北5東1再開発の方向性が定まるのでしょうか？
7/8開催の都市計画審議会で議題に上がっています。

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第132回札幌市都市計画審議会
事前説明第1号　札幌圏都市計画地区計画の決定【北5条東1丁目地区】

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/shidai/shidai132.html

こんにちは、TERRA さん

地区計画の決定なので北5東1街区の方向性や最高高さの決定を行うものなのでしょうかね。
期待された大街区での再開発ではなく、また有力とされた東西半街区での再開発でもなく、結果的に3地区の再開発となることが有力とされています。
せめてそこがどうなるのかははっきりそうですね。

HTBの報道では1街区を3棟に分けて建設すると説明されていました。

北西側:フジタ
南西側:日の丸興産
東側:JR北海道

によって低層の建物を3つ建てるとの事です。

容積率600%エリアですが、全てが8階建て・高さ40m程度になると予想しています。

今後に注目です！

北5東1は感覚的にサツエキイーストと北5西1再開発との結節点となるのではないでしょうか？
となると、今後注目すべきはやはり中央郵便局建て替えとテイセンボウル跡地の再開発となるでしょう。
ちなみにサツエキイーストとは
https://www.hokkaido-np.co.jp/article_photo/list/?article_id=1159057&pid=14652376
これです。

卸センター跡地の北6東2再開発で新設された公園はサツエキイーストパークという名称ですよね。
もしかして第132回札幌市都市計画審議会の事前説明は「新幹線札幌駅東地区まちづくり勉強会」が作成したガイドラインをそのまま地区計画としようとしているのでしょうかね。

東3は住宅地であることに配慮した提案になっているので、
再開発好きとしてはもっと頑張ってほしいガイドラインになっている気がします。

今年度の「新幹線札幌駅東改札口周辺エリアまちづくり推進支援業務」の提案説明書には、
「令和３年度には、当該周辺エリアの関係者を中心に「新幹線札幌駅東地区まちづくり
勉強会」（以下、「勉強会」という。）が発足し、令和５年度から令和６年度にかけて、ま
ちづくりビジョンとガイドラインが策定された。」とありました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/keiyaku/documents/r7higashikaisatsu_teiansetsumeisyo.pdf

ビジョンとガイドラインは見つからなかったので、公表されていないのですね。
今回の審議会の資料で初めて見ることができるでしょうか。

＞東3は住宅地であることに配慮した提案になっているので、
＞再開発好きとしてはもっと頑張ってほしいガイドラインになっている気がします。

審議会の中でもっと頑張るようにという意見が出て、良い方向で見直し・修正が加わるといいですね。

資料が公開されたようです。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/index132.html

高度地区は60ｍ、要件を満たせば100ｍまで認められるようです。
初期案の東街区、西街区を踏襲した高次機能複合A地区、高次機能複合B地区として計画されるようです。

耳にしていた北5条通を拡幅するという噂はこの地区計画では触れられていませんが、
北5条通沿いに歩道沿い空地2号が計画されているので、将来的に拡幅用地として利用されるかもしれません。

創成川通に整備される空中歩廊2号がとても気になります。
建物内通路ではないということなのでしょうかね。

高さは60ｍ（条件により100ｍ）という事で、隣接する地区の住宅地域に配慮している感じがします。
隣接する街区が245mということを考えると、スカイラインのバランスに疑問が残ります。

思ったより高層の再開発になりそうですね。
とはいえお互い60m〜緩和で100mなのは中途半端ですし、思い切って1街区開発・北東部に寄せて150mタワマンにすべきだったと思います。

資料を有難うございます。
空中歩廊２号についても、（屋内、天井高さ3.0m以上）と書かれていました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/documents/132_n5e1_jizen_youto2.pdf#page=7

２号（南北方向）は地区施設内に作られる２Fの歩廊で、１号（東西方向）は公共施設として作られる２Fの歩廊なのですね。
北東側の広場１号は約300m2のうち250m2以上が屋内、南西側の広場２号は約150m2のうち100m2以上が屋内であり、
それぞれに昇降機（エスカレーター）＆吹抜け空間＆飲食店等の店舗も設置されることから、
それなりの出入口が２箇所設置されることになりそうです。

東西方向の空中歩廊１号は、恐らくそのまま西側に伸びて創成川を渡り西１と接続されるものと考えられます。

この街区についてはクリアになってきましたが、北６側、北４側、東２側の周囲との接続は見えてこないですね。

なお、５月に開催された前回（第131回）の都市計画審議会の資料を見てみますと、
説明資料、計画書・計画図のほかに補足資料としてパワポ資料が掲載されていました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/index131.html

これまで非公表だったパワポ資料が公表されてフルオープンになったようです。
議事録とパワポ資料の両方を確認できると全部わかってしまいますね。
今後継続されるかはわかりませんが、再開発ファンとしては情報が多く有難いと感じる一方、
なかなか凄い時代になったなという印象です。

kitakumin さん

パワポ資料とても参考になりました。
ただ、資料中に変更案の縦覧に対する意見は「なし」とありましたが、縦覧されていることに気づきませんでした。
これまで区役所に出向いて縦覧資料を閲覧することはありましたが、
補足資料もオンラインで公開されるようになれば、区役所まで行く必要がなくなるのでとても嬉しいですね。

第132回札幌市都市計画審議会
議事録
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/documents/gijiroku132.pdf

北5東1の東街区は自動車修理工場が計画されているようです。
また、商業地区における自動車修理工場の面積は300㎡に制限されているが、それを750㎡までに緩和するようです。

元から東半分は札幌市が交通広場（次世代交通システムターミナル）を整備する構想だったので期待はしていなかったとはいえ、
B地区もA地区と同じく高さ制限が60ｍ（100ｍ）とのことだったので、わずかな期待を持っていました。
いくら次世代交通システムの修理工場とはいえ、期待をはるかに下回るものが建設される可能性が高まりました。

思えば、札幌駅の1970年中頃まで札幌駅周辺は倉庫や整備場、蒸気機関車へ供給する貯炭場や貯水施設が残っていましたが、
60年後に再び札幌駅周辺に大きな修理工場が整備されるとは驚きです。
次世代交通システムの整備工場の必要性は理解できますが、
それを、これから再開発する超一等地に整備する必要があるのでしょうか。
例えば、中央体育館跡地、ホクレンホームセンター跡地に建設しようと考えなかったのでしょうか。

例えば、自動車修理工場とテナントオフィスの複合ビルとして整備して、
賃料収入を得るという計画であったり、自動車修理工場を地下に建設するのであれば、まだ理解はできますが、そうでないなら理解に苦しむ計画です。

北5東1地区に高次都市機能を集積させる、にぎわいを創成東地区に創出すると言っておきながら、
現実は自動車修理工場を計画しているということに、とても大きな矛盾を感じてしまいました。

もしかして、既存のレンタカーや自動車販売店は再開発後も事業を継続するので、
再開発後もあそこに自動車修理工場を整備するのでしょうか。

北5東1は全体で1.6ha（1万6000平米）ですよね？次世代交通用ピットの面積はその1/20以下ですから、あまり気にしない方が良いですよ。

通りすがり2さん

Ｂ地区は5000m2しかなく、そのうち約1/4は交通広場です。
残りの敷地に自動車整備場が作られるということですから気にして当然だと思います。
管理人さんがおっしゃる、テナントビルを建設して、その地下に自動車修理工場を配置、さらにテナントから賃料収入を得るというのはとても良いアイディアだと思いました。

なるほど、でもメイン導線が２階の設計になっている街なので、同じことなのでは？
２階が歩行者用の街路でテナント街があり、１階は車や公共交通などで使われる分離構造です。
すでに同様の構造になっている品川の港南口側や大崎などを考えても、
街路の下の階に何があるか、誰も気にしていないと思いますよ。

管理人さん
議事録の情報を有難うございます。いつ公表されるかと週１くらいでチェックしていたのですが、ようやく確認ができました。
また、今回もパワポ資料が公表されましたので、議事録と一緒に内容を確認してみました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/documents/132_n4w3_simon_hosoku.pdf
私もまさか、この場所に自動車修理工場を整備するとは思いませんでした。いつからこんな方向性になってしまったのでしょうか。
少なくとも、まちづくり計画では
「先進的な環境技術を見える化し、環境負荷が少ないまちづくりに向けた取組を国内外へ発信するショーケースを整備」と書かれていただけですので、
PR施設が加わる、くらいに思っていた方が多かったのではないでしょうか。

よく見ると、パワポ資料（補足資料）だけではなく、説明資料にも計画書・計画図にも自動車修理工場が書かれていました。
B地区の土地はディーラーが所有者であり、今は500m2くらいの修理工場があることも審議会の中で確認されていましたので、
札幌市はショーケースを、地権者は現在と同様の修理工場をと考えており、折衷案として300m2までとしていたところを（この折衷案もどうかと思うのですが）、
地権者の強い意向に押されて最大750m2まで認めることになってしまった、という経緯があったのではないでしょうか。

通りすがり２さんのご見解
・２階が歩行者用の街路でテナント街があり、１階は車や公共交通などで使われる分離構造である（品川の港南口側や大崎などと同じ構造）
・街路の下の階に何があるか、誰も気にしていないと思う
について私の見解を述べさせていただきます。（品川港南口は頻繁に利用しているため）
港南口については、改札や高輪口を結ぶ東西自由通路（２F？）と駅外部（１F）の往来がほとんどであり、確かに自由通路下の１Fのことは誰も気にしていないと思います。
しかし、新幹線札幌駅の東口改札は１Fであり、再開発が進められている北６条側や、今後再開発が期待される北４東１（モントレー跡）や北５東２側との動線は１Fが主体となる可能性があります。
西１との往来は２Fだとしても、東口改札を出た目の前、あるいはそのすぐ奥に修理工場が存在することについて信じられない思いです。
せめて、新幹線で札幌を訪れた方々が違和感を抱くことのないように、修理工場を動線から外れた場所にひっそりと設置して欲しいと思います。

札幌市の説明も曖昧な点だらけで、いくら決まっていないこととは言え、読んでいてフラストレーションが溜まりました。
審議会の委員の皆さんは、物分かりが良すぎるのではないでしょうか。新しい札幌の玄関の一つとなる場所なのですから、疑問に感じた点をもっとぶつけて欲しいと思いました。

通りすがり2さん

おそらく通りすがり2さんと管理人さんや自分を含めて観点が違ってると思います。
駅を利用するだけの人なら自動車修理工場が駅の目に前にあっても何ら問題ないかもしれません。
自分（おそらく管理人さんも？）の観点は札幌市民として、一等地の再開発に自動車修理工場などあっていいのだろうかです。

規制を緩和してまで大きな自動車修理工場を建設するのはなぜだろうかと思いました。
管理人さん投稿の文末と、kitakuminさんの投稿でようやくはっきりしましたが、再開発後もトヨタが再び整備場併設で営業できるように、トヨタディーラー+次世代交通システムの自動車整備工場が整備できるようにしていると理解しました。

そもそも北5東1再開発はA地区とB地区に分かれているのにB地区全体を再開発する必要があるのでしょうか？
きちんとトヨタまたは地権者の意向を確認して都市計画を設定しようとしてるのでしょうか？
旧西武の駐車場だけを札幌市が買収して交通広場を建設すればいいのではないでしょうか？

脱炭素云々はGX特区関係でしょう。
また、以前にも書き込みましたが、北5東1はサツエキイーストを意識した開発となると思うので、北5西1・2再開発の連続ではなくサツエキイーストエリアという別物として考えればこうなるのも納得です。
せいぜいオフィス棟が建つとしたらテイセンボウル跡地か中央郵便局再開発のときだと思います。
あくまでもここは交通広場でしか無く目立った再開発にはならないのでは？
ちなみにですが10年くらい前には札幌駅の青空駐車場が再開発されたら札幌の大規模開発は一旦終わるだろうと言う書き込みが見られてました。
その時から考えると随分高みを目指していますが、その時から札幌の経済は何か変わりましたかね？

＞ あくまでもここは交通広場でしか無く目立った再開発にはならないのでは？
＞ ちなみにですが10年くらい前には札幌駅の青空駐車場が再開発されたら札幌の大規模開発は一旦終わるだろうと言う書き込みが見られてました。

A地区の地権者は再開発にかなり意欲的だったと聞きます。
すでにご承知の通り、建設コスト増大により、東京都内を含め全国的に大型再開発の中止、延期、再検討が発生していますので、
たとえA街区が130ｍ、120ｍという構想があったとしても、見直しにより100ｍぐらいの規模になっていたかもしれません。
B地区は元から北側が交通広場となる予定でしたので、
自分も期待はしていませんでしたが、地区計画の指定をする必要はあったのか疑問です。

＞ その時から考えると随分高みを目指していますが、その時から札幌の経済は何か変わりましたかね？

再開発は経済状況だけに左右されるわけでもありません。
新幹線駅の終点となれば、交流人口が大幅に増加するため、しっかりコストを回収できる見込みあれば、今後も大きなビルは建つと思います。
ただ、札幌市にはもう大規模開発が可能なエリアほ少ないので、
大規模開発は間違いなく減っていくと思います。
次のピークがあるとすれば、2035年頃になるのではないかと思っています。