sapporo.jp/keikaku/kyoten/documents/yudoujigyoupanhu.pdf
もしかすると、容積率緩和の基準を数多く設けることで、事業者にはまちづくりへの更なる貢献を促しているのかもしれませんが、
そうだったとしても、高度地区の高さ引き上げは関係なくできると思うので、実態に合わせて欲しいです。
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