JR札幌駅のすぐ西側の北5西5街区でいくつか動きが出てきました。
竹中工務店が所有する大通東1の土地と北5西5の市有地を交換する協議が行われていましたが、2022年末に基本合意したことが報じられました。
北5西5と大通東1の土地交換で基本合意 札幌市と竹中工務店
https://e-kensin.net/news/153598.html
さらに北5西5に建つセンチュリーロイヤルホテルが老朽化とビルを所有する住友生命札幌ビルとの賃貸契約満了により2024年5月をもって閉館することが報じられました。
札幌のセンチュリーロイヤルホテル、24年5月閉館
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFC0716I0X01C22A2000000/
竹中工務店が所有することになる土地は北5西5街区整備事業として20年間の定期借地権方式により事業化された土地で、2025年で定期借地契約が満了します。
センチュリーロイヤルホテルが24年5月で閉館、竹中工務店に所有が移される土地は2025年で定期借地期間が満了、その西側にはJR北海道が所有するビルが2棟となると、2030年の新幹線延伸に向けて一気に北5西5街区一体再開発となりそうな雰囲気がありますが、実際どうなるか考えてみます。
現在の北5西5街区
まずは、現在の北5西5街区にどのようなビルが建っているのか、1つずつ確認していきます。
住友生命札幌ビル（センチュリーロイヤルホテル）
1973年竣工の札幌初の超高層ビルで、センチュリーロイヤルホテルしては2024年5月の閉館が決まりましたが、住友生命札幌ビルとしてどうなるか正式な発表はありません。
住友生命、札幌ビルの建て替えを検討 入居ホテル24年5月閉館
https://e-kensin.net/news/153517.html
JR55SAPPORO
2006年に竣工した立体駐車場を中心とした飲食店との複合ビルでJR北海道が所有しているビルで、隣接するsapporo55ビルと2階で接続されています。
JR北海道本社西ビル
築年数は不明ですが、昭和54年前後に竣工したと記憶しています。2022年に外壁の補修工事を行っています。
JR北海道は2019年に札幌駅周辺に点在するJR北海道グループ所有のビルを集約し、桑園駅の本社ビル隣接地に地上55ｍ延べ約1万2000㎡のビルを建設する計画を発表しましたが、経営再建中にもかかわらず新ビルを建設することに対して非難が集中して、最終的に建設を断念することが発表されています。
信金中央金庫ビル
2000年に竣工した地上11階 地下1階建て、延べ面積約9,000㎡のオフィスビルです。
sapporo55ビル
20年間の定期借地権ある市有地に2005年に竣工したビルで、大通から移転した紀伊國屋書店や小樽商科大学サテライト、北海道教育大学サテライト、学習塾、オフィス等が入居しています。
大通東1の市有地と土地を交換することなり、竹中工務店が土地を所有することになりました。
北5西5街区の一体再開発の可能性はあるか
北5西5街区で一体再開発があるか考えてみます。
- 信金中央金庫ビルは築20年程度とまだ新しいので、すぐに建て替える可能性は低いと考えられます。
- sapporo55の土地は竹中工務店所有となり、定期借地権が消滅して2025年までに原状回復して更地にする必要がなくなりました。
- JR55SAPPOROは築17年程度なのでまだまだ建て替えの時期ではないと思われます。
- JR北海道本社西ビルは桑園に予定していたの新ビル計画を断念したことから、急いで単独で建て替えするメリットが少なくなったと考えられます。
- 住友生命札幌ビルはセンチュリーロイヤルホテルが2024年5月で閉館することが正式発表され、近いうちに建て替える可能性が高いと思われます。
これらをまとめると、2030年までに北5西5街区で再開発があるとすれば、センチュリーロイヤルホテルが閉館する住友生命札幌ビル単独での再開発となる可能性が濃厚だと思われます。
北5西5北街区一体再開発？
住友生命札幌ビル以外のビルはいつ再開発されるか考えてみます。
- sapporo55は2045年に築40年を迎えます。
- JR55SAPPOROは2046年に築40年を迎えます。
- JR北海道本社西ビルは2030年には築50年前後を迎えます。
- 信金中央金庫ビルは2045年には築45年を迎えます。
これらから考察すると、2045年頃から建て替えの検討に入るビルが増えると考えられます。
JR北海道本社西ビルは、一足早く2030年頃に建て替え期を迎えると思われますが、隣接するJR北海道所有のJR55SAPPOROとの一体再開発となる可能性もあると思われます。
個人的には2045年頃に北5西5北街区で一体再開発となることを期待してしまいます。
もし北5西5が一体再開発されたら？
北5西5街区全体の一体再開発の可能性が極めて低くなりましたので、ここからは個人的な趣味として、もし北5西5街区が2030年を目処に信金中央金庫ビル以外で一体再開発されたら？どのようなビルになるのかを考えてみました。
再開発ビルの概要
再開発ビルは地上39階、地下4階建て、低層部は商業施設と西側にホテルエントランスとホール、中層部はオフィス、高層部はホテルで、基壇部の高さは36ｍ、西側のホテルエントランスとホール部は27ｍ、地下2階から地上6階まで商業施設、7階から23階まではオフィス、24階から39階まではホテルとなります。
地下1階から地上2階は通路状のアトリウム空間となっており、オープンスペースの敷地内貫通路として施設の利用者や市民が利用できるようになります。
西側はホテルのエントランスやホールとなります。敷地内には屋根で覆われた歩道状空地として季節や天候を問わず安心で快適な歩行空間となっています。
新幹線高架橋の建設により側道が対面通行から東進の1車線に変更されるますので、高架橋の圧迫感を広いオープンスペースで低減させます。
オフィス棟の高さは約125ｍで、北西から見るとスリムなビルに見えるようになっています。
南口駅前広場からの眺望を考慮してホテルが入る高層部は北側に配置されています。ホテルからは広大な北海道大学キャンパスを堪能することができるでしょう。
オフィス棟がL字型に配置されているのがよくわかります。これが実際の計画のだったら、景観を理由に突き出したオフィス部の高さを80ｍ程度に低く抑えるような要望が出るかもしれません。
北東から見ると中層部は北洋大通センタービルの雰囲気に似てしまいました。真北から見ると大通西4再開発ビルと雰囲気に近いかもしれません。
最後に
北5西5街区は住友生命札幌ビル単独で再開発される可能性が濃厚となり、街区全体の再開発の可能性は極めて低くなりましたが、2045年頃に北街区で一体再開発の可能性もあるかもしれません。
大通西4のように半街区でも容積緩和があれば185ｍのビルを建設することも不可能ではありませんので、2045年に期待することにします。
