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PIVO周辺再開鉢は低層階に商業、中層階にオフィス、高層階にホテルを検討しているとのこと。
最短で26年竣工、遅くても31年まで竣工のようですね。
http://sapporo-kisetsu.jp/images/document/report_2021_vol03.pdf
コロナ禍が長引けばホテルをやめる等あるかもですけど、商業4階+オフィス10階+ホテル10階の24階建てぐらいになるかもしれません。
ただ、Tゾーン地区計画で100mに制限されるので、100ｍに抑えるのでしょうけど、地区計画がなければ130ｍぐらいだったかもしれませんね。
りでべさん
情報ありがとうございます。
４プラも同規模になるのかもしれませんね。
ホテルが過剰供給に感じますけど、大通地区ではヨサコイとか雪まつり時の予約のとりづらさや
それによって料金が高騰するのが緩和されてよいのではないでしょうか。
ワクチン接種率が少し遅れてますが日本で50％以上、年内中には７０％を越えてきそうですし
「日本経済 コロナ前にいつ戻る？」国内企業100社アンケートでは、
「2022年前半」と答えた企業が最も多いそうですので
入国制限が解かれれば少しずつインバウンドも戻ってくると思います。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210811/k10013194791000.html
りでべさん、鹿さん、情報有難うございます。
隣接するピヴォと4プラだが、一体開発の予定は今のところない。過去に東京の大手デベロッパーが両ビルの再開発案を提示したが、実現には至らなかった。広川社長は「それぞれの事業があってタイ
ミングが合わなかった」と明かす。
一体開発とならなかったのは残念ですが、例えば低層階（３階くらい）で接続されるようになると回遊性が増して魅力アップにつながるため、連動が見られるといいですね。
また、日本経済がコロナ前に戻る時期が2022年末までと予想した企業が6割近くもあるのですね。
入国制限が解かれても次の波が来ないようになるには、もうしばらく時間がかかると思っていたので、少し意外な結果でしたが、
2023年以降には次々と再開発事業が完成するため、その時には活気が戻っていることを願っています。
PIVO 4プラ一体再開発ならないのは残念ですね
道銀ビルはそろそろイメージ図ほしいですね
西武跡地ヨドバシタワーは周辺ビルの解体はいつから始まるのかしら? まだビルテナントに退去告知してないみたいだが
4プラにはホテルが入るんでしょうか。
メインの接道側に市電が走っているので、車寄せが取れるのか疑問です。
鹿さんは利用客目線での緩和を期待されていますが、投資する側は年に何日しかないピークに合わせたりしないと思います。
道銀ビルは一体再開発だとすると、組合が設立しないことには何も出てこないと思います。
設計モドキさん
そうですね。
ホテルが入る事になったらそれはまだまだ需要が見込めると言う事なんでしょう。
こんにちは、りでべ さん、鹿 さん、Kitakumin さん、白くま さん、設計モドキ さん
たしかに、商業+オフィス+ホテルとなれば、120ｍ～130ｍも考えられなくはないですね。
Tゾーン計画は、PIVO再開発が決まる前から動いているのでダイビル側は高さ制限されることを知らないまま計画がTゾーン計画が進められていた・・・ことはありませんよね、さすがに。
北4西3、北5西1・2、大通東1といった大型オフィスビルの供給があるので、オフィスは床を埋めるなら速いほうが有利になりますよね。
＞鹿さんは利用客目線での緩和を期待されていますが、投資する側は年に何日しかないピークに合わせたりしないと思います。
そうですね、札幌は閑散期と繁忙期の差が大きすぎますよね。
ただ、コロナ前ではインバウンド需要を考えるとホテル不足と言われていました、
数年後を目処に始動する中規模以上の再開発が竣工する頃にはコロナの影響も落ち着いてきているとは思いますので、
コロナ前直前のホテル開業ラッシュはないと思いますが、少しずつ回復してくると思います。
福岡のリッツカールトンが商業+オフィス+ホテルの25階建て111mなので、それより数フロア低くなって100mになる感じですかね。
元がpivoと考えると福岡リッツカールトンよりは商業フロア多めになりそうですが。
素人目には100ｍも130ｍも環境や景観に大きな影響が出ないと思いますし、容積率を大幅緩和して高さを制限したら、デブビルを生んでしまうだけですね。
例えば、150ｍまでOKにして100ｍを超える部分の容積は全体の何パーセント以下にするような事はできないものなのでしょうかね？
何でも一律でやろうとするから綻びが出てくるのだと思います。
ダイビルの組織改定がリリースされています。
組織改編のお知らせ
https://assets.minkabu.jp/news/article_media_content/urn:newsml:tdnet.info:20220225596141/140120220225596141.pdf
「投資開発部」および「札幌事業部」の設置現行の「不動産開発室」および「札幌事業室」を「投資開発部」および「札幌事業部」に各々改称し、「投資開発部」は国内不動産アセットの新規投資・開発業務を、「札幌事業部」は札幌市所在のダイビル PIVOT ほかについての再開発業務を所管します。
とありますので、竣工予定はまだまだ先の話ですが、PIVOT周辺再開発が胎動しているようです。
管理人さん
情報ありがとうございます。
商業＋オフィス＋ホテルとのことで、100ｍ制限に近い97mぐらいが期待できるかもしれません。
最高高さは104ｍぐらいならうらしい。
オフィスビルが建つことで付近の飲食店もうるおう相乗効果が期待できそうです。
管理人さん
ダイビルの情報を有難うございます。
開発グループに札幌事業部が位置付けられており、海外事業と札幌の再開発事業を今後の中心に据える体制になっているようで、頼もしいですね。
https://www.daibiru.co.jp/office_sapporo/
札幌のPIVOTは３つの建物に分かれていたのですね。
専用の立体駐車場も含めると、界隈の４プラ-PIVOT-ナナイロ-アルシュの中では一番敷地面積が広く、
現時点で大通以南では、すすきのラフィラ跡、南２西３に次ぐ広さがありますね。
この区画の西５丁目通側には2016年に建てられた市の駐輪場がありますが、やはり容積がもったいないため、ダイビルには、西側のビルや駐輪場との一体的な再開発についても期待したいところです。
それと、昔からタワレコでお世話になっていたこともあり、個人的には、渋谷タワレコのような情報発信もできる店舗になって欲しいです。
PIVOTと４プラには、仲通り（駅前通側50m）のホコテン化、広めのオープンスペース設置、３Fでの建物接続などを期待しています。
Kitakumin さん
ピヴォ本体・雑居ビル2棟、駐車場の敷地をまとめるみたいですよ。
敷地面積へ3100m2で、90mぐらいのビルになると思われます！
TERRAさん
有難うございます。2019年頃の報道や、去年の北海道建設新聞の記事にも書かれていたものがありましたね。
https://e-kensin.net/news/137010.html
駐車場の敷地もまとめるということで、地下駐車場付きの再開発ビルを建てられるのでしょうか？
ご存知の情報などがありましたらご教示願います！
ピヴォ3館、23年5月末から順次閉館
https://e-kensin.net/news/147835.html
2024年度着工、早ければ2026年の竣工を目指しているようです。
2030年の竣工を目指すという噂だったので、思っていたよりもかなり早くて驚きました。
https://www.hokkaido-np.co.jp/sp/article/685491
まとめて再開発すばらしいね
htbのニュースで20階建て規模と報じていました。
また商業 ホテルですか?
札幌は 商業施設 マンションか商業施設 ホテルばかり
もうホテルいりませんよ
オフィス単体は札幌センタービルだけかぁ
動きが早くて私も驚きました。
新しい再開発ビルが26年というのはとても良いとは思うのですが、タワレコ・ユニクロ・GU・雑貨店など結構人気のある店舗が多いビルですので、影響が大きいのではと思います。
特にタワレコは札幌のフラッグシップとして替えのきかない店舗だと思うので、来年に移転先が見つかるかが心配です。狸小路のモユクやすすきののラフィラ跡が候補でしょうか。モユクに入れることを考慮して23年5月から閉鎖としているなら良いのですが。
閉鎖されるビルとなると、やはりエスタやパセオの各店舗がどこに移転するのかが心配です。
特にエスタについては、ビックカメラは決まりましたが、ロフトやユニクロやらーめん共和国などの行き先はあるのでしょうか？
いくつかは東急デパートに行く可能性があると思うのですが、さすがにハンズとロフトを並べたりはしないと思いますし・・・。
ロフトももしかするとモユクに移転して、モユクはタワレコとロフトで（ついでにABCマートも加わって）黄色に染まるのかもしれませんね。
りでべ さん
20階規模ですか！
My予想の地上19階・高さ90mが的中しそうです。
タワレコはどうなるでしょうね、エスタのロフトはビル閉鎖期間考慮して既にアリオに新店舗オープンさせたはずです
アリオの新店舗は売り場面積が狭くて品揃えもあまり良くないと感じています。
できれば都心部のどこかに大型店を確保して欲しいですが、厳しいかもしれませんね。
PIVOパーキングは、そのまま?
北洋大通センター 96m
北1西5 117m
道銀 100m級
４プラ 100m級
PIVOT 100m級
モユク 116m
ラフィラ跡地 78m
高さが明確になっていないものもありますが、大通周辺は一気に高層化しそうですね。
札幌中心部は100mと60mのビルがうまい具合に組み合わさったビル街になりそうです。
三越、日之出ビル、パルコあたりも建替に入れば大通もかなりスゴイことになりそうですね。
タワレコはひょっとしたら富樫ビル跡の新築ビルに移転もあるかも。
かつてプリヴィ時代に入ってましたよね。
＞三越、日之出ビル、パルコあたりも建替に入れば大通もかなりスゴイことになりそうですね。
大通北側も南側も西3丁目沿いの建て替え構想が出てきていますよ。
＞高さが明確になっていないものもありますが、大通周辺は一気に高層化しそうですね。
あくまで個人的ですが、
PIVO跡と道銀が約100ｍとなるなら、4プラ跡、日之出ビル（将来）は70ｍぐらいならビルの背後にビルが見えるので厚みがあっていいなと思います。
70mと100mの組み合わせですと、アスティと三井JPビルが建ち並ぶような感じで、ビルの連なり、厚みがとてもよいバランスになりそうですね。
願わくば、高さ制限でビルをセットバックする場合は、ビル全体のまとまりに違和感が出ないように熟慮していただき、「上に載っけてみました」的な墓石ビルだけは避けてほしいところです。
70ｍと100ｍ絶妙なバランスですね。
60ｍと100ｍだと半分しかないビルに見えてしまう。
80ｍと100ｍだと頑張れば100ｍに達したのに頑張れなかったビルに見えてしまう（容積率の制約があったとしても）。
私も70ｍなら景観的にもメンツ的にも丁度いい気がしますね。
60ｍでも4車線ぐらいの道路沿いなら決して低いビルには見えませんけど、すぐ背後に100ｍがあるとちっと見劣りしちゃいますよね。
ロフトとソニーストアはモユクへの移転が決まったようです。
https://hre-net.com/keizai/keizaisougou/62994/
エスタは来年夏に閉館ですので、来春開業のモユクへの移転は双方にとって望ましい結果なのではないでしょうか。
ピヴォのタワレコもモユクに移転するのではと予想していましたが、
こちらは一足先に今年９月にパルコ店がオープンしていました。
https://tower.jp/article/news/2022/08/17/n101
パルコは無印良品の大型店や島村楽器も入っているので、ステラプレイス化しているようです。
ビックカメラは５月の道新記事に東急百貨店への移転する方向とありましたが、本当なのでしょうか。
ヨドバシと組む東急がビックカメラを受け入れるのか？その場合はどのフロアに？というのはありますが、
まずは無事に決まることを願っております。
PIVO跡地も60mなのでしょうかね。
4プラ再開発イメージパースにおいてPIVO部分がわざわざ60ｍで薄く描かれれいます。
現状は48ｍですので、もっと低く描かれるはずです。
低層部の高さや軒線等について事前に協議していたのでしょうかね。
（仮称）4丁目プロジェクト新築工事
https://www.city.sapporo.jp/library_documents/22-30572.pdf
4プラ跡地のビルは（仮称）北海道ビルヂング建替計画と雰囲気がちょっと似ていますね。
（仮称）北海道ビルヂング建替計画
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/keikan_advice/documents/r03_08_kouhyousiryou.pdf
管理人 さん
閉店が決まった時には「地上20階程度の複合ビルを構想している」とHTBで報道されたので、高さは90m程度と思われます。
60mはあくまで仮ポリゴンではないですか？
４プラはメガビジョンの印象が強かったので、
跡地の建替ビルにも街頭ビジョンが設置されるかと思ってました。
賑やかさより洗練さをイメージした感じでしょうか。
商業ビルというよりオフィスビルに近い外観ですね。
PIVO跡地のビルは4プラ跡地ビルとの景観の調和に配慮して
似た感じの外観になるかもしれませんね。
高層階セットバックで90ｍ級になると嬉しいです。
関連してですが、駅前通り沿いの古いビルの屋上に設置されている
昔ながらの看板が昭和感漂っていますので、
今後のビル建替ですっきりさせてもらいたいです。
商業エリアが3階までに減るのは衝撃でした。
人口減の時代なので減床するとは思っていましたが、5階まで商業エリアだと予想していたのでショックです。
逆にスッキリし過ぎて人気スポットにはならない気がします。
4プラはcasbeeに提出された資料を読むと、地下2階ではなく地下1階で地下街接続と書いてありますね。商業施設として、なるべく床面積を増やしたい、という方向性ではないことがわかります。もしかすると、以前のようにポールタウンからそのまま同じ高さで入れる構造をやめてしまう可能性もありますね。
TERRA さん
＞60mはあくまで仮ポリゴンではないですか？
PIVOだけではありませんが、他の計画でも見直しという噂が耳に入っていたので、ちょっと心配していました、計画に変更がないのであれば安心しました。
まぁ、出所不明のよくない噂は往々にしていつも耳にしますが、出所不明出所不明実際に噂通りになったのは2割弱です。
:通りすがり2 さん
＞地下2階ではなく地下1階で地下街接続と書いてありますね
北洋大通センター（BISSE）も地下1階が存在せず、フロアガイドやエレベータボタン表記の地下2階で地下歩行空間と接続していた気がしました。
管理人 さん
計画で実際に見直しになったのは4件ですね。
1.中華系ホテルからオフィスにシフトした2・2スクエアビル
2.ライザップ子会社がホテル用地として取得しながら、売却して東急不動産のオフィスになったディノス中央ビル跡地
3.10階程度のホテルを想定したものの、買収面積を広げてタワマンに変更したブランズタワー札幌大通公園
4.13階程度のホテルも案に上がりながら、敢えてのオフィスで挑んだTHE PEAK SAPPORO
TERRAさん
2・2スクエアビルは単独ホテルでなくオフィス＋香港資本のホテルで高さ約84ｍで動いていたはずです。
それがコロナでホテルがなくなりオフィス一本化されたと思います。
４プラのcasbeeの資料は私も驚きました。商業スペースは４フロアだけなのですね。
札幌都心E！まち開発推進制度の資料でも目新しさの少ない内容に見えました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/toshin-energy/documents/torikumi_keikaku_s1w4.pdf
PIVOTとの回遊性を生み出すため、３Fの空中歩廊くらいは作って欲しかったのですが、そうならずに残念です。
なお、「大通Tゾーン南一条地区まちづくりルール」には建物間の接続が描かれているのですが、
https://sapporo-odori.jp/wp-content/uploads/2023/03/tzone_minami1_tikumatidukurirule.pdf#page=18
「大通Ｔゾーン札幌駅前通地区まちづくりガイドライン運用ルール」の方には建物間の接続は示されていませんでしたので、
期待してもしょうがなかったのですね。
https://sapporo-odori.jp/wp-content/uploads/2023/03/tzone_ekimae_tikumatidukurirule_guidelines_compressed.pdf
りでべ さん
高さ84mで予定されていたのですか！
私の情報だと地上15階・高さ60mと見られていたので驚きです。
4プラは10代向けファッションビルでしたし、その若者の数が30年前の半分ですから時代の流れですかね4プラのイメージが強すぎて大人向けの路線変更は逆に失敗になりかねないですし
TERRAさん
心配になったのでググってみました。
高さまでは書いていなかったですが、やはり当初はホテルとの複合と書かれていました。
ホテルと何の複合とは書いていないのが気になりましたけど、いろいろな選択肢があったのかもですね。
地下と接続する等していくつかの容積ボーナスも得ているので、本当に84mだっとすればもったいないなと思いました。
https://hre-net.com/real_estate/47422/
当初は、ホテルとの複合系ビルが予定されていたようだが、コロナ禍の影響もあってオフィス・商業の複合ビルとなるもよう。
ダイビルの中期経営計画にピヴォについて記載があり、2027年竣工予定だそうです。
また、建物約12700坪となっているので、延べ床面積は4万2千㎡くらいになります。
未来都市札幌さん
有難うございます。延床面積42,000m2くらいということで、まあまあの規模ですね。
敷地は3,100m2くらいでしたので、建築面積は2,800m2くらいでしょうか。計算すると、延床面積／建築面積＝15.0 となります。
規模の似ている建物と比較するとわかりやすいかもしれません。
北海道ビルヂング建替 敷地面積2,550m2、建築面積2,177m2、延床面積35,478m2（延床面積／建築面積＝16.3）、高さ約80m
ヒューリックⅠ＋Ⅱ期 敷地面積2,545m2、建築面積2,350m2、延床面積33,483m2（延床面積／建築面積＝14.2）、高さ約80m
ココノススキノ 敷地面積5,157m2、建築面積4,725m2、延床面積53,038m2（延床面積／建築面積＝11.2）、高さ約79m
４プラ建替 敷地面積1,472m2、建築面積1,312m2、延床面積18,104m2（延床面積／建築面積＝13.8）、高さ約60m？
高さ80mの北海道ビルヂングやヒューリックを一回り大きくした建物になるでしょうか。
ココノススキノのようにホテル階が小さくなると80m超えも十分に考えられますし、
ホテルが入らない４プラのような形状でも60mは超えそうですね。
ホテルが入って90m級となることを予想しておきます。
Kitakumin さん
私も同様です。
商業＋オフィス＋ホテルの20階級ビルと報道されていたので、地上19階・高さ90mと予想しています。
去年のHTBによる20階級の構想が来る前から19階・90m予想を堅持していましたが、的中しそうです。
Tゾーンによる100m制限、高層部がホテルで階高が小さくなる、延床面積4.2万m2の発表、とMy予想の根拠と近しくなってますね！
TERRAさん
予想がばっちり的中するかもしれませんね！
北５西５、北５東１、北６東１、北４西２、札幌市役所、グランドホテルなどもTERRAさんの予想にとても興味がありますので、
今度、ご教示願います！
Kitakumin さん
My予想はTwitterにちょこちょこ書いています！
#札幌再開発 のタグをくまなく見れば見つけられるはずです。
アカウント名はお楽しみと言うことで、、、笑
TERRAさん、Twitterを探してみましたが、＃札幌再開発は情報量がすごくて・・・過去に遡ってみましたが、TERRAさん予想は残念ながら見つけられませんでした。
中には、アンテナを高く張っていて最新情報をこまめに紹介されているサイト（アカウント？）もありますし、他都市の情報も得られやすいですし、面白くためになる世界だなと思いました！
PIVO周辺再開発による都市計画変更が縦覧されています。
都市計画道路「８・６・１札幌駅前通地下歩道」の一部変更について
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/juran/documents/122_chikaho_juran_sanko.pdf
工程は以下のようになっています。
・令和５年度 都市計画変更、既存建物の解体工事
・ 令和６年度 沿道建物の新築工事着手
・ 令和８年度 沿道建物の工事完了
敷地3,100m2で延床4.2万m2なので、単純計算して13.5倍。
容積不算入のことも考慮すると容積率1200%でほぼ確定でしょうね。
20階クラスはほぼ確定と言って良いでしょう！
令和5年度第1回景観アドバイス部会
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/keikan_advice/r05_1.html
PIVOがある地区は「都市機能誘導区域（都心）」ですので、
「高さが60mを超え、かつ、延べ面積が10,000平方メートルを超える建築物の新築又は増築」に該当します。
対象となる行為
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/keikanyuudou/preadvicce.html
商業3階、業務12階、宿泊8階ぐらいの規模になる可能性が出てきたのではないでしょうか。
高さにおいては80ｍを超える可能性も出てきたのでは？
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