令和5年度末までには多くのビルや施設の竣工・開業が予定されています。
思い付く範囲で挙げてみましたが、次にオープンするのはどこ？と考えるだけでも楽しい１年となりそうです。
情報がアップデートされているskyskyskyさんのHPから数多く引用させていただきました。
（リンク先の掲載が15個までのため、２回に分けます）

・HULIC SQUARE SAPPORO　3/1グランドオープン（チカホに貼り紙あり）
　https://skyskysky.net/construction/202559.html
　https://ssl4.eir-parts.net/doc/3003/announcement3/81285/00.pdf

・エスコンフィールド　3/14オープン戦初戦
　https://www.fighters.co.jp/news/detail/00004579.html

・アリオ連絡通路開通　3月中旬開通予定
　https://creators.yahoo.co.jp/gurinrodo/0100375632

・北24条桜大橋　春頃開通予定
　https://hre-net.com/syakai/syakaibunka/59513/

・ライオンズタワー札幌　4月竣工、5月入居開始
　https://skyskysky.net/construction/201960.html
　https://www.daikyo.co.jp/news/dev/files/20211125.pdf

・D-LIFEPLACE 札幌　5月末竣工予定
　https://skyskysky.net/construction/202399-16.html
　https://www.dai-ichi-life.co.jp/company/news/pdf/2021_054.pdf

・プレミストタワー新さっぽろ　5月中旬竣工予定、7月下旬入居予定
　https://s8000.works/archives/19902
　https://kyodonewsprwire.jp/prwfile/release/M000427/202104284277/_prw_PR1fl_4la1MZ11.pdf

・ラ・ジェント・ステイ新さっぽろ　7月開業予定
　https://www.daiwahouse.co.jp/about/release/house/20221116134516.html

・moyuk SAPPORO　7月17日開業予定
　https://hre-net.com/keizai/ryutu/64850/

・桂和大通西３ビル　８月末竣工予定、10月入居開始予定
　https://skyskysky.net/construction/202497.html
　https://www.cbre-propertysearch.jp/office/property-101101026021/

続きです。

・(仮称)札幌北6西1オフィス計画　8月末竣工予定
　https://skyskysky.net/construction/202481.html

・ドーコン本社ビル　９月竣工
　https://www.docon.jp/news/7658

・（仮称）札幌すすきの駅前複合開発計画（ラフィラ跡地）　秋竣工・開業予定
　https://shoplist-info.com/prefectures/hokkaido/sapporo-susukino/
　https://www.tokyu-land.co.jp/news/uploads/5c8e7b23e776b4b67a778cea74eb5ca8.pdf

・BiVi新さっぽろ　11月開業予定
　https://info-bivi-shin-sapporo.com/
　https://www.daiwahouse.co.jp/about/release/house/20221116134516.html

・ONEステーションタワー　12月工事完了予定、24年5月引渡し予定
　https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/sapporo81/gaiyo.html

・さつきた8・1　12月竣工、24年春グランドオープン
　https://www.n8w1saikaihatu.com/greetings/
　※西２丁目線の地下通路も同時

・ホテルエミオン札幌　12月27日開業予定
　https://skyskysky.net/construction/202117.html
　https://www.hokkaido-np.co.jp/article/754286/

・ほくほく札幌ビル　24年1月竣工予定
　https://skyskysky.net/construction/202463.html
　https://www.hokuhoku-fg.co.jp/news/20211110_2.pdf

・（仮称）札幌北1西5（旧北海道放送本社跡地）計画　24年2月竣工予定
　https://skyskysky.net/construction/202359.html
　https://www.nttud.co.jp/news_pdf/news_211112_001.pdf

・(仮称)札幌南1条プロジェクト新築工事（ホテルオークラ札幌跡地開発）　24年2月末竣工予定
　https://skyskysky.net/construction/202595.html

ここに挙げた分だけでも毎月のようにありました。追加や変更があれば情報を加えていければと思っています。

Kitakumin さん

情報ありがとうございます。
当サイトも再開発の情報を扱っていますが、他サイトの情報に頼らざる得ないという不甲斐ない状況になっており誠に申し訳ございません。
多忙な状態が続いているので、あまり時間を割くことができていません。


なんとか掲示板だけはすぐに反応できるように気を引き締めます。

これは、大変失礼なことをしてしまい、申し訳ございませんでした。
このサイトは情報の量も質も本当に素晴らしく、再開発現場でのフィールドワークを土台としつつ、３Dでの未来予想、歴史的な考証も加えていただきながら、掲示板では管理人さんの広く深い知識も提供していただけるという、非常に有難い最強のサイトと感じております。これを個人で運営されているというのが本当に驚きです。
このサイトに対して、これ以上何かを望んでいるということでは全くございませんので、そこはご承知おきいただけますと助かります。

今回、書き込ませていただくにあたりまして、最初はプレスリリースや新聞の情報だけを掲載させていただこうと思ったのですが、新聞は記事になった時点の古い情報が多いという問題がありました。
そこで、リリース情報を中心に構成されているサイトが新聞サイトに比べて情報が更新されていたため、今回の拠り所とさせていただいた次第です。

いずれにしましても、管理人さんへの配慮が完全に欠落しておりました。申し訳ございません。
リンクだらけの投稿を修正しようと思ったのですが、パスワードの設定を失念しておりました。
私がこのスレッドに今後情報を加えていくというのは、とても差出がましいことになりますので、差し控えさせていただきたいと存じます。
今年、新たなビルが数多く完成しますので、その都度皆さまとの情報共有を楽しませていただきたいと思っております。

Kitakumin さん

本当に現在の状況が不甲斐ないと思っているだけですので、あまり気になさらないでください。

実際に撮影しておきながら公開できていないものがたくさんありますので、
自戒の念を込めての書き込んだものです。

冬季間は基本的に冬眠期間として建築計画お知らせの情報収集等に抑えているのですが、
最近は忙しくてそれもできていない状態です。

現在は空き時間をみて北5西5再開発を妄想していたりしますので、
近々blogの方で公開しようと思います。

他のサイトの方々のコンテンツは素晴らしいですね。
地元ではない都市の情報も豊富で、その機動力に驚かされます。

令和5年末ではないですが、

JCB東ビルが胎動しているようですね。
札幌駅の北口方面でもタワーマンションの動きがあるという話を耳にしました。

JCB東ビルといえば、野村不動産が2008年に取得し、その後2017年に京阪ホールディングスが土地建物の信託受益権を取得しているところですね。また、過去の記事を読み返してみると京阪は取得した理由として、「将来的に様々な用途での再開発を検討できるエリア」というのを挙げていました。この街区は小さいビルがいくつも建っているので、単独の再開発になりそうですかね。個人的にはせめてまるいパーキングBを巻き込んでほしいです。

京阪不動産は先日北7西5の土地300坪を取得へという記事が出ており、土地開発を進める考えと書いてありましたが、そちらはどうなるでしょうね。

未来都市札幌 さん

JCB東ビルの件は中期計画に記載されました。

京阪グループ長期経営戦略・中期経営計画の策定について
https://www.keihan-holdings.co.jp/ir/upload/230330_keihan-holdings.pdf#page=27

中期経営計画 各事業戦略（不動産業）

今後の主な開発予定案件
・ JCB札幌東ビル

まるいパーキングも、過去にどちらもオフィスビル化を検討するような記事を見たことがあるので、
急がなくてもいいので中小ビルを含めた一体再開発を期待したいです。
歴史が古いビルなので、それが再開発されるのはとても楽しみです。

北7西5で思いつくのは仲通に面した駐車場の場所でしょうかね？
すぐ裏（南側）に古民家がありますが、昔からあそこを手に入れるのはかなり苦労すると聞いたことがありますが、
古民家とその前に建つビルを含めると、およそ1400㎡の敷地になるのでホテルなら十分な広さになりますね。

いつも管理人さんは情報が早いですね。

タワーマンションはこれからも増えるのでしょうかね？
数年前にもう打ち止めみたいな専門家の話も出ていましたが。
東区に19階建てマンションも建ちますし、高さ制限がなければ20階クラスのタワーマンションはまだ増えるのかもしれません。

この先もタワーマンションはまだ建つと思われます。
マンション需要は人口減少とすぐにリンクしないのでマンション需要はこの先も続くと見られます。

個人的な思いとしては、都心部以外の高さ制限の最高は60ｍです。
マンションの場合は14階、15階というパッケージが多いので、よっぽどでない限り16階以上のマンションは建ちにくいと思っています。
基壇部が商業施設+15階マンションという動きも今後増えていくかもしれませんが、
それでも60ｍ程度になるのかなと思っています。

管理人さん

ありがとうございます。やはりマンションでもオフィスでも60ｍの壁は大きいようですね。
地下鉄駅周辺に20階〜30階のタワーマンションを集約させたら効率的だと思ったのですが、難しいようですね、、、

＞地下鉄駅周辺に20階〜30階のタワーマンションを集約させたら効率的だと思ったのですが、難しいようですね、、、

個人的には、りでべさんの意見に賛成です。
地下鉄駅から離れた4、5階建ての市営住宅は10階建て程度に高層化したり、
東区役所駅前の真上にある光星団地も20階建てに集約して、空いた土地を民間へ売却して30階建てのタワーマンションにするようなことも行って欲しいです。
利便性の高い市有地をどんどん民間へ売却し、商業施設と連携した街づくりを行って欲しいです。

以前Kitakuminさんが紹介されていたtvhの『けいナビ』で市内の再開発特集をしていたのでリンクを貼っておきます。
札幌駅東側のタワマン・新幹線駅・狸小路モユク・すすきのラフィラ跡などでした。

【動画】
https://youtu.be/qP1JWoG8AEU
https://youtu.be/qDxITOMbHOQ
https://youtu.be/QJgQyvxW1gU

【動画の文字おこし】
https://nordot.app/1015505191967932416?c=462419638605612129

JCB札幌東ビルを京阪グループが取得した時は、すぐに再開発されることを期待したのですが、６年経ちましたね。
まるいパーキングBも一体的に再開発されると良さそうなのですが、丸井と三越が大々的に動いて北１西１や北４西３のような巨大な地下駐車場を確保するか、近くにジャンボパーキングが建たなければ、既存の駐車場を閉鎖することは難しいかもしれません。
個人的には、JCBの跡地にジャンボパーキングが建てられると、周辺の再開発の動きが加速するのではないかと思っています。
最近、再開発による複合ビルの増加に対して、駐車場の確保が少ないような気がしています。
車両の乗り入れを規制したいのかもしれませんが、そうであればパーク＆ライド方式を増やすなどの対策がセットで必要かと思います。

あさんが紹介していただいた動画には、札幌クリップのしょーこさんも出演されていましたね。
不動産のプロだけではなく、彼女のようなブロガーの方が情報番組に出演されるのは珍しいケースなのではないでしょうか。

Kitakuminさん

> 最近、再開発による複合ビルの増加に対して、

札幌市は駐車場附置義務の緩和を行ったので、新規ビルに対して確保する駐車台数は減っていく傾向にあります。
人口減少で車の保有台数が減っていくことも考慮しているのかもしれませんね。

パークアンドライドの整備は明らかに不足していると思います。
高齢化によりバス運転士確保が困難になっていますので、車を使える人は車という棲み分けが必要になりそうですね。

> 札幌クリップのしょーこさんも出演されていましたね。

Kitakuminさん、、、（冷汗）
管理人さんは気にしないと思いますけど（汗）

りでべさん

私、またやらかしたでしょうか・・？
もちろん管理人さんにテレビに出演していただきたいということを意図したものではなく、
様々な情報発信のカタチというか、番組制作においてのニーズがあるんだなという純粋な驚きによるものでした。
それとも、他サイトのことをまた出してしまいましたので、そちらの方でしょうか・・？
いつも本当にスミマセン・・・。

りでべ さん、Kitakumin さん

気にしないでください。
有名になって得るものもありますが、失うものも大きいので有名になろうという野望は持っていません。

これからも「噂」を迷惑をかけない範囲で公開できたらなと思います。
とても良い「噂」と、とても悪い「噂」が耳に入っていますので
良い「噂」は適切なタイミングでそれとなく共有できたらと思います。

管理人さん、ありがとうございます。いつもスミマセン。

それにしましても・・・
とても良い「噂」は楽しみなのですが、もう一方の方が恐ろしいです。
大成建設に続く施工不良、大型再開発ビルの計画見直しなど色々なことが考えられるだけに、次にどのようなニュースが流れるのか気掛かりです。

Kitakuminさん、管理人さん

Kitakuminさん、気分を害したらすみませんでした。同業他社のような関係の所で相手方を褒める勇気に他意なくKitakuminさんはすごいな！という意味で書きました。

管理人さん
私は札幌闊歩路サイトが立ち上げ初期頃からずっと利用させていただいていますが、管理人さんの「噂」がすごいなと思った事はいくつもありますが、桑園の地区紹介で超高層マンションが計画されていますという紹介文があり、掲示板で理想と現実の区別がついていないのか？という心無い書き込みもありましたが、数年後に丸紅が45階建てのタワーマンション計画が明らかになった事でした。
このマンションは高さ制限が導入後だったので札幌市から許可されませんでしたが、数年前からその情報を把握している事に驚かされた事は今でも鮮明に覚えています。
今後も「噂」を楽しみにしています。

Kitakumin さん
悪い「噂」というのは常にありますのでフィルターが必要ですよね。
コロナ回復需要、社会情勢の悪化に加え、生コン価格の急騰（すでに爆騰とも）や、働き方改革で建設費の高騰は今後もまだまだ続きます。

日本全体でみると、計画の見直しや延期が増えています。
北広島のボールパーク新駅も建設費高騰により見直しがかかっていますね。
工夫により乗り越えていく必要があるのでしょうね。

りでべ さん
立ち上げ当初からの長いお付き合い、ありがとうございます。
そうですね、桑園のタワーマンションの件で理想と現実の区別・・・の書き込みはショックでした。
冒頭で悪い「噂」にフィルターが必要と言いましたが、良い「噂」にもフィルターが必要だと感じました。

りでべさん
全然大丈夫です！いつも書きすぎたり配慮が足りなかったりしておりますので、
お気づきのことがありましたらご指摘いただけるととても有難いです。
札幌の再開発＆街づくり情報については、この神サイトや他のいくつかのサイトがそれぞれ素晴らしい運営をされておりますので、とても有益な情報をいつもいただいているのですが、それにとどまらず、発信された内容が直接的or間接的に有識者等に届くケースもあるのかなと思うこともあります。
そうした中で、メディアに出演される意義は小さくないと感じたところでした。

管理人さん
資材や人件費の高騰は確かにまだまだ続きそうですので、何をやっても費用対効果が１を切ってしまうことにならないか、そして事業が行えなくなり景気が急降下して負のスパイラルに陥らないかと近い将来を不安に感じています。
新技術、AI、様々な工夫により、これから明るみになるであろう様々な苦境を乗り越えて行けるでしょうか。
現実を見つめていくと、事業が計画どおりに進まなくなる理由はゴロゴロ転がっているため、事業の縮小や取止めが生じても仕方ないと思っているのですが、
工事に大きな手戻りがあると、社会的にみても大きな損失ですし、防いだり影響を小さくすることはできたと思うので、北１西５の件は本当に残念に感じました。
危機管理や品質管理の重要性が再認識されることになりましたが、我が国の経済発展を生んだ我が国の長所であるため、今後も守られ続けて欲しいものです。

管理人さん

> 札幌駅の北口方面でもタワーマンションの動きがあるという話を耳にしました。

この件とは別かもしれませんが、北7西5のじゃんぱらが4月末に移転するそうです。

https://www.janpara.co.jp/contents/cpn_2304relocation_sapporo/

角地だけ残っていた状態なのですでに解体された周囲と一体で再開発されるのではないでしょうか。
ホテル需要が増えてきたのでホテルでしょうか。

北24条桜大橋の開通時期についてですが、
こちらのサイトに7月上旬の土曜日との情報がありました。舗装工事がまだ終わっていないようですね。
https://sapporocity1.info/mainiti/sakuraoohasi2023/
札幌市HPを探してみますと、開通式に関する業務の仕様書に記載されていました。
https://www.city.sapporo.jp/kensetsu/stn/dobokubu/ekimu/ippan4/documents/mitumorisannkou-siyousyo-ekimu55.pdf
札幌インターはよく利用するので、新しい橋の開通は楽しみです。

りでべ さん

北7～北10まですでに解体工事を行っている場所、これから解体が計画されている場所がたくさんあるようですのでとても注目しています。
とりわけ創成川東側はまとまった大きな敷地が多いので2030年までに大きく変わる可能性があります。
札幌市が介入して、公園を設置する代わりに高さや容積を緩和するなどして良好な住環境を整備して欲しいです。

Kitakumin さん

先週、建て替えられたROYCEに寄った時にはすでにすでに舗装が終わっていたように見えました。
ROYCEへ来ていたお客さんが、「5月の中旬に開通だって」と話している声が聞こえたので5月中旬と期待していました。
確かに仕様書には7月上旬土曜日との記載が明記されていますね！

白石側のその先が今後どうなるのか、延伸があるのかないのか、延伸があるなら東側か西側はとても気になります。
これも妄想ネタにもってこいですね！

管理人さん
白石側のその先は、現道が米里十二号橋を通って新道につながっていますので、新道まで拡幅されれば良いのかなとは思っていました。
その先は、今は旧豊平川で行き止まりですが、拡幅された道路が厚別川と野津幌川も横断して、もみじ台通に接続されれば理想的だと思っています。
北24条通から川下～もみじ台～北広島の新ルート完成です（笑）。
なお、望月寒川の手前でカーブせずに、そのまま直進して北郷７条で新道に接続され、同じくもみじ台通に接続されるルートも良いと思います。
もう一つは、望月寒川のところで南側or南西側に向かい、厚別通と接続されても良いと思います。
厚別通は大変混雑するルートであるため、北24条通にうまく接続できれば、厚別通や札幌新道、その周辺道路の混雑緩和にも貢献すると思います。
なお、今のままでも、桜大橋を渡ったところで最初に米里通に接続されるため、大麻方面に行きやすくなるのは大きな効果かと思います。

もし、白石側のアクセスが更に改善されることになれば、北24条通の通行量はかなり増えることになると思います。
そうなると、東区側の三角点通をもう少し使いやすくする（苗穂駅方面に伸ばすなど）ことも次に課題になるのかもしれません。

Kitakumin さん

＞ その先は、今は旧豊平川で行き止まりですが、拡幅された道路が厚別川と野津幌川も横断して、もみじ台通に接続されれば理想的だと思っています。

私も全く同じ考えでした。
現在、白石高校と川下公園の間を通る13号機幹線（及び、山本川下連絡線）ともみじ台通を結ぶ「山本小野津幌川沿線」の新設工事をしていますので、
ここに繋げるのが正解な気がしています。
ただ、現在工事中の山本小野津幌川沿線の線形がよろしくないので、改良の余地はあると思います。
blogネタにしたいと思います。

＞北24条通から川下～もみじ台～北広島の新ルート完成です（笑）。

宮の森・北24条通は道道札幌環状線でもあります。
東半分（東8丁目通から東側）は環状通と経路が同じですが、
将来的には、北24条通ともみじ台通を結ぶ道路を道道札幌環状線として扱って欲しいです。

ボールパーク渋滞の緩和の為、または西の里地区の生活道路として、もみじ台通と北広島市の西の里白樺通の接続計画を復活してほしいですね。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/kokuji/documents/hosoku_doro.pdf

管理人さん

山本小野津幌川沿線初めて知りました。この道路が開通するだけでも相当便利な道路になりますよね。江別（大麻）と北郷や東区を結ぶ主要道路になり得ると思われますので、早期開通を望みます。
また、Kitakuminさん、管理人さんが考える北24条通ともみじ台通を4車線として整備することに大賛成です。

11月に開業予定のBiVi新さっぽろの核テナントが「コープさっぽろ」に決まったそうです。
https://hre-net.com/keizai/ryutu/67232/
このエリアにはイオンやホクノースーパーがあるため、核テナントとして食品スーパーが入ると予想していなかったのですが、
集客の面で食品スーパーの有無は大きいでしょうし、イオンからも距離が離れているため、当然といえば当然なのかもしれません。
最近のコープさっぽろは、新琴似店や二十四軒店のようにショッピングモールへの出店や、桑園店や山鼻店のように無印良品とのコラボが進められていましたが、
今後はこうした複合商業施設に入るような展開が増えるのかもしれません。

コープさっぽろですか、複合商業施設に入るのはちょっとした驚きでね。
ラフィラ跡のスーパーはイトーヨーカドーではなく、帯広のダイイチが出店との事で、こちらもちょっとした驚きでした。
moyukの水族館もそうですが、いい意味で期待を裏切ってくれてる施設が増え、とてもワクワクしますね。

ダイイチは札幌圏の出店地域に偏りがあるので、知名度はかなり低いと思いますが、
すすきの一等地に出店することで知名度が上がりそうな気がします。

BiVi新さっぽろのスーパーも、店舗数は半減したとはいえ厚別区にしか存在しないホクノーだったら面白そうと思いましたが、
さすがに隣が自社ビル＆店舗なのでその気はなかったのでしょうね。

参考になるかわかりませんが、こんなものが出ていました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/toshin-energy/individual_plan.html

2022年度までだった高機能オフィス整備や、ハイグレードホテル整備を中心とした高さや容積緩和ですが、
高機能オフィスに限り当面の間の運用を継続する事になったようです。

この制度を利用した高さ・容積緩和型のハイグレードホテル整備については、
札幌都心E!まち開発推進制度または、旧来からの地区計画提案による方法しかなくなりますが、
緩和型オフィスはまだチャンスがありそうです。

コロナ禍を考えると、ハイグレードホテル整備の運用も継続してほしかったですね。

都心における開発誘導方針
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/toshinkaihatsuyuudou.html

高機能オフィス整備ボーナスは、現札幌市産業振興ビジョンの考え方に合わせ、その計画期間である2022年度まで取組を誘導することとしておりますが、次期札幌市産業振興ビジョンを2023年度末に策定予定であることから、当面の間現行基準での運用を継続いたします。

北5条東1丁目の将来像が徐々に見えてきました。

令和6年度（2024 年度）：まちづくりのビジョンに基づく取組やガイドラインに関する検討の深化
令和7年度（2025 年度）頃：協議会などの地域におけるまちづくり組織の設立
令和7年度（2025 年度）以降：地域によるまちづくりガイドラインの策定、地区計画の策定など

2025年頃にまちづくり組織の設立、2028年頃に地区計画策定なら、環境アセス対象も考えられそうですが、2030年の竣工に間に合わなそうなのでそれはなさそう。
※新幹線開業が2032年頃に伸びればどうでしょう。
まちづくり組織の設立から、地区計画策定までの期間が短ければ、環境アセス非対象が濃厚となります。

街区全体の再開発なら120ｍ程度、低層棟+高層棟なら40ｍ+140ｍ程度になるのでしょうかね。
噂通り官民で東西街区で分かれるなら、新幹線駅舎に合わせた30ｍと160ｍ程度も考えられるでしょうか。

（参考）令和５年度新幹線札幌駅東改札口周辺エリアまちづくり推進支援業務　
公募型企画競争 提案説明書
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/keiyaku/documents/r5higashikaisatsusetsumeisyo.pdf

私個人で独断で予想している北東部に超高級賃貸マンションの構成が当たりそうです…！
立地と容積率でタワマンを逆算しましたが、いい線行ってるのでしょうか？

TERRA さん

あくまで噂ですが、西側に民間複合ビル、東側は駅前広場（タクシープール等）+駅舎という青写真を描いているようです。
もしそうなら、東側は広場+駅舎となる可能性がありタワーマンションは難しいかもしれません。
さらに、新幹線札幌駅の設計が変更が計画され、タクシープールが東側高架下に移されるという話もあるようです。
また、新幹線ホームの図面ではエレベーターが西街区側にしか存在していないですし、
北5東1街区は西街区と東街区で別躯体となる可能性もあり、
不確定要素だらけなので、どのような配置でどれぐらいの建築面積なのかはっきりするまで予想が難しそうですね。

ラフィラのダイイチ出店ですが、ヨーカ堂がダイイチの筆頭株主だった関係でそうなったのかと。
セブングループはイトーヨーカ堂が足を引っ張っている部分があるので、その整理の一環な気がします。

管理人さん

＞2022年度までだった高機能オフィス整備や、ハイグレードホテル整備を中心とした高さや容積緩和ですが、
＞高機能オフィスに限り当面の間の運用を継続する事になったようです。
＞この制度を利用した高さ・容積緩和型のハイグレードホテル整備については、
＞札幌都心E!まち開発推進制度または、旧来からの地区計画提案による方法しかなくなりますが、
＞緩和型オフィスはまだチャンスがありそうです。
＞コロナ禍を考えると、ハイグレードホテル整備の運用も継続してほしかったですね。

都心における開発誘導方針を確認してみましたが、R4の改定時に全てのメニューが継続されているようです。
取組を誘導する期間の延長や、容積率緩和が行われたメニューのみ、内容が更新されているようです。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/documents/r4_5_gaiyou_2.pdf

未来都市札幌さんに提供いただいた個別計画情報を見てみましたが、
（仮称）AXA札幌PJ新築工事の「快適・健康の取組」が自己採点でかなりの高得点となっており、
中島公園や豊平川の回遊性向上につながる独自提案などが目に留まる内容となっています。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/toshin-energy/documents/torikumi_keikaku_s10w1.pdf
この取組は意欲的な取組に見えますし、メニューのうちの
「質の高いオープンスペース整備ボーナス」や「重層的な回遊ネットワーク形成ボーナス」には該当しそうですが、
どの程度の容積ボーナスにつながっているのでしょうか。

＞あくまで噂ですが、西側に民間複合ビル、東側は駅前広場（タクシープール等）+駅舎という青写真を描いているようです。

西側に高層ビルが建ち、東側が低層の駅舎や広場となると、東側が陰に隠れてしまうのではないかと心配になりますが、
駅周辺の整備と併せて、上手い配置を考えているはず・・・ですよね。

（仮称）AXA札幌PJ新築工事の「重層的な回遊ネットワーク形成ボーナス」について、以前管理人さんから空中歩廊を計画しているのではないかという資料を示していただいた事もあり総合的に期待値が高いと思います。
元ボーリング場だけあって奥行きもあるので、高さが75ｍぐらいだったらもっとバランスがいいのにと思います。

Kitakumin さん

＞取組を誘導する期間の延長や、容積率緩和が行われたメニューのみ、内容が更新されているようです。
＞https://www.city.sapporo.jp/keikaku/documents/r4_5_gaiyou_2.pdf

ご指摘ありがとうございます、ハイグレードホテル整備も期間が大幅に延長されているようですね！

＞西側に高層ビルが建ち、東側が低層の駅舎や広場となると、東側が陰に隠れてしまうのではないかと心配になりますが、

創成川通は幅員が広いので道路側に高層棟を寄せても圧迫感は少なく、
北5東1街区の東側はマンションや住宅が中心となっているため、日照やプライバシーに配慮しているのかもしれませんね。

それにしても、高度無制限地区のすぐ隣が60m高度地区というのもおかしな話ですよね。
150ｍ高度地区（75ｍの2倍）または120ｍ高度地区（60ｍの2倍）を新設してもいいと思います。

りでべさん

＞元ボーリング場だけあって奥行きもあるので、高さが75ｍぐらいだったらもっとバランスがいいのにと思います。

元々ボウリング場だったのですね。知りませんでした！
ヤマハ時代はかつて利用していたのですが、１Fが駐車場と店舗、２Fが広い音楽教室で変な形をしていると思っていたので、
おかげさまで長年の謎が解けました（笑）。
隣のライフォートホテルの高さが70mありますので、
河川敷と将来のMICE施設を結ぶアクサ複合ビルには、外観の豪華さもさることながら、
隣接ホテル以上の高さやボリューム感が与えられても良かったのにと思います。

管理人さん

＞北5東1街区の東側はマンションや住宅が中心となっているため、日照やプライバシーに配慮しているのかもしれませんね。
＞それにしても、高度無制限地区のすぐ隣が60m高度地区というのもおかしな話ですよね。
＞150ｍ高度地区（75ｍの2倍）または120ｍ高度地区（60ｍの2倍）を新設してもいいと思います。

イースト地区の北５東１街区の周囲に、何を建てるのが最も相応しいのかを以前に考えたことがあります。
建てる場所といっても、北５東２の西側とモントレ跡に限定されますが・・。
新旧のマンションが多く、中学校も近くにあり、新幹線駅はあるものの市内の鉄道利用者は少し歩かなければならない立地です。
飲食店は少ないので○、オフィスやホテルは○、あとは文化施設や公共施設が○だと思うのですが、商業施設はあまり向かないと感じています。

参考になるかわかりませんが、自分のイメージに近い建物として、東京駅八重洲口から少し離れた立地での戸田建設の本社ビルの建替え事例を紹介させていただきます。
高層ビルの低層階にミュージアムを作り、隣の「ミュージアムタワー京橋」と連携してアートスクエアを新設するという取組です。
https://walk.tokyo.jp/2022/05/12/new-todabuilding/
大通東にニトリの美術館を１棟だけつくるよりも、北５東１周辺に150m級のホテルやオフィスビル街をつくり、その低層階にミュージアム等を集積させると、
観光客に対するイメージアップにもつながりますし、良いのではないかと考えました。
（大通東２については、大通公園の東進など、また別の用途に使用していただければと思います）

りでべさん

ボーリング場も減りましたよね。
北34条駅の元スガイの建物が現存しているのは奇跡的なのかもしれません。

Kitakuminさん

＞飲食店は少ないので○、オフィスやホテルは○、あとは文化施設や公共施設が○だと思うのですが、商業施設はあまり向かないと感じています。

北5東1周辺がマンションだらけだと新幹線東口から降りた観光客ががっかりしてしまいそうですね。
全館商業施設という構成は難しいと思うので、
飲食店が中心になりそうですが、低層階が商業のオフィスまたはホテルの複合ビルなら期待できるのかなと思います。

＞高層ビルの低層階にミュージアムを作り、隣の「ミュージアムタワー京橋」と連携してアートスクエアを新設するという取組です。

いいですね！
ミュージアムで頭に浮かんだのは、
この地区の歴史と繋がりが深い、サッポロビールのミュージアムです。
近くのサッポロビール園にサッポロビール博物館もあるため、現実的に無理なのは承知ですが、
新幹線利用者の時間つぶし、サッポロファクトリーやサッポロビール園への誘導にも繋がるかもしれません。

個人的な勝手な思いですが、この地区の再開発ではサッポロビールが前面に出て来て欲しいと思っています。
先程、北5東1周辺は低層階に飲食中心のオフィスやホテルの複合ビルと言いましたが、
飲食店はサッポロビールのライオンを始め、系列の飲食店でもいいです。
もし北5東1に地階がないのであれば、飲食店がとても不足すると思いますので、飲食店が増えて欲しいと思いました。

Kitakuminさんと管理人さんのやり取りを見ているとワクワクが止まらなくなります。

Kitakuminさんは札幌だけでなく幅広い情報をお持ちですし、管理人さんが即座に地区の歴史まで考えてKitakuminさんのミュージアム事例をふくらませるあたりは恐れ入りましたという感じです。
管理人さんの現実離れしていない提案は絵が頭に浮かぶのでとても興味がわいてきます。

サッポロビールを味方につけるのはとてもいいと思いました。サッポロビールの前身があってこそ、開拓が進んだとも言える北創生イースト地区ですから、サッポロビールタウンみたいに呼ばれたら札幌人としてもうれしいです。

北4東6周辺地区再開発から前回除外された所にサッポロビールガーデンタワーを建設してくれることを心待ちにしたいです。
サッポロビール園の煙突を模した円筒形のホテルなんかどうでしょう？

管理人さん、りでべさん

北34条駅近くのヤマダ電機の建物はボウリング場だったのですね！
数段下りたところに平面が広がっていて見通しのよい建物・・はだいたいそうなのですね。
この建物も10年以内には再開発されそうな気がします。その時には、北34条駅のビルと併せて北区最大の再開発を進めて欲しいと思っています。
そういえば、旧東急ストア北栄店もボウリング場だったはずですが、こうした建物はもうほとんど残っていないのですね。
昔の建物には個性的な小売店舗が多く入っていて良かったなあと、少し懐かしくなりました。

サッポロビールは、ファクトリーでもビール園界隈でも観光資源・潤いの場として多大なる貢献をされていて、まさしく札幌の顔ですよね！
ホテルクラビーサッポロのリブランド、創成クロス（名称決定！）の新築、ガーデンパークのリニューアルなど、次々と新手を打っているので頼もしい限りです。
※創成クロスとガーデンパーク（以前と同じ）のリンクを貼っておきます
https://www.sapporo-re.jp/pdf/sapporore/store/storage/cname_20230331090247.pdf
https://sapporofactory.jp/souseicross/
https://www.sapporoholdings.jp/ir/library/description/items/management_plan_2023_26.pdf#page=24

特に、ガーデンパークのリニューアルをどこまでやってくれるかが私の大きな関心事であり、
アリオとの接続（苗穂駅直結）やファイターズ練習場エリアへの拡大（アリオと共同で？）もさることながら、
ホクレンホームセンター跡地もサッポロホールディングスに預けてしまえばいいのに！と思っております。（個人的には蔦屋書店とコラボして欲しいのですが）
そして、新幹線駅東口周辺開発にも出てきていただいて、どんどんサッポロファクトリーやサッポロビール園・博物館へ誘導して欲しいです。（移動手段にはZipparを是非！）

イースト地区は、やはり歴史的にもブランドとしてもサッポロビールがあってこそですよね。
今後どうやって魅力的な街に成長させるかを考える時に、もっとサッポロビールタウンを前面に押し出し、サッポロビールの各施設を拠点として一体的に開発することが、
札幌市民も観光客も一番喜ぶのではないかと私も思います。

＞北4東6周辺地区再開発から前回除外された所にサッポロビールガーデンタワーを建設してくれることを心待ちにしたいです。
＞サッポロビール園の煙突を模した円筒形のホテルなんかどうでしょう？

大賛成です！特に円筒形ホテルは即採用されて欲しいです。
（ところで、北４東６周辺再開発から前回除外された所・・・は、どこのことだったでしょうか？）

りでべ さん

＞（ところで、北４東６周辺再開発から前回除外された所・・・は、どこのことだったでしょうか？）

北4東6周辺地区再開発の前段に北ガスタンク周辺一帯を再開発する構想がありました。
その範囲が具体的にどこまでだったかは記憶に無いですが、
もしかしてですが、ファクトリー北側の街区でしょうか？

ホクレンホームセンター跡地についてですが、新幹線車両基地工事の工事ヤードに使用されることになりそうです。
https://www.city.sapporo.jp/shimin/shinkansen/documents/202305_syaryoukiti_kouji_setsumei.pdf#page=38
工事が2027年まではかかるようですので、再開発が動き出すとしても2028年度以降となりそうです。
工事車両も多くなりそうで、付近一帯が渋滞するかもしれませんね。

Kitakumin さん

資料ありがとうございます。
先週ホクレンホームセンター跡地を通った時に、まだ舗装はしていませんでしたが北6条通側で駐車場を匂わせるような測量をしていました。
工事ヤード①は把握していましたが、その工事が工事ヤード②であることがわかり納得しました。
この資料は情報が豊富で見ていて楽しいです。

以前に公開された資料でははっきり分からなかったのですが、
苗穂駅周辺地区再開発南口のB街であるブライトゲートと機械式駐車場の間に一般の方も入れる展望テラスがあり、JR線路を見渡すことができるのですが、

https://www.city.sapporo.jp/shimin/shinkansen/documents/202305_syaryoukiti_kouji_setsumei.pdf#page=46
https://www.city.sapporo.jp/shimin/shinkansen/documents/202305_syaryoukiti_kouji_setsumei.pdf#page=50

この資料を見ると、本当に苗穂駅のすぐ横まで車両基地が建設されるのですね。
車両基地には窓なしの壁が設置されますので、この展望テラスから在来線を行き交う車両を見ることができなくなってしまいそうです。

ちなみに、苗穂駅向かいの街区でもマンション建設の動きが出てきましたね。
再開発により移転した「のや」ですが、しばらく動きがなかったのですが、北6条側も含めてマンションになるようですね。
CLIOマンション建設予定地と看板が掲げられていました。

管理人さん

＞この資料を見ると、本当に苗穂駅のすぐ横まで車両基地が建設されるのですね。

機能面から、このぎりぎりの位置まで車両基地が必要ということなのですね。
高架の施設となるため、橋上の苗穂駅や連絡通路と同じ程度の高さになると思われます。
可能性は低いのかもしれませんが、将来に新幹線が旭川や新千歳空港方面に延伸される場合には、車両基地を線路に転用できる構造だと思っていたのですが、苗穂駅の高架部分が大きな支障となりそうなので、少し複雑な気分です。

＞再開発により移転した「のや」ですが、しばらく動きがなかったのですが、北6条側も含めてマンションになるようですね。

レストラン「のや」の情報も有難うございます。何度か利用していたレストランが無くなったので残念だったのですが、
移転したことは知りませんでした。下記のサイトによると、去年の９月に東区に移転し、レストランから喫茶店になったようです。
https://sapporo-list.info/shop/restaurant-noya/
また、北６条側もマンションが建つのですね！何が建っていた場所か、ご教示いただけると嬉しいです。よろしくお願いいたします！

管理人さん

> 車両基地には窓なしの壁が設置されますので、この展望テラスから在来線を行き交う車両を見ることができなくなってしまいそうです。

これはもったいないです！！
苗穂駅の自由通路で鉄道好きママさんと子供が電車を観察している情景を目にしますが、自由通路なので小さい子供がうろちょろすると通行人と接触して危険でした。
このテラスはガラス冊もあり、小さい子供も安全です。
なんとか別の方法でもいいので展望テラスを残してあげたいものです。

Kitakumin さん

＞ また、北６条側もマンションが建つのですね！何が建っていた場所か、ご教示いただけると嬉しいです。よろしくお願いいたします！

苗穂駅
　南口
━╋━北6条通-━━
　┃①②③
　┃④⑤⑥
　┃⑦⑧⑨
　┣━━━━━━━
　┃

①・・・・・仕出しのはちわか苗穂店＆整骨院？（現存）
②、③・・・戸建住宅（解体済み）
④・・・・・床屋さん？（解体済み）
⑤・・・・・住宅？（解体済み）
⑦、⑧・・・旧のや駐車場（解体済み）
⑨・・・・・旧のや（解体済み）

記憶ベースで申し訳けございませんが、概ねこんな感じだったと思います。
①が解体されるかわかりませんが、
ホームページを見るとお客様用駐車場が3月末で契約終了、新駐車場を探していると掲載されていますので、
このまま角地だけ残る可能性もあります。
もし、解体する予定があるのなら、
せっかくの新しく苗穂駅前となった通りです、幅員が10ｍ程度しかないので、14ｍにして歩道を中心に拡幅して欲しいですね。

①も解体されると敷地面積は約1,722㎡となります。

管理人さん、有難うございます。
仕出しのはちわかは行啓通の本店は昔お世話になっていましたが、老舗中の老舗ですよね。
店舗のサイトやSNSを私も見てみましたが、苗穂店に特段の動きはなさそうでしたので、この建物以外での再開発になりそうですね。
中途半端な形になりそうですので、そうであれば「のや」の建物が解体されたのも、少し残念に思えてきました。

創業以来、同じ場所・同じ建物で商売しているからこそ、昔ながらの仕出し弁当を続けていけるのでしょうが、
地権者の金銭負担無しで近隣の土地に移転できたり、
一地権者として再開発ビル・マンションの１Fに残ったりできないものか、と考えることがあります。

なお、この苗穂中央地区は地権者も多く、新旧の建物が混在する地区になるような気がします。

Kitakumin さん

＞創業以来、同じ場所・同じ建物で商売しているからこそ、昔ながらの仕出し弁当を続けていけるのでしょうが、

素人考えですが、
仕出しですので実店舗の場所はあまり重要ではない気がします。
むしろ、近隣で駐車場を確保できる広い土地に移転した方が結果的にいいのではないかと思います。

ただ、移転して全ての敷地確保したとして、
CLIOマンションが地域に貢献するようなマンションを創れるかが気になるところです。
苗穂駅南口の目の前という立地ですので、
街並みに興味を示す者として、普通のマンションを建てられてしまうとガッカリしてしまいます。

＞地権者の金銭負担無しで近隣の土地に移転できたり、
＞一地権者として再開発ビル・マンションの１Fに残ったりできないものか、と考えることがあります。

今回の例もそうですが、広い土地と角地があるなら、下駄履きマンションなれば、
再び今の場所で営業を再開することもできた可能性もありますね。

もちろん、既得権もあるので地権者の意思は尊重しますが、
中島公園のAXAもそうですよね。
すぐ近くのホテルマイステイズプレミア札幌パーク（旧アートホテルズ札幌）もそうです。
周辺一帯の解体がはじまっても最後までクリーニング屋が残り、そこだけ避ける形でホテルが建設されました。
現在も外装だけ改装してそのまま残っています。

第三者の勝手な意見としては、なんとかならなかったのだろうかと強く思います。

＞なお、この苗穂中央地区は地権者も多く、新旧の建物が混在する地区になるような気がします。

この周辺でも、昨年から虫食いがはじまっており、あと5、6年で土地を確保できそうな場所が数か所あります。
札幌市も道路拡幅などで街づくりを支援する必要があると感じています。

名古屋の丸栄跡地の再開発でもA証券が邪魔をして一体再開発が出来ない例もありますしね。
早く官民連携して虫食いにならない再開発を進めてほしいです。

ススキノのラフィラ跡地のビルも、かなり歪な形になりました。北８西１もずーっと揉めてました。
地権者の多い区画の再開発の難しさをこれまでずっと見てきているような気がしますので、
ここも色んな経緯があったのかなと思ってしまいます。

今の建物であと何年くらい続けられるのでしょうか。どこかで建替えたり移転する機会がやってくると思うので、
長く商売を続けるのであれば、こうした機会に移転・再スタートして数十年継続させるのも選択肢の一つだったと思います。
苗穂中央地区では「敷地整序型土地区画整理事業」がピッタリだと思うのですが、どの程度活用されているのでしょうか。
https://www.city.sapporo.jp/toshi/kukaku/shikichiseijo/shikichiseijo.html
道路拡幅も同時に進めるために、土地を提供した事業者には容積率緩和や高さのボーナスが与えられれば良いのではないでしょうか。
札幌市は土地区画整理事業の相談を受けるだけではなくて、進んで調整役となれば、違った展開が訪れると思うのですが・・。

イースト地区～苗穂地区の取組は全て後手を踏んでいるような気がして、10年後、20年後の姿にもあまり期待が持てずにおります。

今回の場所は、苗穂駅前という絶好の立地ですので、商売人側としては手放したくないという理由も理解できなくはないですよね。
繰り返しになりますが、仕出し中心なのであれば、
店舗の場所はあまり重要とは思えず、食膳の回収などを考えた場合、広い土地に移転するのが自然な気もしています。
ただ、改めてホームページを見ると店頭メニューというのもあるので、
予約なしでお持ち帰りできるのかもしれません。
お得意さまの事を考えると、移転するのも難しいのかもしれませんね。

＞苗穂中央地区では「敷地整序型土地区画整理事業」がピッタリだと思うのですが、どの程度活用されているのでしょうか。

こちらに関しては、全国的な事例ではありますが、基本は自己負担であるため、折り合いがつかないケースがよくあると聞きます。

苗穂地区駅の周辺は碁盤の目として整備されておらず、狭隘な南北方向の道路が多いので、
思い切って道路拡幅を進めて、札幌市として移転補償すると、地権者の負担はなくなりますが、
その代わり、解体まで10年かかるかもしれませんね。
ただ、苗穂地区がこのまま、虫食い状態にマンション化されると、
コンビニぐらいしか利用価値のない土地が残されたりしていまいますので、
旧苗穂中央地区2号再開発促進地区を中心に、思い切ってタワーマンション化していくのもありかもしれません。

旧苗穂中央地区の再開発計画は以下でした。
・老朽家屋密集などの地区が抱える課題を解消するため、街区単位の建物更新を促進し、良好な高度利用住宅地の形成を図る。
・日常生活を支える生活利便機能の拡充と良好な中高層住宅の整備を図る。特に、地域において不足している日常生活上必要な商業機能の導入を図る。
・市街地再開発事業、優良建築物等整備事業などによりオープンスペースを確保するとともに、敷地の統合化、建物の共同化を促進する。

ようやくこれを実現できる機会が醸成されつつありますので、
防災面からも、この機会を逃してはいけないような気がします。

管理人さん

はちわかは、本店の方は弁当購入者も多かったと思いますので、苗穂店も同様かもしれません。
駐車スペースがほとんどないことや、昔からの土地利用形態を踏まえますと、近くに移転して不便になるお客は多くないように思えます。
地権者の判断は尊重されるべきものとは思いますが、尊重＝虫食い状態のままということです。

再開発計画を示していただき有難うございました。こちらですね。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/kokuji/documents/gian_saikaihatuhousin.pdf#page=10
方針を示すのは簡単ですが、強制力がないので理想どおりに事は進みません。
「日常生活上必要な商業機能」として、スーパーは明らかに不足していると思います。アリオは駅の向こう側で遠いですし、教会の隣のマックスバリュも別エリアかと思います。
今後も少しまとまった土地が生まれれば分譲や賃貸MSがどんどん建っていくでしょうから、スーパーくらい建つと不便さは解消されると思います。

Kitakumin さん

＞地権者の判断は尊重されるべきものとは思いますが、尊重＝虫食い状態のままということです。

ここがとてもむずかしい問題で、拗れて訴訟までに発展すると泥沼化してしまい、再開発が遅れてしまいます。
今回は好立地な場所だけに、慎重な判断が必要そうです。

＞「日常生活上必要な商業機能」として、スーパーは明らかに不足していると思います。アリオは駅の向こう側で遠いですし、教会の隣のマックスバリュも別エリアかと思います。

苗穂中央地区の地区計画は何度か改定されいましが、昭和60年決定なのでとても古い計画です。
この当時は水穂大橋もまだありませんでしたし、南郷通もありませんでした。
それゆえの、再開発計画だったのでしょうね。

＞今後も少しまとまった土地が生まれれば分譲や賃貸MSがどんどん建っていくでしょうから、スーパーくらい建つと不便さは解消されると思います。

苗穂中央地区に建つ、ライオンズマンション札幌スカイタワーの北棟は当初は食品スーパーでした。
タワーマンションが建った時期が早すぎたのでしょう、
周辺には町工場や倉庫ばかりだったせいか、食品スーパーは撤退してしまいました。

いずれにせよ、札幌市の介入がないと、健全な発展をするのはとても難しい地域であると言えそうですね。

管理人さん

＞苗穂中央地区の地区計画は何度か改定されいましが、昭和60年決定なのでとても古い計画です。
＞この当時は水穂大橋もまだありませんでしたし、南郷通もありませんでした。
＞それゆえの、再開発計画だったのでしょうね。

そうでしたか・・想像より古い計画でした。
計画が策定された後に、水道局庁舎やスカイタワーが生まれたのですね。
今でも再開発待ちの区画が残っていますが、昭和からずっと空き地のまま残されている土地も多くあるように見えます。
札幌市の介入がないと、なかなか進まないものなのですね。
今後は、苗穂駅の一帯が一新されて、大きく価値が上昇した地区だと思われますので、
この地区での再開発を目指すデベロッパーが増えて、マンションがどんどん建っていく地区だと思います。
マンション以外には、ウェルネットの本社や日通の警送事務所が建ったりしていますので、本社ビルなども増えていくのかもしれません。

また、この地区に札幌市の介入があれば良いかとなると、今のままならマンションが増えることに変わりがないので、もっと優先させる地区があるように思います。
苗穂駅近辺では、南側より北側の方に可能性を感じます。サッポロビール園もあり、ファイターズ練習場やJR苗穂工場、ホクレンホームセンター跡地などの将来の再開発の可能性も踏まえると、
娯楽性も兼ね備えた一大エリアに発展して欲しいです。（ボールパーク構想が10年後であれば・・）
あとはやはり、大通東１～バスセンター駅～ファクトリーについては、ポテンシャルがあるだけに行政主導のまちづくりを期待したいです。
特にバスセンター駅北側は、何のために昭和から数十年放置されてきたのか、わからなくなりつつあります。
去年検討されていたはぐくみの軸の強化方針も一体どうなったのでしょうか・・。

話を苗穂中央地区に戻しますと、南郷通が苗穂駅北口側につながってくれるならば、苗穂中央地区の重要性が格段に増すため、大規模な区画整理が相応しくなると考えます。
ただ、苗穂駅周辺一帯の再開発が進んでしまいましたので、南郷通北進の可能性はほぼゼロと感じています。
東橋から北進する方がまだ可能性があるでしょうか。JR苗穂工場が無くなった時に、アンダーパスをつくってアリオ側に接続させると、南北の交通の流れも良くなりますし、
JR苗穂工場跡地の再開発にも大きな効果がありそうです・・。

Kitakumin さん

取り急ぎ、No.4400を訂正します。

苗穂駅
　南口
━╋━北6条通-━━
　┃①②③
　┃④⑤⑥
　┃⑦⑧⑨
　┣━━━━━━━
　┃

①、②：現存している。
に訂正させてください。
このまま①、②が残れば、③はマンションへの通路かエントランスになるかもしれません。

Kitakumin さん

＞今後は、苗穂駅の一帯が一新されて、大きく価値が上昇した地区だと思われますので、
＞この地区での再開発を目指すデベロッパーが増えて、マンションがどんどん建っていく地区だと思います。

あくまで個人的な予想ですが、この地区は
狭い土地は4、5階建てアパート、まとまった土地は14階建て前後のマンションに二極化するような気もしています。

＞ただ、苗穂駅周辺一帯の再開発が進んでしまいましたので、南郷通北進の可能性はほぼゼロと感じています。

以前のblogでJR苗穂工場が移転した場合跡地がどのようになるかを、ネタレベルで考えたことがあります。

JR北海道の苗穂工場が移転したら
http://sapporokapporo.sakura.ne.jp/content/?p=4567

南郷通の延伸は高架化されたとしても、アリオ札幌あがあるので、そこ止まりになってしまいますね。
Kitakumin さんがおっしゃる、東橋から北進する件について、私も東16丁目通とつなげることを考えていました。

JR苗穂工場の移転は人口減少が急激に進んでからでは手遅れですので、
この時期を逃してしまうと、大きな効果が期待できなくなってしまいそうです。

＞地権者の金銭負担無しで近隣の土地に移転できたり、
＞一地権者として再開発ビル・マンションの１Fに残ったりできないものか、と考えることがあります。

老舗青果店も復活　７月開業「モユクサッポロ」　入居店舗の一部発表　札幌中心部の再開発
https://news.yahoo.co.jp/articles/4056f9e846f84f2673def07e275c8f61ee4a17d6

南2西3再開発で解体された旧サンデパートに入居していた青果店が、再開発ビルで営業再開するそうです。
一般的に再開発ビルの賃料は、再開発前に比べて格段にアップすると思うのですが、
こういうケースが増えてくれると安心して一体再開発ができきそうです。

いろいろな情報やご見解をいただき有難うございます！
PCトラブルが数日間続いておりまして、お礼も遅くなりスミマセンでした。

苗穂駅前の状況は承知しました。
商業施設であれば、角地も含めた一体的な再開発がやはり良いと思いますが、マンションは大きな通りに面している必要はあまりないので、エントランスが駅前にあれば十分なのかもしれませんね。

>あくまで個人的な予想ですが、この地区は
>狭い土地は4、5階建てアパート、まとまった土地は14階建て前後のマンションに二極化するような気もしています。

そうですよね。苗穂駅の南口側一帯は近隣商業地域になっていますが、商業施設が建つというよりは4、5階建てアパートと分譲マンションで埋まっていく感じがします。
同様に近隣商業地域になっている桑園駅前は分譲マンション主体のエリアになりましたが、長期間再開発が進まなかった苗穂駅前は、すでにアパートが建つ流れができてしまったため、今後もアパートが増えそうです。
市内の近隣商業地域は、幹線道路に沿って指定されている地区と、エリア一体で指定されている主に中央区にある地区に分かれていますが、エリア一体の地区については、マンション・アパートばかりとなり、準住居地域や第二種住居地域、第二種中高層住居専用地域とあまり変わらない状況になっているように見えます。

＞以前のblogでJR苗穂工場が移転した場合跡地がどのようになるかを、ネタレベルで考えたことがあります。
＞JR北海道の苗穂工場が移転したら
＞http://sapporokapporo.sakura.ne.jp/content/?p=4567

以前に拝見した時は、少なからず衝撃を受けました（笑）。
駅近でこれほど広大な土地は今後出ることはないでしょうから、広大な土地でなければ建てられないような集客施設を作って欲しいと思っていますが（ボールパークやテーマパークのような）、そんな施設が札幌に現れるかわからないですので、住宅地も含めた様々な活用方法が検討されるのかなと思います。
苗穂工場の移転は遅くとも新幹線の開業効果があるうちに実現して欲しいですが、なんとなく延び延びになりそうな気がしています。

＞南2西3再開発で解体された旧サンデパートに入居していた青果店が、再開発ビルで営業再開するそうです。
＞一般的に再開発ビルの賃料は、再開発前に比べて格段にアップすると思うのですが、
＞こういうケースが増えてくれると安心して一体再開発ができきそうです。

これも少し驚いた記事でした。
老舗の青果店が、新しい商業施設のコンセプトに合うかとなると様々な評価がありそうですが、事情や狙いがあって行っていることだと思いますし、再開発に難色を示している既存の店舗にとっての好事例となれば良いですね。
ラフィラ跡も２箇所の歯抜けが生じてしまいましたが、恐らく、事前に様々な交渉が行われながらも、新しい商業施設のコンセプトとは合わないでしょうし、入店する余地もなさそうなので、破談になったのではないでしょうか。
既存の店舗に対してあまり良い待遇をしても後々困るでしょうから、上手くいくケースは少ないのかもしれないと思いました。

北海道新幹線札幌駅東口前の土地　ゼネコンのフジタ、５４００平方メートル取得
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/884041

以前に管理さんがおっしゃっていたように、東街区と西街区に分かれる方向で動いていそうですね。
西側は高層ビル、東側は駅舎+交通広場で動いているという話があるので、西街区130ｍ、東街区30ｍぐらいになるでしょうか。

建物自体は接続される可能性がありますけど、
北5東1にドンとどでかい高層ビルが建つ事はないのかもしれませんね。

フジタの実績を調べてみましたら、どうやら中層建築や大型倉庫が多いようですね。
手堅く6階建て事務所にしかならない気がしてきました。

転売も視野に入れているのでしょうかね。
フジタというとどうしてもダイワハウスがチラつきます。

なるほど、この場所はフジタになりましたか。
大和ハウスグループとしては、ブランチ札幌月寒が2019年、マールク新札幌が2023年完成となるため、札幌圏での次の目玉事業に位置付けていく考えなのではないでしょうか。
商業施設中心の場合は大和リース、マンション中心の場合は大和ハウス工業ですが、こうした駅前の再開発となると、商業施設が入らないわけではないでしょうが、準大手ゼネコンであるフジタの役割になるのかなと思いました。上層階にホテルが入るとしてもロイネットになるかもしれませんね。
イースト地区の玄関口ということで、駅や周囲の再開発とどう接続して一体性のある再開発を生み出してくれるでしょうか。
大和ハウスグループの札幌駅前進出ということで、気合の入った再開発をしてくれるものと期待しています。

個人的には水を刺すような中型オフィスにしかならない気がします。
フジタの実績を見ると超高層がほとんどありません。

全くの妄想にはなってしまいますが、大和ハウス傘下のフジタ、トヨタ関連の企業が北5東1の地権者なので、名古屋のささしまライブ24をイメージしました。高さで言えば、高層タワーのほうは約170mなので、ビルの稜線的にも丁度良いのかなと思いました。

私の予想では西半分が9階建て商業単独か、オフィス+ホテルで高くても140ｍ程度だと考えています。
東半分は北側が35ｍ駅ビル、南側は交通広場なのかなとも思います。
ただ、交通広場が在来線の高架下になるという話も聞こえてきていますので、東側半分も中層ビルになる可能性も残されているのかなと思います。

再開発を契機に北5条通の東1丁目と東2丁目通を西側と同じく幅員を27ｍに拡幅して欲しいです。

フジタの実績は確かにパンチに欠けるところはありますね。
https://www.fujita.co.jp/works/search/?use=hotel
広島県では福山市や広島市でそれなりの規模のものもありますが、もう少し頑張って欲しいところです。

未来都市札幌さんご紹介のささしまライブ24は知りませんでしたが、グローバルゲートが170mでなかなか良いですね。
http://globalgate.nagoya/
隣の中層ビルは大和ハウス名古屋ビルなのですね。
再開発の中で自社ビルを建てると企業のブランドイメージづくりのために上質な空間ができたりするので、札幌でも参考にして欲しい手法です。

この街区周辺について書かれた管理人さんの２年前のブログを久々に拝見しました。
http://sapporokapporo.sakura.ne.jp/content/?cat=77&paged=8
２年前とは思えない深い考察、壮大な構想、充実した内容に改めて驚いたところですが、やはり駅を挟んだ北５東１と北６東１が一体的に再開発されて欲しいと感じました。
そして、北７東１、北６東２、北５東２とも有機的に接続して、一つのコンセプトで新しい札幌の顔を作って欲しいです。
駅を挟んだ両側の商業施設を接続する点からは、40年前の新札幌の街づくりが参考になるような気がしました。
当時の新札幌でできたのですから、ここでも駅を挟んでビル同士をつなぐこともできるはずです。
新札幌とは異なり、中高層にオフィスやホテルが加えられてビルの利用者が多くなるため、商業施設も新札幌より賑わうのではないでしょうか。
そして、イースト地区のゲートとなるフジタの場所には、ささしまライブのグローバルゲートのようなシンボルタワーが相応しいと思います。（高さは140～150mになれば御の字です）

北24条桜大橋の開通は8月4日15時の予定ですね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/6e65df9866806166f072f739a6bd58b93273425a

半年前にオープンしたロイズと合わせて行ってみようと思います。
https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/186a4ce2e9354da7c5903f8ed18865fe2fca755d

地図を見ていて、東区側にはロイズのほかに、きのとや（工場直売店）やロマン亭も近くにあることに気が付きました。
24条通にはシャトレーゼや業務スーパーもあるので、甘いもの好きの庶民には嬉しいエリアなんですよね。
道央道から出た時に、寄り道が増えそうです（汗）。

グローバルゲートいいですねー、個人的にはこのような正方形で厚みがあるビルが好きです。
このぐらい厚みがあれば140ｍ程度でも十分な迫力があると思います。

＞ 駅を挟んだ両側の商業施設を接続する点からは、40年前の新札幌の街づくりが参考になるような気がしました。

新札幌駅は1面2線という小さな駅なので、両側に駅ビルを容易に配置できたのだと思いますが、
duo1とduo2はフロア面積が狭く、またduo1とduo2の往来が面倒で、地下も迷宮だという課題もありますね。
北5と6東1を一体で再開発するならばフロア面積の課題はクリアできそうですねが、
考えておくべきことは、現札幌駅が将来建替えになった時の影響でしょうか。
また、事実上無いかもしれませんが、新幹線が延伸になった場合に、ずっと１面2線でいいのか、
在来線ホームを北側に拡張する可能性等も考えておく必要がありそうですね。

以前から北5東1の西側はあまり高層にならないのではないかという話もチラチラ聞こえていましたし、
東側すべて交通広場にするという案も出ていたようなので、
西側は140ｍ程度を期待したいですが、現実的には商業単独の55ｍ、商業+ホテルなら92ｍ、容積大幅緩和なら商業+オフィス+ホテルなら160ｍ程度
東側は駅舎建設があるなら北側に35ｍ

を想定しています。

＞ グローバルゲートのようなシンボルタワーが相応しいと思います

構想の通り西街区、東街区に分かれてしまうなら グローバルゲートのようなビルは不可能になってしまいますよね。
また、シンボル性でいうと、どうして北5西1・2再開発ビルに劣ってしまいます。

個人的には高さはよりも、機能性や拡張性を重視した街づくりを期待したいです。
創成イーストのゲートとなるようなビルを期待してしまいます。

市街地再開発事業計画の一部見直しに関するお知らせ
（札幌駅直結「北５西１・西２地区第一種市街地再開発事業」）
https://www.nikkei.com/markets/ir/irftp/data/tdnr/tdnetg3/20230803/e8xnq6/140120230803533790.pdf

やはり、予想以上に深刻ですね。
180mは超えてほしいな。
北4西3は延期や中止にならないことを祈ります。

180ｍの呪縛がありますから。

どう見直されるのかはわかりませんが、札幌のシンボルとしての顔を失わないような変更であってほしいですね。

最高高さが約236メートルになるという情報が少し前に出ていたはず、そうだとしたら高さは230メートル、軒高は220メートルぐらいになるのでは？

Kitakumin さん

＞北24条桜大橋の開通は8月4日15時の予定ですね。

昼頃に走ってみました。
印象を書いてみます。

錯視かもしれませんが、橋の中腹が橋の中心ではなく左岸堤防付近にあるように感じました。
東区側から渡ると、右にカーブしながら予想以上に長くて急な勾配を登って緩やかに下っていく、
白石区側から渡ると、橋梁部は直線で緩やかな勾配を登ってその頂上から左カーブで下るような印象でした。

米里通は延伸された北24条通に交差点として接続される形になりましたが、
いままで左カーブだった部分が正反対の右カーブに変わって北24条通に交差するようになったので、とても違和感がありました。
また、米里通と北24条通の交差点ですが、

左レーンの道路標示が実線左矢印なので左折専用レーン、
右レーンが右折・直線専用レーンだと思われます。

米里通を直進しようとすると右折待ちの車がいると思われますが、
左車線を直進すると青切符となる可能性があるので注意した方がいいかもしれませんね。
新規に道路用地を買収したのですから、地域住民に配慮してせめて左側のみ3車線にするような対策を考えなかったのでしょうか。

同交差点の北24条東進通側は既存生活道路への右折レーンがあるので、地域住民への配慮がされていると思いました。
西進側にも米里通への右折レーンがありますが、早くも右折レーンから溢れた車両が右車線を塞いでいましたので、ラッシュ時はもっと酷いことになるかもしれません。

最後に延伸された北24条通と南7条米里通の交差点ですが、右折レーンありませんでした。
西進側には道路の付替えで廃道になった道路用地が残っているにもかかわらず、
幅員が29ｍにもかかわらず、右折レーンが用意されていませんでした。
左折するとすぐに札幌ICなので左折する車が少ないと考えたのでしょうかね。

一回通っただけなので間違いなどがあるかもしれませんが、
印象を書いてみました。

これ、北5西1が広場になる可能性も出てきませんか？
一部見直しとは書かれていますが、昨日聞いた噂では延床面積が2万-3万m2まで減らす話が出ているようです。
ホテル取りやめ・オフィス取りやめも濃厚と思われます。

TERRAさん

流石に広場化は…と思います。ほぼ全面的な見直しになりますし、新幹線駅の象徴の欠片もなくなってしまいます。あっても中層階のホテルが取りやめになるくらいではないでしょうか。

今回のとは別件でノイズの可能性もありますが、かなり情勢がヤバいと聞いています。
高層部を取りやめ、バスターミナル・改札前スペース・吹き抜けだけを残して外観のデザインに力を入れる形に変えると聞いています。

TERRAさん
さすがに2万-3万m2となると、敷地面積が2.3万m2なのでそれはないかと思います。（地下＋バスターミナルだけで超えてしまう面積です）
「当該契約の締結時期を含む本事業の内容が一部見直されることになりました。」とあり、全面的ではなくあくまで一部の見直しになるのではないでしょうか。
高さや時期の変更は仕方ないと思いますが、全般に軽微な変更に留まることを願っております。取止めや縮小ではなく、検討していたイーストとの接続方法などの見直しであって欲しいです。

管理人さん
現地確認お疲れ様でした。私も昨日試走してみました（笑）。
東区側から入ってみた印象では、カーブと上り勾配が思った以上に続いていて、他の橋と大きく違う印象でした。自転車通行だとちょっとキツく感じるかもしれません。
北24条通を東進して南７条米里通の交差点に入ると、右折待ちの車が多くいました。青い看板には右左折方向の表示があり直進はなかったのですが、直進車も多くいました。
対向車がいるので、時差式か右折信号を導入しないと、右折車で渋滞するように感じました。
札幌新道に出る車は左折より直進が多かったのですが、道が細く新道までかなり時間がかかりました。南７条米里通を左折するか１本東側の通りで左折する方が良さそうでした。

帰りには、米里通を南進してから北24条通に右折で入ったのですが、北24条通に入るところで右折待ちの車両が多くありました。

私も、米里通から北24条通に出る交差点、北24条通から南7条米里通に出る交差点は、右折専用レーンや信号の改良が必要だと思いました。
混まない時間帯は大丈夫かもしれませんが、ラッシュ時や冬場は新道を回避する車両が集中して、大渋滞が生じる可能性もありそうです。
あとは、新道とのアクセスを改善しないと、狭い道路が新道に向かう車両で混雑しそうです。

豊平川を横断する橋梁には多くの交通量を分担することが期待されていると思いますので、
上記に書いたような問題点に対して、早めに改善を図って欲しいと思いました。

全くコストが合わないようなので、大幅な計画変更があるんでしょうね。

環境アセス対象の100ｍ超え再開発は大幅見直し後はすべて99ｍになると思っておいた方がいいよ。環境アセスやり直すする時間ないだろうから、札幌の場合は必然的に99ｍになる。
再アセスに3年待ってもいいが、3年後は更なるコスト上昇が自明なので99ｍにするしかない。

札幌は北1西1、北2西4と環境アセスをしたビルすべてが大幅縮小する運命にある。今回も同じ結果になると思う。

99mどころではありません！
北5西1も北4西3も大通東1も大通西1も地上3〜5階止まりになる噂を聞いています！

北5西1は1階:バスターミナル+2〜3階:改札口とオープンスペース+4階:屋上広場
北4西3は1〜4階まで全てヨドバシのみ
大通東1は4階建てでバスセンター建て替えのみ
大通西1は2-3階に縮めた上で市役所機能を一つにまとめる

と予想します。

Terraさんは何を言っているんだ、、？

TERRAさん

毎度、噂+予想を書いてくださりとても有益で有難いのですが、今回の低層化の噂は疑問を持ってしまいました。流石に200m級ビルが一気に3階建てなどになると、ディベロッパーの信頼性も失われるのではないでしょうか。

TERRAさん

3～5階建てにしないとコスト的に無理だ、オフィスやホテルの需要も今後減少するからリスクとなる、ということに捉われて、本当に最小限の再開発に留めてしまうことも、絶対にないとは言い切れないと思います。
また、経営者においてもコスト面だけから捉えてそういう発言をされる方もいらっしゃるとは思います。
一方で、建設費の爆上がり等の理由から、あちこちでオフィスやホテルの建て控えが進むと、今度は供給量が減り過ぎてしまうため、そういう情勢になれば、またオフィスやホテルの需要を見込んだ再開発も行われることになります。
そもそもですが、各再開発は当然コストだけではなく、企業のイメージ戦略だったり、将来性を考慮に入れて総合的に実施を判断しているものと思われます。

ちなみに、TERRAさんの予想では、北４西３は東急や平和不動産や他の地権者は全て降りるとお考えでしょうか。
大通東１に本社があった北電はどこに行くのでしょうか。
市役所機能をまとめるのにどの程度のフロア面積やフロア数が必要になるとお考えでしょうか。旭川や函館の市役所よりも小さな建物で間に合うとお考えでしょうか。

しばらく凍結して様子を見ることは、大局的な判断を行う上で重要かと思います。
そして、日本国内の至るところで事業が凍結されれば、物価や賃金の上昇傾向が変化することも考えられますし、時間の経過により建替え需要も増加するため、その時の情勢によりまた新たな判断が下されるものと思われます。
札幌の都心部において、後世にわたって笑いものになるような規模の建替事業しか行えないのであれば、土地を売却すると思います。
したがって、地上３～５階止まりになるような再開発は、たとえ噂が立ったとしても、仰った区画において行われることはあり得ないのではないでしょうか。

PASEOやESTA潰したのに3～5Fビルて…
今後再開発反対派が増えそうだなー

中層ホテルが取りやめになるくらいではないでしょうか。
予想も大きな誤解を招きます。

再開発を1期と2期に分けても環境アセスメントは、やり直しになるのでしょうか。
やり直さなくても良ければ、建設費が1.5倍では北5西1西2はエスタは改修、西1のみ予定通り高層化。北4西3は南側のみ高層化。建設費が改善した時点で2期を実施。
建設費が2倍では北5西1西2はエスタ部のみ予定通り建替、西1は地上バスターミナル。北4西3は北側のみ予定通り建替、南側は仮設飲食店舗（以前の様な）と駐車場等。双方、2期で高層部を建設。如何でしょうか。

まろんさんの考えにはならないと見られます。

大ピンチになったらNo.4686で聞いた案が濃厚になるらしいです。
必要最低限の部分しか確保しない説を聞かされたので。

Kitakuminさん
>企業のイメージ戦略だったり〜

残念ながらイメージだけでは投資できないですよ。
リターンが見込めない投資だと、株主から訴えられるケースもあるんでしょうし。
他に「気合の入った〜」ともありましたが、気合で企業は存続しません。

繰り返しになりますが、もっと状況は悪くなると思います。

あと大通東1ですが、そもそもhepcoは動かないはずです。

北電が動かないからには大通東1の再開発が始まりませんよね。
断固反対ではない、としながらもJR北海道の不動産事業の批判の声に怯えて慎重になっています。

大通西6で建設中の北電興業ビルが完成したら少しは動くのでしょうか？
本社の一部を移転する構想がありますので。

大通西6はあくまでも興業の不動産投資用ビルなのでは？
hepcoの一部は入るのかもですが、そうだとしても東1全体が動くとは思えません。

設計モドキさん

イメージだけでは投資できないと思います。「残念ながら」は何が残念なのですか？

大都市の主要駅前などの一等地において、エリアの価値を高めるとともに、エリアの一番手を目指して企業の価値を高めるような再開発が行われることは多々あると認識しております。「気合の入った」というのはそういうものを指したつもりで、文脈から特に誤解を与えるものではないと思っていました。「気合で企業は存続しません」という記述から、設計モドキさんに私の意図が全然伝わらなかったようですが、どのように受け取られたのですか？

大通東１については、
https://e-kensin.net/news/107742.html
https://e-kensin.net/news/145553.html
これらの記事の内容から、北電本店は移転集約の対象だったと認識していました。
「そもそもhepcoは動かないはず」というのは、移転集約の記事はそもそもデマだったということですか？

TERRAさん
建設会社辺りの情報でしょうか。
ご存知のとおり、JR北海道は鉄道部門は札幌周辺を含め全て赤字であり、非鉄道部門で収益を上げる他、存続出来ません。エスタビル（延床面積86,582m2、売場面23,626m2）を取壊して、延床面積20,000〜30,000m2の建物建てる意味はありますか。JR北海道前社長は総額2,500億円の建設費と説明しており、西1にその分を当てて建設し、西2はエスタを改修存続させた方が収益増大になります。
北4西3はヨドバシ次第であり、建設費の鎮静化待ちなら、建設延期するでしょうし、今建てるなら南側でしょう。

設計モドキ さん、Kitakumin さん

大通西6の興業ビルは延床にして1万m2にしかならないですから、北電本社の全移転はならないと言われています。
今の北電ビルで2万m2ありますからね…


No.4701のまろん さんへ

私が聞いた話はデベ系からです。
どうにか総費用を1000億円以内に収めたいようなので必要最低限の案が浮上しているようです。
4階建て＋屋上広場案だと400〜500億円に抑えられる見込みだとか…

オフィスの誘致も1社も出来ていないようですし、マリオット系ホテルの誘致も厳しいと聞かされました。

まろんさん
北５西１と西２にバスターミナルを建設するため、やはりエスタも建替は必要ではないでしょうか。

TERRAさん
当時の建設新聞の内容からは、劇団四季劇場の跡地のオフィスビルに北電が入ることが読み取れます。
西６への移転ではなく、現位置での移転だと思います。

色々と噂や感想などで混乱しているようなので北5西1・2の準備組合のHP貼っておきますね。
https://sapporo5152.jp/

事実はここに載っているはずですから。

TERRAさん
清水からの情報であれば、資金不足で規模縮小なのでしょうか。ただ、エスタ部も含めて4階建であれば、西1の1階はバスターミナルとなる為、エスタ分の延床面積や売場面積は確保できるか、できないかとなります。エスタの耐震性に問題がない場合は、エスタを改修して、新幹線駅と接続し、西1は路上パスターミナルにするのでは。400〜500億円をかけて収益が増大しない建物を建てるのであれば、JR北海道は破綻を選択したとしか考えられません。
Kitakuminさん
現エスタのバスターミナルを路線バス専用で改修して、使用できますよね。

清水建設では無いです。
会社名までは聞けませんでしたが、4次会社くらいの請負の方に思えました。

JR北海道は破綻というより東日本が吸収して、「新・JR東日本」に生まれ変わる話も聞きます…
事実ならリスクより安全をとった感じですかね。

TERRAさん
政府が特例で三島基金の北海道分を持参金としても、JR東日本は引受に難色を示すでしょう。

Kitakuminさん
>各再開発は当然コストだけではなく、企業のイメージ戦略だったり
ここを読んで、建築コストが暴騰している中で、コストとイメージが同じ扱いになってるのかと思いまして。
コストを合わせるのだけでもめちゃくちゃ大変な中、イメージなんて言ってる場合では無いのではないかな、と。
私の読解力不足でしたらお詫びします。

TERRAさん
施工屋にいますが、4次の業者さんが再開発事業全体を理解してるとは思えません。

まろんさん
東日本は上場会社ですから、株主が引き受けを認め無いと思います。

TERRA さんとは違う情報ではありますが、
大きな変更があるとしたら基壇部はアクセントを大きく変えないように規模を縮小して、高層棟は外観が変わる（スリム化？形状変更？階数変更？）を考えているのではないかと思われます。
もしかして、権利床（の予定）に変化がありました？

地下の一部やバスターミナル、新幹線ホームとの接続口は踏襲しつつ、階高の変更（階数は維持）、基壇部屋上の構造変更。
高層棟は北東部のビル風を抑える施策はそのままでスリム化。
中層に予定していたホテルは採算の目処が立たないことから、オフィスに変更するので階数としては減る。

これぐらいはありそうです。

ただ、ここまで変更になったら、環境アセスから手戻りにならないのですかね？
北1西1もあれだけ大きく変わったのに軽微な変更として環境アセスの再実施をすることはなかったようですが、
設計変更がなくても長期間未着工になる場合は、環境アセスの再実施が求められます。

長期間未着工なんて事になれば、この事業に参画してる札幌市の見通しの甘さなどで責任を追及される流れになりそうですね
今後のバスターミナル閉鎖に伴うバス停留所の分散で市民生活が混乱してしまうというのに
杞憂であってほしいです

JR北海道グループ経営改善に関する取り組み
【2023年度第1四半期　報告書】
2023年8月4日
北海道旅客鉄道株式会社
https://www.jrhokkaido.co.jp/CM/Info/press/pdf/20230804_KO_KPI.pdf#page=11

＞ 事業費を再検証するとともに、補償協議の進捗により補償内容が固まったため、事業計画の精度が向上しました。なお、工事費は今後ゼネコンとの協議状況を反映します。

1Qの時点ではコスト上昇による大きな変更は考えていなかったように見えます。
大きな変更なく進行してほしいですね。

設計モドキさん
私もJR東日本は引き受けないとコメントしたつもりですが。
TERRAさんのNo.4707「JR北海道は破綻というより東日本が吸収して、『新JR東日本』に生まれ変わる話も聞きます」とのコメントに対して。

まろんさん

失礼しました。
＞JR東日本は引受に難色を示すでしょう。
会社側からの見方に思えましたので、“株主が反対する”と付け加えたつもりでした。

リートレポート
平和不動産リート投資法人
2023 年 8 月 8 年（火）
https://fisco.jp/cms/contents/data/6/2482/INFO_FILE_2482.pdf

斜め読みですが、8/8(火)時点において、大通西4再開発の計画見直しなどは考えていないようです。

アナリストは企業からの公式情報を元にレポート書くんだから、企業がIRで見直しを公表してないなら、先走って憶測めいたことは何も書かないですよ。

それよりも５年後のオフィス需要が見込めないから再開発縮小観測が出るほうが理解不能ですけどね。
オフィスの内定率なんて竣工後半年前でも5割切ってるのが普通ですよ。
ましてや5年後竣工の物件のリーシング見込み経ってから建設なんてありえないと思うんですけどね。

札幌は早くから人口減が予測されているので、1990年代中盤には新規のオフィス進出に慎重になっているようです。
それに90年代後半の仙台の躍進で、北日本支社を仙台に合併したり札幌を営業所に降格させるケースもありました。

他都市とは事情が違いますからね。

三井ビルの時に大幅な規模縮小がありましたが、仮に予定通り185ｍで建設されていたらどうだったのでしょうね。
当時の景況からの判断と思いますが、現在において振り返っても、結果としてこの判断は正しかったのですかね？
今回札幌の大型案件の縮小の話が噂されているようですが、縮小して完成させてしまうと後戻りもできないですから、将来的に「予定通りで問題なかった」とならなければいいですね。大型再開発が可能な中心部の一等地はそうそう出てこないでしょうから、あまりに中途半端になるくらいなら無理に着工しないで欲しいです…。

知識不足で申し訳ないのですが、デベも決まっていてある程度設計まで進んでいるのなら資材等発注してたりしないのでしょうか？
スタートして建設しながら若しくは直前に発注するものなのでしょうか？
人件費及び資材高騰はこのご時世常に避けられないわけですし、詳細リリースされた時点にしろそれより前からであっても当然予測されているものだと思うのですが
青写真程度の計画段階であればわかるのですが

そもそも清水建設たる超大手ゼネコンの社外秘であろう計画段階の話が4次くらいの請負会社まで漏れてたらそれこそ大問題な気がしますが、、

まろんさん
＞現エスタのバスターミナルを路線バス専用で改修して、使用できますよね。
札幌駅交流拠点はこちらの各構想・計画や、札幌駅交通ターミナル検討会などで長年議論されたうえで今の事業計画となっています。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/sapporoeki/sapporoeki_plan_menu.html
全ての前提を真っさらにして一からやり直すことは、手続き的にも大変で長い年月がかかると思われますし、そういう動きには今のところなっていないようです。

設計モドキさん
＞ここを読んで、建築コストが暴騰している中で、コストとイメージが同じ扱いになってるのかと思いまして。
＞コストを合わせるのだけでもめちゃくちゃ大変な中、イメージなんて言ってる場合では無いのではないかな、と。
「コストを合わせる」ということで、設計や施工の視点に立たれていると理解しましたが、合っているでしょうか。
自分は主に構想や計画段階でのことについて述べているつもりですので、意見が合わないとすればそこの視点の違いかなと思いました。

北の住人さん
＞それよりも５年後のオフィス需要が見込めないから再開発縮小観測が出るほうが理解不能ですけどね。
私も同じ意見です。コストが合わないことが明らかになり、状況が好転する要素がなく、これまで経験したことのない対応に迫られた時に、
再開発に携わる企業の経営者としてどう対応するかかと思うのですが、
「５年後のオフィス需要が見込めないから」などの後付けの理由を出して、縮小・中止・撤退を選択する企業が多く出てくる可能性があります。
経営者だけではなく、情報が入った関係者が「これはヤバイ」「事業を進めるのは無理だ」と思ってしまうため、色んな噂が流れるのだと思いますが、
案外こうしたところからミスリードが生まれていくのかなと感じています。

ささんが仰るように、
＞人件費及び資材高騰はこのご時世常に避けられないわけですし、詳細リリースされた時点にしろそれより前からであっても当然予測されているものだと思うのですが
何が大きく変わったわけでもなく、当然予測されたうえでの計画であるべきなのですが、資金ショートが「見えた時」に大きな混乱が生じてしまう、というのはよくあるケースだと感じています。
今、日本全国どこでも同じことが起こっているのではないでしょうか。

TERRAさん
＞札幌は早くから人口減が予測されているので、1990年代中盤には新規のオフィス進出に慎重になっているようです。
＞それに90年代後半の仙台の躍進で、北日本支社を仙台に合併したり札幌を営業所に降格させるケースもありました。
1990年代と今では事情が大きく異なると思いますし、仙台市との関係等から今事業の撤退や縮小を決断している、ということは考えにくいのではないでしょうか。
申し訳ありませんが、後付けの理由を示されているように感じました。

ファイターズさん
＞三井ビルの時に大幅な規模縮小がありましたが、仮に予定通り185ｍで建設されていたらどうだったのでしょうね。
＞当時の景況からの判断と思いますが、現在において振り返っても、結果としてこの判断は正しかったのですかね？
事業縮小の判断をする際に、過去のケースを検証することはとても重要だと感じています。
中途半端な再開発事業にはなって欲しくないですし、無理に着工しないで欲しいと思いますが、
先送りにすると更に状況悪化が見込まれているため、苦渋の決断を迫られているのだと思います。

あまり考えたくはないですが、
今まで積み上げられてきた再開発などの色んな事業計画が崩れていく大きな転換点を迎えているのかもしれません。

ファイターズ さん

＞ 三井ビルの時に大幅な規模縮小がありましたが、仮に予定通り185ｍで建設されていたらどうだったのでしょうね。

この件は、札幌市が都心の一等地に空き地が長い期間放置されるのはよくないというアドバイスにより、規模を大幅縮小して着工を急いだとされています。

＞ 開発が可能な中心部の一等地はそうそう出てこないでしょうから、あまりに中途半端になるくらいなら無理に着工しないで欲しいです

以前も書きましたが、北1西1も結果論となりますが、あと2年待てば鋼材価格の回復により164ｍで着工できていたと推測されます。
三井ビルもあと5年待てば観光需要の回復により185ｍで着工できていたと推測されます。

＞ 今回札幌の大型案件の縮小の話が噂されているようですが、縮小して完成させてしまうと後戻りもできないですから、将来的に「予定通りで問題なかった」とならなければいいですね。

現実問題として全国では大都市であっても180ｍ級の再開発計画が白紙になったり、中規模都市の都心再開発の延期や規模縮小が相次いでいます。
鋼材価格の上昇、人件費の上昇、原油価格の上昇等でコストが全く合わない状態でして、
札幌市の補助金を大幅増額すれば影響を若干抑えられるかもしれませんが、
2024年以降は更にコストが上昇するだろうといわれていますので、お金が集まらなければ事業計画や収支計画を見直すしかありません。
現在の状況ですと5年延期すれば、更なるコスト上昇につながると思われます。

札幌市の大規模再開発で大幅縮小の公式発表はありませんが、
どの再開発も計画の見直しは確実に行っていると思われます。
どのようにコストを下げるかは、設計者の腕の見せ所だと思っています。

中野駅前の262mビルや広島のYMCA再開発も大幅に見直されるようですしね。
札幌も他人事ではありません。

高層化からの転換は2040年ごろだと思っていましたが、意外に早くダウンサイジングが始まるかもしれないですかね。

さ　さん
＞デベも決まっていてある程度設計まで進んでいるのなら資材等発注してたりしないのでしょうか？
＞スタートして建設しながら若しくは直前に発注するものなのでしょうか？

基本的に請負契約（もしくはそれに準ずる書類）の締結が無ければ、業者側は発注できません。

Kitakuminさんや管理人様が仰るように、やはり今後は着工を先延ばしても建設コストは上がり続ける、良くて高止まりというところですかね。
コスト低減に尽力してもらい大幅な計画変更は何とか回避してほしいですが、コストに見合う集客が期待できる魅力的な仕掛けや戦略の知恵を絞り、何とかこの状況を打破してもらいたいものです。
この状況ですと、新幹線駅東口を含めた公共交通の新たな整備も簡単ではないですね。

管理人様

>どのようにコストを下げるかは、設計者の腕の見せ所だと思っています。

設計者が意外と曲者なんです。
自分の作品的になると、コスト度外視のケースもあります。
工事費に関しては、変な話ある一定のレベル以上の業者ですと、そんなに変わらないんです。
現状、仕事がたくさんあるので、恣意的に選んでるというのがあります。

設計モドキ さん

特に有名建築家にはこだわりが多いですからね。
札幌の案件は監修レベルだと思われますが、とても苦労しそうです。

基本設計からやり直しというのはないと思いますが、手戻りがかなり多くなりそうです。

ファイターズ さん

＞やはり今後は着工を先延ばしても建設コストは上がり続ける、良くて高止まりというところですかね。

こればっかりは、先が読めませんが、
専有面積を小さくしても売れていたマンション建設にも陰りが見えてきており、
階高まで低く抑えてコスト削減しなければ高すぎて売れない時代に入りつつあるとのことです。
今後、世界情勢の変化により鋼材価格が下落する可能性はあるかもしれませんが、
建築業界の2024年問題も抱えており、少子高齢化による人手が不足が解消する見込みは当面ないと思われます。

札幌市のコールセンター立地促進補助金制度も来月で終了しますので、
コールセンターやバックオフィスの進出も鈍化し、賃料が安い中規模オフィスの需要も漸減していくと思われます。

お気づきかもしれませんが、
これだけ物価が上昇していますので、オリンピック経費は市民の理解を得られない程に膨らむと思われます。
2026年に名古屋で開催されるアジア大会においては、
商業施設を併設した1万人規模の選手村が計画されていましたが、建設費高騰により選手村の建設を見送る事になりました。

札幌の大型再開発が中止になってもおかしくないと思っているぐらいです。
ここまで来るとオリンピックにお金をかけるなら、その分を札幌の顔となる再開発にお金をまわしたり、
老朽化した市営住宅の建て替え費用に充てる必要がありそうです。

2023年5月の全国平均BCCIは前年同月比+6.8%
2015年の建設物価建築費指数を100とすると2023年5月現在のS造オフィスの指数は130です。

建設物価 建築費指数【 2023 年 5 ⽉分 】
https://www.kensetu-bukka.or.jp/wp-content/themes/custom/pdf/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/summary_shisu_kentiku_2023.05.pdf

札幌で調べましたが、
https://www.kensetu-bukka.or.jp/indexgraph/k-city10.html?city=2&type=6&index=1&index=2&index=3&index=8&year=2015

全国平均よりも高いですね。
5月からノイズレベルで下がっていますが、高止まりに近い状態かもしれません。

環境アセスが始まった2020年頃ではそれ程でもありませんが、
2021年秋から暴騰しています。
グラフを見ての結果論でしかりませんが、あと2年早く進んでいれば、元の計画で着工していたかもしれません。

建築コストが上昇しているのはわかるのですが、具体的にどの程度コストが上昇しているのでしょうかね？
噂ばかり先行しているので、そのあたりが気になります。

投稿したら、管理人さんから新しい投稿がありました、失礼しました。

建設物価建築費指数は、じめて聞いた言葉ですが、具体的なコストグラフありがとうございます。

2021年後半からすべての分野で急上昇しているのが気になります。
これを見て管理人さんがおっしゃるすべての再開発で見直しがかかるであろう、という話もうなずけます。
マンションもおっしゃる通りコスト上昇していますね、庶民には手が届かない事になってしまいそうですね。

りでべさん

管理人さんが示してくださった指数と、日建連のHPに「資材高騰・労務費の上昇等の現状」というパンフレットがあります（すみません、リンクうまく貼れません）。

2024年の時間外規制、加えてラピダスの工場新築によって、札幌圏内は局地的に工事費が上がりそうです。

なので、大型再開発には逆風が吹きまくりなんだと思います。

あと冬季オリンピックですが、誘致賛成です。
これから大きく人口減少を迎える北海道にとって、世界的な知名度を取り戻し、インバウンドによって、マーケットを維持する以外に方法は無いんだと思うんですが、いかがでしょうか。
出生率の上昇は、そう簡単には望めないでしょうし。

設計モドキさん

> あと冬季オリンピックですが、誘致賛成です。

私もオリンピック開催は大賛成です。
が、大通西1再開発（を始めとして、各種事業が）がお金がなくて塩漬けにされているような記事を読んで、今ではないないと思った次第です。
あくまで例え話ですが、オリンピック予算を優先して北5西1・2や北4西3が100年先まで99ｍになってしまっては意味がありません。
また、管理人さんの物価上昇により最終的な予算が大きく膨らむだろうという意見に対して、大いに賛同いたします。

人口減少時代は税収を増やす事がゆるくないと思いますので、不正確なオリンピック経費試算をされると、将来に挽回できなくなります。
観光客を増やすならプロモーションに適度にお金をかけて富裕層、超富裕層を呼び込むような施策を行う必要があると思います。
招致失敗が濃厚になりつつある中で、招致活動でお金を使う必要はないと感じます。オリンピックには賛成ですので、財政に余裕が出てきたら招致したらいいと思います。

設計モドキ さん

＞ 日建連のHPに「資材高騰・労務費の上昇等の現状」というパンフレットがあります（すみません、リンクうまく貼れません）。

パンフレットはこちらでしょうかね？
https://www.nikkenren.com/sougou/notice/pdf/jfcc_pamphlet_2304.pdf

この業界ではなくてもH鋼の価格上昇はニュースでも耳にしていましたが、中厚板が+81%、ステンレス鋼板+84%と、これだけでもう規模半減どころでないインパクトがありますね・・・

＞りでべ さん

＞ が、大通西1再開発（を始めとして、各種事業が）がお金がなくて塩漬けにされているような記事を読んで、今ではないないと思った次第です。

前回大会はオリンピックにより現在の札幌市の骨格となるような道路・地下鉄・地下街を含め、競技施設以外のインフラが大々的に整備されましたが、
（これからとはいえ）今回大会は競技施設以外は、ほぼ何も構想されておらず、市民の盛り上がりに欠けるのも致し方ないのかもそれませんね。

競技施設においても、ノーマルヒルを大倉山に移転するという計画があるようですが、
札幌がアジアにおける冬季競技の聖地としての面目を保つのであれば、大倉山にフライングヒルを整備するなどしてもいいと思いました。
大倉山近くの荒井山シャンツェのミディアムヒル、スモールヒルも一緒に整備したら面白いと思いました。

「相場より高値」クレーンも人手もラピダスへ　他の道内工事の進ちょくに影響、新幹線延伸も
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/893117/

ラピダスの工事単価は他より10-15%増しらしく、人手だけではなく機材も道内からかき集めてもまだ足りないとのこと。
記事で気になったのは、再開発の計画縮小や延期が仄めかされている点。
採算度外視で進むラピダスに関連した事業が与える負の影響は新幹線や札幌の再開発に多大なる煽りを喰らわせるでしょう。

狐屋さんの記事を見て、先月に管理人さんがおっしゃった、

> No.4555 投稿者:札幌闊歩路 2023/07/11(Tue) 23:00 Re: 衝撃！！！大通西4再開発は地上34階・高さ185m
> 大規模な再開発になればなるほど建築費高騰の影響（人がいない、クレーンがない、鋼材がない）が大きくなりますので、

「人がいない」「クレーンがない」の真意がようやく理解できました。
管理人さんは情報通ですな、、、

ひとまず、札幌の再開発は諦めるしかなさそうですね。
もし、報道通り新幹線が2034年頃までずれ込む可能性が高く、再開発が噂通りに99mや59mに縮小されるのであれば、3～4年ぐらい延期していいのではないでしょうか。

個人的には、
大通西4は120mぐらいになって欲しい。
北5西1・2は190mぐらいにはなって欲しい。
北4西3は120mぐらいにはなって欲しい。
北5東1は80ｍぐらいにはなって欲しい。
北5西5は80ｍぐらいにはなって欲しい。

南3条の某所で最後まで残っていた家屋が解体されていました。
南半分でも広い土地ですが、北側の解体も待つのでしょうか。

管理人さん

北24条通桜大橋の開通後の延伸については、No.4205で以下のように書いていただきました。
＞現在、白石高校と川下公園の間を通る13号機幹線（及び、山本川下連絡線）ともみじ台通を結ぶ「山本小野津幌川沿線」の新設工事をしていますので、ここに繋げるのが正解な気がしています。
＞ただ、現在工事中の山本小野津幌川沿線の線形がよろしくないので、改良の余地はあると思います。blogネタにしたいと思います。
＞宮の森・北24条通は道道札幌環状線でもあります。東半分（東8丁目通から東側）は環状通と経路が同じですが、
＞将来的には、北24条通ともみじ台通を結ぶ道路を道道札幌環状線として扱って欲しいです。

blogを拝見しました！
大橋を活かす延伸案をいくつも示していただき、とてもイメージしやすくなりました。
今回示していただいた案は、整備効果の大きさ・有効性などを考えると、早期実現を目指して欲しいと思いますし、
実際にいずれかの案の検討が進められていても不思議はないと思いました。

自分では12号幹道線までの道路拡幅をと思いましたが、13号幹道線が山本小野津幌川沿線と接続されることを考えますと、
13号幹道線と接続するA案が効果的であると感じました。
13号幹道線についても、厚別北・厚別東地区と接続する幹線道路として幅員25ｍ4車線に拡幅整備することが必要と思います。
また、B案以降により、どこの幹線道路と接続を強化するかの考え方を色々と示していただきました。
個人的にはC案の位置で札幌新道と接続するのも面白いと思いました。
新道を横断した後に北郷緑道がありますが、厚別方面への４車線道路を整備するなら、北郷緑道の敷地を活用するのが現実的ではないかとも思っております。
D案のように厚別通との接続をスムーズにすることも非常に効果的かと思います。

４＋２案の中から１つに絞ろうかと思いましたが、C案の延伸とD案の組み合わせに一票入れさせていただきたいと思います・笑。

北24条桜大橋のポテンシャルを最大限活用する道路整備を行うと、渋滞緩和だけでなく地域間の往来の活性化にもつながりそうです。
市内では地下鉄やJRからも遠く交通利便性の低い地区となっていますので、そうした点からも道路整備に力を入れていって欲しいと感じました。

北4西3に関連して

都市計画道路「８・４・35 札幌駅前通公共地下歩道」の一部変更について
都市計画都市高速鉄道「１号高速鉄道南北線（さっぽろ駅）、３号高速鉄道東豊線（さっぽろ駅）」の一部変更について
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/juran/documents/kita4nishi3_juran_sanko.pdf

北4西3再開発ビルの設計が進み、色々と変更があるようです。
平面図としてシンプルな構造になったように感じます。

Kitakumin さん

blogの感想ありがとうございます。

＞新道を横断した後に北郷緑道がありますが、厚別方面への４車線道路を整備するなら、北郷緑道の敷地を活用するのが現実的ではないかとも思っております。

当初はA案+13号幹道線を有力候補としていましたが、
13号幹道線はここ数年幅員18ｍへの拡幅工事が進んでいるのと、川下公園の東西で大きなカーブとなってしまいます。
また、用地買収を考えるとC案+北郷緑道が最適であると判断したところです。

北24条桜大橋を数回利用しましたが、やはり南7条・米里通で実質止まっているのはもったいないと思いました。
米里通の線形を変更までして宮の森・北24条通を延伸したのは、さらに延伸を考えてのことと信じたいです。

>https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/juran/documents/kita4nishi3_juran_sanko.pdf

この資料を見る限りでは少なくとも北4西3の地下と地上1階は大きな変更はなさそうですね。
基本的な機能となる地階〜地上1階に大きな影響がないので少し安心しました。

初めて書き込みさせてもらいます。
先程、イチオシで2030年オリンピック、新幹線、駅前再開発という特集しておりました。
関係者のコメントが紹介されて、資材高騰と作業員不足が理由で、駅前再開発ビルが見直しされるという趣旨のコメントが放送されてました。
規模と完成時期が見直しされるそうです。
ラピダスの工事が24時間体制で、かなりの人数がそちらに携わるそうなので、
それも要因みたいです。
具体的にメディアで見直し報道されたのは、今回が初めてかもですね。

やはり高層部をそのままカットして新幹線ホーム＋α止まりになりそうです。
国が視察したということは身の丈に合った再開発へ要求したとしか思えません。

1-2階:バスターミナル
3階:新幹線改札口
4階:物販店舗
屋上:緑地

だけになるワースト案が採用されそうです…
アセス逃れ・60m未満は避けられない状態です！

これ、逆に国が視察に来て、必要な補助を出すために説明を行ったのではないでしょうか。北海道新幹線は国に関わる一大事業ですし、その終点である札幌の駅ビルが4階建ての規模だといくら建築資材の高騰といっても、世界に向けて顔を上げられません。北海道新聞の記事内の写真にも、秋元市長が今の245mビル計画について書かれたパネルを使って説明していますし、まだ諦めてないのではないでしょうか。

確かにHTBの報道では「計画見直しへ」と表記されており、関係者が事業規模と完成時期の見直しを証言しています。
ただし、鈴木知事の発言として計画通りに進むように何かしらの支援が示唆されています。
以下、HTBの報道。
https://youtu.be/6O-s_KC1jz0

狐屋 さん

事業規模の見直しが、すぐに規模の縮小というわけでもありません。費用回収期間の見直し、さらに資金調達を行うということもあります。
それを行った上で、現在の規模では困難であると判断した場合は、
基本設計まで手戻りとなる可能性があると思われます。

完成時期の見直しに関しては、大きな設計変更がなくても人員不足により3年程度遅れる可能性がありそうです。
万が一、基本設計まで手戻りしてしまうと、可能性として5年～6年程度遅れるかもしれません。

＞鈴木知事の発言として計画通りに進むように

報道では切り取られているので想像ですが、
北5西1・2再開発に対してではなく、新幹線が4年遅れる見通しに対しての見解だと思われます。
※別の局では、そのようなやり取りが報道されていました。

事業規模とは建築物の規模ではなく経済的な規模のことなので、この状況で事業費を減額するのは考えづらいですね。
つまり今、事業規模を見直すとすれば事業費の増額を検討するということだと思います。
市街地再開発事業であれば国や自治体が一定の補助率で費用負担しますから、増額となれば当事者の国がチェックするのも当然です。
全国の市街地再開発事業で同様の問題が生じてるはずなので、札幌だけが特別というわけでもありません。

国交大臣が視察に来て、すぐにどうこうとはならないと思います。
7月にもウポポイに来てたと思いますし。

工事費がきついので、いろいろ検討されてるんではないでしょうか。

HBC跡地の例のビルですが，一度組み上げた鋼材を解体して，再び同じ鋼材を
使用して組み上げ直すのでしょうか？　私はまったくの素人なのでわかりませんが，
もしご存知の方がいらっしゃいましたら，ご教授頂けないでしょうか？

かつ さん

一部報道によると鉄骨にも問題があったとされています。
製造ミスなのか、発注ミス（意図的、偶発的）なのかまでは知るところではありませんが,
報道通りであれば、少なくともすべてを再利用することは難しいと思われます。

ここ最近、全国各地で同じような問題が発覚しています。
その理由は想像できてしまいますよね。

観られた方もいるかと思いますが本日HTBのYouTubeLIVEにて話題になってる北5西1、西2や北4西3再開発について
現状噂は確かに色んな方面から出てるがあくまで噂として実際は見守るのが懸命との事でした。
北5西1はJR北海道が資金面で厳しいとの事でしたが、それを現状国で補填していく流れになるのかなとも思われました。(その為に国交大臣が来札されたのかなとも)
資金面では北4西3の方が補填しやすいとの見解も
スケジュールは遅れてるのは確かですが悲観する訳ではなく見直しの結果を待つのがいいのかなと

＞少なくともすべてを再利用することは難しいと思われます。

札幌闊歩路さん，興味深い情報をありがとうございます．
昔の映画「タワーリングインフェルノ」では超高層ビルの建設費を安くするために規格外の電線を
使用したため大火災になるという設定でしたね．資材高騰の折，映画のような不正が
行われないことを祈ります．

＞ 観られた方もいるかと思いますが本日HTBのYouTubeLIVEにて話題になってる北5西1、西2や北4西3再開発について

このような配信があったのですね、知りませんでした・・・。

北5西1・2再開発の資金源はJR北海道だけではないので、資金回収計画を明確に示すことで新たな権利床を増やすことも不可能ではありません。
そのためには、世界情勢を見極める期間が必要です。

建築資材に目を向けると鋼材の多くが豪州やインドからの輸入に頼っています。
人件費に目を向けると人手不足が解消する目処はまったくなく、かつ北海道については国策ともいえるラピダス進出および、関連産業の相次ぐ千歳進出が予定されています。
新幹線についてもトンネル内の巨大岩盤撤去に数年かかり、現状で4年半程度の遅れとなっています。
原油価格や為替の状況も重要です。

これらを鑑みると、4年程度の遅れは致し方ないと思います。
ここで問題となってくるのが、札幌では中規模の再開発が盛んであり、オフィス面積が大きく増加します。
北5西1・2再開発が進行を早めた理由の1つとして、オフィス面積が供給過剰となる前に竣工させたいという意向があったと聞きます。

完成時期を延期する場合は、このあたりのリスクが顕在化してくる可能性がありますので、
規模（延べ床面積、高さ）に影響してくる可能性があります。
また、北5西1・2再開発が極端に縮小されると、今後のJR北海道の経営が成り立たなくなりますので、当局がそれを座視しないでしょう。

これまで札幌の大型再開発で規模の変更がなかった案件はありません。
JRタワーも当初はツインタワーでしたし、ステラプレイスももっと高さがありました。
北5西1・2、北4西3も高さにして30～50ｍ程度低くなっても何ら不思議ではありません。

色々な噂が出ていますが（私もそれを耳にしています）、いま時点で決定的な情報が外にも漏れることは絶対にありません。
コスト見積もりならこうしないと無理でしょうというレベルの話が独り歩きしている状況です。

事業計画（ゴールイメージ）を変更した上で、大幅縮小となるケースもないわけではありませんが、
それはJR北海道の存続問題にもかかわる重要な問題です。

確実に設計変更は思われますが、
全国的にも厳しい問題であり、国が動くことはないと思いますので、札幌市が積極的に動く必要があると思われます。
それを考慮した上で、オリンピック招致をどうするか考えていく必要があるのではないでしょうか。

ライブ配信拝見のアーカイブを拝見しました。
https://youtu.be/JjWAE5t2MmQ
建設業協会の副会長が生出演したんですね。
時間かけて、じっくりいろいろ話していらっしゃいましたが、
表に出ていない目新しい情報はありませんでした。
ただ、北5西1・2の開発については、最後にキャスターからの改めての質問には答えず、
JR北海道の厳しい経営状況を語っていたのが印象的でしたね。
ただ、この方がおっしゃるように、長い目でみて数年遅れたとしても、
それであまり騒ぐ必要もないのかなという気もしました。

HTBのライブ配信のアーカイブ情報を有難うございました。私も拝見しました。
北海道建設業協会副会長の認識や見解が確認できたのは収穫でした。
巨額の融資を受けて進める事業であるため、ヨドバシの方が追加融資を受けやすくJRの方が厳しいというのはなるほどと思いました。
一方、ラピダスの影響については「軽視」している印象を受けました。
再開発事業や公共事業に対する遅れや経費増嵩への影響は無視できるレベルではなく、適切な対策を講じることが不可欠なはずですが、
情報の独り歩きを予防するための敢えての発言かもしれません。

北４西３については、HTBでは１年遅れとなっていたことと、
都市計画の一部変更に示されていたスケジュールにおいても１年遅れ（市街地再開発組合設立の時期）となっていました。
工事着手・工事完了年が当初から変更されていなかったのは、まだ正式発表がないからだと思いますが、
今の状況ですと、着手後に事業期間が延びることも十分にありそうです。

再開発ファンとしては、一つでも多くの再開発事業が当初計画に近い形で進むことを願うばかりです。

＜独自＞札幌駅前再開発、規模縮小か　JR北海道と清水建設が見直し協議　事業費増加で工期延期も
https://news.yahoo.co.jp/articles/f05aab41f6d99e318999c320dd1973ffa3474b73

これまで予想した通りの内容ですが、
徐々にマスコミが真剣に取り上げるようになってきましたね。

ＪＲは設計や工事のやり方を見直して追加費用を抑えるよう清水側に要請し、当初計画を変更する検討に入った。とのことですが、規模がどうなるかは清水にかかっているんですかね？

思い切って平面緑地にするのかもしれませんね。
再開発好きとしては残念ですが、店舗自体は縮小ありきでもパンクにならないので意外と身の丈に合いそうです。

マスコミが何か騒ぎ過ぎのような

別記事で世田谷区役所の建替えが延期されるというのがあって、大成のあの件が尾を引いていると。職人さんがあれで取られていて、建設業界全体の低迷を引き起こすかもと…
事実なら罪深い

STVからも同じような内容のニュース出ていました。

予想ですけど、都市計画の変更が必要なほどの変更になりそうなので、最低でも1年以上遅れそうな気がします。

道新によれば「1千億円単位で費用が膨らむ可能性」とある。
元の事業費は2500億。
これを完成延期だけで節約するのは無理だろう。

さらに延期すれば、JR北の札駅売上は想定以上に長く落ち込むし、再開発組合に入ってる投資ファンドの期間収益は大きく悪化するから出資を止める可能性もある(まだ1円も出資してない)。

この追加費用の規模は、「延期」だけで収まらないと思うよ。

TVHニュースによるよ、設計変更を依頼いるしていると明言していたので、管理人さんがおっしゃる通り設計変更してその結果、規模縮小となりそうですね。
また、札幌市全体の再開発で同じようなことが起こるとの事でした。
大通西4の99ｍ、北4西3も99ｍも現実的にありそうな感じになってきましたね。
100ｍを超える再開発は1つもない可能性が高くなったと思います。

本当に色々噂されてたり予想されますが、全部過去にこんな話もあったよねって笑い話にできる展開を祈るしか無さそうですね、、

100メートルくらいの中途半端な建物建てるなら白紙にして落ち着いたら着工すればいい

エスタもパセオも営業終了して、もし3年程度遅れたらJR北海道の経営破綻の可能性も出てくるのではないでしょうか。
そうなれば国がJR北海道の経営を支援する可能性はありますが、
国が再開発事業に手を出す可能性は0だと思いますので、いかに早く再開発ビルを開業するか鍵になりそうですね。
大幅に妥協せざる得ないでしょう。
当初計画から大きく変更され、なおかつ回収に時間がかかなるなら、
手を引く投資法人も出てくるかもしれません。
そうなってしまうと、最悪な結果ななってしまいますね。

新幹線ホーム位置問題がなければ、今頃は着工していた可能性が高いですので、
本当にもったいないですね。

心配してません。

2014年に竣工した札幌三井ビルが、縮小とななった代わりに、第二JRタワーの240m級の計画が出たのかもしれません。
もし、大規模な縮小が続けば、後に、200m以上級の再開発の計画が、再び出てくると思います。
足を引っ張ると言われているラピダスの出現は、逆にオフィス需要を増やします。

景気の浮き沈みは10年単位と言われますが、リーマンショックの立ち直りから15年間、深刻な不況は来ていません。
そろそろ来ますよ。その時、資材など急落、人余りとなり、話が変わります。


NYのエンパイアステートビルも、計画は黄金期、建築は世界大恐慌でした。
偶然より、想定内で動いていた連中はいたはず。

全く素人の予想ですが、展望台と高層部と中層部のホテルを廃止して180m前後にし
かつてのJRタワーのツインタワー化をするのではないでしょうか？
この高さだと、現時点で事業費が3500億円かかるとしても単純に25%減なのでおおよそ2500億円になり、素人計算的に合うのかな、と。

また、北4西3はバランス的に150mくらいでしょうか。
大通西4は周辺に合わせて100m程度。

＞ 全く素人の予想ですが、展望台と高層部と中層部のホテルを廃止して180m前後にし

西1、2のバスターミナル、新幹線駅舎との接続がなければ、
西1が130ｍ、西2が180ｍ程度の独立したビルで空中歩廊で接続することもあるかと考えました。
そうなれば、西1を先行着工して、エスタの閉店は一旦中止することも可能です。
ただ、そうはできないので、全体的な縮小も考える必要が出てきそうですね。
高さが低くなるだけならいいですが、
延べ床面積が大幅縮小となると、JR北海道の経営にも影響しますので、
慎重な判断が必要になりそうです。

＞ また、北4西3はバランス的に150mくらいでしょうか。

北4西3は現行計画でも高さ175ｍ前後のビルだと思っています。
もし縮小されるなら、ホテル部をまるっとなくして120ｍぐらいを考えるかもしれませんね。
ただ、狐屋さんとの考えに同感で、基壇部とのバランスを考えたら150ｍはほしいですね。

＞ 大通西4は周辺に合わせて100m程度。

ホテルを削るか、オフィスを削るのかですが、どちらにしろその結果で130ｍになるのであれば、
99ｍに抑える可能性もあるような気がします。
大通西4の周辺に150ｍを超えるビルが複数建つなら、180ｍの計画を維持して欲しいですが、
高さ制限が広がるばかりなので、99ｍでもいいのかもしれません。

札幌は客室不足状態であるのでホテル需要は今でも高いようですが、少子高齢化による人手不足でホテルで働く従業員を確保できなくなりつつあります。
札幌市としても大型再開発ビルの規模が縮小されることで、
税収増の見込みも減ってしまうのでこれまで以上の対策する必要があるのではないでしょうか。

JR北海道の経営というと、新幹線工事でパセオを全面的に潰したのも謎。

たぶん5年以上の間、あれだけの商業施設の賃料収入や集客力をゼロにするというのと
現状、及びこれから想定される新幹線の工事内容がどうみてもマッチして無い。

色々と不自然なことが多い

各局の報道をまとめてみました。

札幌駅南口再開発 エスタ跡地 資材高騰などで事業費大幅増…北海道内No1の高層タワービルどうなる？ 計画見直しも
https://news.yahoo.co.jp/articles/707dc2313a50ee60988a69862049dc05c720e497

札幌駅南口再開発に「待った」　資材高騰で計画見直しに…　半導体工場建設も重なり人手や重機不足も懸念
https://news.yahoo.co.jp/articles/47ca6f2af657fa111ca872d76567b83933bc6ef6

JR札幌駅南口再開発ビル　事業費高騰で計画見直し協議入り　工期変更やビル規模縮小か　札幌中心部全体の再開発に影響も
https://news.yahoo.co.jp/articles/acbe5fd7f337fbdadb97010405b3454b9fb23574

「コストアップは間違いない」物価高騰と円安の影響…JR札幌駅前再開発 “計画見直し”も…2023年度末までに精査
https://news.yahoo.co.jp/articles/4809dda782731193dba74089d341209dcef35ad3

札幌駅南口再開発どうなる？予算大幅オーバーで暗雲　2028年度の完成予定時期に影響も
https://news.yahoo.co.jp/articles/215e8eb63aed7ba5e1bf07cfbe24c415351e5f18

uhbの報道によると、最終判断は来年4月となるようですね。
時間をかければかける程コストが上昇する状況なので、さらに悪い方向になる可能性もありそうですね。

関係ないかもしれませんが北大病院も30年を目処に今の平面駐車場に新たに建てられ、今の北大病院は取り壊され立体駐車場になるらしいです

好々爺さんへ

パセオを長期閉店させる理由ですが、運が悪いタイミングでの消防法改正が理由だと思われます。

新幹線ホームへの連絡橋を作る工事のために、パセオを含む札駅の鉄骨構造（躯体）に少しだけ改造が必要になるんですが、いまの札駅ができたあとに消防法が改正された関係で、一ヶ所でも変えたら全体を今の消防法の基準に適応させなくてならないんです。そのためパセオも、たぶん全ての売り場の壁を外して鉄骨にコンクリを吹き付けるなど、消防法対応のための大改造をしているはずです。

実はJRタワーも、もともと2階に新幹線ホームを作ったり新幹線を貫通させられる構造で設計されているんですが、そのためには一部の鉄骨の改造が必要となり、今回の札駅と同じ理由で全館の壁を外して大改造する必要がありました。そうすると大丸まで長期間閉店しなくてはならなくなるので、今回の大工事ではJRタワーの鉄骨は変えない、という全体ですべてが設計されています。長文失礼しました。

これは新幹線ホーム位置問題の時も報道されていましたね。１つ疑問なのは、新幹線ホームが創成川通上に決まった事で、JRタワー（駐車場？館内通路？本体とは別躯体？）の南東角の柱を削る必要があるという報道もあったはずですが、これは消防法ではなく建築基準法の改正により大幅改修しなければならない事になったと思いますが、これはどうなったでしょうね？

あ、ごめんなさい。私の投稿も消防法ではなく建築基準法内の耐火関連基準でした。

りべでさんへ

JRタワーを建てた時点での構想のとおり、JRタワー（ステラプレイスと大丸）の2階に新幹線を通したり、中にホームを作った場合は、2階の車寄せを新幹線が貫通することになるので、躯体の改造が必要でしたが、

それを避けるため、中を通さないようにしたので、躯体の改造は不要になっていると思います。

そうなんでしたっけ？
館内通路を転用しないとしても、新幹線の上りホームが南側に膨れるため、どうしても高架橋の一部がJRタワー躯体の一部にかかってしまう状態だと記憶しています。
ただ、あくまで支柱の一部を削る程度でありかつJRタワー本体とは別の躯体なので大丈夫、別躯体だが立体駐車場部も建て直しが必要となるという2つの話が出ていたと記憶しています。
このあたりがどうなのか非常に興味があります。

北5西1、2再開発について疑問に感じています。
ラピダスによる建築費高騰は建設会社により上積みされている面はないのでしょうか？
同計画と同時期に広島基町地区再開発が計画されていましたが、今日、予定通りの規模（地上31階、地下1階、160m）で2024年秋に着工し、2027年完成、建築費は高騰分12億円をプラスした473億円との記事を見ました。
北4西3再開発は1000億円+高騰分200億円程度で31階、170m、20万m2と聞いてますが、これを2倍すれば北1西1、2再開発の規模になると考えれば、高層部は170m+110m（170−60m）＝290mとなり、2500億円あれば245mは充分建設出来ることになります。高騰分が1000億円とはJR北海道や札幌市は足元を見られているのでは？
清水建設は建築費高騰直前に北6西1に自社ビルを建てていながら、建設の前倒しを再開発組合に進言しなかったとすれば、信頼できるでしょうか？
少し過激な言い方になりましたが、皆さんはどう考えますか。

新幹線も30年開通から先延ばしにする話が出てきています。
元々難工事で遅れ気味だったようですので、仕方ないとは思いますが。
駅前の再開発などにどれぐらい影響を及ぼすでしょうか。
街中の工事(車両基地)などは予定通りに進めてもらいたい気がしますが。

まろん さん

広島にも冬があり寒い時期や雪が降る時もありますが、札幌のそれとは厳しさも期間も大きく異なります。
環境厳しい現場ほど、報酬を高くしないと人が集まりませが、
今回はRapidus進出に伴い、海外を含めいくつかの企業が千歳周辺に工場建設を表明するなど、
道内だけでは人が集まらないという大きな問題に直面しています。
また、日本各地で再開発が盛んに行われていることで、
重機、トラックや人の取り合いになっています。

北5西1・2、北4西3は地下4階、地下6階ですが、
ビル建設において地下の建設費は地上の1.6倍～2.2倍といわれています。
さらに、北5西1・2、北4西3ともり地下鉄や地下通路に隣接しており、
地下鉄や地下通路に影響のないように既存解体や建設を進める必要があり、費用が大きく増大してしまいます。
※部分的に地下部分は重機でなく手彫りで進める必要があります。

円山バスターミナル建て替えも地下鉄施設に隣接する再開発となることで、
採算性の低さが課題となり、部分的な改修になったのも記憶に新しいです。

札幌の大規模再開発が大きな影響を受けているのは、
地下の建設コスト、建設資材の高騰+Rapidusによる人手不足が大きく関わっていると思われます。

すみません、説明が不足していたかも知れません。
1.北4西3（地下6階、地上31階、高さ170m、延床面積20万m2、高騰を含めた建築費1200億円）は高騰後の修正分です。1ブロックで高騰を加味しても、この規模のビルを建設できる為、2ブロックの北5西1.2では2400億円で1丁目と2丁目に2棟（地下6階、地上31階、170m）建設出来る計算になります。
ホテル内装分も高騰している事を考慮しても、2500億円＋高騰分1000億円も掛かるのか、疑問が生じました。
2.広島の例は建築資材の高騰分の参考です。
3.建設会社はラピダスが建築費高騰としおりますが、地上4階、54000m2はアクサビルと同規模であり、工場仕様のために鉄骨の使用量や建物自体の建築資材費はアクサよりかなり安くなると考えられます。
ラピダスの費用の大部分はチリ防止の空調や精密機械設備等の特殊な部分になります。単なる建物部分は工期短縮の為の人件費高騰が影響していると考えます。
建物のみの建設は2年もかかるのでしょうか。
建築資材は上昇しても広島とさほど変わらないと考えられます。
建設機器にしても工場建設とビル建設では全てが同じではなく、ブルドーザーも既に整地を終え、タワークレーン等は重複しません。
建設会社の高騰理由をそのまま鵜呑みにして良いのかとの疑問が生じました。

まろんさん

建設会社が談合してるのでは？とのご指摘でしょうか。
23年3月期のゼネコン各社の決算を見ると、手持ちの大型再開発工事が足を引っ張ってると感じています。
なので、先行きが不透明な大型再開発工事に対して、予備費等を計上するのは仕方ないと思います。

また、広島の建物工事費と比較されていますが、あんまり意味がないと思います。
累計で4メートルも雪が降るエリアとは、断熱や設備等が全く別物です。

設計モドキさん
建設会社が談合しているとは考えていません。
道内で比較しても、見直し後の北4西3や棒ニ森屋跡は高騰率20%程度なのに、北5西1、2は40%にもなります。前にも申し上げましたが、見直し後の北4西3を北5西1、2に当てはめると、1200億円×2＝2400億円で40万m2のビルが立つ計算となります（建材や人件費の見直しを含む）。
北5西1、2については、ホテル仕様分がプラスになりますが、以下の様には考えられませんか。
1.当初の2500億円がビルの規模に対して、かなり高い見積であった。
2.民間中心の北4西3は建設費の見直しにシビアだった。
JR北海道、札幌市は清水建設に対して、シビアに臨んで頂きたいのです。

まろんさんの仰っていることが理解できました。
当初の2500億円が正しかったとすると、昨今の情勢から1000億円の高騰は理解できなくもありませんが、
北４西３との比較でみてみると、地下構造も大きな違いはないため（むしろ北４西３の方が地下通路を敷地外に拡大して整備）、
規模に対して割高なのではないか、ということですね。
吹き抜けの多用、ガーデンの設置、特殊そうなガラスの多用、バスターミナルなどの特殊機能の設置など、単純比較はできないかと思いますし、
もちろん見積段階で他の事例と比較して高すぎないことは確認していると思われますが、
大きな計画変更を検討しなければならない状況に鑑みて、
仕様の簡素化は当然検討するでしょうが、
ゼネコンとの協議についても、振り出しに戻すくらいのつもりで厳しく見直ししても良いのかもしれませんね。

まろんさん

当初の2500億円が〜、について繰り返しになりますが、他と比較しても意味がないと思います。
建物高さが違いますので、構造が大きく異なります。
下層階にバスターミナルがあったりすると、比較できる建物は無いですし、北4西3は高級ホテルが無くなっています。
また、地下鉄東豊線の真上ですので、営業線に影響ないようにする仮設も無視できないレベルだと思うんですが、いかがでしょうか。

私の理解としては、
①北4西3は予算に計画を合わせた（ホテル取り止め、高さ変更）
②北5西1・2は計画を変更しないでの予算
と思います。

設計モドキさん
確かに構造は違いますが、北4西3は地下6階、北5西1.2は地下4階、さらにエスタ部（地下4階）は地下部工事が地下既存外周壁工法を使えば建材量は少なくなります。
1.北5西1.2でも中間層のホテルは無くなる可能性はあります（当初の計画ではホテルは高層部のみで、中間層は全てオフィス）。
2.当初の建設費は構造、仕様（バスターミナルと店舗）の違いを織り込み済みです。設計モドキさんの説明は高騰分の差額でしょうか。
3.北海道の高騰率は20%程度と考えます。北5西1.2は500億円（但し当初の建設費2500億円が適正であれば）が高騰分差額でしょう。

新幹線延伸も延期になったので大幅縮小は避けられません。
高層部を全て取っ払って、8-9階の商業ビルに抑える気がします。

TERRAさん

高層部を取り払うのはほぼあり得ないと思います。北海道新幹線が延期と言っても10年や20年先になるのではなく、5年以内でしょうし、建設費は2500億円となっています。また、マリオットとももう契約を結んでいるので、高層棟と高級ホテルが無くなるのは考えづらいです(中層部のホテルが無くなったりオフィスになったりはありそうですが)。まろんさんの推測の高騰分500億円として、建設費2000億円ほどのビルを調べましたが、低層部など相違点も多いので単純な比較はできないですけれども大阪のフェスティバルタワーウエストや名古屋のJPタワー名古屋やミッドランドスクエアは建設費1000以下となっていますね。

新幹線が延期になったからこそ、急ぐ必要がなくなり工期を延ばすことで、人手不足を軽減できるかもしれません。
高層棟なしだとJR北海道の経費改善できないので、それは、国が認めないでしょう。
もしそうなったら、JR東日本へ吸収合併だと思います。

TARRAさん
延期になるかどうかは、当初1兆6700億円だった事業費に高騰追加分6450億円が認められ、それが予算化されるかによります。
報道は羊蹄トンネルの完成の4年遅延等を原因としていますが、当初、完成予定は2024年8月であり、これが4年遅れても2028年には完成します。札幌付近（当初の工期は2022年〜2027年）の残土問題で1年延期されても2028年の完成です。一般的には工事完成後、線路、架線敷設や試運転等で最大3年を要すとされており、今後、トンネル工区で支障が新たに生じない限り、2031年には完成する事になります。
事業費（国2/3+地方1/3+貸付）の基になる整備新幹線（北海道、北陸、九州の合計）の国の2024年度予算は2023年度と同額の800億円です。6450億円の追加分は入っていません。
単に延期を受け入れるのではなく、マスコミ、JR北海道、北海道、札幌市は一丸となって国に対して高騰分増額を強力に迫る事が先です。

気のせいだったらすみません。
札幌延伸が30年末というのはあくまで前倒し「目標」ではなかったでしたっけ？
札幌駅のホーム位置問題だけで3年遅れ、要対策土問題で1年遅れで、無害の排出土問題はまだ未解決（今後発生する）と聞いた記憶があるので、予算だけでは解決しない問題だと思っています。

りでべさん
新幹線札幌駅工区を代行すJR北海道の資料では新駅舎の東側移行後の工事期間は2022年〜2030年と図示されています。また、鉄道建設運輸施設支援機構の資料では札樽トンネル富丘工区の工事期間は2023年下期〜2027年上期とされ、要対策土115万m3の内、90万m3については2021年に機構と札幌市で手稲山口市有地を処理場する事で協定済みです。残土搬入されています。残り25万m3については選定中と報道されていました。2030年冬季五輪に間に合う様に工事を前倒した事は理解しています。冬季五輪がないから前倒工期を元に戻すのでは、政府関係者と同じ理屈となります。だから国が追加事業費6450億円を認めて早期に施行させる事が重要だと考えます。
整備新幹線の北陸新幹線（更なる大阪方面延伸）や西九州新幹線（佐賀部分）の着工が決定した場合は、大阪を含めた複数県との事業費の取り合いとなり、北海道新幹線の開通は見通せなくなります。

まろんさん

新幹線の札幌開業は2030 オリンピックに間に合わせるとは明言されていません。
オリンピックは過去実績から推測すると2月に開催されると思いますが、新幹線開業は2030年度末なので2030年3月ということもあり得ます。もちろんオリンピックが決定したら数か月程度の前倒しするための予算を充てるでしょうけど。

今日のニュースでも物理的に間に合わないと言っていました。やはり、予算だけでは解決しないと思います。

時系列を整理しますね。

・2011年　2035年末に開業予定として札幌延伸が決定。
・2014年　2026大会を招致することを表明。
・2015年　札幌延伸を5年前倒しで2035年末を目標とすることを決定。
・2018年　北海道胆振東部地震により2026大会の招致を断念し、2030大会に変更。

ここから見えてくるのは、
・新幹線2030年末へ開業の前倒しは、2030オリンピックとは関係はない。
・オリンピック開催は2030年2月、新幹線延伸の開業は2030年度末なのでオリンピック開催前に開業する計画ではない。
・前倒し予算は少なくとも、近年の急激な資材高騰や建設業界の2024年問題を考慮していない。
・予算が配分されたとしても、極端な例で言えば計画の半分しか工事が進まない可能性がある。

山岳トンネル工事はかなり機械化が進んでいる方ですが、
その他の工事は人手が必要ですし、ダンプカーが不足、運転手も不足していると聞きますので、
予算だけでは解決できないというのもある意味納得できます。

もちろん、2030大会が決定したら、国策として数か月の開業前倒する努力はしたと思います。
新幹線の開業延期、再開発の工期延長の恩恵を受ける方々もいます。
北海道の高齢化率は都道府県別でワースト20に入っておりいますので、
工期が遅れれば遅れるほど、予算が嵩むという現実もありますね。

新さっぽろのBiviの開店日がココノススキノと同じ11月30日となりましたね。
オープンの日はぶつけない方が良いような気がするのですが、相乗効果が生まれたりするのでしょうか？さすがに偶然ではない気がするのですが・・。
ダイワハウスのリリースもありましたが、Biviのホームページを貼っておきます。
https://www.e-bivi.com/shin-sapporo/
１Fは生協、２Fは室内公園＋飲食店、３Fはロフトや100均、４Fは万代がメインとなるようです。
Duoや、アクティブリンクともつながる２Fが中心のようで、21時以降もお店が開いているのはこのフロアが中心のようです。
なお、店舗に地下フロアはなく、地下鉄駅に10番出口が新設され、階段とEVで直通となるようです。
地下鉄駅との接続はコチラがわかりやすそうです。
https://www.katoganka.jp/pdf/231016_open.pdf

新さっぽろの商業施設やアクティブリンクをぐるっと一回りすると、なかなか良い散歩コースになりそうです。

Kitakumin さん

情報ありがとうございます。

＞ なお、店舗に地下フロアはなく、地下鉄駅に10番出口が新設され、階段とEVで直通となるようです。
＞ 地下鉄駅との接続はコチラがわかりやすそうです。

結局は地階に店舗はないのですね。
初期の計画では地下にも店舗が計画されていた気がしますが・・・。

せっかくの広域な再開発なのにホテルも商業施設の規模も大幅縮小されたのはとても残念ですね。
アクティブリンクも目新しさはありますが、
空中歩廊がさらに伸びそうにない構造というのも街全体としてもったいないと思います。

とはいえ、中層の団地だった頃に比べると大きな進化だなとは思います。
A、B、C街区の再開発も期待したいですね。

北海道でコンクリート用の砂が不足していて争奪戦になっているそうです。人手不足で増産もできないし、たとえ人がいても自然由来なので資源枯渇の恐れもあるとのこと。
残念ながら再開発にさらなるブレーキがかかりそうです。
ラピダス進出は好影響、悪影響ともに大きいですね。

旧厚生年金会館跡地再開発の公募プロポーザルの受付が先週で終了しましたが、応募はなかったようです。
資材高騰や人材不足が影響していると思われますが、

応募ゼロによる再公募を繰り返すと、貴重な大街区再開発が中途半端な施設になってしまう可能性があります。
公募開始まで怠慢ともとれる進行速度だった影響が露呈したものと思われます。

大通西1、東1も同じ運命を辿る可能性が濃厚ではないかという話も噂され始めています。
オリンピック招致がなくなったことで、
600億円を超えるともいわれる仮設施設分の予算がどう使われていくのか、その行方に注視していく必要がありそうですね。

新さっぽろのBiviに行ってきました。
地下鉄先頭側の改札から近いところに10番出入口が新設され、エスカレーターでつながっていたので１Fの店舗には入りやすい構造でした。
１Fは生協とサンドラッグ、飲食店の集まる２Fとロフトのある３Fがメインでしょうか。
特に飲食店街と広場のある２Fの雰囲気は秀逸で、現時点では、飲食店街のフロアがオープンしていないココノススキノよりもウキウキしました。
４Fの万代がオープンすると更に賑やかになりそうです。
そして、地下フロアがないことはやはりもったいないと感じました。立地の良さからどんなテナントでも呼べたと思うので、ここを有効活用できなかったのはただただ残念です。
そして、時間帯が悪かったのかもしれませんが、客層は高齢者中心のようです。
大学と専門学校を誘致したり、エスコンのシャトルバスの発着もあるため、日時によっては若者も多いのかもしれませんが、そもそも新札幌にオフィスが少なすぎるのが弱点と感じました。
この建物の上層階にオフィスフロアがあると、客層も多様化してバランスの良い商業施設にできたのではないかと思いましたが、
コンペで大和リースが選ばれた段階で、マンション・ホテル・医療施設・商業施設となったため、これは選定した側の意向なのかもしれません。

今回、BとI街区が完成しましたので、残るはA街区ですね。
A街区はこれまでサンピアザ側から遠い印象がありましたが、BとI街区への人の流れが新たに生まれましたので、途中にあるA街区の重要性・利便性は大きく増したと思います。
A街区の低層階は商業施設として連続性を持たせるのが良いと思いますが、これまでの新札幌にない機能として大型のオフィス中心のビルが建っても良いと感じました。

既存のサンピアザ・デュオ側もぐるっと回ってきました。
デュオ１の２F、３Fにビックカメラとコジマのコラボ店が入っていて、様変わりしていました。
全エリアを歩くだけでもかなり疲れるほど、商業施設全体としてはかなりの規模になったと思います。

副都心である新札幌は、地理的にもJR利用においても北広島や千歳に近いため、今後更に重要となるエリアだと思われます。
その一方、地理的に近い江別市民にとっては、車で移動している方は別として、新札幌は行きにくい場所になっていると思います。
当然、北広島や千歳も行きにくく、このエリアの公共交通の弱点だと思うのですが、JR函館線と新札幌をつなげる方法はないものでしょうか？
今後この副都心を道央エリアの中でどう活かしていくか、改めて公共交通やまちづくりのリ・デザインが重要と感じました。

およそ6か月後を目処に新さっぽろ駅周辺地区再開発の〆を書く予定ですが、
G街区もI街区も当初構想から大きく縮小されてしまい、
どんな理由であれど、結果としてとても残念な再開発という印象しかありません。
もちろん、部分部分で良い所はいくつもありますが、
主役はそこじゃないのよと言いたくなる、野暮ったい再開発になってしまったと感じてしまいます。
過去の東札幌の再開発、琴似3-1、4-1再開発もそうですが、商業施設込みの再開発にどうも納得し難い気持ちがあります。
これがあの会社の限界なのか、札幌の風土の問題なのか、どうも整理がつけられません。
期待が高すぎるのでしょうかね。

管理人さん

＞G街区もI街区も当初構想から大きく縮小されてしまい、
＞どんな理由であれど、結果としてとても残念な再開発という印象しかありません。
＞主役はそこじゃないのよと言いたくなる、野暮ったい再開発になってしまったと感じてしまいます。

なるほど、かなり厳しい評価をされているのですね。
札幌市の「新さっぽろ駅周辺地区まちづくり計画」と「新さっぽろ駅周辺地区Ｇ・Ｉ街区公募提案審査報告書」を改めて読んでみましたが、
良くも悪くも札幌市の計画で求められているものをそのまま形にしたような再開発になったと思いました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/partnership/shinsapporo/documents/3syo_s.pdf
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/partnership/shinsapporo/documents/shinsahoukokusho.pdf
商業施設については、当初は地上５F地下１Fだったのですね。規模縮小により地上４F地下無しとなってしまい、残念です。

大和ハウス工業の再開発はイーアスなど、大和リースはフレスポ、Bivi、ブランチなどになりますので、
東札幌、琴似、月寒東と同様に、想定どおりの施設になったというのが私の印象です。
１Fにコープさっぽろを持ってきたのは何故なのでしょうか。エリア内にイオンとホクノースーパーがあるんですけどね・・。
東札幌のマックスバリュや月寒東のトライアルについても、悪いわけではないのですが、新しい価値を生み出す施設を目指しているようには見えませんでした。
北５東１は大和ハウス工業傘下のフジタが所有していますが、どの程度期待して良いのでしょうか。

新さっぽろについては、札幌市の計画がやはり良くないのではないでしょうか。
既存の商業施設の改修やA街区も含めて、具体的な全体計画をいまだに作らないのは何故なのでしょうか。場当たり的に見えてしまいます。
事業者に提案してもらうことがベストなのでしょうか。札幌市が計画で書いた以上のものにならないのでは、あまりコンペの意味が無いような気がします。
将来的にA街区が増えた場合でも、継ぎ接ぎ感が強く、似たようなテナントが埋まるだけの施設になる可能性もありそうです。

今後50年の道央地区のことを考えると、千歳や北広島に近い新札幌地区をいかに機能的に発展させるか（＋もみじ台団地の再生）は大きな命題であり、
特に重点的に取り組まなければならない・・・と自分は思うのですが、そうでもないのでしょうか。

＞およそ6か月後を目処に新さっぽろ駅周辺地区再開発の〆を書く予定ですが、

少し怖い気もしますが、楽しみにしております！

Kitakumin さん

＞ なるほど、かなり厳しい評価をされているのですね。

この再開発への期待が高かったせいもあり、
当初構想と中間構想、最終結果が大きく変わってしまったことで全体的に残念な印象がとても強くなっています。

＞ 大和ハウス工業の再開発はイーアスなど、大和リースはフレスポ、Bivi、ブランチなどになりますので、

あくまで個人的な考えですが、テナントについてはあまり重要ではなく、建物の拡張性、機能性、規模、配置、外観について重点を置いています。
そういう意味で再開発事業となった東札幌や琴似を引き合いに出しました。

＞ 将来的にA街区が増えた場合でも、継ぎ接ぎ感が強く、似たようなテナントが埋まるだけの施設になる可能性もありそうです。

新札幌はA、C街区はまだ再開発されていません。
今回のI+B街区再開発にA、C街区との接続性を持たせるという要件はなかったのかもしれませんが、
今後期待されるA、C街区との連携が見えてこなかったのがとても残念です。
I街区でアクティブリンクという技術的にも面白い楕円形の空中歩廊が整備されましたが、
このアクティブリンクが、A街区、B・I街区、エミシア札幌、札幌北辰病院とを結ぶものだったら、新札幌のイメージが一新されたと思いました。

＞ 今後50年の道央地区のことを考えると、千歳や北広島に近い新札幌地区をいかに機能的に発展させるか（＋もみじ台団地の再生）は大きな命題であり、
＞ 特に重点的に取り組まなければならない・・・と自分は思うのですが、そうでもないのでしょうか。

おっしゃるとおりです。
duo-1、duo-2も奥行きがない建物でゆったり買い物ができない印象がありますし、
スーパーセンターと変わらない施設では新札幌に訪れようという行動につながりません。
大型オフィスビルを含めた本当の意味での副都心として整備していく必要があると感じます。
B街区は垢抜けない再開発に終わってしまいましたし、
C街区は再開発されても中規模となる可能性も高い聞いておりますし（かつては大型マンションの計画も）、
A街区も再開発機運が盛り上がらないようです。
すでに業界では千歳や恵庭しか見ていないです。
交流人口は微増すると思いますが、新札幌駅を2面4線に拡張、duo-1解体してA街区を再開発するぐらいにならないと、
ずっとあのままになる可能性がとても高いです。
JR北海道も参画して新札幌駅の大改修とJRタワー3を新札幌に建てるぐらいの勢いがほしいです。

管理人さん

＞あくまで個人的な考えですが、テナントについてはあまり重要ではなく、建物の拡張性、機能性、規模、配置、外観について重点を置いています。
＞新札幌はA、C街区はまだ再開発されていません。
＞今後期待されるA、C街区との連携が見えてこなかったのがとても残念です。

承知いたしました。特に、建物の拡張性や機能性という点では、A、C街区を控えているのに今後につながらない再開発だったと自分も感じております。
C街区は残念ながら敷地が狭いため、自分の中では発展的な再開発のイメージが浮かんできません・・。
良くてオフィスビルくらいでしょうか。

＞このアクティブリンクが、A街区、B・I街区、エミシア札幌、札幌北辰病院とを結ぶものだったら、新札幌のイメージが一新されたと思いました。

これはすごい発想ですね！A街区も一体で再開発されていれば、もしかすると新札幌駅地区全体をリンクするという発想も生まれたかもしれないですね。

＞交流人口は微増すると思いますが、新札幌駅を2面4線に拡張、duo-1解体してA街区を再開発するぐらいにならないと、
＞ずっとあのままになる可能性がとても高いです。
＞JR北海道も参画して新札幌駅の大改修とJRタワー3を新札幌に建てるぐらいの勢いがほしいです。

duo-1を残してA街区の再開発となると、全てが半端になりそうですので、duo-1解体というのは最善の案かもしれませんね！
新札幌地区の50年後を見据えた整備案を考えていたのですが、duo-1解体からやや奇抜な案を思い付きました。

〇JR函館線の新札幌駅経由案
・平和駅から函館線の上下線を分岐・高架とし、厚別川を横断した後に千歳線の上部に函館線を設置（千歳線を２F、函館線を３F・・京成線青砥駅のイメージ）
・duo-1を解体し、函館線新札幌駅（駅舎・駅ビル）を現駅の上部（やや国道寄りの位置～duo1＋A街区）に整備
・函館線新札幌駅から、原始林通（中央分離帯の上、道路は片側１車線化）～厚別清掃工場跡地～工場等（用地買収必要）を経由し国道12号付近に新駅（厚別東駅）を設置（全て高架）
・更に北進（用地買収必要、低利用地も多い？）して、野津幌川手前で現函館線に合流

こうすると、江別・岩見沢・旭川方面のJR利用者も、新札幌駅経由で千歳方面に向かうことが可能となり、利便性が向上するとともに、
新札幌駅は札幌市東部の最重要拠点として交流人口が激増し、高齢者の街から脱却できるはずです。
地下鉄東西線の森林公園駅までの延伸も考えたのですが、JR同士の乗り換えが一番スムーズになると考えました。
また、札幌駅～新千歳空港駅間では、新札幌駅と新千歳空港駅にできる限り多くの列車が停車するような路線整備が理想ではないかと考えます。

Kitakumin さん

＞ C街区は残念ながら敷地が狭いため、自分の中では発展的な再開発のイメージが浮かんできません・・。
＞ 良くてオフィスビルくらいでしょうか。

C街区は敷地内に高低差があるため、最低でも18階前後の下駄履きマンション（商業3階、住居15階）ぐらいになってほしいですね。

＞ ・函館線新札幌駅から、原始林通（中央分離帯の上、道路は片側１車線化）～厚別清掃工場跡地～工場等（用地買収必要）を経由し国道12号付近に新駅（厚別東駅）を設置（全て高架）

似たような私案を考えたことがあります。
問題は現新札幌駅のホーム位置を移動しない場合、函館本線を原始林通に通すことは線形に無理がある。
国道12号線側に移転した場合でも、高架がA街区を縦断する線形となる。
原始林通を通した場合、森林公園駅の手前に接続するには急カーブになってしまう。

そこで、新札幌の西側（厚別西通と厚別中央通の中間辺り）から函館本線の厚別駅付近を結ぶ分岐を設けたらどうだろうという考えになりました。
札幌駅を経由しなくなるため、新札幌のターミナル機能をさらに強化する必要があります。

管理人さん

＞そこで、新札幌の西側（厚別西通と厚別中央通の中間辺り）から函館本線の厚別駅付近を結ぶ分岐を設けたらどうだろうという考えになりました。
＞札幌駅を経由しなくなるため、新札幌のターミナル機能をさらに強化する必要があります。

これは、江別方面から新札幌駅を経由して新千歳空港方面に向かう路線をつくるということですね。
私もそれは考えたのですが、札幌ー江別、札幌ー旭川は多くの本数を必要としますし、その路線が新札幌を経由できないと効果が限定的になるため、
今回は、函館本線の全ての列車が新札幌駅を経由する案をひねり出してみたところです。

＞問題は現新札幌駅のホーム位置を移動しない場合、函館本線を原始林通に通すことは線形に無理がある。
＞国道12号線側に移転した場合でも、高架がA街区を縦断する線形となる。

原始林通を通すためには、３Fの函館本線の駅を国道12号線側に移動することがマストになりそうです。
その際、２Fの千歳線と３Fの函館本線のホームが数十ｍずれることは問題ないかと考えました。（東京にはそういう駅も多いと認識しています）
Ａ街区は再開発されていないため、縦断は可能と考えました。ホーム・駅舎・線路の位置を決めた後に、空いた土地で再開発ビルを検討します。

＞原始林通を通した場合、森林公園駅の手前に接続するには急カーブになってしまう。

原始林通を通して、もみじ台通まで延ばしてしまいますと、森林公園駅の手前に接続することが難しくなります。
また原始林通は、厚別東通を超えると４車線（中央分離帯有）から２車線道路になりますので、用地買収が不要なのはその手前までで、あとはどんなルートにしても多くの用地買収が必要になると考えました。
そのため、野津幌川あたりからすぐに左にカーブして、既存の市街地を斜めに突っ切って、ほぼ真北に進むルートを考えました。
住所で示しますと、厚別東３－１→厚別東４－１（国道12号交差点）→厚別東５－２→厚別東５－３→函館本線です。
急カーブもなく線形としては大丈夫かと思いますし、お金と労力と時間をかける価値のある案ではないかと思っていますが、
用地買収に難航するでしょうから、現実味の薄い案なのかもしれません。

説明に字数を沢山使ってしまい申し訳ございません。

だいぶ前の情報だと、
A街区:60m地区計画へ
C街区:無制限のまま
で予定されていたのでC街区に容積を移転する形になりそうです。

私が聞いたサイドでは、
カテプリのところに140m程度の複合オフィス
C街区に40階マンション
で構想しているそうなのでまだ流動的ですね。

C街区は43階建てタワーの計画でしたが流れました、札幌市は駐輪場として利用したいという希望があるので、タワーマンションではなく下駄履きマンションではないでしょうか。
A街区は5、6年前に意向調査募集していますが、応募は０件だったはずで、10年単位で何もないかもしれません。今回のI+B街区再開発がA街区を刺激するような再開発でなかったのもそういった事情があるのでしょう。
ラピダス進出により新札幌の関心が薄れていますが、医療大学の北広島移転で少しぶり返してくれればと思っています。
オフィス需要は低いようで、オフィスビルを含む再開発は、都心のオフィス需要が高いうちは無理なのではないでしょうか。

TERRAさん、りでべさん

A,C街区について色々と情報を有難うございます。
C街区はやはりマンションでしょうかね。駐輪場の利用は個人的にはあまり好む形態ではないのですが、駐輪場併設が必要だとしても、エリア全体の活性化につながるベストな土地利用を期待したいところです。

話は変わりますが、
16日に北８西１地区までの地下通路が開通しましたので、日曜日に歩いてきました。
幅員４ｍの地下通路で、出入口が少ないためか長く感じますが、
北８西１（さつきた８・１）の建物入口には、地上へのエレベーターと建物用のエレベーターがあり、この街区やその先の北・東方面に向かう際には便利な通路だと感じました。
それと、さつきた８・１の建物にはまだ立入できないと思っていたのですが、２Ｆのみ入って歩くことができました。
駐車場の利用が可能となっているのか、何かの内覧会（ホテル？マンション？）があったためかはわかりませんでしたが、
ほぼ人がいないなか、全体の様子が確認できました。北八劇場の入口もありました。
ホテルは今月末にオープンだったでしょうか。にぎやかになるといいですね。

No.4400の苗穂駅前の再開発（のや跡地）ですが、
建築計画のお知らせが掲示されました。

名称：（仮称）クリオ北2条東11丁目計画
階数：地上15階
高さ：44.99ｍ
敷地面積：1.261.16㎡

敷地面積から考えると、はちわかの入る建物を含めた数棟（約500㎡）はそのまま残るようです。

管理人さん
情報有難うございます。
新しい苗穂駅前の一等地ということと、愛着のあるレストランを解体しての再開発ということで少し期待したのですが、
やはり狭い敷地での15階建て分譲マンションに落ち着いたのですね。
また、建設新聞の記事で見ましたが、賃貸マンションを専門に建てる会社がこの近くの土地を取得したようです。
https://note.com/dokode/n/n47725e01f995

こうして、分譲マンションと賃貸マンションが増えていくエリアになりそうです。

Kitakumin さん

＞ 新しい苗穂駅前の一等地ということと、愛着のあるレストランを解体しての再開発ということで少し期待したのですが、

そうですね、マンションであっても駅前通の角地ということもあるので、
地権者にも協力いただいて、低層部の賑わい創出を期待したかったです。
また、大きな駅ではないですが、駅前通となるので、札幌市としては16ｍへの拡幅は考えて欲しかったです。

＞ また、建設新聞の記事で見ましたが、賃貸マンションを専門に建てる会社がこの近くの土地を取得したようです。
＞ https://note.com/dokode/n/n47725e01f995

当該地区の工場解体中は、北1条通の残り区間の拡幅による立退きか？と期待していましたが、
調べると予算もついていないようだったので、
どうなるかと思っていましたが、マンションの計画があるのですね。

この周辺の2号再開発促進地区や、その近隣地区でも解体が続いているので、
20年後にはマンションが多く立地する地域になっているかもしれません。

繰り返しになりますが、そうなる前にこの地区一帯の南北方向の狭隘道路をなんとかして欲しいですね。

管理人さん

＞また、大きな駅ではないですが、駅前通となるので、札幌市としては16ｍへの拡幅は考えて欲しかったです。

現在は10.91m道路ですか・・。駅の真ん前に昭和が残っているため、大規模な区画整理か、そうでなくとも道路拡幅はして欲しかったというのは同感です。
大通を東進してそことつながると良いのでしょうが、そうもならなさそうですし、
南郷通や札幌江別通ももっと北進してくれると良いのですが、やはり難しそうです。

>当該地区の工場解体中は、北1条通の残り区間の拡幅による立退きか？と期待していましたが、
>調べると予算もついていないようだったので、

蔵の湯の南向かいのところですね。
苗穂丘珠通のアンダーパスに入る前に確かに拡幅されていない区間がありました。
地図を拡大して見てみますと、札幌江別通との交差点にある東隣りの区画が今のままでは、残念ながら拡幅ができないように見えます。

＞繰り返しになりますが、そうなる前にこの地区一帯の南北方向の狭隘道路をなんとかして欲しいですね。

東８丁目篠路通から札幌江別通あたりは本当に南北方向の道路が狭いですね。
苗穂駅が綺麗になっても、北１条通りからどうやって駅に行くかも迷うくらいの道路ばかりです。
東８丁目より西側のエリアもファクトリーがあるので南北方向に移動しにくいですし、
東４丁目通は２車線になりますし・・・。

イースト地区はどんな未来が描かれることになるのでしょうか？