南5西2のバッティングセンター・スラッガーズビルの跡地が駐車場になるようです。

一体開発を一旦見直し、ホテルを核とした予定を飲食店+オフィスに変えるかもしれません。

コロナ禍の影響を受けてインバウンドが昇華したこと、アフターコロナに向けた広いワーキングスペースが求められているので100mオフィスに変更すると予想。

https://hre-net.com/keizai/keizaisougou/63000/

すすきのでオフィスで100mというのはあり得る話ですか？

本来なら考えにくいのですが、コロナ禍を受けてインバウンド需要が蒸発しています。
しかもコロナ禍で飲食店がバタバタと潰れており、闇系はさらに衰退すると見られています。

アフターコロナの時代として広いスペースが求められていることから、まさかのオフィスもありえる気がします。
例えば冨樫ビル跡地のビルもスガイディノスビルの跡地も元々はホテル用地として取得したものをオフィスに転用しています。
S2W10のブランズタワーも元は10階程度のホテルを構想していたそうですし…

こんにちは、TERRA さん、未来都市札幌 さん

富樫ビルはオフィスとホテルの複合でしたが、ホテルがなくなり55ｍ程度になったと記憶しています。
豊水すすきのにオフィスビルというのも考えにくいですが、おっしゃる通り須貝ビル跡地もオフィスですよね。

2年前にホテルを計画していた案件が中型オフィスビルとして着工するケースが増えていますが、
インバウンド再開により再々変更する計画が出てきそうですね。

南5西2は売却して某タワーホテルを建設する事もあるのではないかと考えています。

須貝ビル跡地は周辺一体再開発を計画していたはずです。
ただし、周辺の地権が複雑で再開発まで20年単位の時間がかかることから単独での再開発に舵を切ったはずです。
その単独での再開発が13階建てのホテルだったのかもしれませんけど。

須貝ビルの回りの小屋は耐震性や耐火性に不安があり
早く建て替えてほしいですね

タワーホテルはREIホテルのところになりそうじゃないですか？
1980年の開業で、ラフィラ建て替え計画も東急不動産が仕切っているのでREIホテルを移転させる可能性は十分考えられます。
APAの会見で「中期的に札幌でも1000室のホテルを構想している」とも拝見してますので、某タワーホテルはREIホテルの敷地になると見ています。
隣の飲食ビルと纏めれば半街区になりますし。

REIホテルは建物を管理する投資法人と2027年3月まで契約しているはずです。
2021年10月満期からの延長ですので、REIホテルはラフィラ跡地の再開発ホテルに移転しないのではないかと考えています。

契約満了後の2028年に解体となれば、大きな再開発となりそうですね。

やはり、Aタワーホテルの話はご存知でしたね。
ただ、南5西2はそれとは別のようで、
あくまで噂ですけれど、都心における開発誘導方針による容積ボーナスを受けるために見直しを行う。
来年の春から本格的な検討がはじまるのではないか？という話が聞こえてきました。

西創成地区でもこの秋にかけていくつもの場所で地質調査をしていましたので、
初夏になると動き出すように思います。

管理人 さん

これはまさかの100mオフィスの可能性も出てきそうですかね。
数年前までは考えられなかった豊水エリアでもオフィスが建ち始める時代が来るかもしれません。
スガイビル跡地の56mオフィスに誘発されたのかも！？

APAタワーの噂はやっぱりREIホテル跡地な気がしますね。
南6西3の3500m2ある平面駐車場もどうなるのか注目しています。

南5西2はたしか外資ホテルが検討されているんですよね？
ハイグレードホテルの容積ボーナスが得られるように設計変更をしているのではないですか？
または真逆のハイグレードオフィスからビジネスグレードへの変更による設計変更とか？

さすがにあそこに100ｍの単独オフィスビルはないと思います。
商業+オフィス+ホテル複合ビルとしてなら無くもない話かと思います。

りでべ さん

スラッガーズ跡地は、個人的には飲食店+オフィスに内容変更すると思っています。
1-4階が飲食店街、5-18階がオフィスかなと予測してます。
容積率も950%に緩和するのではないか？と予想。（コレは根拠なく立地と公開空地による直感）

TERRAさん

管理人さんのおっしゃる、容積ボーナスですが、オフィスだけだと50%しかありません、ハイグレードホテルでさらに50%が加わります。

オープンスペースが整備されれば最大200%の緩和があるので、50%ぐらい大したことはないかもしれませんけど、地下接続は不可能ですし、これ以上の容積ボーナスは見込めないのでホテルは重要だと思います。

オフィスビルの集積が広がるのは悪いことではありませんよね。
建築計画のお知らせページに南1東2に8階建てのオフィスビルが建つようです。
最近は北12条駅周辺にもオフィスビルが3棟建ちましたし、サッポロファクトリー周辺でも中規模オフィスビル建設が決定したように、オフィスビルの広がりが顕著ですよね。

すすきのにオフィスビル、どんな化学変化が起こるか楽しみです。
個人的には、高層階はホテルになると面白いと思います。

りでべ さん

緩和制度の内容、理解しております。
100mの大きなビルを建てるために、敢えて手前5m程度をオープンスペースとしてさらに+100%するのかなと想像していました。

ちなみに、近年の札幌はブロック単位でなく、複数のライン状に複合大型ビルを集める傾向にあります。
南5西2だとメイン通りでは無いので、商業＋オフィス＋ホテルなどの3業種混合のビルができるとは考えにくいです。

もしオフィス中心でれば容積に余裕があっても59ｍではないでしょうかね？

地下鉄直結でもないあの立地ではオフィスとしてのメリットが薄い気がします。
向かい街区も一時期は外資ホテルの建設が検討されたこともあるので、やはりホテルが入るものと思われます。

TERRAさんの考えに反対なわけではなく、100ｍ（根拠は容積から逆算とのこと）でホテルなしのオフィスと予想した理由が気になります。後学のため、もしよかったら理由を教えてもらえないでしょうか。

低層部に賑わい施設（飲食、商業）、その上層がオフィスなら59ｍの壁ありそうですね。
ホテルも入ればTERRAさんがおっしゃる通り、100ｍ（ただし、99ｍの壁）ぐらいまでは普通にありそうです。

すすきの方面で大型オフィスが建つなら南4条通沿いで見てみたかったですね。
幅の広い道路沿いの高層ビルは圧迫感も少ないですし、歩道を歩いても最上階まで目に入るので風景として楽しめます。

かなり遠い話ですが、、、
南3西5で大街区再開発もあり得そうな気がします。
ノルベサは大コケしている上に容積率が640%ほどしかなくて別の業者が保有していること、
国道36号側の飲食ビル群も老朽化しているので気になっています。
ノルベサが築30年になったら早めに解体されて一体開発になるのかなと思いを巡らせています。

そこであればオフィスを含めた複合ビルも充分ありそうですね。

スラッガーズ跡地と決まっていませんが・・・
先日公開された令和 4年度第2回札幌市建築審査会の議事録を読みました。

令和 4 年度第 2 回札幌市建築審査会
https://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sinsakai/documents/r04_2_shingigaiyou.pdf

具体的な場所は明示されていませんが、
総合設計制度により規定の容積率を超えたオフィスビルを建設する案件です。

「本計画においては、地下で直接つなぐ計画とすることは困難であったが、地上の歩行者環境の向上には一定の効果があると考えている。今後は、周辺の開発との連携なども踏まえながら、地下・地上を含めた良好な歩行者環境を築いていければと考える。 」

ということから、地下鉄や地下空間にほど近い場所と思われます。また、

「すすきのエリアなどは朝方にゴミなどが散乱しているイメージがあるが、本計画の敷地内貫通通路もゴミが放置されるなどすると、24 時間開放する計画のオープンスペースを夜間は閉鎖しようと考えるかもしれない。（以下略）」

「すすきの」という地名が例示されていますので、「すすきの」周辺地区で計画されているオフィス（または複合ビル）かもしれません。
須貝ビル跡地は9月の段階で起工しているのでこの当該案件とは異なると思われます。
※議事録が箇条書きなので微妙ですが、単に「すすきの」の早朝はゴミが散乱しているという例示をしただけではないように思えます。

TERRA さんがおっしゃっていた「オフィスビル」、「容積率緩和」というキーワードにピッタリ当てはまりますね。
この場所でなければ、どこでしょうね。
地下鉄、地下街、地下歩行空間に直結ではなく、周辺と連携すれば地下で接続できる場所で、早朝にゴミが散乱しそうな場所。
狸小路5丁目センタービル跡地は地下から遠すぎますよね・・・

---参考までに---
おそらくこれが大通西4再開発の建築審査会の議事録かもしれません。
※当時も読んだ記憶がありますが、ここまでの高さとは思っていませんでしたので気にしていませんでした。

令和 3 年度第 1 回札幌市建築審査会 　令和 3 年 6 月 7 日(月) 午後 2 時 30 分～午後 3 時 30 分
https://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sinsakai/documents/r03_1_gijigaiyou.pdf

要点抜粋された議事録ではありますが、説明員は怯まずしっかり説明できていますね。

参考情報についてですが、令和３年度第１回建築審議会の議事録を有難うございました。
賛否両論あるため、ここで議論されることは必要だと思いますし、
しっかり説明されているのもいいですよね。
各審査会の委員の方々も、多くのところで議論されているのであれば安心して賛成できるでしょうから、
こうしたことの積み重ねが重要なのかなと思います。

REIホテルの記述がありましたのでこちらに書かせていただきます。

ラフィラ跡地のホテルブランドが決まったようです。ホテルは東急の新ブランド｢STREAM HOTEL｣で札幌と渋谷から新たに展開します。新ブランドになるとは思ってなかったので、意外でした。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000817.000010686.html

しばらくは一人勝ちしそうなホテルになりそうですね、客室数も多いし部屋タイプも多種に渡りそう。何より札幌に少ない大型窓の客室なのがいい感じですね

しばらくは一人勝ちしそうなホテルになりそうですね、客室数も多いし部屋タイプも多種に渡りそう。何より札幌に少ない大型窓の客室なのがいい感じですね

ラフィラ跡地のホテルは新ブランドで436室の大型ホテルなのですね。
渋谷ストリームと同じブランドのホテルということで、印象も良い感じがします。
また、サさんが仰るとおり、客室イメージでは大型の窓が確認できますね。
今改めて２年前に示されていた外観のイメージパースを見てみると、確かに窓は大きいです。
https://www.tokyu-land.co.jp/news/8d4ad92156243b3d4c8bc08d29c71e01_1.pdf
今年秋の完成が待ち遠しいですね！

東急でリリースしてる内容見ると温浴施設もあるのですね、大浴場まであるのは言うこと無しですね。渋谷のストリームエクセルはインダストリアルっぽい内装ですが札幌の方はモダンな感じですね、渋谷同様にアメニティ追加などの際ロボットが運んで来てくれるんでしょうかね、色々気になるホテルで楽しみです

確かに「温浴施設」と書かれていますし、人気のホテルになりそうですね。
渋谷のデリバリーロボットは面白いサービスですね。これを利用できるというだけでも付加価値があっていいですね。
https://www.tokyuhotels.co.jp/stream-e/room/feature/01/index.html

建築審査会の繋がりでこちらに書きます。

これは何の案件だと思いますか？

令和 5 年度第 1 回札幌市建築審査会
https://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sinsakai/documents/r05_1_shingigaiyou.pdf

・DHC設置による容積緩和
・DHCは地下に設置
・敷地南側に仲通がある
・敷地北側及び西側は1F部分はセットバックにより天候を気にしない歩行空間
・敷地南側は1ｍセットバックによるオープンスペース
・隣地もオープンスペースがある
・敷地南側の仲通は今後も対面通行とする
・敷地南側の仲通はバックヤードとなる
・敷地北側・西側は歩行者に最大限配慮されたデザイン

4プラかと思いましたけど、4プラ南側は一方通行なので条件に合いません。
南側に対面通行の仲通、西側にオープンスペースとなると、半街区の北側の南西角に建つビルとなりますかね。

敷島ビルの一体建て替えかなと思いました。
かれこれ8年も構想があって、23-24年度に現ビルが閉鎖される話も聞いたので合っている気がします。
半街区の南側ですが、他の話は割と一致します。
すみれホテル跡地の可能性も考えます。

TERRAさん

敷島ビルやすみれホテルだと南側が中通りでないですよね？
今回の条件は少なくとも東西方向に中通りがある街区の北側街区に建つ建物なので、北7西5のフジタ事業計画地ではないかと思いました。
あとは、北12条駅周辺で計画されているというオフィスビルとかかな。

これは難しい問題ですね。
熱供給エリアに限定されますが、北口側は該当しそうな場所が見当たらないので、熱供給公社の供給エリア（北５～南１、西７～西１が中心）が候補になるでしょうか。
対面通行の仲通り、隣地にオープンスペース、半街区の北側の南西角などの条件から、北４西６のビッグシャイン88だと予想します！（案１）
隣地のオープンスペースは六花亭のことじゃないでしょうか。
ただ、現在の建物にはほとんどオープンスペースが確保されていないため、全ての辻褄が合っているわけではありません。
そのため、現在南側にオープンスペースが１ｍ以上確保されているという点からは、六花亭を挟んで東側にあるタイムズも予想します（案２）。
現在は敷地の西側に道路はありませんが、１F部分に歩行者通路を設けると考えれば、ぎりぎり条件を満たしている？かもしれません。

もしも北４西６のタイムズであるならば、APIA～北５西５～アスティ～北４西６が地下でつながることを期待してしまします。
今回の建築審査会の議事録からは、地下接続をやろうとしている計画にはなっていなさそうですが・・・。

私はもう1つあるとしたら、以前管理人さんが北8で大きな再開発の噂があるとした場所も候補かなと思います。
場所は明らかになっていませんが、勝手な自分の予想の場所だとしたら、東側まで再開発範囲が拡大できるような場所です。
地域熱供給があるとすれば、地下に配管埋設する工事があるでしょうから、地下を掘り起こす工事がある場所に注目ですかね。

ヒューリックスクエアではないでしょうか。
第一期は竣工しましたが、
熱供給公社の営業範囲内で南側に狭隘なのに何故か対面通行の仲通がある。
第二期では高層部にホテルが予定されているので、
ホテルの運用がどうのこうのという部分も辻褄があう。

私もヒューリックだと思います。

銀 さん

＞ヒューリックスクエアではないでしょうか。

するどい！
建築審査会は着工間近の案件が対象ということからも、おそらくヒューリックスクエア2期工事ですね！

「南側に対面通行の仲通、西側にオープンスペースとなると、半街区の北側の南西角に建つビルとなりますかね。」

たしかに、ヒューリックスクエアなら1期工事を含めると完全に合致しますね。
ようやくスッキリしました。

TERRA さん、りでべ さん、Kitakumin さんも、
推理ありがとうございます。
胎動している計画が色々ありそうですね。