本日、平和不動産から公式発表がありました。
それによると地上34階・高さ185m・延床面積99,400m2の超大型開発であることが判明されました！
高さ100〜120mだと思っていただけに衝撃です！！！
ビッグサプライズ！！！

https://contents.xj-storage.jp/xcontents/88030/92a539f6/ae45/4284/8a63/37ef189ffba8/140120220708597390.pdf

こんばんは。
初めてメッセージを送信させていただきます。
185メートルということですが、ここから環境アセスメント等で縮小することはあるのでしょうか。

こんにちは、TERRA さん、よっしー さん

一瞬信じちゃったじゃないですか、と言いたくなるぐらいびっくりしました。

＞ここから環境アセスメント等で縮小することはあるのでしょうか

景観アドバイス部会から指摘が入る可能性がありますが、
延床面積が10万㎡未満ですので、札幌市の基準では環境アセスの対象にはなりません。
※HBC跡地の再開発ビルは景観アドバイス部会の指摘で約10ｍ高さを低くしています。
※景観アドバイス部会から大通に影が落ちるということで指摘がありそうでですね。別口で高さ60ｍ規制にしよういう動きがある中で、このままの計画でいくようには思えないのが恐ろしいところです。

半街区に185ｍとなると恐ろしく細長いビルになりそうですね。
なにやらミニ名古屋のようになってきましたね。

アドバイス部会の指摘を前提として少し高めの計画だったら悲しいですけど、22階前後100ｍだと思っていたので嬉しい誤算ですよ。
大通西2、西1、東1も早く動いてほしい。

これは驚きました！まさにビッグニュースというか、良い意味で予想が外れて嬉しいですね。
場所が場所だけに、色々な意見が入って高さ縮小だけは何とか回避できるといいですが。
細長いビルになりそうなので、圧迫感という意味では軽減されて全然「あり」でしょうし、環境アセス対象外なのもスムーズに話が進める上でいいかもですね。
しかしまあ、245、200、185、175、173で、JRタワーが5番手になるかもしれないとは、札幌も凄い時代になりましたね。

これはびっくりしました。
大通り地区は南2西3が最高層で落ち着くと思っていたところでした。
指摘で高さが低くなると悪い意味で太いビルになりそうなので出来れば
このままの規模で着工してほしいですね。

久々の投稿失礼致します。

これは衝撃ですね！！
近くにPIVOT 再開発で100m級が建つのにまさかの185mとは、、
JRタワーが現状の札幌の計画だけで5番手になるのは想像もつきませんでした。
もしかしたらJRタワーが10番手くらいになる未来もそう遠く無いかもしれないですね。
それにしても、札幌の再開発の勢いが凄すぎてド肝を抜かれます！

これは驚きました！
平和不動産のHPを確認したところ、本日もう１つの発表がありました。

「（仮称）大通西４南地区第一種市街地再開発事業」都市計画手続きについて
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/88030/4f09e027/9a9b/43f9/86e8/7b74f086177b/140120220712598253.pdf

イメージパースも公開されました。なかなかインパクトがあります。
低層部の屋上にテラスを設けるパターンは最近多いですね。
なお、建物高さは175mで、最高高さが185mとなっていました。

この建物自体にも期待は膨らみますが、今後の４プラ跡やPIVOT跡の再開発にも少なからず影響を与えるのでは？
と考えるだけでも楽しくなってきました！

大通公園沿いはスカイラインが〜、（特に南側は）公園に日陰が〜、と煩い街区ではありますが、当然承知の上でしょうし、水面下での調整も少なからずしてるでしょうし、これは期待ですね。

今の大通りの景観には目立つとかではなく、大通というエリアは今後どうあるべきか？札幌はどうあるべきか？という未来志向で、この規模で進んでほしいものです。

三井ビルみたいに99mになるかと、、、
あまり期待しないほうが

TERRAさまの投稿で顕になった予想外に及ぶ事業スケール、Kitakuminさまの投稿により明確になった精度の高い完成イメージパースをみて１日2度の衝撃を受けました。

冷静に考えますと、その計画地がもつ場所のポテンシャルは交通の結節点、敷地面積から北4西3と比べても遜色はないのかも。

かつての道銀ビルも建設時は相当なインパクトがあったはずですが、それを踏襲するかのようなプロジェクトのスケール、メタ的なメッセージを勝手に感じて、思わず期待してしまいます。

とても楽しみですね！

こんなに早い段階でイメージパースもしっかりしたもの出して来ましたね、かなりグレード良さそうなビルで大通公園沿いなので動かないパークホテル捨ててヒルトンが構想部にコンラッドで辺り進出しそうな予感

＞イメージパースも公開されました。なかなかインパクトがあります。
＞低層部の屋上にテラスを設けるパターンは最近多いですね。

基壇部がニッセイビルのように低く抑えられた個人的に理想の形状です。
高層部も角が丸められ風害にも景観にも考慮されているように感じました。

容積率はとてつもない事になりますので、地区計画がどうなるか見守りたいです。
個人的に大通という広い道路（広場）に面しているからこそ、超高層ビルを建設しても圧迫感が軽減されると思っていますので、
大きな変更なく進んでほしいです。

管理人様

はにめまして。過去に景観アドバイス部会から10ｍ程高さを低くするよう求められた事例があるとのことですが、今回もそのような可能性はあるのでしょうか？
また環境アセスは対象外ということですが、100ｍを超える案件なのに環境アセスの対象外ということは何か特別な要件を満たしているからなのでしょうか。

プレスリリースの文面からも、市などとすでに水面下で相当の根回しができていると見受けられます。
これは札駅エリアでのＪＲタワー２と同様に、大通エリアでの超高層再開発案件の呼び水効果が期待されますね。
もっと言うと、この案件のおかげで大通西１丁目の新市役所が185m近くまで行くかもしれません。
ゆくゆくは現在構想練り直し中の北電や、現市役所移転後の跡地での民間再開発の開発規模にも影響するでしょう。
大通が札駅に対抗しうるほど超高層化するとは予想してませんでした。
おなじみのＴＶ塔から大通公園を望む景色にもものすごいインパクトを与えるでしょうね。
「札幌ってこんなに都会なんだ…」と、過去に札幌に来たことのない人の多くが一目で実感するようになるでしょう。

外の人 さん

一方でTゾーン計画で駅前通を100m制限、大通エリアも57mセットバックを目指しているので、ややチグハグに見えます。
しかし実は矛盾しているわけではなく、東1丁目〜西2丁目と西5丁目を超高層化して調和を取ると見られています。
東1丁目にタワーマンションが乱立したり、西1丁目に高層複合ビルがあるのはその理由でしょう。

いずれにしても自然とスカイラインの両立が楽しみです。

自分もTゾーン計画（大通 T ゾーン札幌駅前通地区地区計画）との整合が気になったので確認してみました。

令和元年のガイドラインでは、この区画が含まれていました。
https://sapporo-odori.jp/wp-content/uploads/2021/05/tzoneguidelines.pdf
しかし、令和３年の地区計画では、この区画が外れていました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/teian/jirei/ari/documents/odoritzon_keikakuzu.pdf
同計画で定める建築物の最高高さは60m（札幌駅前通に面して外壁面から道路境界線までの距離を基準以上とした場合は100m）
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/teian/jirei/ari/documents/odoritzon_keikakusyo.pdf

この区画については大丈夫でしょう！

なお、ガイドラインに示されているまちづくりの⽅針は、イメージパースからはほぼクリアしているように見えます。
1 にぎわいが連続する街並みをつくる、2 地区にふさわしくない機能を抑制する、3 まちなかの共⽤空間を充実させる、
4 中通りを魅⼒的にする、5 地上・地下の歩⾏環境を充実させる
４の中通り側も配慮した建物としていくでしょうか。低層階をガラス張りとするとやや難しいかもしれません。

個人的には、地下１Fのコンコースと接する部分がどうなるかが最大の関心事です。
区画の東側と北側の２面がコンコースなため、雰囲気が大きく変わりそうなので、とにかく楽しみです！

だいご さん

＞過去に景観アドバイス部会から10ｍ程高さを低くするよう求められた事例があるとのことですが、今回もそのような可能性はあるのでしょうか？

あるか、ないかといえば大通公園への日影については100％の確率で指摘があると予想されます。
リリース資料にも「※ 今後の行政協議、都市計画手続き等により変更となる可能性があります。」とあります。

景観アドバイス部会とは関係ありませんが、大通交流拠点まちづくりガイドラインではストリートウォールを20ｍ～60ｍとし、60ｍを超える部分はセットバックをするとされています。

大通交流拠点まちづくりガイドライン
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/odoriguideline/documents/guideline-oodorikouryukyoten.pdf

今回の断面図を見ると基壇部は20～30ｍと見られ、そこから185ｍまでセットバックしていますので、
大通交流拠点まちづくり指針には適合しているように思えます。
ですので、景観アドバイス部会から指摘があったとしても、極端な高さの調整はないと思われます。

＞また環境アセスは対象外ということですが、100ｍを超える案件なのに環境アセスの対象外ということは何か特別な要件を満たしているからなのでしょうか。

ビルに対する環境アセスの基準は各都市で異なりますが、札幌市の場合は100ｍを超え、延べ面積が10万㎡を超えるものが対象となります。
今回は延べ面積が9.9万㎡なので環境アセスの対象にはなりません。

新しい資料をみると、このビルは地下鉄改札階に直結でなく、地下鉄ホーム階に直結とありますので、1番ホームにビル直結の改札が新設されるかもしれません。
高さだけでなく地下部分も非常に興味深いビルになりそうですね。

このリリース資料で気づいたのですが、北5東2から移転したアメリカ屋釣具店は平和不動産が所有しているのですね。
新幹線東口に近いここも、そう遠くない将来に再開発される可能性があるかもしれませんね。

Kitakuminさん

大通西4は「大通交流拠点地区」の地区計画が設定されています。

大通交流拠点地区計画
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/teian/jirei/ari/12oodoori/documents/k02.pdf

大通交流拠点地区計画では、大通西4の一部（北海道銀行の敷地）は高さ60ｍ、セットバック部分は100ｍの高さ制限があります。
今回は大通交流拠点地区計画の一部が変更されるものと思われます。

旧札幌銀行側は地区計画が設定されておらず、高さ制限もないので、論理上は130ｍ程度も可能かと思っていましたが、
道銀側は高くても100ｍだろうなと思っていました。

いい意味で期待を大きく裏切られましたが、

北4西3　56ｍ制限→200ｍ
大通西4　100ｍ制限→185ｍ

このような制限突破が続くと、何のための地区計画なのかという声が出てきそうなのが怖いです。
個人的には都心において100ｍ規制というのが、そもそも間違っており、むしろ64ｍの低さ規制でもいいと感じるぐらいです。

このビルが呼び水になって、大通地区が予想以上に超高層化した場合、テレビ塔が完全にビルの谷間に埋もれてしまう気がするのですが、電波塔として問題は無いのでしょうか？
昔あった立て替え計画が復活したりして、と妄想してしまいました。

管理人さん

お示しいただいた大通交流拠点の「地区計画」と「地区整備計画」を確認してみました。
こちらの図面の方がわかりやすいでしょうか。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/teian/jirei/ari/12oodoori/documents/k02_1.pdf
今回の大通西４は「地区計画」のエリアには含まれていますが、
高さ制限の定められている「地区整備計画」は北街区と南東街区だけで、今回の大通西４（南西街区）は含まれていないようでしたので、
恐らく100m制限のない区画なのだと思われます。（そのため地区計画は変更されない可能性もあるかと思います。）

北４西３の高さについても「札幌駅前通北街区地区計画」を確認してみたところ、56m、60m、80m、制限なしの４種類あるようでした。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/teian/jirei/ari/r2ekimaekita02/documents/kitagaiku_kokuji.pdf

制限なしの条件として、「（所定の）面積の空地等を当該道路に接して設けるもので、札幌駅前通の魅力ある都心空間の形成に寄与すると市長が認めたもの」とありますので、
「魅力ある都心空間の形成に寄与する建物」と認めてもらえれば高さ規制が無くなるため、
北４西３と同様に、道ビル、グランドホテル、ノースプラザ、りそなビルや他のビルなども理論上は80mを超える可能性があることになります。

特にグランドホテルなどはやる気になれば凄い再開発ができると思うので、
グランビスタにはパークホテルよりも古いグランドホテルの建替えを先に進めて欲しいですし、この先５０年は札幌で一番のホテルとなるようなホテルリゾートをこの地に作って欲しいと思います。

通りすがりさん

テレビ塔は147mですので周囲が高層化されると埋もれてしまいますね。
電波塔としては、テレビは手稲山に移されていて、確かFMラジオの中継局として使われている程度だったと思います。
昔の650m建替え案はさすがに現実味が乏しいように感じますが、300mくらいの塔が建つと札幌のシンボルとして復権できるのではないか・・・と少し期待しています。

Kitakumin さん

市議会の議事録によると大通交流拠点地区の一部（北街区）を100ｍに緩和するという審議に対して反対意見が出ていたのと、
都市計画図では大通西4が高度地区は「なし」ですが高さ制限は「指定がある場合があります」となっていたので、大通交流拠点地区は根底として60ｍであるのではないかと考えました。

ご指摘の通り、「大通交流拠点地区」は「大通交流拠点(北街区)地区」と「大通交流拠点(南東街区)地区」に細分化されていて、
北街区はセットバックにより100ｍ、南東街区は60ｍと明記されていまが、地区全体の制限は明記されていません。
Kitakumin がおっしゃるように、北街区と南東街区（つまり、大通西4）は、制限なしの可能性があります。

市議会の議事録の答弁を読み返すと、100ｍへの緩和に反対する議員と建築指導部長とやとりがあります。

建築指導部長の答弁としては、

大通公園などへどの程度の日影の影響があるかということにつきまして、調査検討、シミュレーションを行い、その結果を踏まえまして地区計画の制限として定めた結果でございます。
　まず、60メートルの場合には、春分あるいは秋分の日において、大体、公園の半分の日照が確保できるということでございます。その上で、60メートルを超える場合については、大通公園の日照とか、公園で憩う人々に対して過度な圧迫感を与えないように、高層部分をセットバックする、下げて間口幅を抑えてまち並みに適度なすき間を与えるような配慮をしていくこととしてございます。建物と建物のすき間があいている効果によりまして、一定の日照は確保できる結果となってございます。仮に、今回、この条例を定めないとした場合、現行法の枠の中で無秩序に建ってくる可能性がございまして、かえって大通公園の環境が守られないということも想定されます。したがいまして、この地域に求められる高度利用と大通公園に対する配慮というものを両立させようと考えますと、このような高さ制限が妥当であるというふうに考えてございます。

とありましたので、今回の地区計画決定にて反対意見が出た場合、どのように100ｍを超えを許可するに至った理由を説明するのか注目されますね。

ちなみにですが、
＞北４西３の高さについても「札幌駅前通北街区地区計画」を確認してみたところ、56m、60m、80m、制限なしの４種類あるようでした。

ということですが、56ｍ、60ｍ、80ｍは以下の資料にも掲載されているのですが、
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/kokuji/documents/r2kitagaiku_setumei_kokuji.pdf

「制限なし」に関しては資料を見つけられませんでした。
北4西3は最終的に「札幌駅前通北街区地区計画」の対象から外れています。

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/documents/n4w3_kitagaiku_shimon_gian.pdf#page=9

その以前から「札幌駅前通北街区地区計画」に「制限なし」の地区が存在していた記憶がありませんでしたのでお聞きました。

管理人様

詳しい回答ありがとうございます。
アドバイス委員の指摘により高さの縮小があるかもしれないということですね。

環境アセスの説明もありがとうございます。
各都市で基準が違うという事は知らなかったです。

アメリカや釣具店跡ビルが平和不動産が取得しているとの事ですが、北隣がトヨタレンタリースの簡易事務所、その隣がコンビニなのでここも大型再開発となりそうですね。

管理人さん

いろいろとご教示・ご指摘いただき有難うございます。

まず前半の市議会の議事録の内容に関してですが、大通公園への日影の影響により高さ制限の緩和に反対する議員がいらっしゃるということがわかりました。
地区計画の策定や変更時にはそうした質疑があるのかもしれませんが、
「策定・変更を行わない」とした場合は、一つの街区の建築物に対して、今後、市議会議員らが反対意見を述べたりする機会があるものなのでしょうか。（なければ良いのですが・・）
また、反対する立場の方は、何を守るために反対しているのか、という疑問が沸いてきました。
住居や小学校の日照権とは異なると思うのですが、大通公園西４丁目というのは、長い時間日影ができるといけない場所になるのでしょうか。
公園利用者（ベンチに座ったりイベントに参加する方々）にとっては、直射日光を浴びずに済む日陰が増えることで、喜ぶ利用者が多いのではないかと思いました。
「公園＝日の当たる場所」というイメージだけで反対している・・わけではないと思うのですが、よくわからない点でした。
とは言っても、公園らしい日の当たるイメージを守りたい人は、一定数いるような気もしますので、今後の経過を見守りたいと思います。

さて、後半についてです。
これまでも何度も早とちりで誤情報を書き込んでご迷惑をおかけしておりますが、また今回もやってしまった感があります。
まず、令和４年に北４西３地区が計画から外れていたことを知りませんでした。
次に、「制限なし」と書いてしまった部分ですが、
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/teian/jirei/ari/r2ekimaekita02/documents/kitagaiku_kokuji.pdf#page=5
「建築物等の高さの最高限度」の「４　前二項の表において、次のいずれかに該当する建築物又は建築物の部分については、前項の表左欄１から３の区分に応じて掲げる右欄（２）を除き、適用しない。」を読んで、「制限なし」と解釈しました。
少し補足しますと、
１「56mとする」　２「60mとし、前項の規定は適用しない」　３「80mとし、前二項の規定は適用しない」　４「次のいずれかに該当する建築物～については、適用しない」ですので、１～４の主語はいずれも「建築物等の高さの最高限度を」となり、
４は「高さの最高限度を適用しない」＝「制限なし」と読みました。
また、「次のいずれかに該当する建築物」については、(4)が該当すると解釈しました。
「(4) 前二項の表左欄の区分による各道路の道路境界線より前二項の表右欄に掲げる数値（カッコ内省略）以上後退する場合と同等以上の面積の空地等を当該道路に接して設けるもので、札幌駅前通の魅力ある都心空間の形成に寄与すると市長が認めたもの」
要は、「２と３の条件と同等以上の面積の空地等を当該道路に接して設けるもの」（＝２、３と同条件）＋「札幌駅前通の魅力ある都市空間の形成に寄与すると市長が認めたもの」（＝上乗せ条件）となっており、上乗せ条件分を満たすことで、「高さの最高限度を適用しない」という作りになっている・・・と読みました。

この文を読んだ時にそう思ったので深く考えずに書き込んでしまいましたが、読み方が合っている自信が全然ございません。
間違っておりましたら、本当に申し訳ございません。

Kitakuminさん

ご丁寧な回答ありがとうございます。
＞また、反対する立場の方は、何を守るために反対しているのか、という疑問が沸いてきました。

市議会の議事録を読むと、テレビ塔の展望台が高さ90ｍにあるので、それ以上の高いビルが大幅なセットバックなしに建つことは眺望を阻害するというのが言い分のようです。
また、高いビルが建つと東側からの眺望で山々が隠れてしまうという主張もよく耳にしますね。
個人的には超高層ビルも立派な風景だと感じるのですけどね。

札幌駅前通北街区地区計画の制限なしの解釈の理由もありがとうございます。
私も項番1～4については気になっており、56ｍ、60ｍ、80ｍの根拠だと思っておりました。
私としては4の解釈を、前項の表（つまり、3の表）の右欄(2)（つまり、高さが60ｍを超える部分）を除くと解釈し、60ｍ以下部分のセットバックの距離の規定を緩和するものと解釈し、4の(1)～(4)の内容からも高さを無制限とするものではないと解釈していました。
Kitakuminさんの説明を聞いてたしかに、そういう風にも読み取れますね、ご説明ありがとうございました。

計画出てから数年紆余曲折あり縮小になるパターンと、突然計画リリースされたと思ったらパースもデッサン程度ではなく明確なもので、気づいたらそのまま建設始まるパターンの時もありますよね今回のはこのまま行きそうな気がしますが
札駅にストローされ続ける大通地区の巻返しとして一役買うのに反対する理由がない

管理人さん
いろいろとご教示いただき有難うございます。
50年前のテレビ塔を基準に今の開発を制限するのはナンセンスかと思いますが、今後テレビ塔の建替え議論のきっかけとなれば良いのかなと思います。
大通公園の東側からの眺望をどのように保持していくかについては、はぐくみの軸で議論していただき、制限につながらないように露払いして欲しいと感じました。
はぐくみの軸の検討資料（R3年度のまとめ資料）を確認しますと、
№29「沿道の建物高さについて議論するための分析が必要」、№31「テレビ塔からの視点を視点場と位置付けて議論したい」などがあります。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/hagukumi_r3kentojokyo_57-77.pdf#page=17

地区整備計画高さ制限については、再度読み返してみましたが、何が正解かはよくわかりませんでした。
なかなか読み解くのが難しい資料ですね・・。

だいごさんも書かれていますが、
平和不動産が所有しているビルは各エリアのキーとなりそうな場所ですね。
４つのビル（道銀ビル＋新大通ビル、札幌駅前合同ビル、AFTビル新館、パークイースト札幌ビル）には、周囲のビルを巻き込んで欲しいですね。
私が気になるのは南１東１のパークイースト（1985年築）です。バスセンタービルの南隣ですので、更に南側の太平洋興発と一緒に区画一体での再開発を期待しています。

もう一点、東西線大通駅のホーム拡張についても今回の道銀ビル再開発をきっかけとして議論されないものでしょうか。
南北線と交差しているB3Fのホームということで、実現は大変難しいかと思うのですが、通勤時間帯などの階段の混雑は解消して欲しい課題だと思っています。
可能性があるとすれば、宮の沢方面のホームを南側に新設or新札幌方面ホームを北側に新設のどちらかかと思います。
その場合、南北線の真下に新しいホームを作るのが難しいような気もしますので、この大通西４区画の再開発に併せて西側に移設するか、それとも西３丁目側に移設するか・・などが考えられるかと思ったのですが、東西に移設してしまうと、南北線のいずれかのホームとの連絡階段が上手く設置できなさそうです。
また改めて考えてみたいと思っています。

札幌市には景観アドバイス部会、景観審議会がありますが、
景観審議会は景観法に基づき勧告や変更を命令することが可能です。

50年前テレビ塔を基準とするのもおかしいのですが、
1300年前の五重塔を基準とする都市もあるのも事実です。
「景観」というのはとても曖昧であり、個人の主観で大きく変わります。

大通公園は陽光注ぐ市民の憩いの場であるという印象が強い場所であり、その風景が守るべき「景観」であると思う人がほとんどだと思います。
しかし、（私のように）高層ビルも都市景観の1つであると考える人も少なからず存在すると考えています。

景観アドバイス部会の開催状況
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/keikan_advice/kaisai_joukyou.html

景観審議会の開催状況
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/kakonokaisai.html

※非公開と記載があるのは構想段階の案件です。
再開発が盛んゆえに景観アドバイス部会、景観審議会どちらもかなりの頻度で開催されていますが、
先述の通り、個人の主観で大きく変わる「景観」をどのように正しく審議するのかとても気になるところですね。

大通西4は185ｍのまま計画が進んでほしいですが、
景観面から指摘された場合、10ｍ、20ｍ低くしたところで大通公園への影はほぼ変わりませんのでどのような案を用意しているのか見守りたいです。

バスセンター廃止によるパークイースト、太平洋興発の一体再開発は大いに期待します。
東西線大通駅は乗車待ち行列が反対側のホームまで続いたり、東西線ホームが混雑してホームへの階段で入場制限がかかる場合もありますよね。
ただ、南北線大通駅の混雑もとても気になっており、ホーム奥行きが不足しているため、
東西線から降車した人が南北線ホームで乗車待ち行列をかき分けて改札へ抜けていく印象が強いです。
車両が9000形になりドア数が増えて乗降時間は短くなりましたが、ドア数が増えたことにより待ち行列の数も増えたため、混雑度合いは変わっていません。
南北線のホームは奥行きが短いのが構造的な欠陥ですね。

大通公園周辺は現在１０階建て前後のビルが取り囲んでいますが，
低層の木造住宅しかなかった時代からすれば，大通公園の景観を非常に
悪くしていると言えます．そして今は１０階建ては景観を悪くしないが
３０階建ては景観を悪くする，という意見が出る始末．本気で大通公園の
景観を守りたいなら，１０階建てもダメ，公園の南側と北側１００ｍは建築物は
いっさい禁止して公園化する，くらいのことを主張して欲しいものです．
これなら基準が明白であり，その時代時代の勝手な判断に影響されません．

大通西4丁目のこのビルが、ある程度構想通りに近い高さで建設されれば、その後の大通沿いのビルでも既成事実として高層化されていく流れができそうですし、逆に大幅な高さダウンとなれば、その後の大通沿いのビルも同様の理由をつけて高層化していくのが難しくなっていくかもしれませんね。そういった意味でも是非構想通りの高さで建設されてほしいものです。

確かに大通ではこれまでにない高さのビルなので、高層ビルに関心のない人からは反対意見は出るかも知れませんが、これぐらいインパクトのある建物を大通に建てて、そのエリア一体を活性化、再開発をどんどん促し、人の流れを呼び戻さないと大通の活気はなかなか戻ってこないと思います。

大通公園北向かいの西１丁目や西２丁目は１町画全体の敷地での再開発事業化が見込まれます。
さらに西２丁目においては西側半分の敷地を緑地化する計画なので、建築面積は敷地の半分以下になり、そのぶん更に上に積み上げられるはずです。
約半分の敷地面積しかない大通西４丁目ですら高さ185mが現実的なので、西１丁目の市役所新庁舎はおそらく同程度あるいはそれ以上、西２丁目の民間再開発ビルは余裕で200m超の高さになるでしょう。
考えてみると本件においては札幌市が地権者として準備組合に参加しているので、市との根回しどころかすでに合意形成ができているわけです。
景観審議会や景観アドバイス部会が札幌市とは独立した機関として機能する以上、今後どう展開するかは予断を許しませんが、仮に大幅に高さを削減となれば、すでに水面下で描かれてるであろう市役所新庁舎の青写真にも相当な影響があると思います（そうならないことを祈りますが）。

日照の観点からは大通公園の北側の高さ制限はセーフかと思います。
テレビ塔から大倉山を一望する時の景観については、南北の高さバランスが取れているのが良いように感じます。
市役所新庁舎の青写真があるかどうか、西２の市役所跡地がどうなるかは微妙なところかと思いますが、今回185mが実現するならば、今後の大通界隈の高層化が期待できますよね。
併せてイースト方面の景観も考えるのであれば、さほど高層化は図られないかもしれませんが、北側に北電、ニトリ複合施設、東５～６の再開発、南側にバスセンタービル再開発、道新などの概ね10階以上の建物が連なることで、
マンションに片寄らない調和の取れた景観を形成していって欲しいです。

大通駅のホーム拡張案を少々考えてみました。
対象としては、東西線ホームの増設と、南北線のホーム＆改札口の増設です。
現状のレイアウトを把握するには、札幌市HPの構内図に沿道のビルが書かれていて一番わかりやすいかと思いました。
https://www.city.sapporo.jp/st/subway/ekikonaizu/documents/n7_t09_h08_odori.pdf

まず東西線については、南側（宮の沢方面）のホーム増設は西４と西３のビルが近接しているため可能性はほぼ無いものと考えました。
一方、北側（新さっぽろ方面）は地上部分が大通公園のため、増設の余地がありそうです。
大通交流拠点の整備基本計画を見たところ、西４側は支障になる構造物はなさそうに見えます。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/project/documents/preparation-plan.pdf#page=9
西３側は、B1のオーロラタウンの南側の店舗が影響しそうなことと、B２の地下駐車場及びその出入口が支障になりそうです。
一部or全部の利用が当面できなくなりますが、地下駐車場の床下を掘り進めるという点では工事が可能であると思われます。
https://www.sapporo-chikagai.jp/sp/access/

次にB２の南北線についてです。
ホームを両側とも５ｍ程度広げるとともに、東西線のホーム増設に合わせて乗り換えのコンコースを大幅に拡大し、そこにB2改札口とB1へのエスカレーター・階段を増設します。
ホームを広げると、B１の階段・改札部も広くなり、コンコースを確保するために、沿道の建物の建替え時に調整が必要になると思われます。（さっぽろ駅と北４西３区画の調整と同様）

以上については、既存の構造物の取り壊しや再開発との調整が伴いますが、十分に実現可能と思われますので、
さっぽろ駅の改修に続いて大通駅にも着手して欲しいと思います。

東西線ホームの北側に新たにホームを新設する場合、東西←→東豊の連絡線の位置が問題になるかもしれませんね。道新ビルの南側ぎりぎりを通って市役所の下をくぐっているので、建て替え後の市役所跡地の用途にも影響するなかなかやっかいな線路です。

通りすがり２さん
googleの地図で見ると位置関係がわかりやすいのですが、東西線大通駅のホームや線路は、大通公園南側道路の地下に造られています。
https://www.google.co.jp/maps/@43.0604721,141.3532008,18z
また、ホームを増設する場合は、西４と西３の２区画内に収まり、B2Fのコンコースの拡張も西３までを想定しています。
東豊線の連絡通路は西２丁目の大通公園南側道路の地下になるため、ホーム増設の影響は受けずに済むかと考えております。（市役所跡地も大通公園北側道路の北側の区画なので、やはり影響を受けないと考えております。）

また、大通駅の混雑緩和策として、別の方法を考えてみました。
大通～バスセンター前間は0.8kmあるのでちょうど0.4kmの場所（創成川の真下、西１と東１にまたがる場所）に地下鉄駅を新設する案です。
特に東１側については、北電の再開発で生じるオープンスペースの地下を丸々活用できることと、バスセンタービルやバスターミナルも不要になりますので、駅＋賑わい空間を作るスペースは十分にあります。
新駅ができると大通東１・南１東１を拠点として周辺の再開発を促進する効果も生まれます。
西１側もテレビ塔の建替がもし実現するのであれば、地下鉄駅を作りやすくなります。
東豊線との乗り換えも新駅の方が近いため、乗換の連絡通路も併せて確保します。
こうすることで、東西線大通駅の利用客の何割かは新駅を利用することになりますので、大通駅の混雑緩和にもつながります。
大通駅のホーム増設よりも更に現実味があるように思うのですが、いかがでしょうか。

外の人さん

市議会の議事録からの引用となりますが、100ｍへの緩和に反対している議員は以下のように述べています。

＞市民や観光客の憩いの場所となっている大通公園及びその周辺の景観は、本市の大きな魅力となっていますが、その魅力を阻害するような
＞まちづくりには規制を設けることが必要だと考えます。市役所本庁舎が高さ７８メートルで、しかも、大通から６０メートル後退して建て
＞られています。テレビ塔の展望台が９０メートルだということからも、大通からわずか１２メートルの場所に１００メートルの建物を建て
＞るということは、大通公園に対する圧迫感や周辺の建物との均衡などを考慮すると、適切とは言えないものと判断いたします。
＞　したがって、この議案には反対です。

子供染みていますが、この議員の主張から無理矢理の妥協点を見出すとしたら、

・大通から60ｍセットバックするなら超高層ビルを建ててもいい。
・テレビ塔から西方向に離れている場所であれば大通沿道に超高層ビルがあってもいい。

ということになるでしょうか。

反対している議員は一部には見えますが「はぐくみの軸強化⽅針検討会」では、大通沿道すべてではありませんが、
大通西4を含む「⼤通交流拠点地区」は60ｍ（セットバックにより100ｍ）制限としています。

(仮称 )はぐくみの軸強化⽅針検討会
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/hagukumi_2_04_shiryo4.pdf#page=20

一般的な考えだと、路線価も高く利便性の高い大通西3、西4でさえ60ｍ（100ｍ）に高さを制限しているのだから、
他の大通沿道も同じかそれ以下に制限したらいい、となるのは残念ながら致し方ない流れだと思っています。

今回の大通西4で一番心配なのは、大通公園沿いに185ｍという周囲から突出した高さのビルが計画されたことにより、
高層ビル不支持の動きや、高層ビル反対の世論が活発になり、大通西4自体も高さの大幅縮小勧告、
さらに「はぐくみの軸強化⽅針検討会」により大通全体が60ｍ（または100ｍ）規制され、大通西1、西2へが60ｍ（100ｍ）に制限されることです。

＞さらに西２丁目においては西側半分の敷地を緑地化する計画なので、建築面積は敷地の半分以下になり、そのぶん更に上に積み上げられるはずです。
＞約半分の敷地面積しかない大通西４丁目ですら高さ185mが現実的なので、西１丁目の市役所新庁舎はおそらく同程度あるいはそれ以上、西２丁目の民間再開発ビルは余裕で200m超の高さになるでしょう。

大通西2、大通西1が景観アドバイス部会で議論されるとなれば、大通公園へ影響もあると思いますが、時計台へのビル影も大きな議題になると思われます。
以前も掲示板で同じような話が出ましたのでシミュレーションをしています。

大通西1、大通西2再開発を考える
http://sapporokapporo.sakura.ne.jp/content/?p=3530

＞仮に大幅に高さを削減となれば、すでに水面下で描かれてるであろう市役所新庁舎の青写真にも相当な影響があると思います（そうならないことを祈りますが）。

昨年の市議会の答弁で、大通西2、大通西1の土地利用については、2022年度から調査を進めるとのことでしたので、
最速でも2024年頃に方針決定、2026年頃に設計完了のスケジュール感になるのではないかと考えています。
※オリンピックにより大通西1再開発の予算が組めないという報道もあったので、2030年以降の動き出しもあるかもしれません。
近く「はぐくみの軸強化⽅針検討会」の提言が正式化し、大通全体に高さ制限が設定された場合は、大通西2、大通西1の方針決定に大きく影響しそうです。

やはり、札幌市の動きとしてチグハグな部分がありますね。

大通公園周辺での高さ制限に関する議論の経緯や、景観アドバイス部会での審議の動向など、経緯などについて精通されている管理人さんであるがゆえに、非常に心配されていることが感じ取られました。
主観的要素の大きい「景観」を理由に高さやセットバックなどの制約が加わり、計画が変更させられる可能性がある以上、手続きが完了するまでは全く安心できませんね。

管理人さんに示していただいた議事録を探してみたところ、キーワード検索で簡単に見つかりました。
平成19年第３回定例会のもので、反対しているのは（野党側の）一つの政党の議員であり、多くの政党の議員は100mの高さまで認めるという議案に賛成しています。
過度に制約を加えるという意見に同調していないようでした。
また、はぐくみの軸の議論においては、形態制限についてとりまとめた資料を提示したものの、事務局側は制限を加える提案は行っていないように見受けられました。

大通地区では周囲から突出した高さの建物となりますが、風穴を開けるなら、札幌駅地区にて200m級の建物が複数建つことになった今なのかなと感じております。
景観配慮の意見は出されるでしょうが、大通公園の価値、テレビ塔からの眺望などに配慮しつつも高層ビルの建設を正当化するという妥協点を見つけていく、という方向で進んでいくことを信じております。

kitakuminさんへ
東豊線の「連絡通路」の話ではなく、東豊線の列車を東西線の車両基地へ回送させるために作られた、東西線と東豊線をつなぐ「連絡線」（2～3号連絡線）の話です。

通りすがり２さん
ご指摘有難うございます。少し調べてみたところ、次のサイトに説明がありました。
https://hokkaidofan.com/23/
マップは見ることができませんが、ルートの説明が次のとおりありました。
「大通り西6丁目の東西線大通駅西側を分岐し、大通公園北側の地下を通る。その後、札幌市役所付近で半径150mほどの急カーブを通過し、北1条西2丁目付近で東豊線・大通駅北側に出る。」
西６で分岐して、西３ではオーロラタウンや地下駐車場より北側に線路があると思われますし、H27頃に大通駅北側の出口５付近を拡張した時に支障になっていなかったと考えられますので、
ホームを新設する際にも支障にならない気がしますが、こうした構造物もあるということで承知しました。
東豊線を建設した時には、創成スクエアまでの地下通路も作っていたようですし、この連絡線もありますし、色々と付帯的な施設も作られたのですね。

現在使用している西車両基地もいずれ老朽化するでしょうから、今後用地確保ができるなら東豊線に車両基地がある方が使いやすいように感じました。
将来的には解消されるかもしれませんね。

景観審議会は法令に基づいて審査しているようなのでそこは致し方ないかもしれませんが、環境アドバイス部会は委員の主観によりアドバイスを行っていることに疑問を感じます。
HBC跡地再開発においても、観光地である道庁に影がかかるので高さを低くするようなアドバイスをしたという事例を管理人さんから教えていただきましたが、設計変更が必要に至るまでのアドバイスをすることは妥当なのでしょうか？

大きな設計変更が発生しないよう、構想段階で事前に合意することはできないのでしょうか？
または、設計変更費用をアドバイス部会で負担するような仕組みにできないのでしょうか？そうなれば、アドバイス部会委員の暴走を防ぐ事ができるのではないでしょうか。

ランドマーク的な開発を期待する一方で、それを認めないような動きもあり、まずは景観とは何かをしっかり定期して多角的な観点で、失われるもの、新たに生まれるものを総合的に判断してほしいですね。

管理人さま

過去の議事録の参照とご説明、ならびに精細なシミュレーションのリマインドありがとうございます。
大通公園を境に北の官庁街と南の商業街という元来の住み分けや公園の日照の問題もあり、いずれは大通公園の南北で沿道ビルの高さに有意な差が出るだろうとかつて私は予測していました。
でも今はやはり南北で均整がとれる方が健全で美しいと思います。
市役所の現庁舎の竣工時期が札幌冬季五輪の直前だったので、今度の建て替えも２回目の冬季五輪に同期するものと勝手に思い込んでいました。
五輪と大通西１再開発が予算的に関係するような報道が過去にあったのですね。寡聞にして存じませんでした。
市役所のような公共性の高い建物は長期的な合理性よりも足元の風潮とかが大きく影響しそうで、タイミングや段取りが重要だろうなと思います。

以下は私の勝手な推測です。
創世111区計画が具体化してきた時点で、市には「時計台を超高層ビルで囲い込もう」という野望があると推察しました。
さらに大通西２丁目の西側半分を緑地化する計画を聞いた時、当初は
・大通公園から時計台を見渡せるようになる
・大通公園に鐘の音をより響かせられる
以上の効果があると解釈しましたが、今はこれらに加えて、時計台の日照問題において
・少なくとも南中時刻付近の日照だけは確保する（＝他の時間帯の日照は周囲に委ねる）
という市の意図を見出しました。
このような観点から、市は大通西１と大通西２に高さ制限を設けないための段取りを踏んでいると思います。
そのうえでも大通西４の185m案は、有効な布石になると感じました。

外の人さん

大通西4の185ｍの日影を簡易的にシミュレーションしたところ、

夏至：大通の噴水中央付近まで影がかかる
秋分：北1条街区まで影がかかる

という結果になりました。
さらに、185ｍ、100ｍ、60ｍ、45ｍを並べて秋分の日でシミュレーションしたところ、

60ｍ：大通公園の中心付近まで影がかかる
100ｍ：大通公園全体が影がかかる

ということから、大通公園にかかる影の範囲だけに絞ると、ある意味100ｍと185ｍで差はありません。
60ｍですら大通公園の南半分が影で覆われてしまいます。

この結果は後日、blogで公開します。

景観という概念の1つとして一昔前は「スカイライン」を重視してビルの高さを揃える考えが一般的でしたが、最近は「ストリートウォール」という概念になりつつあり、
軒線を揃えたりする景観に移行しつつありますね。
ビルの高さが異なっていても、30ｍや50ｍで軒線を揃えれば非常にスッキリした街並みになります。
札幌市も旧態依然の景観でなく高層ビル時代の景観を基準とした考えに移行してほしいものです。

個人的には、大通に名古屋みたいに高層ビル密集させて、老朽化した札幌テレビ塔を建て替えで日本一の高さのビルにし(上海タワーみたいな)、高層ビルより日本一のビルが目立つようにすれば景観は変われども、視覚的効果は同じになりそうですけど…
景観アドバイス部会が邪魔するかもしれませんね。あと、丘珠空港の高さ制限あるし。でも地方都市が生き残るには何かしらシンボルが必要ですし、石油の少ないドバイもそれで生き残っていますから、札幌も国際観光都市として、飛躍できる価値がありますね。もし700mだとしたら、雲が低い位置にあるときは雲の上を見れる可能性があるのかな。

未来都市札幌

バンクーバー市に、「ハーバーセンター」の上に付けられた展望台があります。
作られた年代や高さも、札幌市に於けるテレビ塔に近い位置づけです。

現在、この展望台の周囲は、高いビルに囲まれております。
ここからの眺望の変化は、遠くまで見えなくなってしまいましたが、裏を返せば、バンクーバーの繁栄を、表しております。
札幌テレビ塔も、同じように、是非とも残して欲しいです。

パーツを見ましたが、再開発ビルの北側の日の出ビルは、リフォームも無くそのままでした。崩れていませんでした。
しかし、耐震性も含め、大丈夫でしょうか？

パーツってパースのこと？

預言者もパーツって使っているけど、
心配症と預言者は同一じゃないか？

あえて名前出さないが、他にもパーツって使っている人いたねぇ

No.3145 投稿者:黒くま 2022/08/13(Sat) 08:23 Re: 衝撃！！！大通西4再開発は地上34階・高さ185m
パーツってパースのこと？

預言者もパーツって使っているけど、
心配症と預言者は同一じゃないか？

あえて名前出さないが、他にもパーツって使っている人いたねぇ


間違いは仕方ないと思うし揚げ足取りやめたら？
いろんな人に文句言い過ぎ
見てて不愉快

自演がバレて自滅している人がいますねｗ
あえて名前は言わないけどｗ

管理人さんのblogを見させていただきました。
とてもわかりやすい内容で、景観審議会と景観アドバイス部会の違いも勉強になりました。
恥ずかしながら、今まで同一のもので呼称の違いだと思っていました。

市議会の議事録を見て感じたのは、前回100ｍへの緩和の答弁で、100ｍに規制しなければ無秩序にそれ以上のビルが建つから100ｍに規制すると言い切った手前、反対議員から、ほら見たことかと言わんばかりの攻撃がありそうです。さすがに今回ばかりは説明が付きませんが、多数決ですので、若干の修正の後に賛成多数で可決する可能性は高いと思います。都心部に関して高さ無制限地区にて矛盾するような地区計画を設定するのはやめてほしいですね。

第118回札幌市都市計画審議会・議案の概要
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/index118.html

大通西4の新しいパースもいくつか公開されています。
今回は地区計画で高さの上限を設定するわけではないようですね。
公開された図面から高層部は大通から12ｍ、駅前通から10ｍのセットバック、地下の接続も大きく変わることがわかりました。

第118回札幌市都市計画審議会は北5西1・2地区の本審議です、どうなることでしょう。
盛りだくさんですので、可能な方は是非とも傍聴してみてください。

管理人さんの提供された、第118回都市計画審議会議題によると、札幌市は大通西4南地区を都市再生特別地区に入れて、大通交流拠点地区の高さ制限60mから除外して、高さ185mを認める方向と考えます。審議会がこれをそのまま認めるかは分かりませんが、付近の大通北には敷地面積が5000m2（1/2ブロック）程度の道新本社跡地、NTT（計画は無いが、3棟の敷地は1/2）等があり、計画が具体化した時点で同じ方法により100mを超える再開発も可能になると良いですね。

管理人さん、情報有難うございます。特に大通西４が具体的に見えてきましたね。

一つ一つ見ていきますと、
北５西１・西２地区は、既出の資料から変更はないように見えました。
西１の２階に歩行者専用通路２号が設けられる予定であり、前回と同じ内容ですが、東１と接続される予定の空中歩廊とJR駅との位置関係については、今回の資料でも説明は加えられていないようです。北５条西１と東１を接続するだけの空中歩廊だとしても、JR駅と近すぎるため南側に移すべきかと思いますが、将来的に北４西１や北４東１（ホテルモントレ）とも連携させる可能性がもしあるならば、北５条・手稲通に近い方が良いと思っています。審議会でしっかり議論され、機能的な形態で整備されるようになれば良いですが、どうなるでしょうか。

４プラ出入口のポールタウンとの接続についてですが、建物の敷地に入るまでは既存の通路を使用する計画となっています。
地上には電車の軌道が敷設されているため、広げるには困難を伴うものと推察されますので、そこは仕方ないのかなと。なお、４プラ跡地の再開発については、単独再開発になることもそうですが、全般に高望みはできないのかなと思っています。（桂和ビルも同じイメージです）

澄川６条３丁目については、UR機構団地の敷地の一部に生活利便施設を建てられるようになるのですね。向いに市民生協西岡店があるのでどんな施設が建つのかなとは思うのですが（ドラッグストア？）、方向性としてはアリかと思います。ここより古い団地である真駒内地区をどうしていくかの方が気になるところですが、今回が真駒内の街づくりに良い方向で活かされればと思います。

大通西４は良い感じですね。地下鉄コンコースが交流拠点として整備されたり、ビルとは開放的に接続されたり、大きなアトリウムや屋上テラスが大通公園と相性が良さそうで、オープンスペースとして一体性が生み出されそうです。資料にある「大通公園の魅力向上」とはそうした意味でしょうか（少し説明が欲しいと感じました）。
大筋ではこのまま進んでくれそうな気がしております。

また、まろんさんが仰ったように、今後の再開発を控える道新本社跡地などについても、都市再生特別地区に入れるという同様の手法で大規模な再開発が可能になる、という道筋も見えてきたような気がします。

まろん さん、Kitakumin さん

道新本社敷地については、2017年に財界さっぽろで「商業施設とホテルの複合ビルを検討しており、北洋センタービルと同等の高さになると見られる」と書いていましたので、おそらく都市再生特別地区として1200%まで緩和した大きな建物になると思われます。
一方で大通沿いも56-60m規制+セットバックを検討しているので、北側（=別館側）に高層部を作った地上25階・高さ120m程度の複合ビルになると予想しています。

都市再生特別地区になるといろいろと無制限になるので効果は大きいですね。
道新本社跡地は地区計画で高さ制限はありませんので、都心における開発誘導方針の要件を満たせば容積ボーナスで+地区計画でも十分ではないかと思われます。

大通側は北洋大通りセンターの基壇部の高さに合わた札幌シャンテのような外観の商業施設、
北1条側は130ｍ程度のオフィス+ホテルだとすごく嬉しいです。

個人的に都市再生特別地区として再開発を期待するのは、
大通東1再開発、大通西1再開発、南1西4再開発（日之出ビル周辺のペンシルビル群）ですかね。

商業
オフィス
ホテルのセットはもうお腹いっぱい
そろそろ美術館 もしくは忍者劇団 AKB
劇場など札幌はあそぶとこが少なくエンタメ施設が欲しいところだ。
創世スクエアみたいな最悪なデザインは却下
西側はまだしも、東側は白い壁でひどすぎる

商業
オフィス
ホテルのセットはもうお腹いっぱい
そろそろ美術館 もしくは忍者劇団 AKB
劇場など札幌はあそぶとこが少なくエンタメ施設が欲しいところだ。
創世スクエアみたいな最悪なデザインは却下
西側はまだしも、東側は白い壁でひどすぎる

令和4年度のはぐくみの軸強化方針検討会の開催結果
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/hagukumi_4_05kiroku.pdf

はぐぐみの軸（大通）の強化方針、第4回の議事録を斜め読みましたが、
さっそく大通西4の185ｍが話題に出ており、望ましくないという意見が出ていました。
大通公園の日照を重要視しているようで、
大通公園沿道への新たな高さ規制の導入のきっかけになりそうです。
高さ規制が導入されれば、大通西1、大通東1、大通西2再開発に大きく影響しそうです。
また、導入時期によっては道新跡地の再開発へも影響があるかもしれません。


その他資料も公開されています。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/hagukumi.html

そっち（はぐぐみ軸強化）でも大通西4への懸念が噴出していましたが。
これで管理人さんがNo.3026でおっしゃっていた大通西1への影響が現実のものになりそうですね。

さらに大通西4で悪い話ですが、都市計画審議会で行われた大通西4の事前説明は荒れたようです。管理人さんがblogで公開していた、どの程度大通が日影になるのかというシミュレーションすら示されず、これも以前管理人さんが紹介してくださった、テレビ塔の展望台からの山々の稜線が途切れるという声が今回も出ているようです。中には、何か隠しているのではとして、不信感すら覚えるという声まで出ているようです。
こうなると計画変更なしに進むことはかなり厳しくなりそうですね。

テレビ塔を建て替えない限り根本解決しない問題なのかもしれませんね。

それは実際に第118回都市計画審議会に参加されてのお話ですか？それとも誰かから聞いたお話ですか？

管理人さんはいつも政治と切り離しているので、特定議員の名前が出ているのでリンクしませんが、新聞記事（会報誌？）の切り抜きがtwitterに貼られています。
そこにすべて記載されています。

「道銀ビル」と検索すれば9/26付けの写真付き投稿で見つかります。
北６東２の100m緩和反対と同じ人みたいですね。

拝見しました。
やはり某なんでも反対党なので噂半分でいいでしょう。
このまま行けるとは思いませんが、それでも高さをほぼ維持して高層部を一回りスリム(5mずつ圧縮)になるだけで済むと思われます。
市としては再開発・高層化を進めたいわけですから。

法令政令条例遵守の民間プロジェクトに対し、

科学的な推論や考察を元に計画の問題点を示した上で反対の意を主張する例って殆ど無くて、

TV塔や山並みがどうこうのように個人の感想を市民の代表ヅラで発言力ある立場を用いて主張する例の意見について、世間はどう捉えるのか興味深いですね。

特に次世代を担う札幌の若者達は何を感じ、思うのだろうか。

小さな建て替えから大きな再開発により刻々と変化する街並みは止まることなく次のステージへ昇華しゆく中、

TV塔から見える古からの山並みを重視するか？

都市と自然が共生する未だ見た事の無いスカイラインを求めるか？

議事録、資料、某市議のtwitterを拝見しました。

議事録では、委員からの最初の意見で指摘されていたので、少し不安に感じましたが、185mの是非というよりは「個別の事業でばらばらと変わっていく景観を受け止めてしまうというのはあまり望ましくない」という大人な指摘でしたので、その点ではぎりぎりセーフかと感じたところです。
しかしながら、管理人さんが仰るように、今後の高さ規制の導入のきっかけになる可能性はあるように感じました。

この検討会の議事録を読んで不安に思ったのは、前回の都計審の議事録も同様だったのですが、委員からの指摘に対してその場で納得を得るような説明ができておらず、課題として持ち帰るケースが多いように感じました。
そして、今回は説明資料を読んでも市側の明確なビジョンが見えてこないのですが、検討会での意見を踏まえてビジョンを固めていこう・・などと考えているのであれば、持ち帰ることで方向性がブレてしまうこと、すなわち「高さ規制」の流れが生まれてしまう危険性は確かにあると感じました。
市として道銀ビルの185mを撤回させたい考えはないでしょうから、そうした高さ規制を望んでいないと思いますし、某政党からの反対意見についても想定の範囲内だと思います。政党として反対しているものを賛成に変えることは難しいかもしれませんが、他の政党や他の委員にきちんと理解されるような説明を尽くしていただき、無意味な高さ規制導入などの安易な妥協だけは勘弁していただきたいと願っております。

第119回札幌市都市計画審議会の議案概要が出ていました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/index119.html

大通西４南地区については、当初案のとおり審議会に図られるようです。議事録は必見ものですね。

第４号の南北線（さっぽろ駅）はヒューリック２期工事の建物内の地下鉄駅出入口の変更です。
地上部の階段入口が東側にずれて、地下鉄コンコースの出口位置は変わらないため、途中（半地下）に通路が生じています。
東豊線とのコンコース側にも建物の出入口ができないかと期待していたのですが、残念ながらなさそうに見えました。

事前説明案件の平岡３条５丁目地区は、イオン平岡店のエリアが近隣商業区域に用途地域が変更となり、広場やホールの整備等が計画されているようです。「地域交流拠点清田の官民連携によるまちづくりの基本的な考え方」に沿った取組が進められるようですが、西側の緑地にも広場が整備されるようですので、雰囲気がかなり変わりそうです。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/machidukuri/kyoten-kiyota/p_kiyota.html

第118回札幌市都市計画審議会の議事録はすごいボリュームでしたが、私はまず大通西４南地区の方を読みました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku118.pdf#page=59

リクエストというか宿題がたくさん出されましたね。今回は事前説明ですので、次回に納得が得られるように準備ができれば良いのかなと思います。
リクエスト・宿題の例を拾うとこんな感じでした。
・大通公園の日陰の影響図、日中の明るさ、大通公園からの見え方、風の影響の評価
・他地区を含む全体的な考え方、エリアとしてどんな街にするのか（大通公園の機能、大通公園の一部連続化との兼ね合い）
・駐車場の考え方（交通への影響）の整理
・中心部で何ブランドのホテル（四つ星以上）を誘致し、何m2の客室が発生するのか（他都市との比較）
・高機能オフィスが中心部に何m2できるのか（他都市との比較）
・眺望（テラスの高さ）を30mとした根拠（撮影資料などの充実）
・テラスのみどりの取扱い（冬の変化）
・Tゾーンとの連携強化
・大通交流拠点にデザイン性の高いトイレの設置
・担架が乗るエレベーターの設置
・ホテルの車両動線と大通のみどりの豊かさとの兼ね合いの整理
・このホテルだけが既存不適格のままいい思いをするのでは周りも納得できないため、もう少し長い目で考える
・スカイラインが変わることの大きなインパクトに対する丁寧な説明（札幌市民の総意として建てることをオーケーとするのか）
・このビルを何のために建てるのか、市民にどういうメリットがあるのか、北５西１・２との棲み分け
・テラス内のみどりと大通公園の景色を合わせて楽しむための配置の検討
・大通公園を範囲に含める理由の説明
・ビルを建てることにより見えなくなるものへの配慮
などなどです。今回答えていたものもありますが、大部分は次の119回に説明されるのではないでしょうか。
自分も知りたい内容も多くありますので、次回も引き続き注目したいと思います。

正面切って反対している意見はなかったように思いましたが、ブレーキをかけようとしている委員は数名いるように感じました。
その委員も反対しているというよりは、意見が割れる要素がある計画に対して、チェックの役割を果たす責任を感じられているのだと思いました。
見方を変えると、この案に正面切って反対するとすれば、どういう人たちになるのでしょうか。
他のハイグレードホテルが周囲の80mのビルに入ることになれば、185mを認めるとは何事だとなりそうな気もしますが、基本はビルに応じたグレードのホテルが入るので棲み分けされているのかと思います。
あとは、何でも反対したがる一部の政党でしょうか？
最終的に、考えられるあらゆる関係者に配慮した計画であることが納得いく形で説明されれば、真っ向から反対する人はほとんど出てこないのではないか、という印象を持ちました。

また、この再開発ははぐくみの軸ではどのように議論されるでしょうか？
・・・と思って見てみますと、10月4日の第５回はぐくみの軸強化方針検討会の開催結果が本日HPに掲載されていました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/hagukumi.html
改めて確認してみようと思います。

議事録を読んで、とても気になった部分があります。

シティータワー札幌大通の時もそうでしたが、大通から見える範囲に高層ビルが建つのはダメみたいなことを言う委員がいましたが、
今では大通からの風景としてすっかり馴染んでいます。

世界で500ｍ、600ｍ、800ｍという超高層ビルが建つ中で、景観にも配慮し、
地下鉄へダイレクト接続、コンコースを拡張して店舗スペース設置するといった市民への恩恵が高い185ｍビルに対し、「市民の総意」という言葉を持ち出しす委員がいました。

調べてみると、この方は公募による第12期選考の市民委員のようで、有識者として参加している委員ではないことに安堵しましたが、
得るものと失うもに対して客観的に公正な判断をしてくれるのかとても心配になりました。

個人として高層ビルに反対したり、山が見えなくなることに反対すること対して、なんら否定するつもりはありませんが、
一個人として色々な高さの超高層ビルが連続する風景もすばらしい風景だと考えています。

歩行者の目線からすると、60ｍも100ｍも200ｍもほぼ同じように眺望を妨げます。
スリムな200ｍのビルと、広幅の100ｍビルどちらが人間の視野を妨げるか考えてもらいたいです。

「市民の総意」を持ち出すと、何も決まらなくなってしまいます。
都市計画審議会は、客観的で冷静な判断をしてくれる委員で審議されてほしいと思いました。

>大通から見える範囲に高層ビルが建つのはダメ

自己矛盾していることを，恐らくご本人は気づいていらっしゃらない．
明治大正時代と比べたら，１０階建てのビルが林立する現在の大通は
十分に高層ビル街です．したがって，この方のロジックからすると，
１０階建ての現在のビルも全部ダメということになります．
３０階はダメだが，１０階なら良い，という極めて個人的な感想に過ぎません．
委員会としては，高層ビル賛成派ばかりでは批判されるので
反対派の意見もちゃんと聞いてますというポーズなんでしょうね．

反対派も含めて、市民が考える多様な意見について議論されることが、この委員会の目的の一つなのだと思います。
そのために有識者だけではなく市民委員を加えているので、多様な意見が出ること自体は悪くないと思います。
「市民の総意になっているのか？」については、決定に市民の総意が必要な事項ではないので不要かと思うのですが、ありがちな意見かと思います。
事務局側が次回に納得を得られるようにきちんと説明できれば、きっと前に進んでいくのではないでしょうか。

10月4日のはぐくみの軸の検討会の資料と議事録を読みました。
そして、大通西４南地区の件は一切触れられていないようでしたし、大通公園の連続化も議論の対象とはなっていないようでした。
この検討会では結局、今後の大通公園周辺のまちづくりのざっくりとしたコンセプトを整理するだけのようです。
整理することによって、一体何がもたらされるのかが、相変わらずよくわかりませんでした。
資料の文字が多いことや、地区毎に同じ言葉が重複して使われているなどの資料づくりの指摘も多く、
内容に関して、深く掘り下げられることは限定的だったと感じました。
その原因としては、４名の委員が欠席されたことが大きかったと思いますが、もしかすると一部の委員からは見限られてしまったのかもしれません。
仮にそうだとしても、185mの高さのビルを建てることを取り上げて、はぐくみの軸のまちづくりの方向性とも合致するものであることの合意形成を成果とすべきであったと思います。

現実的には「高さ」よりも「どんな見た目、どんな構造のビルになるのか」のほうが大切だし、シンボル的な場所のひとつなので、審議会にはそこを気にしてほしいです。
高さを許す代わりに「見た目」とか「アイデア」にお金と時間をかけて、良いものになるようにして欲しい。

個人的には南側の日の出ビルがある街区と一体再開発にしたほうが（大通に面する場所を高層にしなくて済むぶん）自由度が高い開発になりそうなのに、いままで札幌市はそういうことを考えて地区指定したことが皆無なんですよね。残念です。

平和不動産から新たなリリースが出ています。

札幌都心部における
『（ 仮称）大通西４南地区第一種市街地再開発事業』に
隈研吾氏をデザイン監修者として招聘
https://assets.minkabu.jp/news/article_media_content/urn:newsml:tdnet.info:20221117567984/140120221117567984.pdf

また、有名建築家ですか。個人的に隈研吾の国立競技場等の作品は苦手です。木材の使用には経年劣化が付き物であり、防腐処理をしても、雨水によるシミ、黒ずみ等が現れます。
皆さまは、どの様にお考えでしょうか。

もうビルの外観イメージパースが出ているので隈研吾氏が担当するのは内装デザインということでしょうか？
さすがに外観はあのままでいきますかね。

また隈研吾お得意の大量の割り箸貼り付けたようなデザインでしょうかね、虎ノ門のビルの高層階に入ったエディションホテルは隈研吾だけど、もしかしてエディション進出とかだとちょっと凄いかも

個人的な妄想ですが、隈研吾が出てきたということは一流ホテルの可能性が高そうです。

外観やテラスのイメージが出ているのに隈研吾が突然出てきて勘繰ってしまいますが、
あの場所で景観を変えるほどインパクトのある再開発で理解を得るための大義名分を与える箔のようなものなのではないでしょうか。
Tゾーンの開発もこのままだとただ建て替えするだけになりそうなので、政治的思惑があったとしても良い結果にはつながると思いますが。

Kitakumin さん

＞事前説明案件の平岡３条５丁目地区は、イオン平岡店のエリアが近隣商業区域に用途地域が変更となり、広場やホールの整備等が計画されているようです。
＞「地域交流拠点清田の官民連携によるまちづくりの基本的な考え方」に沿った取組が進められるようですが、西側の緑地にも広場が整備されるようですので、雰囲気がかなり変わりそうです。
＞https://www.city.sapporo.jp/kikaku/machidukuri/kyoten-kiyota/p_kiyota.html

札幌市、イオン平岡周辺を再整備へ　樹林地に広場や公園　小規模店舗も
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/762847/

この問題は「ジャコス」時代から札幌市とずっともめていましたよね。
・平岡ジャスコを増床して映画館を入れようとしたが、札幌市がコンパクトシティの観点から新たな条例をつくりそれを阻止。
・映画館なしの4階建てに大幅増築を申請するも認可されず。（平岡の知人からの情報）

個人的にはあの樹林は防犯面から物騒に感じるので道路から10ｍの範囲は伐採して通路状空地にしたり全体を間伐するのは大いに賛成です。
ただ、サンクチュアリを設けるとはいえ、「札幌森づくり基本方針」策定するなど、緑・みどりの保護を促進する札幌市としては、
伐採するぐらいなら増築（高層化）を認めるという方向に傾くと思っていたのでとても意外でした。

清田では厚別（あしりべつ）を中心とした開発促進派と平岡を中心とした開発促進派があると言われていますが、
以前も述べさせてもらいましたが、清田を開発するならまずは、直進できる幹線道路が圧倒的に少ない現状をどうにかすべきであり、
それをせずに開発をしても渋滞が発生して地域住民の苦労が今よりも大きくなります。
札幌市も将来を考える場合は点で見るのではなく面で捉えるように方針を変えてほしいです。

管理人さん

今回、イオン平岡店の増築に「ホール整備」と書かれているため、店舗部分についても少し規模の大きな再整備になるのではないでしょうか。
４階建てになるかはわかりませんが、市のエリア発展に貢献することを行うため、イオンの建物もイオン側が納得する形の整備になるのではないでしょうか。

清田区の幹線道路は既に詰んでいる状態だと思いますが、今の道路のままでこの平岡地区の開発や札幌ドーム周辺のスポーツ交流拠点整備が進むことは、ちょっと想像したくないです。
以前にも書かせていただきましたが、まずは大曲地区からの札幌新道や御料線への接続を実現し、国道36号と羊ヶ丘通の交通量を分散させることが最低限必要だと思います。
（個人的には地下鉄延伸もこの地域の交通問題の解決策として大きな効果があると思っていますが、実現しないと思いますので、他の対策が欠かせないと思います。）

大通西４南地区のデザイン監修が隈研吾氏というのは、かなり興味深いです。
ありきたりな構造やデザインにはならないと思いますので、更に大きなインパクトが生まれる予感がします。

11/22付e-kensinプラスの清田区平岡3条5丁目に関する記事の中に、次ぎの内容の記載がありました。
18日に開かれた都市計画審議会で・・・・この日は大通西4地区、澄川南地区関連、琴似本通地区の都市計画、高速鉄道南北線計画変更などについて諮問し、同意を受けた。
大通西4丁目に新築するビル案は変更ない。委員からは車両増加による混雑について懸念や意見があった。
この記事からは、11/22開催の都市計画審議会において、大通西4南地区再開発は計画案の通り、高さ等に変更なく承認されたと解釈されます。

訂正します。
11/22ではなく、11/18開催の都市計画審議会です。申し訳ありません。

大札新

Kitakumin さん

まとまった時間がつくれいため、五月雨での引用になり申し訳ございません。

＞東豊線とのコンコース側にも建物の出入口ができないかと期待していたのですが、残念ながらなさそうに見えました。

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/documents/nanbokusen_tetsudou_shimon_gian.pdf#page=7

地下1階平面図を見ると、東豊線連絡通路に接続しているように見えます。

このあたりで出入口ができるように見えます。
https://www.google.com/maps/@43.0656634,141.3514477,0a,82.2y,167.1h,85.68t/data=!3m4!1e1!3m2!1sqBTICXo8tw6fPddhZpNI4w!2e0?source=apiv3

いかがでしょう。

https://www.mec.co.jp/j/news/archives/mec200326_odorinishi1.pdf
同じ大通西1丁目のロイヤルパークホテル(高畑充希の三菱地所のCMで有名)が、隅研吾設計事務所で、ハイブリッド木造建造物を作っております。
そうなれば、西4丁目も、似たような建造物かと思われますよ。
平和不動産と三菱地所は、業務提携しております。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/01500/?i _cid=nbpnxt _sied_blogcard
現在、大林組で、182mの木造超高層ビルが建てられております。

パースで、ヨドバシタワー風でしたが、大幅に変わるのでは？
木造建造物となれば、環境問題も、なんとなくという主観的な価値観で、クリア出来るかと思います。

都市計画審議会で提出された構造や、その形状及び各部高さから大きな変更から認められないでしょうから、細部が多少変わる程度だと思いますよ。今から木造ということはないでしょう。

管理人さん

＞地下1階平面図を見ると、東豊線連絡通路に接続しているように見えます。
地下１階平面図の上側部分かと思うのですが、厚さのある壁のように見えたことと、
また、東豊線連絡通路に接続される場合は、高低差を解消する段差が設けられると思うのですが、それも無さそうに見えたので、
接続されないものと思った次第です。
スミマセン、私には判別がつかないところです。

大通西４は隅研吾氏が監修する建造物ということで、特長のあるウッドデザインが採用されることを期待しています。
景観面においてもプラスに働くといいですね。

都市計画決定の告示がなされたのですね。
パースは現状は「イメージ」ということになるのでしょうけど、隈研吾氏によりどうなるのか楽しみです。
185mで建設されれば、大通沿いのその他の再開発ビルも無意味な高さ抑制の議論が薄まりそうですので、ぜひこのまま順調に進んで欲しいです。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000050.000024148.html

No.3460に書かせていただいた、ヒューリック２期工事の建物内の地下鉄駅９番出入口の変更についてですが、
第119回の議事録の中で次のように書かれていました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku119.pdf#page=51
「変更後の出入口階段は、変更前と同様に、地上と地下を直接結ぶ階段となります。地下の出入口の位置は従前から変更はございませんが、地上部分は東に10ｍ程度移動します。また、新たな建物の地下部分の接続は、地下鉄南北線コンコースではなく、チ・カ・ホ側で広幅員接続することとなり、他のチ・カ・ホの沿道建物と同じように、建物内のエレベーターやエスカレーターを介して、地上、地下のバリアフリー動線を確保することとしております。」

ということで、地下接続はチカホ側のみとなるようです。
東豊線連絡通路側でも接続されると、利便性や印象が変わると思っていただけに残念です。

Kitakumin さん

情報ありがとうございます。Kitakuminさんの推測通り東豊線さっぽろ駅との連絡通路側には出入り口は設けられないようですね。
地下歩行空間とは大間口接続となるのでいいですが、
せっかく地下鉄の乗り換え専用通路ではなく自由通路になったのですから旧12番出入口向かいに出入口を設けてほしかったですね。

これまで何度か、はぐくみの軸強化方針検討会について主にこのスレッドで取り上げさせていただきました。
第６回の会議資料と議事録（12月頃に掲載されていたようです）を一通り読んでみました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/hagukumi.html
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/hagukumi_6_07kiroku.pdf
当初から、この方針を策定することによって、具体的にまちづくりにどう反映されるかがよくわからず、議論も焦点が合っていない気がしたのですが、
直近の資料を読みますと、内容もまとまって体裁も整ってきたようです。

議事録を読んで、p8下段からのある委員の発言に共感しましたので、かいつまんで紹介させていただきます。
・はぐくみの軸では、まちづくりビジョンを大通公園西周辺エリアに限定されているという意図が分かりかねる。
・もし開発誘導方式の活用とかまちづくりルールによりつなげていくものとしてまちづくりビジョンを策定されるのであれば、西地区に限定せずに、はぐくみの軸全体のまちづくりビジョンを策定すべき。
・そのビジョンをどのように活用していくかということで、開発誘導方針の使い方について、ある意味ではまちづくりルールという形で定めてみたり、必要に応じて地区計画とか別の制度を使って落とし込むという、制度を活用する流れを体系的に整理されていなければいけない気がする。
・はぐくみの軸は、ゾーンごとにいろいろと温度差もある中でどうやって方針の実現化に向けたムーブメントをつくっていくかということがまさに問われていると思う。
・そうでなければ、これは単なる作文に終わってしまうということになる。そして、そのムーブメントをつくる上で、沿道の地権者は欠くことのできない重要な存在かと思う。
・民間のほうの機運がいま一つ醸成されていないので、民間の意識醸成のための取組をどうしていくのかという打出しをしっかりしなければいけない。
・まず第一に必要なのは、沿道の地権者がはぐくみの軸強化方針を理解して、共感をいただけるのかというところが重要。
・一般的なパブリックコメントを経てこの方針をまとめて、その後、方針が固まってから勉強会を開いて熟度を高めていくより、もっと主体的に地権者にラブコールを早く送る必要がある。
・行政として計画がまとまったので、それを説明させてください、それに対して理解をしてくださいという今までのやり方ではなくて、今までこういう方針を検討してきたけれども、これは皆さんの共感を得るものになっているのでしょうかと。
・つまり、パブリックコメントのアウトリーチをもっと積極的にやって、地権者との議論のプラットフォームを早くつくっていくことなしに、実現化は難しいのではないか。
・そういう中で、西エリアだけではなくて、大通交流拠点周辺とか、時計台周辺とか、共感するからこの方針を一緒に考えていこうという声が上がるかもしれないではないか。
・そうしたら、方針の中にまちづくりビジョンの策定ということで、具体的な場所を例示しながら書き込むこともできますし、そういう書き込みがあれば、ほかのところも刺激を受けて、では、うちも考えましょうかという一つの潮流をつくれるのではないかと思う。
・そういう潮流をつくる取組こそが、今後、重点的に取り組む内容の骨格になるのではないかと考えている。

この方針策定については、人によって受け取り方が異なるような気がします。
今月下旬からパブコメも行われる予定となっていますので、どんな展開になるのか、引き続き注視していきたいと思います。

イオンモール札幌平岡についてですが、建設新聞に「延べ3.8万㎡の増築」という記事が出ていました。
https://e-kensin.net/news/154679.html
会員限定記事ですが、建設新聞を読んだところでは、
・延べ3.8万m2の増築で、増築棟には市民が憩えるホールも配置
・樹林地に広場や散策路などを整備、広場には平屋の店舗を複数配置
・全体の規模は10万m2を超える
という内容だったと記憶しています。
ホール・広場・平屋の店舗などは都計審の時に情報がありましたが、
タイトルにある増築部分と全体の規模が今回示され、それが結構大きな面積ということで驚いています。
まちづくりに貢献する内容を踏まえると、それに見合う増築の規模としては妥当かもしれません。

これが以前管理人さんがおっしゃっていた4階建てへの増床要望が実現するということなのでしょうか。
以前は、第2種中高層住居専用地域だったので増床したくても法令上できなかったけど、今回都市計画で近隣商業地域に変更されたため増床が可能になったという認識ですが、2006年頃に札幌市は用途変更を却下したにもかかわらず、なぜ今回は変更できたのでしょう。
これはある意味、地下鉄の清田延伸なないので清田の中心核をイオン平岡周辺に定めようという裏があるような気がしています。

りでべさんの疑問点については、第119回都市計画審議会の中でだいたい回答されているようでしたので、以下にかいつまんで貼り付けます。

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku119.pdf#page=68
・当該地区については、清田の拠点機能の向上に向けた土地利用も見込まれることから、都市計画マスタープランや土地利用計画制度の運用方針に基づき、拠点において標準的に指定している近隣商業地域に変更する（第二種中高層住居専用地域～27m→近隣商業地域～33m）

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku119.pdf#page=66
・清田の拠点機能の向上に寄与すると市長が認める場合に限り、床面積の最高限度を10万5,000㎡とした上で大規模集客施設の建築ができることとする。当該地区では、屋外広場やホールの整備などを含む様々な取組を認定項目としている。

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku119.pdf#page=70
当時（2007年）は、周辺の環境への配慮や交通の対策が不十分であったため、その許可を下ろすことで地域のまちづくりにいろいろな混乱を招くと判断し、不許可となった。
今回は地域においてにぎわいを創出するほか、環境、防災、そして交通の利便などの観点からも協力しながら増床するということで、まちづくりに寄与するのではないかと判断した。

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku119.pdf#page=81
地域交流拠点清田については、区役所や消防署、金融機関、病院も幾つかあるということで、行政機能がそれなりに集約している。
平岡３条５丁目については、商業機能、あるいは一部娯楽的な機能がある。
また、地域からは、清田区内で集まれる場所がなく、地域交流拠点の中には現状においてはなかなか難しいため、今回の平岡での機能拡充において、新年会などができるようなホール的な機能もつくっていただく。距離は少し離れているが、両地区を行き来する交通手段としてバスを走らせることで、それなりの交通の利便性は保たれる。

ホールなどを清田区役所エリアに作れないので平岡に作る（イオンに作ってもらう）こととし、
中心核を平岡に移すというよりは、２つの地点に分散するため交通手段を確保する、ということのようです。

りでべ さん、Kitakumin さん

Kitakuminさんが示してくださった資料の通りかと思いますが、

＞これはある意味、地下鉄の清田延伸なないので清田の中心核をイオン平岡周辺に定めようという裏があるような気がしています。

ここに関しては、りでべさんのお考えに近い思いがあります。
清田区役所周辺を地域交流拠点と定めたにも関らず、そこから約2.5kmも離れた平岡3-5を地域交流拠点の一環として整備するという「理由」に疑問を感じざる得ません。
2.5kmというと、大通駅から北18条駅の距離に相当します。
北18条駅周辺を大通交流拠点地区の一環として整備するとなると、違和感がありますよね。
距離にして4駅分も離れた平岡3-5を無理やり地域交流拠点清田と関連付けるからおかしな話になってしまうのだと思います。

話を戻しますが、
清田区役所周辺を地域交流拠点として整備していくと決定したにも関わらず、一向に街づくりが進んでいないように感じています。
地下鉄延伸も見込めない清田区役所周辺は街づくりを進めること実質的に諦め、
札幌市がお金をかけずに施設が整備される平岡3-5を清田区の実質の新地域交流拠点としていくのではないかと、勘繰ってしまいました。
なし崩し的に、さまざまな施設が増えきそうな気がします。

幹線道路不足による渋滞が状態化する中で、平岡3-5の店舗増床により渋滞がより激しくならないか心配です。
とはいえ、平岡ジャスコ増床問題から続いた札幌市との遺恨は消えるのかもしれませんね。

管理人さん
清田区役所周辺の地域交流拠点では、先ほどの議事録にもありましたが、西友が建替などの再整備を行う際に連携することと、離れた場所にある区民センターを拠点内に移すことと、区役所前広場を再整備することなどが考えられているようでした。
地域交流拠点として位置付けられていますが、周囲の土地利用の状況からは、これが限度のような気がしています。
整備するタイミングとしては、地下鉄延伸の議論が決着した後で、西友が再整備を行う時になると思われます。

なお、西友の交差点からイオン平岡南側（イオンタウン側）までは約1.6kmとなりますので、（東西線琴似～宮の沢間を標準とすると）地下鉄１駅分と見ることもできます。
地下鉄延伸については、札幌市は慎重姿勢を貫いていますが、オリンピック招致＋札幌ドーム南東側にスポーツ交流拠点整備が決まれば、可能性はゼロではないはずです。そのために検証を行っているところですし、議事録からも「結論は出ていない」と否定はされていませんでした。
延伸ルートの終点は清田とされていて、これまでは西友前の交差点が描かれていましたが、交流拠点の整備状況によっては、清田駅を区役所側（厚別滝野公園通と旧36号線に跨る位置）に設置して、１駅延ばして北野通の平岡駅（イオン平岡とイオンタウンの中間地点付近）を終点とすることも考えられます。ここのイオン周辺の方が36号線以北の交通拠点・ターミナルとして相応しい立地になります。幹線道路不足の一部を地下鉄で補うことにもつながります。

オリンピック招致が無くなれば、地下鉄延伸も可能性ゼロになり、清田区役所の交流拠点と平岡3-5の新たな拠点をバスでつなぐという半端な形に終わってしまうことになると思われます。

Kitakumin さん

Kitakuminさんがおっしゃるご指摘については承知しており、
清田区まちづくりビジョン2020でも清田区役所付近に地下鉄駅が描かれています。

清田地区の近未来の課題は急激な高齢化で、ニュータウンとしての運命が待ち受けていると考えていますが、
少子高齢化でのバス運転手不足による便数削減、路線廃止があっても北野、清田団地、平岡あたりなら南郷18丁目駅、大谷地駅からのバスでカバー可能かと思っていますが、
今後も平岡に商業施設の集約が進んでいくと、平岡に重心になっていくと思われ、
将来の美しが丘や里塚は、買い物難民、公共交通難民にならないか心配になってしまいます。
行政サービスとしては清田区役所中心に整備し続けるものと思われますが、商業の重心はますます平岡地区に移っていくような気がしています。

逆に今回はある意味いい「前例」を生み出したと感じています。
これだけ距離の離れた場所を地域交流拠点の一環として整備するということなので、例えば麻生の地域交流拠点の一環として屯田を整備したり、
栄町の地域交流拠点の一環として丘珠空港ターミナル周辺の整備をしたりできそうです。

管理人さん

>清田区まちづくりビジョン2020でも清田区役所付近に地下鉄駅が描かれています。
このビジョンのことは知りませんでしたので、
ひろまある清田という地下鉄延伸を強めに要望しているサイトを見てみました。
https://hiromaaru.org/archives/8116
平成11年3月（1999年）に清田区が策定したビジョンなのですね。確かに、中心核のイメージ図に地下鉄が描かれています。

また、イオン平岡の計画については、ひろまある清田のサイトではかなりのお怒りモードでした。
去年11月の資料にはイオンの計画も掲載されています。
https://hiromaaru.org/archives/25483

札幌市の取組「地域交流拠点清田の官民連携によるまちづくり」のリンクが貼られていました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/machidukuri/kyoten-kiyota/p_kiyota.html
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/machidukuri/kyoten-kiyota/documents/kiyota-kihon-full.pdf
札幌市の考え方が詳しく示されています。

関係住民の怒りは収まらないようです。
https://hiromaaru.org/archives/34810
https://hiromaaru.org/archives/34846

もう一つ、地下鉄東豊線建設促進期成会連合会のサイトも見てみました。
札幌市への要望書と秋元市長の回答内容です。
https://kiyota-chikatetsu.com/archives/938
https://kiyota-chikatetsu.com/archives/944
秋元市長は実は地下鉄を延伸させたいのではないでしょうか。させたいけど、できない。スポーツ交流拠点などで人の流れが変わるのでそれを踏まえて延伸できないか検証したい、ということでした。

地域交流拠点である清田区役所中心に整備を進めていきたいと思っても、西友が動かなければ札幌市は進めることができず、エリアとしても制約があるため、
イオンの増床を認めてイオンにホールや拠点に必要な施設を作ってもらうことでまちづくりを進める、ということは合理的な判断のように思われます。
一方のひろまある清田側は、清田区役所地区でのまちづくりにこだわっていて、イオンを明らかに敵対視していますが、このあたりは経緯があって根深い感情になっているのかもしれません。期成会連合会の方も、延伸は清田区役所地区までとして、そこにバスターミナルを建設するというものでした。
地下鉄延伸についても、清田区役所までの整備にこだわっていて、その先に延伸して更に清田区内の利便性を高めたいという発想は見えてきませんでした。イオンを敵対視しているため、イオンの利益につながるような施策は考えていないように思えました。

現在、都計審においても平岡イオン周辺に拠点性を持たせる方向で進められていることから、そうなることは確定的となっています。
そうであるならば、今後は過去にとらわれず、地域住民が受ける恩恵を増やすために、２つの拠点がWIN-WIN関係になるようにすべきと考えます。
そのためには、もしも清田区役所まで地下鉄を延伸させるのであれば、もう１駅延ばして清田と平岡をつなぐことが良いと考えますし、
地下鉄延伸を要望するうえでも、地下鉄利用客を増やすような案を地域として提示すべきではないかと考えました。
更に、里塚や美しが丘方面にも１～２駅延伸されると、清田区内での利便性が飛躍的に高まりますし、複数の商業エリアが接続されることになりますし、
大曲・北広島や千歳方面と連絡する公共交通の新拠点を作ることができると思います。
また、地域交流拠点は清田以外は地下鉄やJR駅に設定されていますが、拠点がなければ地下鉄を延伸する需要が生まれないため、なかなか延伸が現実味を帯びてこないのですが、
地域交流拠点を先に設定し、人の流れを作ったうえで、地下鉄延伸を実現させるという手法もあるのかもしれません。
管理人さんが仰るように、屯田や丘珠空港ターミナル周辺を整備することも今後可能になると思われますし、需要を生み出すことで将来の黒字化＝地下鉄延伸が近づいてくるのかもしれないと思いました。

Kitakuminさん、管理人さん

Kitakuminさん
長い資料を要点毎に分け、わかりやすい説明をありがとうございます。

札幌市の説明理由が詭弁に思えてきます。単に平岡イオンが増床を望んでいるが、用途指定上増床が不可能なので用途を変更したいでいい気がしました。

管理人さん
聞くところによると、羊ヶ丘通への商業誌施設集約が進んでおり、清田区役所周辺から賑わいがどんどん失われていると聞きます。
区役所の所にある西友も築年数がかなり経過していますから、羊ヶ丘通の商業施設集約を考えると、建て替えするか撤退するか微妙だと思います。

私も札幌市としては、地下鉄延伸は断念と明言しないが、断念は実質決定しており、平岡イオン周辺を含めた平岡を実質的な拠点として考えているのではないかと思っています。
札幌市のやることはチグハグなので、交流拠点清田を進行する部署と他部署では考えが違っているような気がしてなりません。

Kitakumin さん、りでべ さん

さらに情報ありがとうございます。
ひろまある清田を見させていただきましたが、たしかに反イオン色が強い気がしますね。

実際問題として清田区役所の周辺では建物が解体され駐車場となる場所が少しずつ増えており、
約15年前の方が賑わいがあったと感じます。

りでべさんがおっしゃる通り、ここ数年で羊ケ丘通沿いに大型小売店舗が増えています。
西友清田店は岐路に立っているのかもしれません。

また、地下鉄に関して1つ気になる話があり、
清田では東豊線の延伸ではなく、東西線へのアクセス改善を求めている人も多いと聞きます。
さらに、国道36号線の旧道沿いや平岡にあったいくつもの工場や倉庫は北広島へ移転も進んでいます。
コカコーラもいずれ北広島へ移転しまうのではないかと気になっています。

地下鉄がないのであれば、
清田区役所だけでなく多核拠点化を進めて自動車がなくても、地下鉄がなくても生活に困らないような街づくりに切り替えていけばいけばいいと感じました。

＞清田区役所だけでなく多核拠点化を進めて自動車がなくても、

おっしゃる通りだと思います。
他区では駅を中心に複数の地域拠点が指定されているのですから、清田も複数の拠点を設定するのがいい思います。

現在の清田区役所付近が今現状の清田区行政中心地として適切かどうかも考えたほうがいい気がしており、地形的にも現在の場所は相応しくないと思います。

りでべ さん

資料を見た感じ、
①行政・高層住宅→清田区役所〜西友清田店エリア
②商業・娯楽→イオン平岡店エリア
にするターゲットを想像しました。

国道36号の掠れ具合を見ると、①のエリアを敢えて60m地区に緩和した理由が解りません。
だからこそ①のエリアに14階マンションで埋めようとしてるのかと思えます！

TERRAさん

資料ではそのようかもですが、
ドンキホーテ平岡があるシュバービータウンも地域拠点にすべきだと思います。
ここは丸紅が42階建てと40階建てのタワーマンションを建設する予定がありましたし、すでに高層マンションがある程度集積しています。

管理人さんがおっしゃる多拠点化はこういうこと示しているのではないかなと思いました。

また、南郷18丁目に近い北野地区も地域拠点とまでは行かなくとも、重点的地区に設定するのもありかと思います。

現状、札幌市が目論む地域拠点以外の場所が発展して拠点化にふさわしい場所になっているのが清田地区の問題かもしれませんね。

りでべ さん

タワーマンションは平岡中央地区地区計画ですよね。
記憶では高さ制限が120ｍ、105ｍでしたので、調べました。

平成26年度第5回　第79回札幌市都市計画審議会
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku79.pdf

＞「平岡中央地区」における地区計画の変更についてご説明いたします。
（中略）
＞さらに、高さについては５０ｍとなっておりますが、画面上の青色が塗ら
＞れている区域におきましては１０５ｍから１２０ｍまでの建築物が建物可能となっており
＞ます。

105ｍ、120ｍですと35階、40階程度になりますね。

＞赤枠で囲われているところが先ほどご説明した「中高層集合住宅地区」になります。当
＞初計画では、中心部に高さ１００ｍ程度の二つのタワーマンションを建設する予定でござ
＞いました。また、水色の枠で囲われているところが「中層集合住宅地区」になりますが、

この地区計画も東豊線の延伸があるとのことで決まった計画ですが、東豊線の延伸は実らず平成26年に地区計画変更で、
高さ制限が50ｍになりました。
それでも、階高に余裕のある15階建てマンションが建てられる高さですね。

私も以前から指摘させていただいていますが、清田には長距離に直進できる道路が限られており、
既存の幹線道路沿いに商業拠点が点在している状態です。
札幌市が清田区役所周辺を地域拠点に指定しようとも、多拠点化の流れは止まらないと思っています。

平岡3-5周辺だけ商業地域、近隣商業地域が存在していなかったので、
今回の用途変更により公平になったのかもしれませんね。

こちらのスレがはぐくみの軸強化についての話題が一番多いので、こちらにします。

はぐくみの軸強化方針のパブリックコメント実施が行われています。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/hagukumi.html

本書（表紙～第3章）（～P41）（PDF：9,933KB）
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/hagukumihonsyo_12.pdf
本書（第4章～資料編）（P42～）（PDF：8,790KB）
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/hagukumihonsyo_22.pdf

斜め読みしかできていませんが、まとめ資料として、なかなか良い資料だと思いますが、
なぜそういう方針にするのかの理由が読み取れないです。

隅々まで読んでいないので不明ですが、高さの制限には言及されていませんが、
別スレに書いた「時計台周辺地区」についても触れられています。

管理人さん
はぐくみの軸強化方針のパブコメの情報を有難うございます。
昨年度の議事録によると、昨年度中にパブコメを実施する予定とされていたのですが、方針案の作成に結構時間がかかったようですね。
その分、内容の充実が図られたのかもしれませんが、検討会の時からどう変わったのか、じっくり読んでみたいと思います。

何度か読んでみました。

３月時点の資料からは大きく変わっていなかったように感じました。
一番変わったのは方針案の名称でしょうか（笑）。
「大通及びその周辺のまちづくり方針（案）―札幌都心はぐくみの軸強化方針―」となっていました。
「はぐくみの軸」の認知度を考慮して、「大通及びその周辺」や「札幌都心はぐくみの軸」という書き方にしたのかもしれませんね。

今回の方針案の対象は、西13から東9までとなっています。
東９が都心と言えるのか・・はいいとして、そもそも東９まで含めた理由がよくわかりませんでした。
例えば、東４より東側の土地所有者の立場に立った時に、
市が「西側のにぎわいを東側まで波及させたい」と考えていることは理解できるものの、
自分たちは何を期待されているの？そもそも自分の所有する土地が対象に入っているの？周囲でそんな動きはないのに方針の範囲に入れられているのはどうして？じゃあ自分はどうすれば良いの？土地を所有しているのに４階建アパートを建てるのはダメなの？
という疑問しか生まれないような気がしました。
方針を定めたものの、次のステップが明確になっていないため、特に東ゾーンについてはもっともっとフォローが必要と思われますし、そういう部分はこの方針で丁寧に書くべきなのではないでしょうか。

全般的な感想としては、これを読んでもワクワクすることはありませんでした。
具体的な将来像が示されているわけではないので、当然なのかもしれないのですが、
「100年先の未来を見据え、今後20年間で実現したいはぐくみの軸の将来像と、取組の方向を本方針で提示します。」
という割には、20年間で何を実現させたいのか読み取れなかったですし、実現させたいもののイメージをイラスト等で示していたとしても、
そのイメージにワクワクする内容を見出すことはできませんでした。

そのため、計６回の検討会でどのような議論がされてきたかを確認するため、時間はかかりましたが、議事録を全て読み返してみました。
市の担当者がとりまとめる前の第２回くらいまでの方が、様々な意見が出ていて面白く、参考になりました。（第３回以降は資料や検討の不足に対する指摘が多かったように感じれられました）
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/hagukumi_2_05_kiroku.pdf#page=10
この石塚委員の発言の中で様々な提案がなされているのですが、サンクンガーデンのような地下広場が、今後の具体的な整備案の検討で反映されればいいなと思いました。（初回から第６回まで読んで、石塚委員から繰り出される本質的な発言の数々に感銘を受けました。）
市役所の街区にオープンスペースを作るなら、サンクンガーデンがいいと思います。
東１やバスセンターのところにも、平面的ではなく立体的なオープンスペースを作って欲しいですね。

道銀跡の再開発ビルにブルーノートの入店が噂されているようですね。
https://hre-net.com/syakai/syakaibunka/68493/

通常の店舗形態でも素晴らしいと思うのですが、
恵比寿ガーデンプレイスにオープンした新業態のダイニングがとにかくカッコイイので、
どんな店舗が入ってくれるのか、かなり期待値が高いです！
https://www.shibukei.com/headline/17160/
https://bluenotejapan.jp/brands/blue-note-place/

Kitakumin さん

道銀跡の再開発ビルの情報ありがとうございます。
ブルーノート札幌進出の噂は、過去に湧いては消えを繰り返していますが、
大通西4の計画が、今のところ変わっていない可能性が高い事に安心しました。

というのも、名古屋の栄地区に計画していた180ｍの計画が建築費の高騰や近隣で再開発が相次いていることから白紙になったというニュースを目にしたからです。
栄地区と名駅の位置関係、その周辺で再開発計画が相次いでいる。
という状況が大通西4と似通っていたのでとても気になっていました。

建築費の高騰による再開発計画の白紙化や延期、大幅変更が日本各地で起こっており、
札幌も例外ではないと感じています。
大通西4について少し安心しました。

札幌だと建設凍結・無期限延期→用途変更は中規模ホテルがメインな気がします。

リッチモンドホテル増築計画も8階建てオフィスになりましたし、2・2スクエアも香港外資のホテルからオフィスに変更になっています。
南1西7の18階建てホテル計画もお知らせが掲示されているだけで駐車場のままですし…

管理人殿がおっしゃっている事とズレがある気よがする。
TERRA殿の例はコロナ禍によるホテル需要低迷が要因の過去の話であり、建築費高騰による要因ではないと思われる。
札幌でも今後増える可能性を示唆しているのでははないだろうか。
まだ解体されていない案件は要注意だと思われる。

TERRA さん、すがり さん

ここ最近発表される再開発の白紙や延期、変更はコロナ禍のそれとは明らかに事情が違うと感じています。
ただ、大通西4にそういう噂があるわけではなく、
名駅と栄、札駅と大通という関係性、共に180ｍクラスという共通点があったので、
個人的に気になっていました。

各都市で需給バランス事情は異なると思いますが、
今年の初めに気にしていた事が現実になりつつあるのがとても気になります。

>札幌も例外ではないと感じています。

管理人さま、これは具体的にどこかの事でしょうか？
私が聞いている範囲でも、工事費がとんでもない事になってるケースがあります。

設計モドキ さん

＞管理人さま、これは具体的にどこかの事でしょうか？
＞私が聞いている範囲でも、工事費がとんでもない事になってるケースがあります。

悪い噂には尾鰭が付きますので、具体的な規模や場所は差し控えさせていただきますが、
今年初頭のボールパーク新駅の建設費が4割増しというニュース、
最近になってそのニュースを読み返すと、とても良心的と思えるぐらいです。

建設業界の2024年問題と相まって、2024年以降は更に厳しくなるんじゃないかと感じています。

私も名古屋三越の白紙のニュースを見てドキッとしました。
大通西４については、何の参考にもならず恐縮ですが、私個人の「感覚」では大丈夫じゃないかと思っている再開発です。

一方、北４西３についてですが、具体的な動きが早く出てこないかと、頻繁にネット上で情報を探しております。
昨年度には再開発組合が設立されなかったですし、周囲の地下歩道（特に北５条通）に事業範囲を広げすぎたようにも感じております。
事業費が大幅に増えたり事業期間が長期化する理由として、資材や人件費の高騰はもちろんあると思うのですが、関係機関との事前調整不足が原因のケースが多いと感じています。
敷地内だけでなく、道路用地を大掛かりに掘削して構造物を作る計画になっているので、工事内容を検討すると歩車道の確保や地下埋設物の移設などが大きな阻害要因になると考えられるのですが、事業費や工事期間にどの程度見込まれているのか、調整が滞りなく進められているのか、当然ながら外には何も見えてこないのですが心配になります。
自分は何の情報も持っておらず、ただ一人心配しているだけなのですが、早く計画どおりに事業が進んでくれないかと祈っております。

>建設業界の2024年問題と相まって、2024年以降は更に厳しくなるんじゃないかと感じています。

管理人さま
この24年からの時間外規制に加え、ほぼ国策で進められるであろうラピダスも大きく影響すると思います。
現在計画されている建物は、工事費が合わないケースが増えるはずです。
下がる要素はほぼ無く、上記の通り上がる一方のような。
仰る通り、4割増が可愛く思えるレベルですよね。

Kitakuminさん

北4西3はやばいのですか？
関連する南北線さっぽろ駅ホームの2面化工事も着工していないし、地上のビル解体も進んでいないので逆に予定通なのかなと思っていました。
ただ、未だにホテルのブランドが発表されていのは気になりますね。
聞くところによると地上ビル解体は遅れているわけではないそうですが、どの時点の計画から遅れていないのかは気になりますね。

個人的には建設費を抑えるべく設計変更して、再度都市計画審議会にかけるんじゃないかと思っています。

りでべさん

ホテルはちょっとアレなのかもしれないようです。

鋼材価格も再び上昇しつつありますが、
鋼材が調達できないという根本問題もありますね。
着工中の現場も工期を守れないというケースも出てくるのではないでしょうか。

現状は鋼材価格上昇（鋼材がない）+人件費の大幅上昇（人がいない）ということで、
北1西1再開発頃に起こった鋼材価格急騰のインパクトと比べ物にならないぐらい大きいのではと感じています。

北1西1は最高高さ164ｍ（高さ154ｍ）の計画でしたけど、
鋼材価格急騰により規模の見直しがありました。

北1西1再開発の環境アセス資料
https://www.city.sapporo.jp/kankyo/assessment/itiran/jourei04/documents/toushin11.pdf

＞建築物の最大高さが１６０メートルに至る計画であることから（中略）

H鋼の価格高騰により鋼材量を減らすべく階高を抑えたことで最高高さ131ｍ（高さ124ｍ）に見直されました。
予算の範囲で見直すしかありません。

現在未着工のビルは、最低でもこれぐらいの建設費を抑える手段を覚悟しておく必要があります。
例えば、40階建てのビルならば、
・0.5ｍ階高を抑えると20m
・0.8ｍ階高を抑えると32ｍ

建物の高さが低くなり、高層であればあるほどその影響は大きくなります。

北5西1は多数の投資法人が参画していますので、資産価値からも直ちに計画の見直しということにはならないだろうと思っていますが、
未着工ですので計画変更が絶対ないわけではないと考えます。

北4西3については、ヨドバシHD単独ではないものの、公開されている情報ではそれに近いものがあるので、
母体となる事業主の経営判断でその結果が大きく変わると思います。
さすがに撤退や白紙はないと思いますが、
大規模な案件は設計変更にも大きな費用と期間がかかります。
設計変更が軽微でない場合は環境アセスメントも手戻りしますので、
それなりの変更となった場合は、10万平米以下、100ｍ以下、そのどちらへの変更もあり得ると考えています。

※北4西3が現状このような状況であるという意味ではありませんので誤解のないようお願いします。

実際の動きはどうなっているかというと、北4西3再開発と連動する「南北線さっぽろ駅ホーム増設事業」があります。
令和5年1月下旬に開催された交通部会にて、
令和5年度から着手、新設する改札口と北4西3再開発の建物を接続、北4西3再開発と地下1階と2階コンコースと北4西3再開発の地下を接続する。
という事が紹介されましたので、
（ここ最近の急激な高騰ではありますが）少なくともこの時点では北4西3再開発が白紙になるような状況にはなっていません。

日本で札幌だけ再開発が活況ならばよかったのですが、
各都市で再開発が盛んに行われています。

大規模な再開発になればなるほど建築費高騰の影響（人がいない、クレーンがない、鋼材がない）が大きくなりますので、
数年後を目処に検討する案件は100ｍクラスは59ｍ、100ｍ超えるクラスはしばらく保留、
RC造の中・小規模ビルが増えるかもしれませんね。

遅かれ早かれ、地方の大規模ビル建設は篩にかけられます。
厳しい冬のある札幌は当然ながら人員が集まりにくいので、人の取り合いになります。
鋼材を運ぶトラック運転手も不足しています。
ガソリン価格もついに170円を超えました。
そこに2024年問題で輸送業や建築業で追い打ちがかかります。
ロボット化、AI化は待ったなしです。
高度なAIにはラピダスも量産化を目指す超微細半導体の開発が必須です。

悪い方向に考えがちですが、
札幌のオフィス収益物件の利回りは東京よりも高い状態が続いており、一等地の再開発が今後もつづく札幌も注目されています。
札幌（を含めた地方都市）への投資は続くだろうという見通しもありますので、
一喜一憂することなく見守りたいです。

※北5西1・2再開発を前倒しで進めるとした判断に拍手を送りたいと思います。

設計モドキさん

アレということは、順調ではない or 白紙（に近い）という認識なのでしょうか。

管理人さん

他の都市でも再開発計画の延期や白紙が目立ち始めていますので、おっしゃっている事の重大さが伝わってきました。
北1西1の高さが変更されたの階高の変更によるものだったのですね。
私は大通西1、道新跡地、大通東1、北7東1、北5東1、北5西5といった大型再開発に大きな影響があると感じます。
元から60ｍ以下の再開発はまだ耐えられる範囲なのかなと勝手に思っています。

西武跡地のホテル部分は東急ホテル復活か三つ星ホテルの誘致に落ち着くと思われます。
4つ星を予定していたのが3つ星に再誘致している可能性がありそうですね。

北5西5では1街区全体の再開発を検討するために、センチュリーロイヤルホテル解体後に平面駐車場にする話を耳にします。

大通東1はまさかの4階建て+オープンスペースにする噂も耳にしました。

信憑性は不明ですし構想段階でしょうが、結構有り得そうな話ですよね。

りでべさん

＞北4西3はやばいのですか？
外から聞こえてくる情報がないため、ヤバイかどうかはわからないのですが、
都市計画が変更されたR3年度の説明資料に、市街地再開発組合設立がR4年度と書かれていたので注視していました。
何かの原因で遅れていることは間違いないのかなと思っています。（その程度の根拠しかありません・汗）
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/kokuji/documents/n4w3_kokuji_sanko1.pdf

管理人さんが既にご説明してくださいましたが、
再開発準備組合の構成員についても、ヨドバシカメラの意向が大きな影響を与えると思われるため、他よりは外的要因に左右されやすいと思っています。
敷地外周の道路用地を多く含んでいることも、リスクになると考えています。
駅前地区でここだけの再開発であれば、迂回道路・歩行者通路の確保や地下埋設物の移設については大変でも進めていくことは可能だと思うのですが、
近隣で大型再開発が同時進行している中で道路での大工事をやろうとすると、
事前に綿密に調整されていれば別ですが、様々な理由で遅れが生じると感じています。（単なる私の憶測です）

なお、この外周の地下通路はヨドバシカメラの意向とは考えにくく、札幌駅前で覇権を取りたい東急が今の百貨店の弱点を徹底的に潰しにきたと思いました。
駅前通側は札幌市交通局の事業と工程調整されれば良いため問題ないと思われます。
北５条通側は、駅事務所が全断面に作られるのと同時に、１丁区間の地下通路を歩道下に作るという大変な工事です。ここに大きな人の流れを作りたいという強い意志が感じられるのですが、本当に実現できるのでしょうか。
西３丁目通の地下通路には、西２丁目の東急百貨店との予定線も描かれており、将来の西２との連携も重視しています。
いずれも東急グループの強い意向を反映させたものであり、地下工事の多くは東急が負担するのではないかと推察しています。

また、資材・人件費の高騰や北５西１・２、大通西４などの動きなどを見た時に、エリアで１番を狙う必要がないため、現実問題として規模縮小を考えると思うのですが、
敷地内の商業施設部分はキープするとしても、地下駐車場、地下通路、オフィス部、ホテル部においてどのように計画縮小を図るのかに注目しております。
ホテル・オフィスとも規模縮小、高さは150m以下（場合によっては100m以下）、地下駐車場も縮小（地下６F→４F程度）、北５条通側の通路は取り止め・・などが示されるのではないかと考えております。
以上は全て単なる私の憶測であり、全く当たらないことを願っておりますが、
水面下で様々な計画変更が検討されていて、再開発組合の設立の遅れにつながっているものと考えております。

それでも、市内のオフィスの空室率、北海道新幹線の開業、半導体産業や再生エネルギー産業の集積、首都圏の企業のリスク分散などの動きを見ていくと、
札幌駅前の超一等地に200mの超高層ビルを建てることの先見性は間違っていなかったと思われますので、
現在の素晴らしい計画をそのまま進めていって欲しいと願っております。

TERRAさん

＞大通東1はまさかの4階建て+オープンスペースにする噂も耳にしました。
思わず絶句してしまいました・・。
北電が完全に降りるとそうなる可能性もあると思うのですが、本社の行き先確保は必要ですので、多分、それなりの規模は残ると思います。
ですが、時期は不透明だと思います・・。

西武跡地はそれほど問題ないと思われます。
単純に既存ビルのテナントが2024年まで契約が続いている関係だけかと…

りでべさん

はい、アレな感じになってるとの認識です。

オークラ跡地も動いて無いようですし、ビルヂングもどうなんでしょうか。
工事費が相当効いてるんでないかと。

本当ですか…
せっかくアセスの調査期間を通過しただけに大変ですね。
規模縮小はほぼ無いにせよ、ホテルのテナントが難航しているんでしょうね涙

設計モドキ さん

> はい、アレな感じになってるとの認識です。

なるほど、規模変更も覚悟しておくべきなのでしょうかね。
北2西4再開発も札幌市側が180ｍの見通しで動いていたものの、結果的に99ｍですし、未だに札幌市の資料では185ｍのままです。
北4西3は設計変更で再度の環境アセスを避けるなら、99ｍ or 9.9万平米にするしかないですし、ホテルが見つからなければ、容積ボーナスも取り消しになると思われるので、二重苦の状態なのでしょうかね。

設計モドキさんの情報は恐ろしすぎるのですが、覚悟は必要かと私も思いました。
規模縮小の検討をしている再開発はかなり多いのではないでしょうか。

せっかく見直しをするのであれば、ピンチをチャンスに変えるような魅力的な再開発を目指して欲しいと思います。
オークラ跡地が単なるホテル建て替えではもったいないような気がしていました。（大通西４南とつながらないでしょうか。）
ビルヂングも単独建替え以外の方法を再検討するきっかけになるかもしれません。（ホテルにグランドホテルを入れて接続させるとか！）
北４西３は・・・地下だけは縮小しないで欲しいです。
さて、どうなるでしょうか。

Kitakuminさん

>ピンチをチャンスに変える〜
ピンチが大ピンチになりつつあります。
工事費高騰が止まりません。

>さて、どうなるでしょうか
来月、再来月でいろいろ判明するはずです。

管理人さま

>着工中の現場も工期を守れないというケースも出てくるのではないでしょうか。
世田谷区役所でも問題発生してますね。

札幌の再開発については、私からは「この秋から逆に加速する」と聞いています。
楽観のしすぎはいけませんがそこまで悲観するほどでも無さそうです！

大ピンチになるエリアもありますが、千葉・広島がメインらしいので札幌は問題ないか延長に留まる気がします。

このような資料も出るくらいですから、北4西3の規模縮小は大丈夫そうですね。
⇩
https://e-kensin.net/news/159133.html

＞ 札幌の再開発については、私からは「この秋から逆に加速する」と聞いています。

札幌市景観審議会の開催状況
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/kaisai/kaisaijyoukyou.html

令和5年度に入って景観プレアドバイスの開催が行われていないようですので、
少なくとも6か月先まで計画段階としても大きな再開発はないようです。

※7月14日に非公開の景観審議会があったようですが、例年は景観プレアドバイスが非公開でも実施したことだけは記載されています。

＞このような資料も出るくらいですから、北4西3の規模縮小は大丈夫そうですね。

個人的に北4西3は都市計画の時点で実質約177ｍのビルで、外壁の最頂部が約200ｍなだけと感じています。
北5西1・2も都市計画の時点の基本設計が約245ｍですが、（単独のビルではない事や、建築費高騰により）実施設計で建築基準法上の高さはもとより、最高高さも変更される可能性があります。
北1西1再開発もそうでしたが、高層ビルの場合は少しの変更がビル全体では大きく影響します。
北4西3に関しては、地上の居室階数が減ることはないと信じたいですが、
延床に影響がないビル上部の意匠変更で最高高さが低くなることは十分にあるかもと思っています。

昨今の建築費高騰とは関係なく、今年と来年は新規の大型再開発計画は落ち着き、
数年間は保留されていた再開発計画と、40ｍ～50ｍクラスの新規建替え中心に進んでいくのではないかと感じていました。

建築費高騰が重なり、よりその方向が強くなったのかなと感じます。
なかなか着工しない案件は（地下部分の）既存解体の遅れ、（建築費高騰による）再設計など色々あると思いますが、
計画段階の案件は延期すればするだけ高コストになるのは明確ですので、
中止、白紙または規模を変更して早期着工しかないのでしょうね。

管理人 さん

即座の地区計画案件ではなく、2031-35年完成を目指す再開発が増えるという意味です。
2024年からは西2丁目沿いと西5-10丁目の土地取得が加速するはずです。

雑居ビルがひしめいているので超高層は多くないでしょうが、2-3棟を合同で建て替えて60mオフィスが多くなると見込まれます。

TERRA さん

＞即座の地区計画案件ではなく、2031-35年完成を目指す再開発が増えるという意味です。

私もその認識ですが、その期間の再開発に多きな影響が出てくると感じています。

＞2024年からは西2丁目沿いと西5-10丁目の土地取得が加速するはずです。

西3丁目沿いは約4年前から再開発の機運が高まっており、
動き出すところは、2025年あたりから具体的な話が出てくると思われます。
立体駐車場と一体になった雑居ビルと元銀行や証券会社ビルなどが対象になりますかね。
ワイドボディやハイルーフに対応できない立体駐車場との複合ビルは、かなり大変な状態なのではないでしょうか。

＞雑居ビルがひしめいているので超高層は多くないでしょうが、2-3棟を合同で建て替えて60mオフィスが多くなると見込まれます。

札幌のオフィスは2030年頃から過剰になると言われており、
また、2035年頃から急激な少子高齢化が進むと言われていることからリーシングもかなり慎重な判断をしています。

ここ数年ですすきの昼間人口の増加とすすきの北進の傾向がより強くなっていますので、
飲食中心の下駄履き住商混合が増えてくると言われています。
商業3階+12階マンションのような48ｍパッケージが増えてくると思われます。
老朽化した小さい店舗にマンションが建ってしまうようにもなりそうです。

私が掴んいる情報はこんな傾向で、まとめると、
・オフィス需要は2030年頃まで
・商業需要は飲食中心
・住商混合の傾向が強くなる
・タワーマンションは1、2棟ペースで今後も増える
・創成川東側でマンション建設が増える（苗穂駅周辺では土地取得がとても盛んになっています）
・道路整備や拡幅による建替えが対象の沿線で進む
・ホテル（しばらく低調、オリンピック招致失敗が濃厚、新幹線開業が2034年にずれ込むのが濃厚なため）

より現実的な再開発や建替えで推移しそうな気がしています。
投機目的ではない老朽化による再開発需要は2027年頃から漸減して2045年頃まで続くと思われます。
オリンピックは2042頃に再招致するといいのかもしれませんね。

> 西3丁目沿いは約4年前から再開発の機運が高まっており、

西3丁目といえば法華クラブの2棟建て替えの話が持ち上がったこともありますけど、最近は音沙汰なしですよね、コロナで消滅でしょうか。

> 西5-10丁目の土地取得が加速するはずです。

オフィス街ではないのでマンション中心になるのでしょうかね。
東側ばかり期待していたので西側にも動きがあるのは嬉しいですね。

新幹線は報道通り4年遅れなのでしょうかね。

建設新聞に法華クラブの建て替えは記載されていましたよ。
単独での建て替えになりそうですかね。

https://e-kensin.net/news/155608.html

TERRA さん

単独なのですか？隣接するビルもすでに退去済みみのはず。
どうやら、その隣の角のビルも退去をしていると聞いていて、2棟建替えでなく、もしかして3棟建て替えかも？と勝手な期待をしています。

一体建て替えにはならなそうです。
タケモトビルの退去とタイミングが合わなかったですし、三菱UFJビルも1991年竣工と少し時期尚早です。
法華クラブは今と同じ規模で単独建て替えし、タケモトビルと三菱UFJビルとで一体建て替えになる気がします。

TERRA さん

そうなんですね、残念ですね。
ヒューリックビル第1期のように、まだ新しいビルを解体する例もあったのでちょっと期待しちゃいました。

やはり合同や共同再開発ってかなり敷居が高そうですね。

もちろんUFJビルもいずれ解体されるでしょうが、タケモトビルとの兼ね合いからあと2年は掛かる気がします。
法華クラブは来年に解体されそうですね。

築30年での解体の例は出てくるでしょうが、次に来るのはピヴォ建て替え完了後のアルタビルな気がします。

設計モドキさん

＞ピンチが大ピンチになりつつあります。
＞工事費高騰が止まりません。
大ピンチは間違いないですよね。遅くなれば更に悪化するので、時が解決してくれるものでもないため、
経営判断でどうするかだと思うのですが、いくつかについては付加価値を高める方向にシフトしてくれないかなと思っています。

＞来月、再来月でいろいろ判明するはずです。
そうなんですか！？恐ろしいことではありますが、悪い情報ほど早めにわかる方が良いと言いますし、
多くの事業が萎み過ぎずに適性な規模で進んで欲しいと思います。

TERRAさん
建設新聞の記事を有難うございます。少しホッとしました。

Kitakuminさん

>付加価値を高める方向にシフト〜
そうはならないのではないでしょうか。
どんなに付加価値を高めても、収入として得られる賃料には限界があります。
私の予想では、残念ながら多くの再開発・新築計画が縮小するのではないかと思っています。

設計モドキさん

上に示していただいた２つの案件（オークラ跡地とビルヂング）はどちらも三菱地所でした。
三菱地所は東京丸の内での実績はありますが、それをあまり地方に還元しておらず、地方では保守的な印象があります。
また、オークラ跡地はただのホテル建替えだとつまらないと感じており、札幌でももっと存在感を示すような再開発を期待しているところだったので、
付加価値を高める方向にシフトして欲しい、と三菱地所に対して感じていたことを書かせていただきました。
もちろん、三菱地所以外でもそうなることを願っておりますが、私もそれほど楽観主義ではないため、
私も同意見で、多くの再開発・新築計画が縮小すると予想しております。

三菱地所といえば、東京の某巨大タワーですよね・・・

＞ 私も同意見で、多くの再開発・新築計画が縮小すると予想しております。

おそらくですが、札幌の未着工の再開発計画にすべてに影響が出ると考えています。
以前も残念なと噂が・・と申しましたが、環境アセスの対象となるような規模の大きな再開発なら、それなりの設計変更は避けられません。
それが高さ、延床に反映されてしまうと思います。

北5西1も高さが低くなるのではないかと言われていますね。建築確認はまだ先らしいのでわかりませんけど、場合によっては5ｍ以上低くなるかもしれませんね。
延床面積が変わらなければ縮小ではないかもですが、管理人さんの言う設計変更が入るのでしょうかね。

りでべ さん

北5西1は環境アセスの資料を見た感じ、軒高230.1m・最高236.2mに読み取れます。
全縮小ではありませんが、最高高さ245mの指定は避雷針を付けた上限なのかもしれません。

結論としては実高236mで確定だと思われます。

TERRAさん

最高高さは避雷針やアンテナ含みますが、北8西1の実測最高高さは181ｍらしいです。
建築基準法上の最高高さは175ｍなので北5西1の最高高さの245ｍは避雷針込みではない気もします。
高さに関しては純粋な縮小とも思えなく設計が進んだのと、新幹線札幌駅の構造変更に伴う影響もあるかもぢれません。

北8西1の最高高さ181mのソースを教えていただけますか？
ヘリポート部分が175.20mで、避雷針の最頂部が181mかな？と思ったので。

北5西1は最高高さが243mになる見込みの噂を聞いたのですが、やはり避雷針の最頂部が243mなのでしょうね。

オークラ札幌跡、ホテル新築延期　三菱地所　採算見通せず　コスト上昇で再開未定
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/884674/

徐々に明らかになってきましたね。

駐車場として活用を検討とのこのなので、5年くらい塩漬けですかね。
新幹線開業も遅れてるしオリンピックは困難、記事にもあるようにラピダスによる人手不足などなど色々な要因があるのでしょう。

あくまで個人的な感覚として、
複数要因による建築費高騰が収束する気配がまったくないため、オークラ札幌跡地は現設計での再開は難しいのではと思っています。

・駐車場として活用して北海道ビルヂング跡地の竣工後に再開
・再設計して43ｍ程度の商業ビル
・再設計して商業+マンション（18階程度）
・売却して商業+タワーマンション
・売却して駐車場

シナリオとしてはこのぐらいかなと思っています。
札幌で計画されているホテル込みの再開発において、入居するホテルが内定していない案件は確実に影響ありという感覚ですんね。

今回の件に限れば、あくまで、北海道ビルヂング跡地の再開発を優先するためと考えていますが、
北海道ビルヂング跡地もホテルなしの59ｍオフィスへ再設計となる可能性もあると思います。

全国的な動きですので致し方ありません。

TERRAさん

>北8西1の最高高さ181mのソースを教えていただけますか？

知人からの情報なので根本ソースはわかりません。少なくともERIのような機関からの情報ではないはず。

連投すみません。

> 札幌で計画されているホテル込みの再開発において、入居するホテルが内定していない案件は確実に影響ありという感覚ですんね。

オリンピックもなし、新幹線も最低4年延期という状況が大型再開発の再設計をする期間を与えています。
再設計が縮小に直結するわけではありませんが、
札幌市からの補助金の増額がなければ180ｍを超えるビルは北5西1・2だけになると考えていいと思っています。

りでべさんの情報は確実なのでしょうか?
安易に憶測で言ってるのでしょうか？
本当に北5西1.2以外は180ｍを超えるビルはできないのですか？ヨドバシと大通西4もですか？本当にオリンピック誘致も駄目になったのですか？新幹線も確実に4年遅れなのですか？確実な情報ですか？
そんなに詳しい情報なのでしょうか？
教えてください

確実な情報はどこにもありません。
道新記事も三菱地所の公式発表ではありません。

新幹線の開業時期についてはぐぐると出てくると思いますので、ご自分でも判断してみるといいかもしれません。
オリンピックについてもIOCの選考基準をぐぐると絶望的だという状況が理解していただけるでしょう。
現在は北1西1建設時の建築費高騰（当時は主に鋼材の価格高騰）をはるかに上回る建築費高騰になっています。北1西1は建築費高騰により164ｍから131ｍに縮小されたようです。
北1西1の高層棟とフロア面積が近い大通西4や北4西3も最低でも北1西1と同等レベルの縮小となる可能性があるという事です。
もちろん予算がしっかり決まっている再開発と民間再開発との違いはあるのですが、先述の通り北1西1建設時より高騰幅がはるかに高いので、いくら民間再開発でも札幌市からの補助金を増額しないと厳しいのでは？感じているという事です。

あくまでもネットの情報だけということですね、わかりました

＞オリンピックについてもIOCの選考基準をぐぐると絶望的だという状況

この選考基準を含めIOCはあまり信用できません．
事実，東京五輪のマラソンが直前になって，札幌市民の賛否など関係なく
札幌開催に変更になりました．どこを選ぶかは，IOC会長やIOC委員の意向で
どうにでもなる気がします．

まこちん さん、りでべ さん、かつ さん

＞りでべさんの情報は確実なのでしょうか?

りでべさんもおっしゃっていますが、ニュースであっても新聞であっても独自取材において正確な情報というものは存在しないと思った方が無難だと思います。
過去の実例から状況を分析して未来を予想することは専門家でもとても難しい作業です。
根拠をしっかり提示してくれたのですから、まちこんさんの考えもりでべさんに伝えてあげると意見交換になると思います。
この掲示板でしっかりと自分の意見や予想を惜しみなく出してくれる方に対して、いつも尊敬の念を抱いています。

私も偶然にも確定情報と思わしき情報を得ることがありますが、
すぐにここで公開することはしません。
社外秘と思われる情報を公開することのリスクは非常に大きいものと思われます。
最悪は事業そのものが中止に追い込まれる可能性もあります。

＞北1西1の高層棟とフロア面積が近い大通西4や北4西3も最低でも北1西1と同等レベルの縮小となる可能性があるという事です。

おっしゃる通り官主導、民主導のような違いがありますが、
すべて第一種市街地再開発事業であり、北1西1が第二種市街地再開発事業というわけでもないので、本質的に大きな違いはないと思います。
しかし、

・北1西1の建設当時のH鋼価格高騰により建設コスト上昇がそれを大幅に上回っている
・北4西3、大通西4と高層棟のフロア面積が北1西1の高層棟に近い

という観点はとても良い目の付け所だと思いました。
鋼材価格は北1西1再開発後に暴落しており、あくまで結果論ですが、着工を2年延期すれば164ｍのまま工事が進んだ可能性が高かったと考えられます。
現在といえば、2022年から鋼材価格が北1西1再開発当時の暴騰を超える過去最高水準に達しており現在も上昇中です。
鋼材価格だけも、以前を上回る規模のコスト上昇ですので、
昨今の様々な建設コスト上昇事情を勘案すると、
2022年より前に設計した高層ビルはその影響を大きく受けるというのは間違いはないと思われます。

どの部分を再設計するかにもよりますが、北1西1のように鋼材量を減らすために階数を減らしたり、階高を低くすると
高さが低くなる事は可能性としてはあると思います。
再び構造設計が必要ですし、再設計コストも余分にかかってしまいます。

北4西3や大通西4の再開発は地下鉄工事とも関係して市民への恩恵が高い事業ですので、
りでべさんのおっしゃるように、再開発事業び補助金額を増額して順調に再開発が進むことを望みたいです。

＞この選考基準を含めIOCはあまり信用できません．
＞事実，東京五輪のマラソンが直前になって，札幌市民の賛否など関係なく

東京五輪のマラソンが札幌に変更になった点については、オリンピック招致レースとは関係なく、IOCの独断で決定したものと思っています。
支持率重視というのは事実だと思いますので、
例えば、同票になった場合は指示率が高い都市が選ばれるのだと思います。
札幌で内定していたも言われていた2030招致レースですが、
札幌の招致活動が停止状態にあることを知ると、スウェーデンやスイス、アメリカが突然と言ってもいいぐらい名乗りを上げていますので、
少なくとも昨年までの札幌優位という状況ではなくなったと思われます。

これだけ物価が上昇していますので、
当然ですが費用も大幅に上昇すると思われますので、市民の理解も以前に増して得られにくいと感じます。

管理人さん

フォローしていただきありがとうございます。
No.4547 でおっしゃっていた件、

> 今年初頭のボールパーク新駅の建設費が4割増しというニュース、
> 最近になってそのニュースを読み返すと、とても良心的と思えるぐらいです。

失礼ながら当初はこの表現に懐疑的だったのですが、
知り合いをつてに再開発の情報を収集してみましたが、かなり深刻のようですね。

> 鋼材価格は北1西1再開発後に暴落しており、あくまで結果論ですが、着工を2年延期すれば164ｍのまま工事が進んだ可能性が高かったと考えられます。

これを読むと延期判断の重要性が思い知らされます。2年早いか2年遅ければ北1西1は164ｍだったんですね。以前に管理人さんが2024年問題について言及されていましたが、建築費の高騰は鋼材価格の上昇だけでないので高騰が収まる気配がなさそうですね。

はぐくみの軸強化方針が策定されたようです。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/00hagukumiikkatu.pdf
パブコメの結果が資料の最後に掲載されていました。色々なやりとりがあったので個人的には興味深かったです。

一番の注目は高さ制限の取扱いについてでしょうか。札幌市の回答で次のように言及されていました。
「都心においては、札幌の最も中心的な拠点として都市機能の集積を図ることが重要であることから、札幌市では、都心の中で特に高度利用を図るべき容積率600％以上のエリアでは、高さ制限を定めておりません。一方で、大通公園と沿道建物との景観的調和は重要な課題と認識しております。このことから、大通の沿道で高さ制限のない区域では、新たに高さ制限を定めるのではなく、大通公園や隣接建物との連携・調和を意識して建物の配置や意匠等を工夫することを通じて、はぐくみの軸ならではの景観形成を目指していきたいと考えております。このような意図が伝わりやすくなるよう、38ページ「将来像⑨資源を活かした景観」に「健全な高度利用と良好な景観形成の両立」を図る旨の記載を加えております。」

「健全な高度利用と良好な景観形成の両立」ですね！
高度利用に肯定的であり、従来の景観を守ることには縛られないことを宣言したと私は捉えました！

第７回検討会の資料＋議事録も公表されていましたので、確認してみたのですが、p15～p16に高さ制限について委員と札幌市側のやりとりがありました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/0607kaigikiroku.pdf#page=17

象徴性を継承する（高度利用に何かしらの制限を加える）ことを主張する委員を”封印”するやりとりになっているように感じましたので、この強化方針の一つの成果なのかなと思ったところです。

規模変更があるかどうかわかりませんが、着々と準備は進んでいるようですね。

「本店営業部・中央支店」「本店法人営業部」「道銀ローンプラザ大通」「どうぎん保険プラザ大通」「本部機能」の移転について
https://www.hokkaidobank.co.jp/common/dat/2023/1129/17012286631307279758.pdf

ほくほくフィナンシャルグループの北海道銀行（頭取 兼間 祐二）は、「大通西４南地区第一種市街地再開発事業」による道銀ビルディング（札幌市中央区大通西４丁目１番地）、新大通ビルディング（札幌市中央区大通西４丁目１番地）の建て替えに伴い、両ビルに入居する「本店営業部・中央支店」「本店法人営業部」「道銀ローンプラザ大通」「どうぎん保険プラザ大通」「本部機能」について、下記のとおり移転いたしますので、お知らせいたします。

大通西4の直接的な資料ではありませんが、

札幌駅・大通駅周辺地区都市再生安全確保計画
札幌都心地域都市再生緊急整備協議会（都市再生安全確保計画部会）
令和６年３月 27 日
https://www.city.sapporo.jp/kikikanri/torikumi/toshisaisei/documents/20240328ankaku.pdf#page=9

平和不動産のリリースには着工時期が明記されていませんが、
上記資料では事業期間がR5～→R7～に変更されていました。

この資料自体はためになる資料です。

管理人さん、資料を有難うございます。
リンク先が変わっているようでしたので貼っておきます。
https://www.city.sapporo.jp/kikikanri/torikumi/toshisaisei/documents/20240327ankaku.pdf

もう少し関連資料を見てみますと、
特定都市再生緊急整備地域の整備計画が今年2月に時点修正されており、
大通西４南地区の事業期間は、この資料と合致していました。（北４西３のように事業期間が合っていないものもあるようです）
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/tosisaisei/documents/seibkeikaku.pdf

また、整備計画策定前の協議会の資料に整備計画（案）が掲載されており、修正箇所が示されています。この資料から、大通西４南地区の事業期間が今回（２月）R5からR7に見直されたことが確認できました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/tosisaisei/documents/seibikeikakuan.pdf

なお、都市計画決定時（R4）の説明資料では、工事着手がR7、完了がR10となっています。
https://www.city.sapporo.jp/library_documents/odorinishi4_kokuji_sanko.pdf#page=4
R5に事業着手できなかったため、工事期間のR7～R10を事業期間として掲載したのかもしれませんね。

Kitakumin さん

特定都市再生緊急整備地域の整備計画 の資料と整合性をとったのですね。
URL変更の情報もありがとうございます。
たった数日でURLが変わるとは思いませんでした。