残念な結果になりました。
2024年夏に着工するようなので、環境アセス逃れは確定でしょうね。
基壇部もオフィス部もスリム化して地上29階・高さ140mくらいになるのでしょうか？

ヨドバシの札幌再開発、高級ホテル誘致断念　資材高騰で

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFC29BAQ0Z20C23A8000000/

ヨドバシも北５西1も終わりですね自分は超高層大好きなので200メートル楽しみだったのですが
札幌はだめですね
いつまでも発展しない札幌

北海道新聞では
「ホテルと比べて建設費を抑えられ、安定した収益を見込めるオフィスの割合を増やすことで、上昇したコストの回収を早める狙いがあるとみられる。」
とのことなので、階数はあまり変わらず規模縮小してリンクス梅田のようなシンプルな外観にするのかもしれません。
残念ですが、札幌における高級ホテル需要の低さが現れた結果なのだと思います。

札幌に限らず全国的な問題ですからね
ハイソなイメージがある東京の世田谷区役所だって建替え2年延期でボロボロ庁舎のままだし

オフィスに転換とのことですがせめて180mは確保出来ないかな

有料記事部分を見ると費用1100億円で調整してるようですね。
もしかしたら地上30階・高さ180mで留まってくれるかもしれません！

200万 さんへ

（続き）
資材高騰・人員不足は札幌に限ったことではありません。
広島のYMCA再開発や中野駅の262m再開発も住民説明会で見直しを示唆する話があるようですし、新潟の三越跡地も順調に進んでいない話も聞きます。

2024年問題は想定以上に直面しそうですね…

こんにちは、TERRA さん、北区ミン さん、狐屋 さん、200万 さん

ホテル誘致断念は（1年以上前の）噂で聞いていた通りです。
具体的なホテルが公表されていない他のホテル誘致型の再開発も、採算が合わなくなっていると思いますので誘致断念になるケースが（全国的に）増えるだろと言われていますね。

2024年夏の着工を目指というのが気になりますね。
来週の都市計画審議会で北4西3と接続する公共地下歩道と地下鉄施設の計画変更が審議されるとことで、実施設計は完了していると想像されます。
年度内または来年度の都市計画審議会で決定すれば着工になると思われます。

北1西1も環境アセス時は約164ｍでしたけど、資材高騰による事業規模の見直しで最終的には約131ｍになりました。
北4西3も躯体構造に大きな変更がなければ、
軽微な修正に該当し、環境アセスのやり直しは必要ないはずです。
※やり直しになったとしても、変更の影響が大きい部分の調査になるので期間は短くなります。

お気づきの方は多いと思いますが、
北4西3は最高高さ200ｍとなっていますが、断面図によると軒高は175ｍ前後と思われます。
ホテルは8フロアを、オフィスフロアに変更するかもしれません。
外観を大きく変更する可能性があるので、軒高に準じた最高高さとなる可能性があると思われます。

以前にりでべさんがおっしゃっていた、180ｍの呪縛が気になりますね。

日経有料記事にある、「宿泊機能付きのコワーキングスペース」というのがミソなんでしょうね。

個人的な意見で高さが変わらなければ嬉しいですが笑
高ければ高いほど嬉しいです超高層がたくさんふえてほしいです

北4西3は当初道内一の高さを目指すと言ってましたが、
北5西1の255mの話が出てきて、高さ競争から一歩引いたかたちになりましたよね。
今となっては北5西1も規模縮小の話が出てますので、
200mに近い高さを維持できれば、意外と北5西1に代わって道内一高いビルになる可能性はまだあるかも。
とりあえず道内一の最高層がマンションというのは何とも寂しいので
175mは超えてほしいです。

三越栄店のとこは白紙になりましたし、高松のマンダリンオリエンタルも見直しとなり開業時期未定になりましたもので。東京のごく一部以外は厳しい状況ですね。
ただこの土地に関しては、あれだけ長年空き地だったのにこうなってしまうのはタイミング悪いなと感じますね笑
（そういう意味では天神ビッグバンは良いタイミングで再開発を推し進めたなと、、）

高級ホテルでないと誘致できないイベントやリーチできない客層もいるので、マリオットの方はうまくいくことを祈るばかりです。

福岡市は積極的に誘致と対策を打ち出していますからね。
だから高騰してもまだまだ再開発は進むようです。

これからの投資は東京・大阪・福岡の3都市に集中していくのでは無いでしょうか？

福岡は高層ビル建設でも環境アセスが不要ですから、そういう麺で有利だ思いますね。

北4西3ですが、ホテル誘致をやめてそのフロアをオフィスフロアにするそうで、再アセスはないはず。
階高が変わるのでビル全体の階数は減るでしょうね。

あと、真偽はわかりませんが、全フロアの階高を少しずつ低くして鋼材量を減らすはずとのことで、高さは低くなるだろうとのこと。

航空法によるビルの高さ制限が厳し過ぎるという意見を時々目にしますが，
気流のことを考えたら安易に規制緩和するべきではないと思います．
飛行場付近の航空機は離陸直後・着陸直前で一番不安定な状態にあります．
ビルの高さよりも何倍もの上空まで気流に影響を与えますので，
航空機の安全運航において，飛行場周辺のビルの高さや棟数は極めてシビアな
問題となります．飛行場の周囲には何も無いのが一番安全です．

残念です。

ヨドバシは、西武デパート池袋本店の不動産買収に、外資系ファンドに中間搾取され、一千億円損失したと聞いて、やな予感を感じてました。
札幌市が介入している再開発でしたが、やはりヨドバシでは厳しかったと。

福岡国際空港は、関西国際空港のように海上に移動させ、リニューアルする計画があるそうですが、市民が、新幹線駅まで10分以内で着く方を誇りにしているようです。
天神に、超高層建造物が出来ないのは納得しているのでしょう。

大阪市や福岡市は、商人の町から大きくなってますから、再開発も、良く考えて行っている印象です。

札幌ドームからの日ハム撤退を見て分かる通り、札幌市は、役人の侍商売ですから、酷い経営感覚です。
いずれ、札幌市民の血税が投入されるかと思いますが。

ドームはあれでよかったんじゃないですかね。
民間投資がなされて。札幌だけになんでも集める必要はないかと。
私なんかは、サッカーやラグビーが行われる機会が増えてよかったと思っています。

話はそれますが、改修になるのか建て替えになるのかわかりませんが、サンチティアゴ・ベルナベウの最新式のようにして欲しい。
冬でも芝で！
https://news.yahoo.co.jp/articles/7df56bc1c475e0725cf353f42ba1ef36703d6506

札幌ドームの問題は、第三セクターですから、赤字となれば、ドームの職員である天下り役人や役人の血縁者を、市民の税金で養うということです。

しかし、札幌市民から、問題提議もありません。大阪や福岡市民なら、許されない事項かと。

今回の再開発の計画変更も、資材の高騰と表向きに言われておりますが、根底に、官尊民卑の諦めが、感じられますが…。

地上31階・高さ170mになるようです。
思ったより縮小せず、堅実な規模になりますね。

https://www.hokkaido-np.co.jp/article/908072/

北5西1・西2こそ大幅縮小で、ステラプレイスと同じ高さに合わせるような気がします。

ステラプレイスと同じなら見送りしたほうがいいです

札幌西部跡地は170mで決着。
着工は25年度から。
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/908072/?ref=top

個人出来にはまあまか良いかと。
ホテルが絡むと何かと縮小傾向ですね。

東京下町の話ですが、高層部をそのまま剥ぎ取る見直しもありますからね。
中野駅の再開発もかなり暗雲が立ち込めています…

その意味でもヨドバシタワーの170mは頑張ったと思います。

4フロア減って30ｍ低くなるって、なんか計算合いませんね。
見直し前のホテルは7フロアでした。
ホテルの階高が仮に4ｍとしたら4ｍ×7階=28ｍでなんとなく計算が合いますが。

管理人さんがおっしゃる通り、各フロアの階高も低くしているのではないでしょうか。
となれば、最高高さが170ｍで、高さは150ｍぐらいなのでは？

すみませんが、最終決定とは書いてませんよ。

仙台市や福岡市みたいな「ヨドバシカメラ」となる可能性もあります。
札幌に来て、低階層のみでも、誰もが不信感は抱きません。

もし、単に、土地取得のための、確信犯だったら、がっかりです。

たかが３０メートル我慢出来なかったのか

りでべ さん

オフィスフロアは1階分に500mmずつ圧縮されている気がします。
4800mm→4300mmなら結構あり得る話です。
創世スクエアも4650mm→4000mmに圧縮して30m下がりましたからね。

ＪＲタワーとほぼ同じ高さですね。

北8西1が175ｍ、ＪＲタワーが173ｍ、北4西3が170ｍ。
スカイラインが揃い、これはこれでといった感じでしょうか。

170ｍでも名古屋のスパイラルタワーはカッコいいですよね。
デザインも少し見直しされてよりモダンになれば嬉しいですが、これ以上縮小しないようにしてほしいものです。

大通西4が仮に予定通りだとすれば札幌のスカイラインは
170ｍ～180ｍ、100ｍ、60ｍ中心のスカイラインになりますね。

北5西1・2は何とか大台の200ｍ、浜松のアクトタワーは超えて欲しい…。
255ｍと言っていた時期もあったのに、ステラプレイスと同じだったらあまりに残念です。

りでべ さん

＞管理人さんがおっしゃる通り、各フロアの階高も低くしているのではないでしょうか。

そうですね、基壇部まで構造を大きく変えると軽微な変更ではなくなるので階高を削っていると思われます。

＞となれば、最高高さが170ｍで、高さは150ｍぐらいなのでは？

北4西3環境アセスの評価書の断面図
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/sapporoeki/documents/yoyakusyo1_1.pdf#page=20

35Fの上にMFと思わしきフロア、その上部にホテル3階分に相当するPH、そのPHの2倍より少し高い部分が約200ｍとなっています。
MFが4ｍ、PHが12ｍと仮定した場合、
200ｍ-(4ｍ-12ｍ×2)=172ｍとなり、現行計画でも北4西3再開発ビルの軒高は約170ｍとも考えられます。
もし、単純に30ｍ低くするとなれば、りでべさんご推測の通り、
軒の高さは150ｍである可能性もあります。

見直し後も、あの特徴的なビル尖端部が踏襲されるなら、
尖端部が170ｍである可能性があり、高層棟を単純に30ｍ低くしただけかもしれません。
ただ、高さが低くなることでビル風の影響が少なくなりますので、
特徴的な尖端でなく、一般的な構造とすることで最高高さを160ｍ程度に抑えることも不可能ではないと考えます。
軒高を30ｍ低くしたのか、最高高さを30ｍ低くしたのか
気になるところですね。

北海道建設業協会の総力結集ですし、何とかギリギリのラインまで突き詰めてランドマークを保つのではないかと
というか道新でここまで出ているのなら、170mで確定ではないかという気もします
そもそも北4西3もラピダスも鹿島なので、何とかうまいことやってくれｗ

＞ というか道新でここまで出ているのなら、170mで確定ではないかという気もします

道新以外からの同様の報道がありますし、
以前ご紹介しましたが、都市計画審議会で地下部分の審議があったので、
すでに（170ｍで）実施設計が完了していると思われます。

200m越えを楽しみにしていたので、ガッカリ感は、ヨドにぶつけるしかありません。

新聞紙報道は、他社にスクープされるのを嫌いますから、流動的でも、ともかく、出しとけはないでしょうか。

工事が始まっても、最終決定は、公にしないかもしれません。
これから高層階の建築かと思ったら、完成しましたのアナウンスは、覚悟しています。

仙台のヨドバシ増築も20階建てが噂されながら計画変更で12階に縮小されましたしね。
神戸の地銀系でも10階程度の噂が6階建てでした。

管理人さん

ありがうございます。
やはり北4西3はなんちゃって200ｍなんですね。
今回の見直しで軒高150ｍかもという仮定も十分納得できる計算でした。

それにしても、180ｍの呪縛を脱する事ができませんね。
三井ビル 185ｍ⇛99ｍ
北8西1 180ｍ→175ｍ
北4西3 240ｍ→170ｍ
北5西1 255m→180m？（せめてこれぐらい期待したい）
大通西4 185ｍ→99ｍ？（勝手な予想、外れてほしい）

残念ながら180ｍを超える未来が見えてきません。

ややっぱり、北日本の最も高いビルは、仙台市のトラストタワー(185m)は、不動ですね。

新JRタワーは200行くでしょ
あと道銀跡地

北雨竜で隈研吾氏設計の展望タワー計画が白紙になっています。
建設費が計画時に2倍に膨れ上がったそうです。

大通西4もコスト高騰によりホテルをなくす可能性があるのではないでしょうか？
そうなれば、高さも低くなると思います。

北4西3も同じですが、大通西4からハイグレードホテルを取りやめる場合、
ハイグレードホテル整備の容積ボーナス（最大50%分）も認められなくなるはずです。

都市計画審議会の資料の断面図から、
もし大通西4からホテルを取りやめた場合、高さ125ｍ程度、最高高さ135ｍ程度になると思われます。
こちらは環境アセス対象ではないので、地上部の設計変更はしやすいかもしれません。
大通西4はまだ先の話ですので、どう影響するかですね。

大通西4とは直接関係ありませんが、
いくつかの投資法人が札幌へ投資をさらに強化する動きがあるようですので、
これからデザインされる再開発は影響が薄れてくるかもしれません。

2023年の10月以降に土地取得が再び加速されるはずです。
2026〜28年に設計する場所であれば、規模拡大も期待できると聞きました。

リーマンの底で構想を立てた再開発群が2015年に拡大したものも何件かありますよね。
【確定案件】北4東6・北3東11・苗穂駅北口・ホテルFOLZA
【噂あり】じょうてつアイムタワー・シティタワー札幌

＞ 2023年の10月以降に土地取得が再び加速されるはずです。

これは中心部ではなく少し離れた西側や北側、東側がメインとなるようです。
また、はっきりした場所は言えませんが、
ビル建設を延期して自走式立体駐車場を建設、当面の間運用するという案件情報を耳にしました。
ただ、これも噂レベルですので、どうなるかわかりません。

＞ リーマンの底で構想を立てた再開発群が2015年に拡大したものも何件かありますよね。

リーマン後は東日本大震災の復興や、政策によって回復しましたが、
今回は円安や少子高齢化、働き方改革によるものが大きく、急回復する可能性が低いので、リーマン後のようにいかないと思っています。
金融政策を誤ればさらに悪化する可能性もあります。

ただ、単独で建て替えを断念するオーナーが増えている現状ありますので、
ある意味チャンスであると言えます。
5年、10年単位で考えれば、2025年頃が新たな出発点となる可能性はあります。

老朽化による建て替えやマンション用地の取得は継続的に進むと思われます。

管理人 さん

私が聞いたのは西2丁目沿いと西6〜9丁目の土地取得です。
60mオフィス化が最大20件、タワマン化が最大10件見込めるとのことです。

この話題に乗り遅れてしまいましたが、影響を最小限に抑えるように工夫を凝らしつつ、地下通路や商業施設に大きな変更がないことから、本当に安堵しています。
対応されている関係者の皆様の並々ならぬ努力に敬意を表したいと思います。
他の案件も、このくらいの見直しで進んでくれると良いですね。

ラピダスの進出で、千歳都市圏は、土地の争奪戦となっています。https://www.hokkaido-np.co.jp/article/910056/?ref=top

札幌市も、住居・子供の教育のためのインターナショナルスクールのバックアップ、札幌在住の企業の活用など、積極的に乗り出しています。
新幹線効果もあり、全国規模で、札幌市のオフィス需要は、これから最も増えるのではないでしょうか？

札幌ドーム経営に市民の怒り（特に市長に集中）
https://news.livedoor.com/topics/detail/24999591/
市長も大変かと思いますが、役人の経営がなんであるかの象徴です。
今回の再開発で、よく分りました。

中国経済が崩壊しそうです。共産党の統制経済で何とか誤魔化していましたが、
厳しそうです。https://news.yahoo.co.jp/articles/f74b19336fc59ff0eca40776b540d0feae27fe78
当然、不動産中心に崩壊しますから、世界規模の建築資材の暴落は想定出来そうです。
札幌市の再開発に影響を及ぼすかは不明ですが。

クリーンリバーがマンションを計画していた、平岸２条８丁目の敷地が駐車場になってました。
駐車場といっても、砂利敷きの簡素なタイプでしたが。
おそらく、工事費or施工業者の問題なんでしょうね。

マンションはあちらこちらに着工時期を過ぎた建築計画のお知らせが立っていますが、駅に近い物件は期日通りに着工しているケースが多い気がすりので、内部で優先順位をつけている気がします。

平岸駅は2条7丁目で、計画地は道路向かいなので、駅は近いんですよね。

建築資材は下がるのかもですが、今の工事費高騰は資材だけでなく、札幌圏への工事集中と、24年問題だと思っています。

ですので、一時的に下げる要素にはなるかもしれませんが、大勢に影響ないのではないかと思います。

管理人さん

いまSTVで北4西3の新しいパースが出ていました。

> 見直し後も、あの特徴的なビル尖端部が踏襲されるなら

管理人さんの予想通り、あの特徴的な尖った先端ビルではなく、高層棟は角張った全面ガラス張りのビルで屋上は平坦な普通のビルに見えました。
変恋前から軒の高さはあまり変わっていない可能性が高いですね。

りでべ さん

見てみたかったです。
私が入手している情報では高層棟側の基壇部変わる、高層棟は変更前と比較して皮を剥いた外観になると聞いています。

＞あの特徴的な尖った先端ビルではなく

やはりそうですか、これでなんちゃって200ｍビルと言われることもなくなりそうで一安心です。

偶然見つけましたが、創生スクエアに似てる感じですね。STVニュース北海道

https://youtu.be/n5wnn9f-Lzo?si=D4u8P_2U6lq9_sH3&t=351

開発好き さん

動画ありがとうございます！
STVなのでこれがりでべさんが見た内容でしょうか。

＞私が入手している情報では高層棟側の基壇部変わる、高層棟は変更前と比較して皮を剥いた外観になると聞いています。

基壇部は南側も北側も大きく変わっていますね！
北側は一段と東急札幌店を彷彿させるような外観になりましたね。
高層棟は聞き及んでいた「皮を剥いた外観」の意味がよくわかるパースです。

変更前の高層棟はビルを高く見せない、太く見せない外観上の工夫がありましたが、
変更後は全面ガラスカーテンウォールとなり、北5西1・2の高層棟とならび随分と目立つビルとなりそうです。
軒の高さは158ｍ程度、高さは163ｍ程度になるのでしょうか。
高さこそJRタワーより低いと思われますが、全体迫力はJRタワーを大きく凌駕しそうです。

開発好きさんもおっしゃっていますが、
創世スクエアの兄貴のようですね。

動画見ました！これはこれで全然悪くないですね。
個人的には、高層階の外観はすぐに見慣れてしまいますので、あまり気にならないのですが、
低層階や地下通路との接続やガレリアの方に注目しております。
低層階のデザインは私としては〇です。ヨドバシ梅田や秋葉に近くなった印象があります。
ガレリアが少しシンプルな雰囲気に感じましたが、
ガレリアや地下通路を当初計画から機能縮小せずに進めてくれているので、とても感謝です！
28年度の完成が今から楽しみです。

縮小とはいえ新幹線があったからオフィスまで維持できたと思います。
もし新幹線が凍結されたままだったらヨドバシの単独ビルに終わってた気がしますね。
新幹線延伸を決めた恩恵に感謝しなきゃいけませんかね！

開発好きさん、管理人さん、Kitakuminさん

私が見たのはまさに開発好きさんが示してくれた動画です。
開発好きさんありがとうございました。

> 高層棟は変更前と比較して皮を剥いた外観になると聞いています。

まさにそんな感じですね。変更前は外壁に隠れて一部しか露出していなかったガラスカーテンウォール部が皮が剥かれて全面ガラスカーテンウォールになったイメージですね。
相変わらずいい情報源をお持ちのようですね。

Kitakuminさん

計画見直しにより階数は減りましたが、旧計画は管理人さんが指摘していたように、実質180ｍ程度のビルであることを考えると、縮小はわずかで旧計画よりも優れているように感じます。
地下は札幌市との契約（南北線さっぽろ駅ホーム新設）があるので大きく変更することはないと考えていましたが、ほぼそのままの計画で進むようで安心しました。

理事会どうだったんでしょうか。
準組から組合に移行できてるといいんですが。

札幌西武跡地、来夏着工へ　ヨドバシＨＤなど、２８年夏開業目指す
※会員限定記事
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/925742/?ref=top

着工を前倒しするようですね。

開発好きさん
情報有難うございます。着工も開業も早めるというのは驚きでした。嬉しい誤算です！
北５西１・２は確実に遅れることになりますので、
こちらは早ければ早いほど収益を見込めるというのは、確かにその通りだと思いました。
テナントのリーシングの面でもメリットがあるかもしれません。
再開発組合は来年１月に設立と書かれていましたね。

ところで、地下鉄ホームの拡張工事はこれに合わせて前倒しできるのでしょうか？
できなかったとして、２段階のオープンになったとしても何ら問題はないかとは思うのですが・・。

この記事でいう着工って解体に着手という意味ですかね？
地下があるビルの既存解体は最低でも半年、通常は1年ぐらいかかりますよね？
今年の夏頃だったでしょうか、日本で唯一残る方式の駐車場が夕方ワイドショーで取り上げられた際、来年夏には解体されると言っていた気がしましたけど、すべてのビルが夏までに更地化できるのでしょうか？
第一生命ビルの既存解体は地下鉄出入口の閉鎖から約1年かかっています。

りでべさん
記事は「準備組合は来年1月に再開発組合を設立する。再開発後の建物の所有権などを定める権利変換計画の認可を急ぎ、来春にも既存建物解体に着手したい考えだ」とされています。
但し、来春や夏が何月なのかは不明の為、解体時期や着工時期はハッキリしません。

気になったのですが、9月の日経新聞の記事で建設費1100億円で最終調整していると出ていたのですが、今日の北海道建設新聞の記事では1400億円となっています。なぜこんなにも乖離しているのでしょうか？

未来都市札幌さん
日経記事は1000億円に高騰分を上乗せされた為、準備組合側が1100億円で交渉しているのではなかったですか。
道新記事は1000億円に高騰分をプラスして1400億円になった為、規模等を変更して地下6階地上31階、170mになったではないですか。
1400億円で協定したのであれば、当初規模通りの200mビルが建つ為、ケンシン記事は誤りだと考えます。

まろんさん

やはりそうですよね。1400億だと200mビルになりますもんね。

りでべさん、まろんさん
令和４年の環境影響評価書に、当時のものですが工事工程表が掲載されています。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/sapporoeki/documents/02_4.pdf#page=25

準備工事・解体工事から始まって56か月で完成する計画のようですので、2024年夏に着工して、それから準備・解体工事が始まると考えられます。
そして2028年夏の開業を目指すとなると、48か月、長くても50か月への短縮を目指すものと思われます。
仮に24年7月に着工とすると、
準備工事・解体工事が24.7～25.5、山留工事が24.11～25.12、杭・構真柱工事が25.9～26.2、１階先行床が26.2～26.6とここまでで２年、
以降、26.7から地下躯体工事が18か月、地上躯体工事が17か月、仕上げが26.11から24か月、外構や試運転等を行い全部で56か月となっていました。
最初の2年は大きな短縮が難しいように感じますので、躯体工事を26.5頃から始めて、期間を3～5か月圧縮するイメージかと思います。
ホテルがないと最後の仕上げも短縮できそうですので、人手を確保できれば実現できそうな計画に思えます。

地下躯体工事の時に歩道部の地下通路の施工も行われると思われるため、周辺道路はかなり規制されると思いますが、
北5西1・2の着工が2年遅れることにより、道路交通への影響は少し分散されるかもしれませんね。

道路交通への影響としては、都心アクセスが結構大変なことになると思うのですが、都心部をいつ着手するのでしょうか。
北5西1・2や新幹線駅の創成川横断部が本格化するより早く、都心部から行われた方が良いと思うのですが、調整はなされるのでしょうか？

まろんさん、Kitakuminさん

詳しい情報ありがとうございます。
やはり既存解体の着手でしたか。

北4西3と北5西1・2は早期竣工レースでしたが、身を削って竣工を早めた北4西3に軍配が上がりそうですね。
高さは少しだけ低くなったけど、見直し前よりも外観的に優れているし、駅前広場から見たときのインパクトは見直し後の方が高い気がします。

こんなビルが予定より前倒しで早く見られる可能性があるなんて楽しみで仕方がありませんね。

りでべさん
予定より前倒しというのは嬉しい限りですね。
大型商業施設のラッシュは今年度でひと段落となり、４プラやPIVOTは店舗面積は少なそうですので、
５年近く先のことにはなりますが、何といってもヨドバシに注目が集まりますね。さっぽろ駅地下空間がどのように進化するでしょうか！

あとは、大通西４の計画やBP新駅周辺の動きも気になるところですし、
ややマイナーどころになりますが、平岡イオン増築や道新ビルや北広島駅前のトナリエにも注目しています。

北海道建設会館が2024.3に閉館とのこと。
https://note.com/dokode/n/n2c2f8f3835d7
既報のようなものですが、いよいよ始まる感じで楽しみですね。
夏頃着工とのことでしたが、170mの建物が4年程度で開業までもっていけるというのも技術の進歩という理解で良いのですかね？

狐屋さん
単純比較はできませんが、創成スクエアはH27.2着工～H30.5竣工ということで、3年4か月かかっていました。
公式の計画は以下のリンクのとおりですが、実際の工期はwikiなどで確認しました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/project/documents/kihonkeikaku_honpen.pdf#page=56
当時、工期を短縮するために、逆打ち工法で地下と地上を同時施工したと聞いて、そんな技術があるんだなと驚いた記憶があります。
北4西3は、解体建物を多く含むことと、地下構造物が大きいこと（B6F）、公道部の施工を多く含むため、工期短縮に向けて、最新の施工技術を活用するのではないかと思っています。
改めて北4西3の工程表を見直してみると、１F先行床のあと地上と地下の躯体工事が同時進行になっているため、ここも逆打ち工法で進める予定のようです。逆打ち工法の解説がありましたので貼っておきます。技術の進歩という感じで凄いですね。
https://note.com/soda_architect/n/n620c9e8bc64c

Kitakuminさん

丁寧にご説明いただき、ありがとうございました。
参照先も読ませていただきましたが、工期短縮だけでなく安全面も考慮した方法とのことなので安心ですね。
最近はT成建設の件もありましたので、しっかり事業が進むことを願うばかりです。

北4西3再開発は地上32階・地下5階、高さ165mで決着したようです。
軒高150mまで下がるだろうと思っていたので落ち着きましたね。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFC105V70Q3A111C2000000/

都市計画審議会の議事録が公開されました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku123.pdf

※斜め読みなので間違っているかもしれませんが。

TERRAさんの記事では32階となっていますが、都市計画審議会の議事録では31階建てのようです。
高さが低くなるのに容積率が変更前と変わらない点についての説明がされていますが、管理人さんの予想通り階高を低くしたり、延床に算入される床を増やしたり、引き算足し算したり工夫しているそうです。

32階はPHですかね？

りでべさん
議事録の情報を有難うございました。北４西３地区と時計台周辺地区を読みました。
北４西３地区については、容積率について詳しい説明がありましたね。
ホテルからオフィスに変更して吹抜けが無くなったことも理由の一つのようですね。
ガレリア整備や地下鉄動線の拡充などの公共貢献は変わりないということと、地下歩道と施設の高さ調整によりスロープでつながったなどの改良がなされたということで、
自分としては引き続き期待の持てる再開発であることを確認できました！
※時計台周辺地区については、前回の都計審について書き込んだスレッドを探します。

良かったです。

しかし、道庁近くの最高のロケーションから、札幌三井ビルの上層部にホテルを誘致してれば良かったと、今から振り返り、現在の経営陣は思っているのでは。

ヨドバシタワーも、札幌市内で最高の立地場所ですから、後で、ホテル誘致すればと後悔するはず。

岸田さんが、新しい資本主義を掲げております。民間事業ですが、株主を冷静とさせ、長期的視野の経営判断が許されるように、公的な指導を期待したいです。

北４西３はホテルがなくなりましたが，これによって北５西１，２への影響はどうなんでしょうか？
北５西１，２のホテル誘致にとっては，すぐ隣りのホテルがなくなったことで，有利になるような気がしますが．
そんなに単純なことではないのでしょうか？

北4西3がホテルなしになるという前から管理人さんが具体的なホテルが決まっていない再開発は危ないとおっしゃっていました。
北5西1・2の中層階のホテルは決まっていませんので縮小される可能性もありますが、上層階のハイグレードホテルは初期段階からブランドまで決定していますので、有利とかないと思おます。

今日のけいナビで、ヨドバシHDの担当者自ら北4西3はこのまま物価上昇が続けば地下6階地上35階の計画から更に見直す可能性がると話していました。すでに一部で再設計を始めているとも言っていました。

計画は見直しても竣工時期は遅らせないという理念で進めているようです。この物価上昇が続け150ｍ以下まで低くなる可能性がありそうですね。
11月末に事業認可申請を出す予定だそうです。

連投失礼します。
同じくけいナビで北5西1・2再開発は相当厳しいとの実情も話していました。
やはりこちらも180ｍ以下になるのではないでしょうか。
北4西3や北5西1・2は時期が悪すぎましたね。結果論ですが、ホーム位置問題がなければすでに当初予定で着工していたでしょう。

ダイビル再開発はこの物価上昇中でも大きな再開発を発表しました、どの程度の見直しを行ったのでしょうね。

札幌の経済規模・需要を鑑みたり、REITを募集しても投資が集まらなかったり等の問題もあると感じます。
率直に言えば、札幌の限界のようなものもあるのでしょう。
一地方都市の豪雪地帯としては頑張れてる方だと納得するしかないかもしれません。
私自身、ITのコンテンツ分野なので再開発には門外漢ですが、そのように思います。

りでべさん、けいナビの情報を有難うございます。北4西3も更に見直す可能性があるのですね・・。
最終的にどうなるのかちょっと心配です。
Youtubeが見つからなかったので、概略だけになりますがTVHの記事を貼り付けておきます。
https://nordot.app/1098184928797901558?c=462419638605612129

狐屋さん
リートは北海道リートのことでしょうか？？投資が集まらない状況なのですか！？
札幌の限界のようなものは、結構いろんなところで感ずることがあります。
話が少しそれてしまって申し訳ないのですが、
道央圏全体をみても、ラピダス関連の追い風が吹き、経済・産業の規模を一段階引き上げるチャンスが到来したとしても、
そのチャンスを活かす動きがあまりに希薄で、これ以上の成長はあり得ないのかなと感じています。
北海道も札幌もマインドはかなり保守的だと思うんですよね。人口減少が進むため未来への投資を渋るのは仕方ないのかもしれないのですが、
半導体を中心とする産業の爆発的な発展や、インバウンドの大幅な増加、新幹線新時代という大きな可能性があるというのに、
そうした恩恵を受けられない他の都市と同じように保守的な舵取りをするのは、何故なのだろうかと思います。
もしかすると、そうしたマインドが札幌や北海道の地域性であり、自ら限界を下げている要因なのではないか、と最近感じています。
ラピダス関連の道や周辺自治体の対応を見ていると、とても残念な気持ちになります。
小池社長はすでに北海道や周辺自治体に対して愛想をつかしているのではないでしょうか・・。

＞ このまま物価上昇が続けば地下6階地上35階の計画から更に見直す可能性

仲通部分に配置予定のガレリアを最後まで残してくれると思いますが、建設費用圧縮のための設計変更は設計者の腕の見せ所ですね。
個人的には北側の基壇部は45ｍ～50ｍ程度に抑えてもいいと思っています。
ビルが低くなってもビル屋上が真っ平らなく、ANAクラウンホテル札幌のような特徴的な形状だと個人的には嬉しいです。

PIVO跡地再開発は成功するかどうかは未知数ですが、
ラグジュアリーホテルが入れることで収益性を高めているように思います。
南一条、西2丁目、狸小路、駅前通という約40年前までの回遊コースにラグジュアリーホテルが建つというのは個人的にはとても感慨深いです。

狐屋さん、Kitakuminさん

投資が集まらないというのは、保守的なマインド以上に、
北海道の地元地銀に資金力が欠けていることが大きいはずです。
全国的に地銀は苦境に立たされており、これは地方都市全体の傾向かもしれません。
その中でも勢いがあると言われているのは福岡ですが、九州地域の地銀にパワーが残っているようです。
大半の地銀にとって、投資に多量の資金を投入する余裕がないのが実情でしょう。
ただ、札幌、北海道に関しては、富山県を本拠地としている北陸銀行が存在していることが強みかもしれません。
北陸銀行札幌支店の建て替えが終われば高さ６０ｍ、１３階建てのオフィスビルに生まれ変わります。規模からいえば、
富山の本店並みかそれ以上かもしれません。札幌において、北陸銀行による投資が今後期待できるかもしれません。
他の地域から羨まれるほどの産業集積がありながら、若年女子を中心とする県外転出増で人口減に苦しんでいる富山県ですが、
これは札幌にとっても学ぶべき点だと思います。
製造業の集積と発展は必要ですが、それだけでは人口が維持できない状況になっています。

福岡の場合は、資金力と人的なソフトパワーがかみ合って、発展しているように見えます。
九州の場合、原発が順調に稼働しているというエネルギー面での有利さがあるのは否定できません。
資金力の不足をカバーする手立てを見つけることが大切であり、
そのためには保守的なかじ取りは解決策にはならないのは確かですね。

mitakaさん

福岡との比較が興味深いのですが、福岡の発展は経済成長するアジアの玄関口になっているからだと思います。
歴史的・文化的にも韓国・中国との交流が盛んで、今も福岡空港には多くのアジア便が就航し、新千歳空港の倍以上の200万人
超の国際線旅客数です。もちろん、高速艇で釜山も近く、円安で韓国から福岡への買い物客も増えています。

やはり経済活動にとって海外との交流はとても重要です。
その点、北海道は残念ながらロシアとの交流が止まり、例え再開しても経済力で見劣りします。
ラピダスを契機に、北米や欧州との結びつきが強くなれば、欧米の玄関口として北海道・札幌が発展する可能性はあるかもしれません。
その点でも、航空路や高級ホテルは重要だと思います。

すっかり、福岡を持ち上げる投稿だらけになりましたね。こことツイッターで福岡を持ち上げてる女優オタクといい…福岡とその子分の地域の連中が、どれだけ北海道と北海道民を馬鹿にして見下してるかを知っている自分からすれば腹立たしい限りです。

札幌市は除雪費に毎年数百億円も使い，新幹線も無かったし，福岡よりはるかに背景人口が少ない，などなど
不利な条件が多く存在します．にもかかわらず日本の他都市と互角に競争できているのは
先人の努力の賜物であり，高く評価していいと思います．

他の都市のいい部分を参考として引き合いに出すのは問題ありませんが、憶測で悪くいうのは自重してください。

歴史の長さや地理的、気象的条件で都市の発展方向は大きく変わります。
たまたまここ数十年の勢いが高いだけの場合もあります。

私からすると、寒くて雪が多くて住みたくないという人も多く、都市圏のつながりが無い都市に、日本でも有数のビル街や地下街が広がっている札幌は素直にすごいと感じます。
ある分野が劣っていたり、抜きん出ているからこそ、前を目指していく原動力になるのではないでしょうかね。

日本を含め、他の国も永遠に発展し続けることはないでしょう。
それは、札幌を含め日本の他の都市も同じです。
札幌は広大な原野からだった頃からまだ150年程度しか経っていないのです。
歴史が長い他の都市に比べてあらゆる面で劣ってもなんら不思議がないと思っています。

NHKが報道に出しましたが既報ですね。地上32階と言っています
https://www3.nhk.or.jp/sapporo-news/20240129/7000064488.html
札幌一を狙うとしていましたが、ここでも大通西4の185mにすっかりお株を獲られましたかね

福岡は札幌と比べていい時と悪い時の繰り返しで、平成になるまでは札幌優勢、平成になってから福岡優勢、
そしてまた札幌優勢、福岡優勢の繰り返しのような気がします。
今は高島市長のブランディングの上手さが効いていると思います。

200万 さん

高さも165ｍということで、軒の高さだと150ｍ程度かもしれません。
地下7階というのも驚きです。
元々の計画も200ｍとはいうものの、実質は175ｍ前後のビルでしたので、
最高高さは低くなりましたが、実質的な軒高はあまり変更がないと思っています。
創世スクエアをやや大きくしたような感じになりそうですね。

札幌と福岡は同時期に政令指定都市に移行したのでよく比較されますが、
福岡は高層ビルがなくても幹線道路沿いに広幅ビルがあり、歩道も広くの街並みがとても美しく、奇抜な意匠のビルが印象に残っており、
札幌にはない雑多感が街全体を活気づかせていると感じました。

あくまで個人的な印象ですが、札幌や福岡よりも仙台や広島の方が高層ビルが目立つように感じます。
札幌の場合は碁盤の目であり、地区計画による高さ規制により45ｍ、60ｍ、100ｍのビルの集合となっており、
整然とした街並みではありますが、
250ｍ、300ｍクラスの突出したビルがないのでアクセントに欠ける印象です。
世の中、高層ビルに興味のある人はごく僅かですが、
30ｍが高層ビルの時代に約150ｍのテレビ塔が建設されたインパクトはかなりのものです。
今の時代であれば、100ｍが高層ビルといわれますので、300ｍぐらいの観光タワーを期待したいですね。

敢えて自省的に意見しますが、福岡との対比という視点で言いますと、札幌や北海道は福岡・九州と比べても考え方が内向きですね。
冬季五輪を招致するくらいなら除雪にカネを使えという意見が世間話でもまかり通る空気には辟易します。
北海道新幹線なんかできても使わない、だから要らない。という論法もよく見受けられます。
道民が乗るためというより、主に本州から北海道へ行くための交通手段なんですが、その観点がない人が多い。
すでに観光に依存した土地なのに、外から人が来るおかげで道内が潤うという構造にそもそも理解が乏しい気がします。
だからニセコの物価が高いことを憂うような報道がされてるんだと思います。外国人に高く売れることは歓迎すべきことなのに。
福岡市は宿泊税を導入済ですが、札幌や北海道は宿泊税で観光客からがっぽり稼いで除雪に使えばいいのにと思います。

所詮東京以外は地方都市なのだから比べる事事態おかしい？何処何処に勝った負けたとか？福岡の方が優れてるだとか、そんな事思って生活している人っているんですね？私は他の都市をライバルとか思った事はないですね、他の都市もそれぞれ良いところもある、他の都市の批判する前に、やる事、あるのではないですか？外の人の意見として聞いときます。
なんか考えが小さいですね

詳細な平面図・断面図が公開されました。
実際の最高高さは165ｍでなはなく、高さは161.3ｍのようでね。

詳細な図面が出ています。
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo/consult/documents/jigyoukeikaku1.pdf
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo/consult/documents/jigyoukeikaku2.pdf
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo/consult/documents/jigyoukeikaku3.pdf

街区の仲通がどうなるのか気になっていましたが、
図面を見ると歩道の巻込み部があるようです。

南北線さっぽろ駅の構造もよくわかる図面です。

管理人さん、詳細な図面を有難うございました！
各pdfファイルのアドレスには「henkou」が加えられておりました。こちらから新しいリンク先に行けます。
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo/consult/n4w3.html

店舗のメインは北側になるようですね。
南側はガレリアからアクセスできる３Fまでのフロアと、４Fに一部店舗がある程度となり、オフィス中心の建物となるようです。
以前に「北側は東急百貨店、南側がヨドバシ」と自信満々に予想したのですが、見事に外れました（汗）。
東急色がどの程度出てくるかは、テナントが発表にならないとわからないかもしれませんが、
南側の方がフロア数も少なく、ガレリアとの接続も活かし、ゆったりとした構造に見えるので、やや高級路線の空間が作られるのかもしれません。
ガレリアについては、１Fにも風除室が設けられているため、真冬も温かい空間になりそうです。
ガレリアから１F～３Fの南側店舗との接続のあたりが、少しオシャレな空間になりそうです。

また、地下のコンコースや改札口と建物との接続方法がだいたいわかりました。
地下１Fの北側地下通路に面した部分に並ぶ店舗（５箇所）は、建物内の店舗とは切り離されています。
飲食店を中心とした店舗が並ぶのかもしれませんが、幅５ｍの地下通路がどの程度にぎわいのある空間となるのかに注目しています。

全般に、ガレリアや地下との接続が充実しており、市民にとっても豊かな空間を享受できそうであるため、とても楽しみな再開発事業であることを改めて感じました。
今から28年の完成が待ち遠しいです！

くっくるっく氏によると、高さが159.90mにさらに微縮小したことが分かりました。
ここまで凝りなくやるくらいなら、2階建てのヨドバシ棟と6階程度のオフィス棟(地権者のみ入る最低限)に思い切って再変更すべきですかね。

https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo/consult/documents/jigyoukeikaku_henkou2.pdf#page=37

昨年秋の報道でさらなる縮小もあるということでしたが、
9月13日の都市計画審議会では約170ｍでしたが、その後は約165ｍ→約161.3→約159.90ｍと設計が進むに連れて修正が続きましたね。

北海道新聞の最新の記事では約165mと表記されていますね。
それにしても約3年半で着工から開業まで持っていくとは、時間はかかりましたが始まるとニョキニョキ伸びていきそうですね。
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/977568/?ref=top

狐屋 さん

165mはパラペットかアンテナを含めた高さで、建物の最高高さが159.90mに修正されたという意味です。
お分かりいただけましたか？

HTBのニュースでは、160mと言われてました。

道新の165mとの差は、ご指摘のように、パラペットの誤差かと思われますが、建造物の公式な高さの表示基準てあるのですか。

無ければ、パラペットを異常に高くして、偽りの超高層ビルを建てることも可能です。
また、各者の議論で噛み合わない可能性が出てきますよ。

それは札幌ダイビル計画でも言えてますね。

公式発表だと最高高さ98.3mですが、建設計画のお知らせには94.50mと記載されています。
これも勿論塔屋部分が関係しているかと思われますが、ダイビルの場合は塔屋の2層目がほぼ吹き抜けの状態のために低く記載されている可能性もあり得ます。

メディアと地区計画の指定と実際の建物高さに揺らぎがあるのは普通なんです。

ありがとうございます。

認識されていないメディアがあるということですね。

札幌の建築計画のお知らせ標識には最高高さの項目がありませんよね。
東京は高さと最高高さが記されています。
以前管理人さんがおっしゃっていましたが、建築法上の高さ、最高高さは別物ですで、塔屋が高さに含まれるかどうかは用途や高さ、面積によると言っていたはずで、その基準は地域によって異なるそうです。

北4西3は公開された断面図によるとアンテナ（避雷針など）を含めた最高高さが159mになったようです。

環境アドバイス部会で色々と意見が出たようですね、札幌らしさって何だろうと思う。

低層部は五番館の面影をイメージしたアーチとしているそうですが、いつまでも古いイメージを継承するのもどうかと思います。
頭の硬い委員だらけでは札幌は発展していかないと思うのだが。

りでべさん、ご教授をありがとうございます。

これでは、他の都市との比較も慎重さが求められますね。結構な誤差がありそうですよ。

このスレで、この際、統一された方が、後々、良いのでは？

五番館イメージってブラサトルさん歓喜やんけ

確か、明治40年頃、札幌を初めて訪れた石川啄木が、駅を降りた時、五番館のレンガ造りの建物と、駅前通りのアカシヤ並木を見て、詩人の住む街と絶讚し住みたいという小説『札幌』を書いてます。

生活を題材にし貧しい人々に視点を向けた短歌を詠んだ啄木は、海外でも人気があり、観光客にとり、札幌市の印象を良くするインパクトがあると思いますよ。

ただ、啄木は、給料の高さにひかれ、直ぐに小樽の新聞社に就職してます。
その後、サボリ癖が出て、「赤い靴」や「シャボン玉飛んだ」で有名な野口雨情を騙し、サボタージュを試み、事務長に殴られ、釧路に向かってます。そこで、芸者遊びに借金を重ね、東京に夜逃げしました。

北4西3は200メートルから159メートルに縮小されたとか
札幌は縮小、延期、中止だらけですね、まともに動いている再開発は1つもないのでは？
200メートルどころか、結果180メートルを超えるビルが1つもできない？

確かに、180m超えは出来てませんが、都心部の変化の大きさは、全国一番では。
ただ、この掲示板の最近の投稿の少なさは気になってましたが。

しかし、参考まで見て下さい。
https://www.youtube.com/watch?v=vdV7jrKJlAM

北4西3は高さが低くなったことは結果であって、商業＋オフィス＋ホテルのビルからホテルが無くなったことが最大の変更かと思います。
また、以前の計画と比較すると、南側の商業スペースが縮小されたことも大きな変更だと思います。
しかし、事業費が高騰するなか、多くの市民や観光客が利用する公共性の高いスペースは当初計画のまま、商業スペースの縮小も最小限に留まったように、
事業を継続するには最善の対応をされたと感じています。
もちろん100点ではないでしょうが、私としては90点以上の事業になったと思いますし、0点という最悪の事態を回避されたことが本当に素晴らしいです。
現在進んでいない再開発事業についても、こうした見直しにより進められるといいですね。

昨日卓球の試合を見ていて、15歳の選手が劣勢の時に周囲のアドバイスを聞いて、しっかり修正して勝ちにつなげる姿が印象に残りました。
今の時代、目標達成のために最も求められるスキルは、修正力や対応力なのかもしれません。

あ さん

このサイトは高さランキングサイトではないので、再開発を総合的な観点で見ています。
観光タワーや眺望を売りにした展望室があるようなビルは、その「高さ」が重要となるかもしれませんが、
一般的なビルは最高高さや高さではなく、軒高や延床面積が本質的な重大要素だと考えます。

北4西3は高さ200ｍ→160ｍへ縮小されてはいますが、
個人的には当時から200ｍのビルとは言えないと思っており、当時発表された断面図から軒高は約170ｍであると考えていました。

「北４西３地区第一種市街地再開発事業」都市計画決定のお知らせ
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/88030/b4a41d3a/f149/4436/9903/ae4f80d709f5/140120220406518043.pdf

新しく発表された修正資料によると軒高は約145ｍと推定されれます。
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo/consult/documents/jigyoukeikaku_henkou2.pdf

一方で延べ床面積で比較してみると、

修正前　約 210,200㎡
修正後　約 203,290㎡

約7,000㎡しか減少しておらず、サッカーのフィールドと同じぐらい、札幌の街で例えるなら半街区より少し広い広さです。
簡単にいえば、北棟のフロアが1階分減った程度といえます。

最高高さで考えると200ｍ→160ｍで大きく計画が縮小されたように思われがちですが、
ビルの本質的な要素である軒高では（推定）28ｍの縮小にとどまっていますが、

・当初の28階、29階はホテルのロビーやイベントスペースを意図していたと思われ、階高が約10ｍだった、
・エグゼクティブフロアと思われる最上階の階高が高く設計されていた、
・階高が高かった南棟の9階から10階の機械室がなくなった（大きく構造が変わった）

これらが、35階建てから32階建てで3階分しか減っていないのに（推定）28ｍも低くなった理由と考えています。

こう考えると、200ｍ→160ｍというのはほとんど意味がなく、
ビルの大きさ（広さ）である延べ床面積の縮小規模はわずかなので、規模の縮小はとても小さいものと考えてています。

ちなみに、北5西1・2再開発ビルは屋上に展望室が設けられる予定ですので、
ビルの高さは重要な要素となると考えています。

Kitakuminさん
卓球負けましたね。
修正力と対応力でも超えられない壁があると思います。
それが今の資材高であったり、労務費の高騰なんではないかと。

あんまり話題になってませんが、イケウチゲートが売却されましたよね。
商業もそうですが、オフィスの床も余ってくるんでしょうね。

イケウチゲートの敗因は以前と客層を変えようとしたことですね。以前の2階のような雑多なフロアも残すべきでした。

あと残念だったのが、となりで建て替え中の、北陸銀行ビルの地下フロア経由での地下街接続を行わなかったこと。

札幌市は、今後は隣地のビルの地下経由での地下空間ネットワークの延長を進めようとしていたはずなので、最初のケースとして進めて欲しかったです。ほぼ同時に2つ建て替える地区は珍しいです。これを実際にやっている例としては、北4西3があります。地下フロアの真ん中に東西に貫通した通り抜け通路をもっていて、将来、東急デパート建て替えられた際には接続できる構造です。

同様に4プラとピヴォの地下フロアも、直接つながったりすると、回遊性がでて良いのですが。

地下接続ですが、めちゃくちゃお金かかるんですよね。
特に道路をまたぐと、さらにめっちゃかかります。
既存のインフラも図面通りには埋まっていないので、手堀りになるケースも多くなります。

話は変わりますが、サブコンの手が足りないようです。
新築工事には逆風が続きそうです。

管理人さんがおっしゃる通りビルの高さランキングサイトならともかく、
再開発を中心に情報発信している多くのサイトでも、200mから160mと高さが低くなっただけで大幅縮小と伝えているサイトが多い事にとても疑問を感じていました。

管理人さんがおっしゃる、高さ200ｍの計画段階から実質170mのビルであるという考えを表立って口にしているサイトは自分が知る限り見たことがありませんでしたので（図面を見れはそれが一目瞭然なのですが）、今回の説明はとても合点がいくものでした。
さらに、おっしゃる通り延べ床面積で比較すると小さな縮小でしかないというのもわかりやすかったです。

kitakuminさんがおっしゃった、
＞今の時代、目標達成のために最も求められるスキルは、修正力や対応力なのかもしれません。

管理人さんの説明を聞いて、まさにこれだなと思いました。
若い方々は他都市から目を気にして最高高さだけに注目しているのかもしれませんが、これも管理人さんがおっしゃったように、観光タワーや高層階に展望ホールがあるようなビルなら最高高さが重要だけど、そうでないビルは最高高さなんて意味がないというのもよくわかります。

これについては、心配症さんがおっしゃる
＞これでは、他の都市との比較も慎重さが求められますね。結構な誤差がありそうですよ。

という事にも関連していると思っっていて、例えば、NHK札幌放送局の高さは33mで最高高さは105mですが、NHK札幌放送局を105ｍという人は誰もいません。東京スカイツリーの高さは471mですが、最高高さである634mが一般で言うところの「高さ」として認識されています。札幌のJRタワーは最高高さは169ｍですが、ヘリポートを含めた高さである173ｍが一般的に浸透しています。
おそらくは建築基準法などで、最高高さに含めるかどうか一律ではないのだと思いますが、札幌の建築計画のお知らせ看板に最高高さの記載がないのは混乱の元かもしれませんね。

管理人さんが
＞・階高が高かった南棟の9階から10階の機械室がなくなった（大きく構造が変わった）
こう書かれていたので、改めて確認したところ、機械室は南棟の４階（一部店舗）と５階に移っていましたね。
元々南棟では５階まで商業用でしたので、２フロア近く減らしたのも大きな変更点の一つかと思います。

設計モドキさん
＞卓球負けましたね。
＞修正力と対応力でも超えられない壁があると思います。
すごい試合だったので、最後までガチ見してしまいました。
最後の15歳の天才中学生と五輪王者の対戦については、第１ゲームではラリーで歯が立たなかった五輪王者が第２ゲーム以降に戦い方を大きく変えて、
揺さぶりをかけたりウィークポイントを突いたり、持っている技術や経験を全て駆使して死に物狂いで勝つための試合をしている姿が強く印象に残りました。
さすが長年世界のトップで戦ってきた選手であり、それこそ修正力と対応力で勝利を掴んだように感じました。（というのが私の感想です）

イケウチゲートの売却のニュースには驚きました。
建替えを決断した時に描いていたものと現実との間に、やはり大きな隔たりがあったのかもしれません。
自社ビルではなくなりますが、まだまだ次の手を打ってくるものと思いますので、今後の動きに注目かと思いました。

通りすがり２さんの仰るように、地下接続がないことの影響は大きいと思いますが、北陸銀行にとって地下を公共用の地下通路にするメリットがどれほどあるかと考えると、管理の負担も増えますし、イケウチ側が望んでいたとしても実現できたかは怪しい気はします。
４プラとピヴォも繋がり、回遊性を向上させることを一時期期待していました（地下はポールタウンでつながっているため、２or３階で接続のイメージ）が、ここはそういう調整はありませんでしたね。
道路をまたぐ地下接続については、設計モドキさんの仰るように障害物だらけでとにかく大変かと思いますので、
札幌市が自ら積極的に入り込んで調整するか、札幌市が再開発の事業者に加わらないと実現は難しいのかもしれません。

サブコンの手が足りないことは今後確実に多くの事業に影響を及ぼしそうですね。特に設備系は深刻と聞いています。

最高高さ問題については・・・私はいまだにピンと来ていません。
断面図ではパラペットを含めて159.9mとなっているのに、5mも高い165mと表記する理由が理解できずにおります。

北陸銀行のビル、もし貫通地下道を持ったら
メリットとしては、
地下接続の公共空間なので都市計画審議会を通せば容積ボーナス（200%）が出ます。増えた延べ床の6割が賃料を取れる空間だと仮定すると、大通の新築オフィスの相場なら年間で2億6000万ほどの売り上げ増になる計算です。
デメリットは固定資産税の上昇と、たしか消防法の扱いが変わるので設備にコストがかかるようになることですね。

夕方のローカルニュースによると、ヨドバシカメラは札幌駅側の地下3階〜8階まで、南側は現在北4西3にある佐藤水産や居酒屋が入るそうです。
やはり東急百貨店は入らないようですね。

ん、東急入りますよ？

日経新聞でも数日前に記事がでており、南棟は1階に佐藤水産、2階に飲食店、3階に歯科医院などとなっています。また、南棟地下1階と地下2階は東急とじょうてつが信託受益者となっているようです。 南棟の地下を東急フードショーとして、東急百貨店を事実上縮小移転、そして現在の東急百貨店跡地の再開発の検討に入るということになるのではないでしょうか。

おそらく4、5年後の東急渋谷本店跡の再開発が落ち着いたタイミング辺りに札幌店閉めて、東急プラザ的な商業施設とオフィスの複合に建替えるのではないでしょうか
再開発後に札幌だけ百貨店として残すことはまずないでしょうし

2月初めに公開された図面でも百貨店が入るようなスペースはありませんでしたので、東急移転はないような気がしていました。
この時代に百貨店業態を残す理由もないので自然な流れかと思います。

日本全国そうですが、名ばかり百貨店が増えているような印象があります。

闊歩路さまのご指摘もありましたが、
札幌市以外の都市で、百貨店は、帯広の藤丸が閉店し、丸井デパート函館支店のみとなりました。
ただ、その丸井も客が減少し、営業時間を短縮、いずれ閉店かと思われます。

昔、デパートの屋上の遊園地が楽しみでした。

ただ、今回は、安売りのヨドバシと印象が異なるので、東急が躊躇したのでは？

東急の建物は、築50年ですから、独自の建て直し情報とかないのでしょうか？

＞ 東急の建物は、築50年ですから、独自の建て直し情報とかないのでしょうか？

4、5年前の月刊誌に120ｍ程度のオフィスビルに建て替えるのではないかと掲載されたことがあります。

東急の隣にあった平屋の酒屋がなつかしいですね。
東豊線が開通したときの増築時に3角を取っていれば、新館旧館のように構成になりまた状況が違ったのでしょうけど、
いまのテナントの移転の目処がつけば、建て替えされるのではないでしょうかね。
ビックカメラはまた移転先を探すことになりそうです。

ビックカメラはＪＲ北の再開発ビルに戻る算段ではないでしょうか。
もしそうだとすれば東急百貨店の再開発はＪＲ北の後になるでしょうね。
ところでヨドバシ再開発ビルにロピアがテナントとして入る可能性はあるでしょうか？
京都、博多、仙台など地方のヨドバシカメラにはロピアがテナントとして入っています。
京都のヨドバシは京都駅正面の一等地で札幌のヨドバシ再開発とそっくりな立地です。
札幌のヨーカドーの一部をロピアが継承したのも、その布石だったのかもしれません。

りでべさんのご覧になった夕方ニュースはこちらですね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/cc143b21b5c1c387d94bd333ec18964f4e0ff0f4
北側はヨドバシ、南側の低層フロアはその他の地権者という構図ですね。
南側の商業棟は以前に書き込みさせていただいたように商業フロアが縮小されました。
実際はわかりませんが、東急百貨店の再開発を進めたい東急が、自らのフロアを縮小して計画をまとめたようにも見えます。
北４西３の営業開始後は、東急は時間を置かずに北４西２の再開発に着手するのではないでしょうか。
東急がビックカメラの移転先を待つことは無いと思われますので、ビックカメラにとっては北５西１の完成遅れは死活問題になるかもしれません。

外の人さんが仰るように、ヨドバシのテナントには私もロピアが入るのではないかと思います。
集客にはかなり貢献すると思いますし、ロピアはヨーカドー数店舗とヨドバシに入れば、札幌市内の食品スーパーの勢力図にも影響を与えそうですね。