今は空室率が低いが2028年になり、
第2ＪＲタワー
ヨドバシタワー　
道銀タワーと一気に大型オフィスビルが完成し　空室率は一気に10をこえるかと

北海道ビルは看板など取り外しされてました

こんにちは、札幌再開発 さん

いわゆる2028年問題というやつですね。
札幌市としても数年前から手を打っており、企業誘致に力を入れていますが、近く本格的な企業誘致活動が始動します。

札幌の街が「大札新」　ロゴ活用し官民一体で再開発ＰＲ
https://e-kensin.net/news/149690.html

150社の誘致を目指すということで、とても期待ができます。
水面下で本社格の誘致の話も進んでいると耳にします。
受け皿がなければ企業誘致もできないので、2030年までは供給過剰になるぐらいが妥当かなと思います。

>受け皿がなければ企業誘致もできないので、2030年までは供給過剰になるぐらいが妥当かなと思います。

私もまったく同意見です．１～２年単位の短期で考えるのではなく，
１０年単位の長期的視野が重要だと思います．良質なオフィスの建設と企業誘致は
車の両輪で，どちらが欠けても経済発展は望めません．その点では，札幌市の
戦略は的を得ていると感じます．道新はチカホ建設時にも，地下街ではなく
ただの通路では誰も通らないから予算の無駄遣いだと批判的でした．
しかし，結果はどうでしょう？　人通りが増加し大成功していますよね．
道新の記事はあてにならないという事例の一つです．

かつさんの書かれた道新の記事とは、この記事のことでしょうか。
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/706269?rct=s_digital_houdo

・2028年には供給過多になると考えている仲介会社がある
・コールセンターの人員を募集しても集まらなくなったと嘆く企業がある
・BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）を手掛ける企業の事業拡大が、そのままオフィスの需要増大につながらない
・コロナ禍でリモートなどでの働き方が浸透したため、オフィスを減らす動きが札幌にも波及すれば、オフィス不足から過剰へと急転換する可能性もある
・オフィス供給過多の「割を食うのは結局古いビルだったりする」の引用
この記事で問題を提起したいのか水を挿したいのか、意図がよくわかりませんでした。

札幌は新幹線開通、オリンピック招致、半世紀に一度のビルの建替え需要などの重なるこの時期に、企業の誘致を進めるための取組を官民で進めています。
オフィス不足では企業誘致も進めることができないため、ビルは建替えてオフィス面積をキープするだけではなく供給を増やす必要があります。
付加価値のあるオフィスが増えたとしても、古いビルの比較的安価なオフィスの需要がすぐに失われるわけではないと思われます。
また、供給が増えることで古いビルの建替え＝新陳代謝の促進につながるでしょうし、
その時にオフィスが供給過多の状況であれば、建て替えるビルがオフィス以外の用途に転換すれば良いだけだと思うのです。

地方紙の解説員には、将来の供給過多を心配して水を挿すのではなく、
今も続いているオフィスの供給不足により企業誘致の機会が失われていることの問題や、
企業誘致により働き手やその家族が札幌に住むことが、札幌にとっていかに良い効果をもたらすかを正しく論じていただきたいと思いました。

kitakuminさん、その発言はいけません。
元々、責任の無い方々です。ここで、札幌市などの方針に賛同する記事を書いても、誰も読みません。少しでも、不安がらせ、読者を惹き付けるのが、商売方法です。

しかし、たまに、その記事から、見逃していた問題点が指摘されているかもしれません。
上手く利用しましょう。

心配症さん
ご指摘いただいたことについては感謝いたします。
札幌市の発展を願う者として、管理人さんからご提供いただいたこの素晴らしい掲示板の秩序を乱さないように留意しつつ、是々非々の立場で書きたいことを書かせていただく、というスタンスでいるつもりですが、
札幌市の施策やJR北海道の取組や新聞記事に対しては批判的になりやすく、また時には管理人さんに対しても反対意見を述べさせていただくなど、書きすぎてしまうことも多々あります。こうした主張強めの書き込みに対して不快に思う方もいらっしゃると思いますので、書き方には注意を払ってまいりたいと思います。

ところで、「その発言」がどの部分なのかをご教示いただけないでしょうか。

管理人さんも以前に北海道新聞の記事は話半分とおっしゃっていましたし、私個人もそれ以上に信頼度は低いと思っていました。
新聞離れにより信頼性を度返し記事が増えているのではないでしょうか。

さらに管理人さんも、自分の意見としての対案や改善案が添えられていれば批判することは問題ないとおっしゃっいたはずです。

Kitakuminさんはいつも、ご自分のの意見も添えられており、いつも参考にさせてもらっています。

kitakuminさんを怒らしたみたいで、申し訳ありません。

私の専門分野で、某新聞記者が取材に来た時、余りにもの勉強不足に驚いたことがあります。
特に、新人記者は、読者を惹き付ける刺激的内容を書きたがり、本質から離れていた印象がありました。メジャーなメディアは、自分たちが正しいとの上から目線ですから、仕方がないかもしれません。
世論に繋がらない事を祈るばかりです。

ただ、専門的になればなるほど、内輪の思考(主観的)となりやすく、外野からのメディアの意見に、イラつくのでなく、軽くスルーしましょうとの発言でした。

テレビ会社と新聞社は、将来的に消滅すると思います。

お台場のフ○テレビの中途退職者が殺到している、リベラルな朝○新聞社が、不動産会社になるなんて....
因果応報でしょう。

朝日新聞からこのような本が、紹介されています。
倒産寸前のニューヨークの新聞社が、一か八かに、月に人類を発見したとのトップ記事を書き、経営を存続させたノンフィクション本です。

https://book.asahi.com/article/11614952

りでべさん
フォローをいただきまして、有難うございます。
いつもりでべさんの書きこまれている内容を一つのベンチマークとさせていただいておりますので、問題ないと仰っていただけるととても心強いです。

心配症さん
補足をいただき有難うございました。意図については理解しました。
＞ところで、「その発言」がどの部分なのかをご教示いただけないでしょうか。
こう書いたのは、新聞社の書き込みを批判した部分なのか、新聞社に「水を挿すのではなく、～正しく論じていただきたい」と新聞社を正すような書き込みをした部分なのか、そもそも新聞社に対してイライラしてしまった部分なのかがわからなかったため、書かせていただきました。（心配症さんに対して怒ったつもりはありませんが、書き方がそう見えたのですね。）

なお、道新のスタンス・傾向については、ある程度わかっているつもりでした。
例えばオリンピック招致に反対の立場を取る（反対の立場の読者に寄せたスタンスを取る）ことについては、新聞社にとってメリットがあると判断されたのでしょうし、そこは理解しているところです。（オリンピック招致のアンケート調査については、調査の対象・手法・内容・分析に関する情報が不十分で数字だけを出すという稚拙なやり方だったので、新聞社としての見識を疑いましたが。）
しかし、今回のように一部の声を拾ってオフィス増加に対してネガティブな雰囲気を作り出すような内容は、それを読んだ読者が関心を寄せたとしても、読者がオフィスの作りすぎを心配したとしても、再開発を懐疑的に見るようになったとしても、誰が何を得するのかが理解できませんでした。新聞社が何を主張したいのかがよくわからないのです。

それに対して腹を立ててもしょうがない・・・と言われると、そのとおりだなと思います。

https://www.youtube.com/c/そとから小樽ちゃんねる/playlists?app=desktop

このチャンネルは、まだ、穏やかですが、札幌市の都市開発を皮肉っぽくみています。

道民のうち、札幌都市圏の240万人以外に300万人がおります。
仕事柄、函館や釧路に行く機会がありますが、衰退の度合いは増していくばかりです。
函館で新聞を読む方々は、高齢者が多く、新幹線は、なぜ、函館駅で終着にしないのだと言っているのを聞いたことがあります。

札幌市の都市開発が進むほど、地方は疲弊し、衰退します。今回の記事は、そのような読者に響く内容ではないでしょうか？
ただ、地方の衰退は、札幌市の責任ばかりではありません。
ある意味、虚しい記事かと考えます。

※心配症さんに投稿に、政治家の名前が含まれていましたので、内容を一部カットさせていただいています。

マスコミというのは言論活動であり、平気で偏向報道を行うこともできます。

「街の声」としてインタビューを放送することがありますが、
いったい何人にインタビューして、その内の何人が反対、何人が賛成だったかも明らかにされません。

さらに、不安を煽るようなBGMを使用する夕方のニュース番組がありますが、
情報ワイドショーならともかく、ニュース番組で長調/短調問わずBGMを入れて報道するなどは洗脳であり言語道断であると感じています。

例えば、インタビューイが
「こんな高いビルが建つと日影になりますよね、しかも、市民憩いの場である大通公園（中略）。それでも、街が活性化するなら私は賛成しますよ。」で締めたとして、
編集の都合で前半だけ切り取られて放送される可能性もあります。
インタビューアが「ここに高層ビルが建って大通公園が日影になるのですが、どう思いますか？」と反対意見を誘導するような問いかけをするかもしれません。

ちょっと脱線しますが、
コロナの感染報道も、3日連続で500人を下回ったとか、上回ったとか、その500という基準は何なのかの説明すらなく、
どういう意味があるのかも説明なしで都合のいい数字で不安を煽るような報道をする。

商品の値上げについても、「また、値上げ」のように値上げが悪であるような印象を与えるような報道がとても目立ちます。
もし、自社の動画配信サービスが値上げになった場合もしっかりと「値上げ」の報道するのでしょうか。

スポンサーとの利害関係、時間という制約、文字数という制約もありますので、
読み手がしっかり判断することが重要ですね。

コロナ報道に関しては完全同意です。
インタビューもよくよく考えるとおっしゃる通りですね、賛成10人、反対2人でも反対だけが流れる可能性もありますもね。

管理人さんはどの程度の高さのビルなら問題ないと思われますか？
もしよかったらその理由などもお聞かせいただければ幸いです。

りでべさん

ビルの高さはビルに面した道路の広さに比例した高さ、敷地面積に比例した高さがであればいいなと思います。
都心部に限定するならば、25ｍ道路沿いは約120ｍ、50ｍ道路沿いは170ｍ、基壇部はそれぞれ20～25ｍまたは30～40ｍが理想です。
完全に個人的な考えですが、理由として極めて簡単ですが、
広い道路であれば高いビルが建っていても圧迫感もありませんし、高層ビルになればセットバックも期待できますので、公開空地に植栽を設けることできます。

ただ、個人的には高さよりもビルの幅の方がインパクを与えると考えています。
札幌の碁盤の目は約100ｍ✕100ｍ（または、100ｍ✕50ｍ）ですが、ビル低層部の同一意匠の外観が100ｍ続く風景まとまりがあり、
スケールを実感できると感じています。

感じ方は人ぞれぞれなので、あくまで参考までに。

マスコミについてのご意見がありますが、必要なければ見なければいいだけだと思いますが、いかがでしょうか。

心配症さん
札幌の再開発に関係なく、地方は衰退しますよ。
何せ日本全体の人口が減るので。
そういう意味では、札幌も生産年齢人口の減少に伴い、衰退していくと思います。


あと、受け皿が無ければ、という話題もありましたが、受け皿が大きすぎるのではないかと思っています。

なぜこんなに札幌は高層ビルはセットバックビルばかりなのか　非常にかっこ悪い　
ヒューリックビルには残念だ
創成スクエアの西側から見た感じがとてもいいんだが　
東側は残念すぎる

設計モドキさん

＞マスコミについてのご意見がありますが、必要なければ見なければいいだけだと思いますが

個人は見なければいいですが、偏向報道を見た市民が間違った考えに傾くことを危惧しているのですよ。
見なければいいという問題ではない似です。

＞受け皿が無ければ、という話題もありましたが、受け皿が大きすぎるのではないかと思っています。

考えは尊重しますが、具体的にどのような基準／数値あら大きすぎると判断しましたのかお聞かせください。

心配症＝白くま　消えろとのご意見がありました。

リデベさん、道新の記事で、コロナ後を見据え、テレワークが衰退し、オフィス回帰していると言う記事が記載しておりました。ネガティブ記事もありますが、ポジティブ記事も書かれていますよ。私も思わずスルーするところでした。冷静さが必要みたいです。

マスコミが世論を誘導ですが、質問に答える街頭の通行人がサクラであるのは、民放でないテレビ局でも行っているのは、ネットで指摘されています。
札幌市で行われた、札幌オリンピックの開催に関しての市民アンケートも、北京冬季オリンピックで、日本選手が大活躍した直後に行っております。
現在、行っていたら、反対者は、多かったと思いますよ。

日本は、高齢者人口が若者より多い、シルバー民主主義の状況です。まともに世論調査をしたら、大部分の予算が高齢者の福利厚生に回されるでしょう。
将来を見据え、建設的な事業をしようと、為政者が思えば、ある程度の世論操作は必要かと考えます。

リデベさんの、需要への受け皿を数値で表せの意見ですが、新幹線が開通する10年後の需要の予測は、誰も出来ない、していないと考えます。

現在、北海道が衰退しております。社会全体が衰退する時代、人口集中地域に、さらに人口を集中させ、その地域を徹底的に再開発するのは、歴史を見れば、人類の知恵かと考えます。
需要をある程度予測して、それに合わせ受け皿となる数値に合わせ、再開発しているのではないのでは？

需要の予測は、無理と考える根拠として、
1980年代、「ハドソン」というファミコン会社や、IT企業が乱立したサッポロバレーが注目を浴び、札幌市を電脳都市と、日本でも、最先端の都市と持ち上げられた時代がありました。
しかし、拓銀の消滅で、あっさりと暗黒の時代を迎えます。現在も、観光産業に頼るしかない、決して、未来産業を予見させる都市ではありません。

反対に、現在、情報革命の時、流動的で、どのような産業になるかは誰もが分からないのではないのでしょうか？
将来のビジネスの需要を数値で表せというのは、可哀想としか感じませんでした。

ただ、もしかしたら、闊歩路さまなら、何か隠し球(極秘情報)でもあるかもしれません。

管理人さん

早速のお答えありがとうございます。
なるほど、道路幅に比例した高さということですね。
しつこくてすみません、ちなみにですが100ｍという高さは高いと思いますか？低いと思いますか？
というのも、Tゾーン地区計画でも100ｍという制限がありますが、なぜ100ｍなんだろう？どういう近居があるのだろう？という疑問があります。

＞りでべさん

100ｍという高さはマンションであれば、地上33階建てにも相当しますので高い建物だと思います。
ただ、その周囲に90ｍ、80ｍのビルがいくつもあれば見た目は高くは感じないかもしれませんね。
建築基準法だけでなく消防法（や、それ以外の法令）で31ｍ、45ｍ、60ｍ、100ｍの区切りで設備要件が厳しくなっていきます。
容積として高さ105ｍのビルが建築可能でも、多くの場合は99.9ｍのビルとして設計されると思われますが、
容積として130ｍまで可能であれば、お金をかけても130ｍのビルとなるかもしれません。
これらを踏まえて、札幌市で設定されている容積率からすると、少々狭い敷地なら59.9ｍ、少し広い敷地なら99.9ｍのビルとなると思われます。
100ｍという一定の基準は妥当ではないかと考えます。
ただ、容積ボーナス等で（例えば）130ｍを超えるようなビルを建築する意思があるのであれば、札幌市や市民への貢献による容積ボーナスなのでそれは認めて上げるべきだと考えます。

＞心配症さん

残念ながら隠し玉は持ち合わせていませんが、
大札新として官民一体で150社の企業誘致活動を行っていくことがつい先日発表になっています。
これまでも札幌市は企業誘致活動をしており本社格の企業誘致も実績もあります。
また、札幌は現在でもIT技術者が多い土地で、ITベンチャーも多く、某世界的企業のブロックチェーン開発拠点が札幌に存在していますが、
これらはハドソンやdB-SOFTといった下地があったからこそ醸成された特徴ではないかと思われます。
※PCのゲーム会社も数多く存在していましたね。友人も有名ゲームの作者であり起業しています。
また、札幌はニアショア開発やBPO業務、コンタクトセンター運営において日本でもトップクラスの実績を持つといわれていますが、
これらは古くから日本企業の給与計算は札幌の複数の給与計算センターに委託していたのが下地になっているものと推測されます。

気候風土を活かしたバイオ産業の札幌集積も進んでおり、さらにはバイトとIT組み合わせたBioxITなる言葉も生まれて札幌を中心に新ビジネス創出の動きが出ています。
バイオ産業は冷害時代の農作物品種改良が下地となっており、
これらは衰退したのではなく、新しい形に生まれ変わっている考えるべきではないでしょうか。

誰も未来を簡単に予測することはできませんが、
正確に予測できないからこそ、衰退するだけでなく、成長することも予測する必要があると思います。

「北海道現象」という言葉を聞いて久しいですが、
今ではコロナ勝ち組企業は北海道発祥企業ばかりと言われ「新・北海道現象」という言葉も生まれています。
これも円安が加わりいつまで維持できるか微妙ですが、世の中悪いことばかりではないと思いますよ。

管理人さん

詳しい説明ありがとうございます。
やはり高さというものは絶対的な高さよりも感じ方が重要だし、59.9ｍや99.9ｍのビルが多い理由もわかりました。

ただ思ったのは、99.9ｍが多いのであれば制限を150ｍぐらいにしてもいい気がします。そうすれば共同再開発で大きな敷地に大きなビルを建てる事も可能になると思うのでもったいないと思いました。

りでべさん
管理人さんが書き込んだ、「受け皿が無ければ〜」に対して、大きすぎると感じて書き込みしました。
そもそも管理人さんの書き込みも、ご指摘のような具体的な数値は出てませんでしたが、数値は必要ですか？

あと、「間違った考えに傾くことを危惧」って、何目線のご意見なんでしょうか？

いつも無言で拝見してますけど、最近違う方向の意見が見受けられますね。闊歩路さんのサイトは荒らしとか、そう言う事が無いで有りたいので、人を煽る行為をするのはやめていただけますか？
私はいつも闊歩路さんのサイトみて、この現場今入ってるな。とか、これからここの現場だなーとか思ってて見てます。 ここは高層ビル、又は、建設に興味があり、好きな人の集まりだと思いましたけど、違いましたか？ 違ってたらすみせん。

設計モドキさん

＞マスコミについてのご意見がありますが、必要なければ見なければいいだけだと思いますが、いかがでしょうか。

マスコミに偏向報道が存在することは周知の事実と考えて良いかと思うのですが、
世論が誘導されることにより、札幌の街が発展する機会の喪失につながる可能性があります。
私はそのことを危惧しているため、そうした話題が出た時には意見を書かせていただいております。

また、りでべさんに対して
＞あと、「間違った考えに傾くことを危惧」って、何目線のご意見なんでしょうか？
と仰っておりますが、偏向報道により歪んだ方向に世論が誘導されることは、「間違った考えに傾く」ことにつながりますので、このスレッドの流れを踏まえても、特段問題となる書き込みではないと感じました。
（この件は私もりでべさんと同意見なため、敢えて書かせていただきました。）

また、受け皿については、今後様々な議論が出てきそうに感じましたので、
シンクタンクのレポートを確認してみました。
・ニッセイ基礎研究所「「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2022年）」
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=71649?pno=3&site=nli
・三井住友信託銀行「国内主要都市 オフィス市場の展望 2022」
https://www.smtb.jp/-/media/tb/personal/useful/report-economy/pdf/119_2.pdf

どちらにも「オフィスビルの新規供給」が指標に用いられており、
「新規供給増→空室率上昇→賃料下落」につながるとされています。
（様々な分析や情報提供がなされていますが、詳細は割愛させていただきます）
2030年まで大規模な新規供給が続くことで、空室率は現在の2.8％から大きく上昇する可能性は高く、
「個々のオフィスビルの所有者」にとっては懸念材料なのかもしれませんが、
大々的な企業誘致を進めていくうえで、空室率は何％必要なのか・・という情報は書かれていないようですし、
空室が増えた古いビルを取り壊した後に、またオフィスビルを建てると確かに供給過多→賃料下落につながると思われますが、全てのオーナーがそうするとも考えられませんし、
オフィスビルの供給と需要を高水準で推移させるための施策が進められる可能性も考慮しますと、
空室率の上昇が悪いことかとなると、一概には言えないものなのではないでしょうか。

私は「受け皿が大きくなって企業誘致が進む」、むしろ「大々的な企業誘致には大きな受け皿が絶対に必要」と考えるのですが、
「受け皿が大きすぎる」と考えられる方は、「受け皿が大きすぎるため○○となることが心配だ、○○にとって良くない」と考えられたのかなと想像するのですが、差し支えなければ教えていただきたいところです。

建設新聞の古い記事になりますが、
厚別のテクノパークに事務所があったウェルネットが、大通東９に事務所を移転しています。（記事は２年前、今は本社化されているようです）
https://e-kensin.net/news/127332.html
オフィスビルの新規供給は、オフィスビルの建替えによる需要や、首都圏や他都市から移転する企業への対応に必要なだけではなく、このように札幌市内の企業が人材確保のため移転するケースもあるようです。
立地の悪い場所は淘汰されていく可能性があるわけですが、コンパクトシティを札幌市が目指すのであれば、意図的に都心部のオフィス面積を増やす施策があっても良いように感じました。

設計モドキ

>そもそも管理人さんの書き込みも、ご指摘のような具体的な数値は出てませんでしたが、数値は必要ですか？

私は管理人さんと同じ考えなので特に数値は不要です。私と反対の意見なので参考までに数値としてどう判断してその結論に至ったのかを参考にお訊きしたいだけですよ。

>あと、「間違った考えに傾くことを危惧」って、何目線のご意見なんでしょうか？

一般市民目線ですね。偏向報道に対して「見なければいい」という問題の本質を理解していない的外れな結論ではなく、偏向報道により再開発が計画通り進まなければ税収アップも見込みより減少することで行政サービス低下につながります。

再開発には全市民に恩恵もある事を理解していない方が多いのが問題であり、ローカルニュースでそういった部分まで掘り下げて欲しいです。

kitakuminさん。
ニッセイと三井住友の情報をありがとうございます。参考になります。

闊歩路さま。
ご教授をありがとうございます。言葉が悪ければ、大変に申し訳ありません。
闊歩路さまでも、ここまでの情報しか握ってないか！と思いました。(それだけ、闊歩路さまの情報には感嘆しておりました)

福岡市でも、天神ビックバンという再開発をしてますが、札幌市は、それを上回ります。
福岡市の、創業者パワー、IT産業の発展なら再開発の好景気は分かります。札幌市は、それなりの、創業者の土壌はありますが(しかし、流通業やディスカウント店に限りますが)、経済に関しては、今のところネガティブな話しか聞きません。

心配症としては心配です。

リデベさんの「一般市民の目線から」です。札幌市の一般市民は、他の政令指定都市より、高齢化が進み、さらに拍車がかかっております。団塊世代が一気にに流入して、人口爆発した都市だから仕方がないと考えます。ですから、現在の一般市民の目線は、高齢者の生活確保が優位になります。
オリンピックや再開発するなら、福利厚生に回せとなります。

りでべさん

いよいよ呼び捨てになってしまいました（笑
では、数値についてのご説明です。
期せずしてkitakuminさんより、ニッセイ基礎研究所が添付されていました。
これによると、札幌のオフィス床既存ストックは50万〜55万坪とされています。
市内で現在進行又は計画中の建物は、40万坪くらいなはずです（もっと増えるかもですが）。
このうち全てがオフィスでは無いので、約3割として12万坪、既存ストックの2割強になります。
これに大きすぎるのでは？との意見です。
なお、数字だけですと2割ってそれなりなのかもですが、ほぼ同じタイミングで一気に供給されることからの意見です。

偏向報道についてです。
りでべさんが一般市民代表とは存じ上げませんでしたが、あの新聞は道内の多くの購読者に支えられ、国内有数の地方紙となっていると理解しています。
なので管理人さんのもと、再開発に興味がある方が集まる掲示板で、偏向報道だと声をあげるより、見ない方が（存在を気にしない）いいのではという意見です。

設計モドキさん

呼び捨てになってしまい申し訳ございません。

私が一般市民代表だと誰が言いましたか？勝手な推測で話を進めるのは止めてもらいたいです。

購読者が多いから正しい記事を書くかどうかは関係ありません。
私も以前は道新を購読していましたが、それは妻が新聞チラシが全国紙より多いからでしたが、流石に記事内容がヒドイと感じてからは新聞紙の購読自体をやめてしまいました。
インターネット上に賛否両論を目にする方がよっぽどためになります。

僭越ながら、購読数が多いから気にしなければいいという考えは、偏向報道の危険性の根本を理解していないように感じます。
見なければいいという問題ではありません。偏向報道してはいけないと思うのです。

官人さんは以前から批判するのは構わないが、自分の対案も添えるようにとおっしゃっています。ここは仲良し同好会のような場所ではないと勝手に思っています。

設計モドキさん

数値の根拠についてありがとうございます。
管理人さんから報告にあった150社の企業誘致を考えると、すべてが新しいオフィスビルに入らないとしても極端な過剰にはならないと思いますし、
北海道は首都圏からの企業移転数もトップクラスなので、どうも悪い面しか見ていないように思えてしまいます。
これも偏向報道の影響を知らず知らずのうちに受けていないでしょうか。

考えを変えさせようというつもりはないので、受け皿がなければ誘致もできないという管理人さんの考えはやはり正しいと思うし、今後は老朽化で取り壊されるオフィスビルが増えていくことを考えると、ちょうどいい適度な過剰状態となり、賃料も適切な価格まで下がり、さらなる需要が生まれるのではないかと思われます。

リデベさんへ。

行われている再開発事業は、大規模で、札幌市も関与しておりますが、民間会社が主体です。将来の予測を見誤れば、破綻します。

リーマンブラザーズの破綻による不景気のため、大資本の三井不動産ですら、札幌三井ビルは99メートルと中途半端な建物となりました。バブルを経験して、消極的になっている経営者が、まだ、残こっており、慎重な経営が、今でも続いております。

なのに、大規模な再開発が行われております。市長は、イケイケどんどんの方でなく、日曜日には、奥様から叱られて庭いじりをさせられているような風貌の、慎重な堅実な人物です。確かに、コロナにより、使うお金が減少し、資金が貯まっているかもしれませんが、なぜ、大規模な再開発が行われているか、良く分かりません。

まず、受け皿を作れという、リデベさんのようなどんぶり勘定で、事業は行われるのでしょうか。実際に、ヒューストンの不動産不景気は現実としてありましたし、中国の不動産バブルの崩壊が差し迫っております。

また、新聞ごとき記事で、ダメになる再開発ってなんなのか意味不明です。
道新は、巨大なビルの報道は、一面記事で掲載しており、道新こそ、本社ビル再開発で、収益をあげようとしております。

札幌ITバレーの再来、バイオ産業の出現が、闊歩路さまから提示がありましたが、ここ十年で、爆発的な産業革命が起こると、裏付けのある推測する方々がいるのではと、思っております。

百年後の人々が、今の時代を振り返ってみたら、急激な産業構造の変化を向かえている時代と評価しているかもしれません？

心配症さん

誤字や脱字で揚げ足を取るのはマナー違反ですので絶対にやめましょう。
No.3079、No.3098で繰り返し行われていますので、該当部分を削除しました。

今後も続くようであれば、投稿そのものを削除させていただきます。

りでべさん

ちょっとデータが古いんですが、札幌市の資料を見ると、市内の事業所数は72,451だそうです。
https://www.city.sapporo.jp/keizai/top/jyouhou/data/documents/2022-07all.pdf

150社誘致してるのかもですが、総数に対して0.2%程度でしかありません。
しかも、大企業のほとんどは既に進出していると思いますので、そんなにインパクトのある数字とは思えません。

あと、私個人は新聞の影響は受けていないと思っています。
あの新聞は、ほとんど見ていませんので。
施工に関する仕事をしておりますが、「こんなに作って大丈夫なのかなー？」と常々思っているところです。

設計モドキさん

老朽オフィスの閉鎖などは勘案しているでしょうかね、老朽オフィスが建て替えにより、そのままオフィスとなるケースは減少していくと考えています。

また、札幌がオフィス不足になるなんて10年前に誰が予測できたでしょうか、150社誘致と総数の割合を比較するには意味がなく今後どれだけの床が増加するで考えるべきではありませんか？

郊外に移転したオフィスの都心回帰もあるでしょうし、例の150社有地とは別に新幹線開通により進出する企業もあると考えています。

オフィスが不足するとすべての機会喪失につながり、最終的に税収増の機会も喪失して市民に影響がありますが、過剰だと資産運用面に影響が出るだけで、市民に大きな不利益はないと思います。また、札幌としては高等している賃料が適正値に値下がりして更なる需要増になると思われます。

結果的に受け皿がある方がいいと言うことになると思います。

民間再開発だと30年先を見越して計画しているでしょうから、過剰になって賃料が下落することまで予測しているでしょう、さらに札幌のテナントだけが資産運用の業績を左右するわけではないと思います。

最後に、オフィスが過剰だと市民に対してどのような不利益があるのか熟考できていません。
その辺りを教えてもらえると勉強になります。

りでべさん

現状把握のために必要な数字かと思ったんですが、意味なかったですか、失礼しました。


また、「税収増の機会も喪失して市民に影響」とありますが、具体的にはどういった部分でしょうか？
固定資産税は自治体の重要な歳入ではありますが、札幌市は地方交付税の交付団体ですので、仮に大きく固定資産税が減ったとしても、直接的に住民サービスには影響が出ないと認識していました。
だからと言って、減っても良いと言うつもりは無いんですが。

心配症さんが、道新記事を別スレに掲載されましたが、過去からの流れも踏まえたいと思いますので、こちらに書かせていただきます。

8/12の道新記事
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/716909/?kjn
今回は１面記事ということもあり、中立的な立場ですね。
7/19の28年問題の記事では、新築ビルのリストに「オフィス面積」ではなく「建物の延床面積」を載せるなど、「ケタ違いに大きなビル」が供給されることを強調しようとしていました。
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/706269?rct=s_digital_houdo

話を戻しますが、道新記事には三幸エステートのまとめを引用したと書かれていましたので、三幸エステートの資料を色々見てみました。
2028年までのオフィス面積を掲載した資料は見つかりませんでしたが、「オフィスレントデータ2022」を読んで、各都市や札幌市の動向を確認しました。
p41-42に、中型ビル以上の竣工年別オフィスストックのデータが示されていましたので、ご紹介します。
https://www.sanko-e.co.jp/data/rentdata/rentdata_2022/#target/page_no=42
札幌市のデータを見てみますと、ここ10年間で新築されたオフィス面積は僅か６％、一方40年以上経過したオフィスビルは30％あります。
全体で63.9万坪＝210万m2になりますので、この30％である63万m2は10年以内に50年以上経過したビルとなり、多くは更新対象のビルとなります。
この更新需要を考えただけでも、新聞記事にある22-29年までの８年間に供給される28万4千m2という数字が、大きすぎる数字ではないと考えます。

また、設計モドキさんが、
＞札幌市の資料を見ると、市内の事業所数は72,451だそうです。
＞150社誘致してるのかもですが、総数に対して0.2%程度でしかありません。
このように指摘されておりますが、従業者の規模別のデータが示されておりまして、例えば30人以上の事業所数（約5％）に対して、従業者数は約50％となっています。
仮に、札幌市が誘致する150社が30人以上の事業所だとした場合に、総数に対して0.2％ではなく2％程度に相当します。
中型ビル以上のオフィス面積約210万m2に対して2％となると、4万m2です。
当然、30人未満の企業も誘致対象になるでしょうから、数字は変わってくるかと思いますが、数万m2の増加が受け皿として必要となります。
これに更新需要60万m2規模が加わります。
そして、空室率２％台が続くなかで、27年まではわずか15万m2しか供給の見込みがないのです。
札幌を移転先の候補としている企業にとって、オフィスビルを見つけることが難しい時期が、少なくとも27年頃までは続くことが予想されます。

私はデータを見て、これまで以上にオフィス不足・企業誘致の難航及びそこから派生する様々な影響に対して、懸念を強く抱くようになりました。

kitakuminさん、お手数をお掛けしました。
三幸の資料を読ませて頂きました。
ありがとうございます。

　大札新パートナーズが立ち上げりました。
https://www.city.sapporo.jp/keizai/biz_info/daisassin-partners.html

新たな再開発するオフィスへの企業誘致のため、今年の７月下旬に、札幌市経済観光局内に設置されました。しかし、実情がよく分かりません。

確かに、誘致数は大切ですが、企業内容も大切かと。
少なくとも、北海道発祥の東京上場会社の、本社(サブ本社)の誘致が成功したら、刺激になりそうです。

実は、闊歩路さまは、大札新のメンバー(または、隠れ会員か黒幕)ではと、睨んでいます。

皆さんなんだかんだ道新好きなんですね（笑
盆休みで勤務先にある紙面を見てないんですが、一面に載ったんですね。

Kitakuminさんに拾って貰った資料は、現状把握のためにと思ってのものです。
150社の件ですが、札幌ってほぼ大体、所謂有名企業が進出してる思っています。
なのでさらに上積みで150社、かつ大企業ってどこがあるんでしょうか？、と感じています。
さらに大前提として、人口が著しく減ります。

論点を変えるつもりでは無いんですが、これからイケウチや南2西3、ラフィラ跡地の竣工を迎えます。
オフィスではないですけど、これらテナントビルの動向が非常に気になっています。
あんまりいい話は聞きませんし。
私以外の皆さんのご意見では、札幌初進出のハイブランドなんかで埋まるのかもですが。

設計モドキさん

150社がどういう企業になるかはわかりませんが、
これまでに進出している企業については、こちらをご覧いただければと思います。
https://www2.city.sapporo.jp/invest/interview/
本社機能（全部or一部）を札幌に移転した企業もありますが、やはりコールセンター・バックオフィスやITコンテンツの割合が高いようです。
この傾向は続くように感じていますが、もっと多くの業種が入ってくるかもしれません。
大企業は多くないかもしれませんが、少しでも多くの大企業の本社機能の一部が移転してくるようになれば良いと思っています。
（なお、これまでの議論では「大企業」という条件を誰も付けていなかったと認識しています）

人口減少は仰る通りかと思います。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/miraisousei/documents/2pranan.pdf#page=51
出生率が回復しなければ、2060年で155万人に減少する予測が出されております。
「人口減少するのに札幌に進出する企業があるのか？」という考え方もあるかもしれませんが、
「人口減少が予想されるため、未来創生プランに示すような様々な施策を進めていく」ため、
企業誘致する「大札新」や札幌駅周辺エリアでオフィスビルの増加につなげる取組が行われているのだと認識しています。

テナントビルについては、ラフィラ、４プラに続き、PIVOT、パセオ、エスタなどの大量閉鎖が続きますので、それこそ行き場を失ったテナントが溢れて、大変な状況になるものと認識しています。
既存のテナントが新しいテナントビルにそのまま入れるわけではないでしょうが、需要と供給のバランスが崩れているため、かなりの高倍率になっているのではないでしょうか。
札幌初進出のハイブランドは目玉になるかもしれませんが、それだけで埋まるビルは無いと思います。

Kitakuminさん

ご紹介頂いた、企業進出ナビは存じておりました。
ただ、自社ビルの法人も多いようですし、これから供給されるオフィス床の動向を左右するとは思えないんですがどうでしょうか。

また、供給される好立地・ハイスペックのオフィス賃料は相当なレベルでしょうから、大企業でないと入居できないのでは？との考えから、敢えて大企業としました。


テナントビルについては、私の認識と大きく違うので、竣工を楽しみにしたいと思います。

札幌に進出する企業は、最初はオフィスビルへの入居が多く、
KDDIエボルバや（中央区に一部機能有、拠点化）、ウェルネット（テクノパークから移転、本社化）などのように自社ビルを建てるところは、
既に事務所が市内にあるところに限られているのかなと感じておりました。
企業進出ナビの各企業のHPを見ても、オフィスビルへの入居が多いように思います。

これから供給されるオフィスは好立地・ハイスペックが多そうですので、賃料は市内平均よりは高めかと思います。
新たな供給をきっかけとして、市内に既にオフィスを構えている企業が都心部に移転するケースもあるでしょうし、賃料を抑えたままで空室が生じないようにするオフィスビルも出てくると思いますが、
受け皿が増えることで企業にとって選択肢が広がることとなり、進出を促す側や進出を期待する側にとっては良いことかと思います。

テナントビルについては、
他と差別化を図りたいテナントビル側と、行き場を失ったテナントの思惑が一致するわけではないため、蓋を開けてみなければわからないかもしれませんが、新しいビルが「埋まらない」ということは考えにくい状況かと思います。
認識が大きく違いましたか。

イケウチの足場バレましたね。

勝手にイメージしてたものより、意外と白くなかったなというのと、
テナント工事大丈夫かな、と。

イケウチゲートのHPのパースによると、灰色基調なのですね。
https://www.ikeuchi.co.jp/
https://www.ikeuchigroup.com/document/pressrelease_20210610_jp.pdf
概観パースを大きな図で見ると結構迫力あります。現地で見るとインパクトありそうですね。

テナント工事に不安要素があるのですか？＞設計モドキさん

今日車で通りかかったのでイケウチゲートの実物を見てきました。
原宿にあったとしてもシンボルになるような、ファッションビル街に似合う外観に見えました。
24年に13階建てのほくほくビルが完成すると、大通からはほぼ隠れてしまいますが、
南１条通のビル建替えが進み、個性的なビルが立ち並ぶストリートになっていけばと期待しています。

三越か丸井一条館のどちらかがこんな施設にならないかなと思っています。
https://withharajuku.jp/about/

Kitakuminさん

不安というか、単純に遅いのではないかな、と。
入居テナント側のリリースも無いですし。
足場がバレた時点で、何らかあっても良さそうな気がしてます。

設計モドキさん

なるほど、この時点で正式発表がないということは、テナント誘致に難航している可能性があるということですね。
参考まで、リアルエコノミーに出ていた４月と５月の記事を貼り付けておきます。
https://hre-net.com/keizai/ryutu/59053/
https://hre-net.com/keizai/keizaisougou/59677/
オープン予定日は11月30日
物販：飲食：事務所が６：４：４とのことで、物販はもともと少なめにしたのかもしれないですね。
テナントについて「近隣のビル建て替えで行き場のないクリニックやエステサロンなどもリーシング対象にしている」とありますが、
「やむを得ず」対象を広げて穴埋めをしている、という捉え方も確かにできそうです。

イケウチゲートを見ました。

有名な建築家伊東氏のデザインで、ファッションビルとして、成長する植物を表現したとのこと。

曲線の柱は大阪万博の岡元太郎風、建物も昭和の古いオフィス建造物ですよ。近くで見てもダサさが強調されるだけでした。建て直す必要があったのでしょうか？

ラフィラ跡の再開発ビルは、さすが、東急ならではの令和風のデザインです。　
皆さん、絶賛ですが、私の感覚がおかしいのでしょうか？

イケウチの外観意匠につては、
私も以前に昭和風という意見を述べさせてもらいました。
横長のガラス窓がそう見える要因ではないかと思っています。

ファッションビルとして見た場合、建て替え前の外壁の方がそれらしい雰囲気でしたね。
大改装で外壁こそ近代的でしたが、建物時代は老朽化しているので建て替えは必要だったと思います。

心配症さん
>皆さん、絶賛ですが、私の感覚がおかしいのでしょうか？
肯定的な意見を述べているのは、見たところ私一人です。どうやら私の美的感覚・時代感覚がおかしいようです。自覚もあります。
街の景観を悪化させる類のデザインではないと思うので、インパクト重視の姿勢は悪くないと思いました。
あのデザインを好まない人は多いでしょうし、テナントリーチングにも悪影響を与える可能性はあるでしょうが、オーナーが望むデザインでしょうから、自己責任の範囲かと思っています。
南１条通りを歩くと、確か似た印象のビルがあったように思っていましたが、調べると西１丁目の大成札幌ビルでした。
https://www.nikkenren.com/kenchiku/sb/pdf/70/12-004.pdf
こちらは窓の少ないオフィスビルですが、内側に吹き抜けがあることを資料で知りました。
コンセプトも（洗練度も）全然違いそうですので、「似てる」といったらクレームを受けそうです・・。

どの分野でも有名デザイナーがデザインするものは理解しがたい意匠が多いと思いませんか？

建築分野も同じだと思います。
解体された黒川紀章氏の中銀カプセルタワービルも、賛否両論でしたよね。

私は凡人なので池内の外観はふさわしいとは思えませんが、慣れもあるんだと思います。

管理人さんが感じる、横長の窓が昭和をイメージするのはなんとなくわかります。
強反射の全面ガラスカーテンウォールに、この白い茎なら印象は大きく変わると思います。

「池内」というイメージにこの白い茎を連想するものはないですし、この地域の歴史に白い茎を結びつけるものもないので、もしかするとデザイナーの気まぐれなのかなと考えてしまいます。

この白い茎に着雪したらどうなるんだろう？

伊藤豊雄氏の代表的な建物「仙台メディアテセーク」です。
https://www.tohokukanko.jp/attractions/detail_1072.html
館内が市立図書館で、入ったことがありますが、素晴らしいの一言です。

イケウチは、裸の王様ですね。田舎ものと見られたら要注意の代表例でしょう。
ファッションビルは、外観が命ですから、イケウチは厳しいかもしれません。

ビルの所有者が東京の会社だったら、こんな奇抜なデザインにはされなかったかも。地元の会社だから舐められた感がします。今時はオフィスビルですら外観がダサいとテナントは埋まらないですから。そういう意味では、4プラ跡地の再開発ビルも心配ではあります。

黒川先生の中銀カプセルタワーは、奇抜さで、施工主の中銀グループが有名になりました(よく中部銀行東京支店と間違われたそうです)。
新幹線からも、目立ち、直ぐに分かりました。

イケウチは、全く印象に残らず、倉庫と言われても仕方がないデザインです。
有名な建築士ですから、デザイン料は莫大でしょう。これなら、将来の札幌の人材育成を考え、札幌市立大学の若手デザイナーを使って頂きたかったです。

そう考えると、北ガス本社(鹿島)や読売新聞札幌支店(大成)は、札幌らしさがあります。

https://www.itogumi.co.jp/trackrecord/architectureｰdetail.php?eid=00633&cat1=00001

https://ja.wikipedia.org/wiki/読売新聞北海道支社


そう考えると、JRタワーのデザインは、田舎もの扱いされたかもしれません。

否定的な意見が多いようですが、私はそこまで悪いデザインとは思いません。
それでも、デザインの賛否は人それぞれの意見があるので有意義とは思いますが、田舎者扱いされたかどうかの議論なんて百害あって一利なしと思います。

私もイケウチゲートの新ビルがダサいとは思っていません。
カッコいいか？と言われたら少し違いますが、それでも十分に凝ったデザインだと思います。
ゾーンみたいなただの箱ビルだろうと予想していたので、凝っただけ高評価です！

良いデザイン、悪いデザインの判断基準は人それぞれに在る中、
イケウチゲートのファサードは少なくとも、設計者の履歴を見る限り、
奇抜性や話題性のみを追求した結果、
生まれたものでは無いものと個人的には想像します。

内部空間に関しての情報が乏しい中、
あの外観デザインは一つに商業床で無柱空間を実現するための策として、
ストラクチャー設計の起因によるものであるとの話をどこかで見た記憶があります。

イメージパースから察するに、内部から眺望生に富んだ自然採光の確保できる商業テナントビルというのは、
市内他にあまり類を見ない設えなのかなと。

その空間的驚きとロジックの検証は、完成して中に入るまで解りませんがね。

琴25さん、内部から眺望に富み、自然採光が確保できるなら、仙台メディアテークのガラス張りのパースでしょう。
ド素人の私からも、物理的にあり得ないと分かります。イケウチもその様に説明を受け納得しているなら、裸の王様しか思いつけません。

田舎者は大変に失礼な言葉使いでした。しかし、世界的に御高名な建築士に高額なデザイン料を支払っているなら、これからの札幌の新築建造物のため、怒るべきではないでしょか。

白いメガネをかけている御高名な建築士は、プロレスラーのジャガーの御主人に似てますね。
怪しくないとは言えない雰囲気がありますが、東京で有名な偉い様ですから、我慢するしかないのでしょう。

イケウチゲートの伊東豊雄氏による新ビルデザインは、管理人様のご指摘通り、昭和風、昭和モダニズム建築のように見えますね。
それも、モダニズム建築の先駆者だった山田守(1894年- 1966年)の影響を感じますね。
イケウチゲートの新ビルは山田守の初期代表作の東京逓信病院 (1937)と東京中央電信局 (1925)をミックスして、
お茶の水の聖橋 (1927)アーチの意匠を加えたように見えます。
伊東豊雄氏の設計作品としては、イケウチゲートは多摩美術大学図書館の意匠に似ていますね。

建築の流れで言うと、ドイツ表現主義ですね。山田守は1920年代ベルリンまで出向き、
当時の最先端建築家ル・コルビュジェ、ヴァルター・グロピウス、エーリヒ・メンデルゾーンを訪問し、
モダニズム建築を吸収した上で、自身の設計に生かしています。
その流れに沿って、伊東豊雄氏の設計したイケウチゲートビルが建築されたと言えます。
札幌中心部にドイツ表現主義建築の影響を受けた商業施設が誕生するのも、悪くないと思います。

伊藤豊雄氏の建築思想を、教えて頂き、ありがとうございます。
ドイツ表現主義ですが、第一次世界大戦後の大不況下で、今でも通用する最先端の建造物が、よく建てられたのか不思議です。

多摩美術大学図書館→美しい
仙台メディアテーク→素晴らしい
イケウチゲート→ダサい(闊歩路さまのお墨付き)→怒るべき
は、動かしがたい事実です。

個人的には、合理性を追及したナチス建築の方が、好みですが。
現在の札幌は、ヒトラーが構想したゲルマニア計画に匹敵するくらいの代わり映えかと
思います。

心配症 さん

あくまで様式として昭和風であると言いましが、
それをダサイと言ったことはなく、昭和中期のありふれたオフィスビルのように見えるということです。
たたし、令和の新築のビルなのに昭和のありふれたビルに見えるのはもったいないとは思います。

仙台メディアテークは平成のありふれたガラスカーテンウォールのビルに見えます。
多摩美術大学図書館は、西洋の建築様式を取り入れたビルに見えます。

それが素晴らしいかの評価は個人の主観によると思います。

デザインとは設計のことであり、そのひとるの要素として外観意匠が決まってきます。
琴25さんがおっしゃる、無柱空間構造を設計するに当たり、（植物の茎を模した）斜め方向の柱で堅牢性を確保しているのかもしれません。

りでべさん:

> この白い茎に着雪したらどうなるんだろう？

つい最近、近くで白い茎の部分を見てきたのですが、おそらくコンクリートで出来ていました。
今後外側にカバーなどが加わるか分かりませんが、（すでに内装工事をしていたので。）このままであれば着雪してごそっと落ちそうな予感がします。中にに壁暖房的なものが入っているかもしれません。

申し訳ございません。
評価は、個人的な主観であり、闊歩路さまは、決して否定していないと分かりました。

ただ、あの外観では、内部の折角の無柱空間が、強調されない、分からないかと、考えました。

あとは、平成生まれ(令和生まれ？)である札幌在住の若者を惹き付けるデザインかどうかだと思います。

私には、5年後も、イケウチが消滅しないでいることを、ただただ祈るしかありません。

今回の白い茎は建物の荷重をささえる柱そのものの役割でもあり（構造を見るとビルの裏側以外はすべてあの白い茎が建物の重さを支えているんです）、発想的にも構造的にも伊東さんの作品の中では「表参道TOD'S」と「台中国家歌劇院」が前例になっていると思います。これらのビルと同じように、白い柱以外のところをすべて（フロアごとの境界も無い）全面ガラス張りにして、茎のシルエットが引き立つようにしたかったのだと思いますが、今回は池内側の意向でフランス製の高断熱ガラスをサッシに入れて使っているなど、エコ・コンセプト的に全面ガラスができない縛りが池内側にあったようで、それらが足を引っ張っているように思えます。池内は内部に店舗設計の部門を持っていて、実績を見てもかなりセンスが良い筈なんですが、なかなか難しい話です。今と同じ方向性の意匠でも茎の形がすべて異なっていたら、もっと有機的な景色になっていたのでしょうけど、コストなのか、建設会社の技術的なことなのか、はたまた落雪をきらったのか、伊東さんにしてはずいぶん控えめな（その結果凡庸になっている）建築物だと思います。ただし全面開業して内部に煌々と光が灯ったら、夜はまた印象が変わるかもしれません。

表参道TOD'Sビル。
https://kenchiku-pers.com/photo/tods-omotesando-building.html

おっさんの戯言だと思って聞き流してもらって結構ですが、

池内は金物屋だったということは、ある程度の世代の人間は親や祖父母から聞いて知っていると思います。
私自身もそれを親から聞いており、百貨店時代の上層階に金物フロアがあった事も覚えています。
もう1つ、親から聞いた話で思い出すこととして、池内ビルの1階の北側はかつて銀行だったということです。

仲通側に夜間金庫の鍵穴のようなものが解体前まで残っていたのは私も覚えています。
池内の西向のBEAMSも元銀行だったはずでして、いかにも銀行というファサードです。

池内は業態変更による大改装により、
1階は銀行時代の重厚で歴史があるイメージが再現されており、2階から上はファッションビル風、仲通側は築60年近い外観がそのままという、
個人的にはとても「おもしろい」印象を持っていました。

新しい池内の外観が、昭和のありきたりなオフィスビルと言ったのは、
この周囲は銀行や証券街だった時代を覚えているからこそ、未だにオフィスビル全盛時代の雰囲気から脱却できないのかという、いわば嘆きに近いものでした。

大学生さん

＞つい最近、近くで白い茎の部分を見てきたのですが、おそらくコンクリートで出来ていました。

ありがとうございます。
最終的にどうなるかはわかりませんが、やはり着雪が気になりますよね。
湾曲している部分は雪が積もりやすいので、融けて氷結した塊が落下してこないか、ちょっと心配です。

管理人さん
イケウチのビルに銀行の名残が残っていたとは知りませんでした。実際に見たかったです。
ビフオーアフターならそれをどこかに再利用していたかもしれないですね。

やっぱりテナント埋まってないんですね。
3・４階だけオープンって、どうやって導線確保するんでしょうか。

コロナで出店取りやめたらしいです。

ホテルと複合ビルになるようです。
ヒューリックと同じく80ｍになるのでしょうね。
セットバックが残念なビルになってほしくないです。

北海道ビルヂング跡地の複合ビル、一部をホテルに　三菱地所、２０２５年度完成目指す
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/744248/

コロナで出店取りやめとなると、現在工事中の他ビルにも影響出そうですね。

だいぶ前のレスでKitakuminさんから、"新しいビルが「埋まらない」ということは考えにくい状況"とコメントされてましたが、外れてしまいましたね。

実際、決まっていたのが取りやめになったのですからリーシンングとしては問題ないですし、kitakuminさんのコメントは間違いではないと思いますよ。
2フロア専有するテナントって何だったのか気にはなりますね。
相次ぐ再開発で移転を余儀なくされるテナントも多いので、ある意味朗報なのではないでしょうか。

うーん…
IKECHI GATE建て替え事業は求める店舗層を高めすぎた気がします。
当初は伊東氏のデザインに沿って、中級イタリアンショップと高級ファッション店を求めていたそうです。
立地や建物自体が悪いわけではありません。

道新Webや財界などでソースは載っていたはずですが、今調べたら見当たりませんでした…

横から失礼します。

イケウチゲートは中価格帯メインの商業施設になるのですね。もし高級店が出店するならまだ札幌に店舗がないブランドがよかったですが、ほとんどありますもんね。札幌にないのはmiumiuくらいでしょうか。

個人的には大通から狸小路辺りまでの商業施設が並ぶ感じが好きなので、今後札幌駅一極集中になると言われる中、頑張ってほしいです。

３・４階だけオープンというのは確かに苦戦が現れているのかもしれません。
上の方でも書きましたが、新しいビルが埋まらないことは考えにくいかと思いましたので、設計モドキさんが仰るように結果は外れてしまいましたね。

新聞記事や皆さんの書き込みを拝見しますと、私はむしろイケウチの意気込みを感じました。
以前の書き込みでは、移転を余儀なくされた店舗＝需要が多く、そのことだけを考えれば埋まらないことはないと考えたのですが、老舗ファッションビルとして確固たる地位を築き、守っていくために、ビルのブランドを上げるような店舗を必要としたのは理解できます。新しいビルの外観やコンセプトも含めてイケウチは「攻め」ているのだと思います。

しかしながら、ビルのオープン時に望んだ店舗層で埋まらなかったということは、建築物・そのデザイン・立地・ブランドなどトータルでの魅力が及ばなかったのかもしれません。
イケウチには今後元気で魅力的なビルになって欲しいので、最終的にイケウチの戦略が当たることを願っております。

なお、個人的には、イケウチには自社ブランドを過大評価せず、地下街と接続されていないことを大きな弱点と捉え、周囲のビルと一体化して地下街と接続するような再開発を目指して欲しかったところです。
今後も４プラのように単独で建替えを行うビルが多くあると思いますが、まずはテナントに選ばれるように付加価値をつけていかないと、苦戦するビルが多くなるかもしれません。

アップルストア入れて欲しかった

りでべさん

2フロア専有するテナントがテナントが撤退したというのは、どこソースでしょうか？
オープン直前に解約となると、相当な費用がかかりますよね？
というか、その2フロア専有テナントの内部造作もされてないようですが。

設計モドキさん

ソースは北海道新聞です。
新型コロナウィルスの影響で、入店予定だった一部のテナントが出店を見合わせたようです。

もしかすると建築中の段階から見合わせが決まっていたのではないでしょうか。

りでべさん

記事を見ましたが、2フロア専有についてはどの部分を読めばいいんでしょうか？
また以前に、「道新の記事は信頼度が低い」と仰っていましたが、ソースとして適当なんでしょうか？

設計モドキさん

北海道新聞の推測記事に関しては信憑性はとても低いと感じていますが、さすがに今回の記事は取材に基づいたものと思われるので、そこそこ正しいのでは？

しかしながら、完全な信用には至らないので、No.3373で「らしいです」としています。

もう、一部、オープンしていました。
三階にブランド店が三店舗、四階はレンタルオフィスでした。寒く、私しか客はいませんでした。
他は、空室です。

印象として狭いです。
男子トイレが小便用の便器がなく、女子と同じように座ってやる様式になってます。
(女子トイレと間違ったかと思いました)
これも、最新のトレンディトイレでしょうか。

りでべさん

私はそもそも見てないんですが、道新の記事は内容によって多少信じる、ということですか？
あと繰り返しになりますが、2フロア専有というのはどこを見ればいいんでしょうか？

心配症さんがレポートしてくださいましたし、YouTubeで動画も投稿されていたので、館内の様子はだいたいわかりました。
事情を知らない自分からは、全館同時にとならないまでも、１F、２Fは同時オープンが望ましかったように見えますが、
テナント側の事情や契約内容などからもこうするしかなかったのかもしれませんね。

設計モドキさんが何度も書かれて気にされていますが、
道新記事には「新型コロナウイルスの影響で、入店予定だった一部のテナントが出店を見合わせたため、まずは３、４階のみをオープンする。」とありました。
この内容が本当かどうかはわかりませんが、道新の取材に対してイケウチがこう回答したのでしょう。
「一部のテナント」と書かれていて、これが「複数のテナント」か「１つのテナント」かは読めませんでした。
仮に１階と２階の各階に１つ以上のテナントが出店を見合わせた場合に、１階と２階のオープンを延期するとは思いますが、
そんなに見合わせる店舗が多かったのかは疑問に感じるところでしたので、
道新記事の内容が正しいのであれば、２フロアにまたがる（あるいは専有する）テナントもあったのではないか？とは私も思ったところでした。

実際はわかりませんし、イケウチが差し障りのない理由でそう答えただけかもしれませんし、りでべさんがどう読み取られたかは私はわかりませんが、
設計モドキさんの揚げ足を取るような書き込みが私は気になりましたので、コメントさせていただきました。

設計モドキさん

＞私はそもそも見てないんですが、道新の記事は内容によって多少信じる、ということですか？

No.3392の通りです。

＞あと繰り返しになりますが、2フロア専有というのはどこを見ればいいんでしょうか？
＞私はそもそも見てないんですが

まずは記事を見ましょう。

りでべさん

すみません、書き方が悪かったです。
そもそも見てないというのは、北海道新聞自体を見てないという部分が抜けてました。
本件の記事紙面は勤務先で見ました。
読んだ上で、記事のどこを見ると「2フロア専有」というのがわかるんでしょうか？ということを伺いたいです。

設計モドキ さん

すべて記事に書いてあるとおりです。

りでべさん

何度も記事を読みましたが、2フロア専有とは書いていません。
どなたか他の方も2フロア専有と読めてるんでしょうか？

もしそれが本当なら、池内さんは2フロア専有のテナントを募集してるんですかね。
だとしたら、早めにリーシングポリシー変えて、テナント埋めた方がいい思います。

イケウチゲートに土曜日の昼ごろに行ってみましたが3階に飲み行ってみたら客が私含めて3人くらいしかおらず、ガラガラでした。
アウトドアブランドもマムートやアークテリクスフェニックス、EA7といった若者向けアウトドアブランドが多く
アウトドアギアに関しては山というよりキャンプ向けが多く、ライトな若者向けの品揃えでした。
しかし秀岳荘やファクトリーが既にある中で、このラインナップが魅力あるとは思えません。
2フロアのテナント撤退論争は直接問い合わせるしかなさそうですが。そんなことより、根本的に魅力ある施設たりえるのか不安です。

設計モドキ さん、りでべ さん

お二人が噛み合ったていないように感じます。

＞というか、その2フロア専有テナントの内部造作もされてないようですが。

2フロアすべて内装工事すら行われていないという書き込みから、
設計モドキさんは、もし複数のテナントであれば、2フロア丸々内装工事が行われていないことはないだろう＝つまり1テナントが2フロアに出店だろう思っているようにも見えます。

または、同上の理由により、1テナントが2フロアに出店と思っていつつも、
道新記事からは1テナントが2フロアに出店というようには読めないので、りでべさんがそう読み取った理由を教えて欲しいと思っているようにも読み取れます。

さらには、そもそもまったく別の理由では？と考えていらっしゃるのかもしれません。

設計モドキさん、自分はこういう理由によりこう思うのですが、というように質問の趣旨を明確にするとスムーズに話が進むと思います。

池内ゲートの話しは終わり
北海道ビルのスレッドですから

https://www.youtube.com/watch?v=3m0LOT0j4eA
ユーチューブの「札幌ビックバン到来」を見ると、あくまでも本人の妄想といわれながら、真実味がある150m級のビルのCGを流しておりました。
最後に、4プラ跡は、20階建ての再開発が決まったと述べておりました。

夕方にイケウチゲートの前を通りましたが、最上階以外のフロアに明かりがついていました。
近いうちに、他のフロアもオープンするのではないでしょうか。

以前、管理にさんがおっしゃっていた懸念が顕在化しているようです。

＞受け皿がなければ企業誘致もできないので、2030年までは供給過剰になるぐらいが妥当かなと思います。

再開発を起爆剤にまちづくり推進　福岡市の企業誘致策
https://e-kensin.net/news/153147.html

この記事によると「空室率が低い札幌市への進出を断念し、福岡市に拠点を設置する動きもある」とのこと。
すでに札幌はオフィス不足により機会を喪失しているということになります。

りでべさん、資料を有難うございます。
福岡市は10-20代の若者比率が政令市トップということで、企業にとっては魅力的な都市であることは間違いないところだと思います。
企業誘致の様々な支援策は企業にとって大きなメリットになりますので、福岡も札幌もそれなりに効果があると思います。
あとは、企業が札幌進出を断念せずに済むように、オフィスを確保できる環境が整えばというところですよね。
これまでに誘致を逃したケースは少なくなかったと思いますが、札幌市内でもようやくオフィスの増床が進んできているため、オフィス仲介業者に「札幌進出はメリットが多くていいですよ」と勧めてもらえるようになるはず？です。

｢どこの都市に進出しようか？｣
｢注目されてるのは札幌と福岡ですね｣
｢札幌はオフィス空室率が低いんだよなぁ｣
｢2030までに相当増床するらしいですよ？｣
｢マジか！｣
｢しかも災害のリスクが極めて低い｣
｢札幌に決めた｣

みたいな流れが生まれると良いですね。

北海道ビルヂング再開発のイメージパース

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/keikan_advice/documents/r03_08_kouhyousiryou.pd
80ｍで20階建て

三井ビル100m
日生ビル100m
大同生命ビル60m
フコク生命ビル60m
四角が完成し　
さらに
第一生命ビル60m
HBC跡地113m
ソラリアオフィス60m
今回発表の北海道ビル80m
が追加になり道庁周辺はビル街になりますね

白クマさん、リンクURLが1文字足りないようです。
（仮称）北海道ビルヂング建替計画（設計段階）
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/keikan_advice/documents/r03_08_kouhyousiryou.pdf

イケウチゲートを取材(偵察)に行きました。

一階　ゴルフ用品店が細々と開業
２階　半額セール開始
三階　20～30%のバーゲン中

もう、早く安売り突入、店員数＞客です。

かなり厳しそうですよ？

イケウチゲート、やはり地下街と接続していないのがなによりの弱みですよね。
西3丁目通にオーロラタウン～南1条通との交差点まででも地下街があれば少しは変わりそうですが…。
札幌は特に冬、地下街に接続しているかが重要になるので、できるのならやってほしいところです。

またイケウチゲートの話題に戻ってしまいましたね（笑
テナント埋めるのは苦労してますよね
札幌駅南口のテナントが移ってくる感じは無いですし。

来年竣工を迎えるビルについても、テナントは苦戦してるようです。

いずれにしても、この資材・工事費高騰の中での大規模な投資はタイミング悪いよな、と思います。
新幹線も予定より伸びそうですし、来年はもっと色々影響が顕在化しそうです。

イケウチは苦戦ですか。
今後も苦戦が続くようであれば、札幌での自社のブランド力の判断や諸々の経営的な判断を見誤ったと指摘される可能性がありそうです。

未来都市札幌さんの仰るように、地下街との接続の有無は集客に大きな差を生む要因になるため、
直接接続のあるビルとの一体感を示す方が、間違いなく得になると思われます。
別スレで示されていましたが、隣接する建物間を地下で接続する取組がカギになると思われます。
https://www.city.sapporo.jp/sogokotsu/umall/documents/housinnann20201125.pdf#page=32
実際のところ、２つの隣接するビルの建替えがあって、一方が地下街に接続する場合に、どの程度採用されることになるのでしょうか。
地下街に接続する側に大きなボーナスが与えられれば、こうした取組による地下ネットワーク化が進んでいくのかもしれません。

今後の再開発については、立地に大きなアドバンテージがある以外は、特色が打ち出せない場合はテナント集めや集客に苦戦するところが数多く出てくるように感じています。
周囲と連携し、ビルや一体エリアの魅力・付加価値を高めるための取組を行うかどうかという点で、オーナーさんの経営判断が極めて重要だと思います。
テナント集めや集客については、これまでのビル建替えや今後の再開発などについて、以下のように予想します。
イケウチは×、苗穂ヒクラスは×、ラフィラ跡地は○、モユクは○～△、北８西１は×、４プラは△～×、
第一生命は○、ヒューリックは△、北１西５は×、道ビルは△、ピヴォはコンセプト次第、
北４西３は○、北５西２は○、北５西１は△、北５東１は×、道銀跡地は○
特に、周囲と連携していないように見える４プラは心配しています。

いわゆる公共の地下歩行空間との接続はビル所有者単独で可能ですが、
札幌市が目指しているビル同士の接続はビル所有者同士での連携が必要になりますので簡単にはいかないだろうと思っています。

例えば、新たに建物間地下接続促進地区を策定して、
建て替えの際に隣接する建物と接続可能な構造にすることを“義務化”して、補助金や容積ボーナスを与えることが最低でも必要と考えます。
しかしながら、接続可能な構造になっていたとしても、
ずっと直線的に移動できればいいのですが、大きく曲がりくねったものであれば、その利便性が失われてしまいます。

すすきの地区のとある丁目は、南6条から南4条まで既存ビル1階の通路で概ね直線的に移動することができます。
※道路の斜め横断となるので実践してはいけません。
これが地下で移動できるのであれば、道路を斜め横断をする必要なく、天候に関係なく移動できるのでとても利便性の高いものになります。

ただし、ビル所有者間での連携の必要がある以上、
条例化するなど、ある程度の強制力がないと決して進まないと考えます。
隣接する一定規模以下の老朽ビルの共同再開発を推進する手も打ちながら進める必要があると思います。

ビル間が地下で接続されているビルって、今では丸井今井大通館と一条館ぐらいしか思いつきませんが、過去に西武にありましたけど。
もちろん地下でつながるといいけど、簡単にできるものなのでしょうか？
同じ営業時間でなければ効果が十分に発揮できないですし、都合よく建て替えが続くものなのでしょうか。

西2丁目南側は歩行空間を併設するはずが、地下駐輪場のみになってしまったし、将来像と実際の結果が彼辺此辺になっています。
まずは公共地下歩行空間の整備を優先するでいい気がします。

東京、名古屋、大阪などにある実例だと、
ビル間の地下接続、というよりは、公共地下通路がビルを貫通している、というイメージの方が近いですね。

地下通路に入れる時間であれば、つねに通り抜け可能なところがほとんどですし
歩いていて、ここは上が道路なのか、ビルの中なのか、と意識する瞬間もありません。
札幌の例だと、札幌駅の地下通路がステラプレイスの地下を貫通して、南北に通っているのと同じです。

これは丸の内ですが、
道路の下以外はほぼビル地下の通路が公共通路的な機能＆デザインになっていて、普通に公共通路として利用されています。
https://office.mec.co.jp/assets/pdf/concept/environment/underpass_map.pdf

札幌中心部の商業施設は再開発不況に喘いでいます。

相次ぐ再開発による商業施設の閉鎖により、コロナ禍も相まって都心を訪れる人が減少していることが要因です。
また、再開発が完了したからといって移転したテナントが戻ってくるかというと、
一般的に再開発前に比べてテナント賃料が2倍から5倍以上になるため数割しか戻ってきません。

情報伝達が発達した現在、ウィンドウショッピングという習慣もなくなりつつあり、
いわゆる「街に行く」というのではなく、初めから目的の場所を訪れるという行動が増えています。
以前は「回遊性」が重要とされていましたが、今は「滞留性」の方が重要になりつつあるようで、
目的のテナントを訪れ、余った時間を過ごす場所が移動しやすい場所にあるかどうか決め手となります。

そうなると、夏は暑くて日焼けする、冬は転んで怪我の心配がある地上を歩くよりも、
地下で行き来できる場所が優先されるのは至極当然で、どうせ高い賃料がかかるならと地下歩行空間に直結したビルが選ばれ、
直結していないテナントは敬遠されてしまうのは自然な流れかもしれませんね。

札幌市の公共地下通路整備は費用対効果が高いので待ったなしかと思います。
明日から工事をはじめても、工事だけに5年前後はかかります。調査を含めると10年前後かかるでしょう。
悠長にビル同士の地下接続を待っているのではなく、速やかに公共地下歩行空間の整備を進めるべきだと思います。

先日東京を訪れた際に、丸の内の地下を歩いてみました。
公共地下通路とビル内の通路の両方があり、
ビル内は地下街のように飲食店やカフェなどの店舗が連なっているため、賑わいも生まれていましたが、
公共地下通路は寂しいところもありました。

地下通路や地下街の設置目的によると思いますが、賑わいのあるエリアを拡大するという観点からは、
ビル同士の地下接続を行い、地下街のような空間を増やすことはかなり有効かと思いますので、
公共地下通路＋ビル同士の地下接続の両方が進むのがベストかと感じました。

kitakuminさん

チカホに相当する、博多駅から隣接した祇園駅までの地下道も寂しいかった印象を受けます。とても楽しく歩く気分にはなりませんでした。
その点、札幌市はよく考えたと思います。観光に力をおいている福岡市でも、チカホの発想は無かったのでしょうか？
https://www.fukuokatown.com/hakatastation-gionstation-shortcut/

博多は天神までとの距離がある上に、元からオフィス気質が強かったので堅実かつ無難な地下歩道になったと思います。
名古屋でいうと名駅⇆栄に賑わいが繋がってないのと同じかと思われます。

了解です。

そう言われれば、東京の都心部ですら、ビルとビルの間に、一軒家があったりしますよね。

札幌市の都心部は、夜間人口は、守衛さんしかいないかもしれません。

昭和30年代まで、丸井今井の近くやススキノにも住居がありました。
効率よいまちづくりは、歴史の薄さか、市の指導が良かったのか。

心配性さん

札幌のチカホは地下街をつくる予算がないので現在の形になっています。
結果的に広い通路（法令上は道路です）の両側にビルの地下1階部分が接続されてた、ある意味として真の地下商店街が形成されました。

もともと地下鉄コンコース沿いにもビル地下1階が接続されていたので、チカホ方式に違和感がなかったです。
チカホは観光が主目的ではなく、銀行や証券ビル、オフィスビルしかなかった駅前通の北側の再開発機運を見逃さず、事前に建て替え時期を調査し、沿道のビルが商業とオフィスの複合ビルに建替が続いた時期にチカホが建設されたからこそ成功したのだと思います。