北5東1再開発の方向性が定まるのでしょうか？
7/8開催の都市計画審議会で議題に上がっています。

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第132回札幌市都市計画審議会
事前説明第1号　札幌圏都市計画地区計画の決定【北5条東1丁目地区】

https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/shidai/shidai132.html

こんにちは、TERRA さん

地区計画の決定なので北5東1街区の方向性や最高高さの決定を行うものなのでしょうかね。
期待された大街区での再開発ではなく、また有力とされた東西半街区での再開発でもなく、結果的に3地区の再開発となることが有力とされています。
せめてそこがどうなるのかははっきりそうですね。

HTBの報道では1街区を3棟に分けて建設すると説明されていました。

北西側:フジタ
南西側:日の丸興産
東側:JR北海道

によって低層の建物を3つ建てるとの事です。

容積率600%エリアですが、全てが8階建て・高さ40m程度になると予想しています。

今後に注目です！

北5東1は感覚的にサツエキイーストと北5西1再開発との結節点となるのではないでしょうか？
となると、今後注目すべきはやはり中央郵便局建て替えとテイセンボウル跡地の再開発となるでしょう。
ちなみにサツエキイーストとは
https://www.hokkaido-np.co.jp/article_photo/list/?article_id=1159057&pid=14652376
これです。

卸センター跡地の北6東2再開発で新設された公園はサツエキイーストパークという名称ですよね。
もしかして第132回札幌市都市計画審議会の事前説明は「新幹線札幌駅東地区まちづくり勉強会」が作成したガイドラインをそのまま地区計画としようとしているのでしょうかね。

東3は住宅地であることに配慮した提案になっているので、
再開発好きとしてはもっと頑張ってほしいガイドラインになっている気がします。

今年度の「新幹線札幌駅東改札口周辺エリアまちづくり推進支援業務」の提案説明書には、
「令和３年度には、当該周辺エリアの関係者を中心に「新幹線札幌駅東地区まちづくり
勉強会」（以下、「勉強会」という。）が発足し、令和５年度から令和６年度にかけて、ま
ちづくりビジョンとガイドラインが策定された。」とありました。
https://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/keiyaku/documents/r7higashikaisatsu_teiansetsumeisyo.pdf

ビジョンとガイドラインは見つからなかったので、公表されていないのですね。
今回の審議会の資料で初めて見ることができるでしょうか。

＞東3は住宅地であることに配慮した提案になっているので、
＞再開発好きとしてはもっと頑張ってほしいガイドラインになっている気がします。

審議会の中でもっと頑張るようにという意見が出て、良い方向で見直し・修正が加わるといいですね。

資料が公開されたようです。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/index132.html

高度地区は60ｍ、要件を満たせば100ｍまで認められるようです。
初期案の東街区、西街区を踏襲した高次機能複合A地区、高次機能複合B地区として計画されるようです。

耳にしていた北5条通を拡幅するという噂はこの地区計画では触れられていませんが、
北5条通沿いに歩道沿い空地2号が計画されているので、将来的に拡幅用地として利用されるかもしれません。

創成川通に整備される空中歩廊2号がとても気になります。
建物内通路ではないということなのでしょうかね。

高さは60ｍ（条件により100ｍ）という事で、隣接する地区の住宅地域に配慮している感じがします。
隣接する街区が245mということを考えると、スカイラインのバランスに疑問が残ります。

思ったより高層の再開発になりそうですね。
とはいえお互い60m〜緩和で100mなのは中途半端ですし、思い切って1街区開発・北東部に寄せて150mタワマンにすべきだったと思います。

資料を有難うございます。
空中歩廊２号についても、（屋内、天井高さ3.0m以上）と書かれていました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/documents/132_n5e1_jizen_youto2.pdf#page=7

２号（南北方向）は地区施設内に作られる２Fの歩廊で、１号（東西方向）は公共施設として作られる２Fの歩廊なのですね。
北東側の広場１号は約300m2のうち250m2以上が屋内、南西側の広場２号は約150m2のうち100m2以上が屋内であり、
それぞれに昇降機（エスカレーター）＆吹抜け空間＆飲食店等の店舗も設置されることから、
それなりの出入口が２箇所設置されることになりそうです。

東西方向の空中歩廊１号は、恐らくそのまま西側に伸びて創成川を渡り西１と接続されるものと考えられます。

この街区についてはクリアになってきましたが、北６側、北４側、東２側の周囲との接続は見えてこないですね。

なお、５月に開催された前回（第131回）の都市計画審議会の資料を見てみますと、
説明資料、計画書・計画図のほかに補足資料としてパワポ資料が掲載されていました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/ankensetsumei/index131.html

これまで非公表だったパワポ資料が公表されてフルオープンになったようです。
議事録とパワポ資料の両方を確認できると全部わかってしまいますね。
今後継続されるかはわかりませんが、再開発ファンとしては情報が多く有難いと感じる一方、
なかなか凄い時代になったなという印象です。

kitakumin さん

パワポ資料とても参考になりました。
ただ、資料中に変更案の縦覧に対する意見は「なし」とありましたが、縦覧されていることに気づきませんでした。
これまで区役所に出向いて縦覧資料を閲覧することはありましたが、
補足資料もオンラインで公開されるようになれば、区役所まで行く必要がなくなるのでとても嬉しいですね。

https://www.city.sapporo.jp/st/keiyaku/documents/ikensoyusei-kokuzi.pdf

南北線更新車両は19編成114両を購入予定とのこと。現行の5000形電車は20編成120両なので、1編成分少ないことになります。

5000形の第18〜第20編成（2009年〜2011年製造）は第01〜第17編成（1995年〜1999年製造）より新しいですが、処遇が気になるところです。

これはダイヤを減らすことを暗示していませんかね？
1編成少ないということは相対的に走らせる分量が少なくなるはずです。

現行車両の行方としては、
01〜17編成→引退
18〜20編成→他事業者へ譲渡
な気がしますね。

少子高齢化による利用者減少によるものでしょうかね。
南北線は走行路面の大掛かりな補修、車両基地の建て替え、さっぽろ駅ホーム新設と大きな動きが多いですね。

18～20編成は車内照明がLED化されて明るくなったのでまだまだ使い続けそうな気がしますね。
ダイヤ改正は最近行われてないのでどうなるか気になります。

第01～17編成の代わりとして、2027年頃からゆっくり10年以上時間をかけて製造されると予想します。
車両は30年以上は使用できると考えられるため、今の第18～20編成も少なくとも2040年頃までは使用されると思われます。
ですので、2040年頃まではダイヤを増やすことにも対応可能で、利用者が減少する場合は製造ペースを落とす、という計画かと思いました。

売却により、再開発の可能性が取り沙汰されているようです。

毎日新聞が持ち分売却、「毎日札幌会館」が建て替えか
https://zaisatsu.jp/news/article-57431/#google_vignette


私で独自に調べましたら、このサイトに延床面積約19,300m2・12フロアと書いてあることから、
敷地面積は約1,600m2と計算できます！
面積的に60mオフィスになりそうなスペースです。

https://osre.co.jp/rent/pdf/basic/hokkaido/id002.pdf

パース写真を見ると右角交差点沿いに建つように見えます。

GOGOビルだとパースと一致しませんがどうなのでしょう？
紀伊國屋ビルとJR北海道事務所と一体化して初めてパースと合うスペースです。

なので私はセンチュリーロイヤル跡地か？と思ってる訳で…

TERRA さん
パースはどこで見れますか？
私も見てみたいです。

この資料の9ページ目です。
Xの投稿者が上げていたポストを頼りに調べて見つけましたね。

https://www.jrhokkaido.co.jp/CM/Info/press/pdf/20250611_KO_R6KPI.pdf

JRの新ブランドのパースを見て、確かに住友生命ビルあと？とも見えますが住友生命はあくまでも単独で再開発を考えるのではないかと？このパースをGOGOビルを北西側もしくは西側からみたら少し東西に短い気もしますが、収まるのではないかと思いますが？どうでしょう？

TERRA さん

横から失礼します。
このパースを見ると、左側に5、6階建ての建物が描かれていますが、これは紀伊国屋が入ったsapporo55ビル。
右側には9、10階建ての建物が描かれていますが、これはJR北海道西ビルまたは信金中央金庫ビルではないでしょうか？

私も北5西5街区を北西角から見たパースのように見えます。

闊歩路さまの読みに賛同です。

ただ、外観が、弱冠、昭和のバブル時代のリゾートホテルみたいな印象を受けました。

TERAさん、まだ、思いつきの段階かもしれませんよ。

そうなのですね。

センチュリーロイヤル跡地は住友不動産がオフィスを建てること検討していますが、
正式には「未定」なので住友側が断念した可能性もあるのかな？とも思いました。

縮小方向で60mビルだろうと言われていたので、センチュリーロイヤル跡地と予想したのです。

皆さんの予想、ありがとうございます！

TERRAさん
パースの提供ありがとうございます。
私も管理人さんの意見と同じです。
センチュリーロイヤルホテル跡だと、左奥の建物が低すぎますし、右側に建物はないはずというのが私の考えです。

まだ北5西5と決まったわけではありませんし、場所の推測をするのも楽しみの1つですから続報を待ちましょう。

センチュリーロイヤル跡地も解体工事は2月ぐらいまで続くようですね。
7月に令和7年度第1回景観アドバイス部会が開催されるようで、センチュリーロイヤル跡地の件かと期待しましたが、南1西7のタワーマンションの件のでした。

令和7年度第1回景観アドバイス部会
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/keikan/singikai/keikan_advice/r07_1.html

もちろんこれも楽しみの1つではありますが、
センチュリーロイヤル跡地が解体後にすぐに再開発が進められるとすると、年内に景観アドバイス部会が開催されない場合は、高さ60ｍ以下、
または、しばらく塩漬けとなる可能性があると思います。
もし、塩漬けだとしても街区一体再開発に方向転換するなら10年ぐらい待つのもありかもと内心思っていましたが、
JR北海道の新ブランドホテルのパースを実際に目にしたことで、
単なる噂からJR55SAPPOROの再開発という現実味の高い話だと分かったので、センチュリーロイヤル跡地の塩漬けだけは勘弁してもらいたいですね。

管理人 さん

センチュリーロイヤルホテルの解体は2026年の8月末までとお知らせされています。
最悪1年半後までは様子でしょう。

また、景観アドバイス部会の件は、30階タワマンと推定できますね。
（敷地1,500m2・容積率600%のため、同等のファインシティタワーが参考になる？）

パブコメ情報をこのページで時折チェックしているのですが、凄いことになっていました。
https://www.city.sapporo.jp/somu/pub-comment/index.html
今募集中の案件が16件もあり、ほとんどが年末に出されたものでした。
（募集期間R5.12.26～３件、12.25～３件、12.22～４件、12.21～５件、12.18～１件）
年度内の計画策定を目標としているのかもしれませんが、こんなにも集中するものなのですね。

このうち、まちづくり計画に関係して、気になるタイトルは４件ありました。
「もみじ台地域まちづくり指針」「第２次札幌市観光まちづくりプラン」「札幌市交通事業経営計画改定版」「第２次札幌市産業振興ビジョン」

まず、もみじ台地域を斜め読みしてみました。
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/kougai/momiji/documents/11_honsyoban-ikkatsu.pdf
皆さまご承知のとおり課題だらけの地域であるため、今示されているメニューで現状を打開できるかとなると、まだまだ不足していると感じたのが正直なところです。
正月に少し読む時間がありそうですので、考えがまとまれば自分も意見を提出してみたいと思います。

皆さまも気になる計画等がありましたら、この機会にご意見を提出されてはいかがでしょうか。

kitakumin さん

＞清田区民センターは庁舎に隣接となり、利便性が向上しそうです。図書館も新建物に移す計画のようです。

清田区民から直接聞いたのですが、
平岡イオン周辺が清田の地域交流拠点に追加されたことで、今後の公共施設はすべて平岡イオン周辺に建設していくべきという声も多いそうです。
パブコメにもそのような意見が出てくるか注目しようと思います。

＞（仮称）こども本の森は、北大構内の南門付近に作られるようです。地上１階構造、延床面積350m2程度のコンパクトな建物、開館予定はR8夏頃となっていました。

この件はまったくチェックしていませんでした。
1つだけ残念なのは、資料に示されている建築場所だと市道から建物外観を見ることができないということです。

＞（仮称）新スケート・カーリング場はつどーむ敷地内に造られ、R12年度の供用開始予定となっております。

美香保体育館はプールだった時代から利用していたのでとても感慨深いです。
さて、新施設ですが、資料に案1と案2があり、案1はスケートリンクがドーム球場に隣接しているのに、案2はドーム球場から少し離れています。
案2のままドーム球場にもっと近づければ駐車場の数も減ることはないと思います。
資料にある「駐車場（現状：競技場）」の場所は、雪まつり会場でもありますが、冬季間は除雪車の待機場となっているので、代替場所も考える必要がありそうです。

とはいえ、地下鉄駅からほど近い場所でもあり、場所としては悪くなさそうですね。

管理人さん

＞清田区民から直接聞いたのですが、
＞平岡イオン周辺が清田の地域交流拠点に追加されたことで、今後の公共施設はすべて平岡イオン周辺に建設していくべきという声も多いそうです。

なるほど、平岡イオン周辺はイオンが増築されたとしても活用できそうな土地がありそうです。
地下鉄延伸は難しいかもしれませんが、将来もしLRTでも作ることになるのであれば、区役所までではなく北野通の平岡イオンまで伸ばせると地域の利便性は向上しそうですね。
ところで、区民センターが区役所横に移築されるとなると、「今後の公共施設」には何があるでしょうか？
清田体育館・温水プールもすでにイオン側にありますし・・・。
清田高校は立地が良くないので移築しては、と思いましたが、既にイオンの真向かいに平岡高校があるため、ここに合併・集約すると良いのかもしれません（市立と道立の壁が高そうですが）。
あとは公共施設ではありませんが、大学や専門学校、ファイターズの２軍施設の誘致あたりでしょうかね。

丘珠空港関連で、新たな構想のパブコメが行われているようです。
https://www.city.sapporo.jp/shimin/okadama/rikatsuyo/kihonkousou/kihonkousou.html
R4のパブコメでは3000件以上の意見が集まったようですが、今回はどうなるでしょうか。

ターミナルビルの物販店のイメージに秋田空港の写真が掲載されていましたが、
できれば阿蘇くまもと空港くらいの写真を掲載していただきたかったです…。
https://www.kumamoto-airport.co.jp/shoping/

kitakumin さん

情報ありがとうございます。
資料を読みましたが、滑走路延伸によるり大幅に減少する丘珠空港緑地の代替用地の確保を期待する意見も多いようですね。
また、空港周辺に広がる市街化調整区域の新たな土地利用や、高次機能交流拠点に対応した土地利用計画制度の運用などを検討、
さらに交通状況を踏まえた道路整備が検討されているようなので期待したいですね。

丘珠空港絡みですが、国内便の千歳空港移転後、初めて年間利用者が50万人を超えたようです。
今年度は55万人を超えるようで、丘珠空港のさらなる活用が期待されますね。

今年度の札幌・丘珠空港の利用者　昨年度の年間44万人を超え50万人を突破　いまのターミナルビルでは初
https://news.yahoo.co.jp/articles/90a46f9c39f4cb28dde8419c5eb52ef77331aa78

丘珠空港は今年度で利用者が55万人を超えるのですね。
滑走路延伸、ターミナルビルの拡大らの整備とともに、就航先が拡大されることで、更に利用者が増えそうです。
羽田や成田は空港の発着枠に制限があることを考えると、千歳から枠を奪うことは現実的ではないかもしれませんが、
静岡、松本、新潟、名古屋（小牧）らの地方路線を更に開拓し、秋田、三沢のみの東北地方を充実させて欲しいです。
また、1800mの滑走路ではどうなるかわかりませんが、もう少し大型の機体の使用が可能になると、あっという間に100万人を超えてしまいそうです。
年間100万人の目標は妥当なのでしょうか。ポテンシャルに対して控えめな数字に映ります。
個人的には150～200万人の目標を立てて、それに見合う空港施設の整備や高次機能交流拠点としてのまちづくりを目指す必要があるように感じています。

パブコメの結果が掲載されていました。今回の意見は109件で、前回の3000件超と比べるとかなり減ったようです（笑）。
https://www.city.sapporo.jp/shimin/okadama/rikatsuyo/kihonkousou/documents/kihonkousou_public_comment.pdf
いくつかの回答に着目しました。

○空港ターミナルビルの位置（移転させてはどうか）
空港ターミナルビルについては、滑走路・駐機場との位置関係や、事業費用及び事業期間等を踏まえ、現位置での機能拡充を検討しています。
○交通アクセスの改善（地下鉄の延伸、新交通システム、都市型ロープウェイ、モノレール、ゴンドラ、栄町駅からの動く歩道などの検討）
将来的な交通アクセスの在り方については、空港利用者数の動向や交通インフラに関する技術・制度の進展等を見定めながら、いただいたご意見も踏まえて検討を進めていきます。
○交通アクセスの改善（石狩市のロープウェイ構想に協力：石狩湾新港から丘珠空港のルート案の後押し）
石狩市のロープウェイ構想については、その動向を注視していきます。

また、東豊線栄町駅と丘珠空港間のアクセス改善に向け、地下鉄延伸の他、ロープウェイ、無人運転車両といった新交通システムの導入に期待する意見が多く寄せられたことを踏まえて、
「将来的なアクセスの在り方については、空港利用者数の動向や交通インフラに関する技術・制度の進展等を見定めながら、様々な交通手段を検討していきます。」の一文が基本構想に加えられました。

札幌市に、空港ターミナルビルを移転させる考えがないことが明らかになりました。
自衛隊という相手があることですので、残念ではありますが仕方ないのかもしれません。
パブコメにおいては、丁寧な対応がなされているという印象を持ちましたが、
ターミナルビルの拡大やアクセス改善やエリアのまちづくりが今後どのように進められるのかについては、なかなか見えてこないですね。

kitakumin さん

情報ありがとうございます。
パブコメの回答を見て、住民説明ではやはり絵に描いた餅を見せられていたのだと確信しました。

冬季の安定就航を目指すとしながら、ILSの設置も検討しないとありました。
現在の丘珠空港ではVOR、DME、LPV、NDBのようなILSの精度には及ばないものの類似する航法援助システムは整備されているようですが、
将来的な検討もしないということは、将来的にも主たる空港になる気持ちがないことがはっきりわかりました。

丘珠駐屯地のの移転については想定しておりません。という明確な回答がありましたが、
個人的には当初から工期が短いため難しいとは思っていましたが、住民説明では可能性をにおわすような表現だったのが、　やはり想定すらしていなかったという事実がわかり拍子抜けしてしまいました。

搭乗橋の設置についてもかなり否定的な回答でしたね。
これは個人的にもATR-42/ATR-72の搭乗口の位置や高さから懸念していましたが、せめて丘珠空港の可能性を示してくれたFDAに対して誠意を示すべく、搭乗橋は1つまたは2つを整備するべきだと思いました。

このパブコメの回答を見て、改めて今回の計画は、
現在の丘珠空港空港を継ぎ接ぎして、ただ滑走路を300ｍ増やすだけ、ただターミナルビルを増築するだけのつまらない計画に落ち着いたことに落胆しました。
冬季間FDAで丘珠に着陸しても極寒の中、空港ターミナルまで駐機場を歩く必要があるというです。
少子高齢化で路線バスがどんどん廃止になっていく中で、丘珠空港行きのバスも増便不可どころか、今よりも減便する可能性を考えていないということにも落胆しました。

住民説明資料との温度差に、札幌市は丘珠空港の将来性を未だに気づいていないことが今回ではっきりとわかってしまいました。
はじめから期待させる資料で住民説明するのではなく、300ｍ延伸してターミナルビルを増築だけの簡単な工事ですという資料にしてほかったですね。

もみじ台団地再開発についての報道が先日されていました
新札幌駅に近い「活力・共生エリア」には住宅や商業施設を、地域の中心、「にぎわい・交流エリア」には商業施設や飲食店を、生活利便性を確保したい「安心・快適な居住エリア」には医療福祉施設などを呼び込みたい考えです。
との事ですがどうなのでしょう、今ひとつ具体的なイメージが掴みにくく絵に描いた餅のように感じました。
個人的にもみじ台は新札幌、北広島へのアクセスが微妙に悪く距離以上に孤立した雰囲気を感じていますのでそのあたりに手をつけるプランがあるのかどうかは気になります

厚別区民 さん

もみじ台団地については昨年何度も訪れてblogに街づくりに関しての記事を投稿しました。

もっと早くにその機運が高まっていれば、ラピダスや関連企業進出の需要を取り込めた可能性もあります。
その際はJR北海道に新駅設置を請願する必要があるのかもしれません。

厚別区を含む札幌市内ではバス運転手不足により路線の廃止が増加しています。
JR北海道が近くを走っているのに、その駅を利用できないもみじ台団地は、バスやタクシー、自家用車に依存することになるので、
建物だけを変えても不人気な地域からの脱却は難しいと感じます。

管理人さん

＞住民説明資料との温度差に、札幌市は丘珠空港の将来性を未だに気づいていないことが今回ではっきりとわかってしまいました。
＞はじめから期待させる資料で住民説明するのではなく、300ｍ延伸してターミナルビルを増築だけの簡単な工事ですという資料にしてほかったですね。

私の印象では、最初は可能性を探ろうとしていたように見えました。
関係機関である陸上自衛隊との協議の結果、全く同意を得られず、更に予算の制約という大きな壁にぶち当たり、
現実路線に引き戻されてしまったのではないでしょうか。
事務方だけで突破できない時は、政治家に前面に出てもらうなどのやり方もあると思うのですが、
そこまで本気ではなかったということではないでしょうか。
大きな展開もあるのではと少しは期待していただけに残念ですが、札幌市に期待するとこうなるため、あまり期待しないようにしたいと思います。

厚別区民さん、管理人さん

＞個人的にもみじ台は新札幌、北広島へのアクセスが微妙に悪く距離以上に孤立した雰囲気を感じていますのでそのあたりに手をつけるプランがあるのかどうかは気になります

以前にパブコメで質問への回答を読みましたが、アクセスの改善については一切検討していないようです。

＞JR北海道が近くを走っているのに、その駅を利用できないもみじ台団地は、バスやタクシー、自家用車に依存することになるので、
建物だけを変えても不人気な地域からの脱却は難しいと感じます。

本当に、不人気な地域から脱却する可能性が絶たれてしまいましたね。
アクセスの改善により利便性が大きく向上するため、ラピダス関連需要が膨らんでいるこの時期であるからこそ、新しい未来が描けた可能性はあったはずなのですが、検討する気がないことがパブコメで確認できました。
地域の再生を目指すのであれば、札幌市が紋切り型の計画を作るのではなく、大手ディベロッパーに委ねてしまってはいかがでしょうか。
札幌ドーム周辺もしかり。札幌市はプランを実現するための調整役に徹するだけで十分だと思います。

①北日本最大の駅ビルにしなくてもいいと思います。
現在のJRタワー展望台の景観を損なわない程度の高さで充分です。

札幌駅北口周辺の住人の日照権問題は少なからずあると思います。
高さ200m級のランドマークは早急に断念し、高さ150mから170m級にし、更にコスト圧縮できると思います！近くに建設中のヨドバシが入る高層複合施設で約3年から4年です！200m以上だと何年かかるのですか？

②エスタ跡地もステラプレイス接続としてフロアを8階までにして事業費やコスト減で早期の開業及びバスターミナル設置

＞ ①北日本最大の駅ビルにしなくてもいいと思います。

JR北海道も儲ける必要があるので、収支計画に合った最大規模のビルを建設する意味は十分あると思います。

＞ 札幌駅北口周辺の住人の日照権問題は少なからずあると思います。

これは問題「ない」と考えています。
数年間に及ぶ環境アセスメントにてしっかりと審査・評価されているため、日照権を含み法令上の諸問題はないはずです。
しかしながら、現計画を大幅に変更する場合、修正アセスメントとなり、最新の状況から新たな問題が発生する可能性はあります。
JR北海道もコスト削減のためだけに、構造を大きく変更するのも難しい状況だと思います。
コスト上昇の原因として建材価格の高騰もありますが、工員不足による建設コスト増加です。

＞ 近くに建設中のヨドバシが入る高層複合施設で約3年から4年です！200m以上だと何年かかるのですか？

札幌で20階建てクラスのオフィスビルがあっという間に組み上がるのを何度も見てきましたし、
構造が同じであれば160ｍと240mでは極端な差は現れないと思われます。
ただし、オフィス+ホテルの複合となると、水回りを含め内装構造が大きく影響します。

＞ ②エスタ跡地もステラプレイス接続としてフロアを8階までにして事業費やコスト減で早期の開業及びバスターミナル設置

これもフロアの削減は早期開業に大きな効果はないと思われます。
ただ、新幹線工事の遅れは一般の人でさえ2036年頃になるという噂が広まっていたのに、エスタを早期閉店を決定した責任は非常に重いと思われます。
北海道新幹線の全線開通は2040年～2045年だろうという噂をよく耳にしますが、
これはトンネル予定経路上に今後も岩塊が多数発見される可能性が高く、岩塊除去でその都度数年単位で遅れが発生する。
岩塊の大きさ次第では新たな経路を再設計して、長い手続き後に再着工となる可能性がある（高い）というのが根拠のようです。
強固な岩塊をも掘り進める革新的な技術が発明されなければ、10年、20年単位で遅れていく可能性が本当に高いのかもしれません。

ちなみに、北4西3や北5西1・2再開発に時間がかかるのは、地下通路、地下鉄、既存建造物に隣接しており、
それらの保護・監視、重機ではなく手作業による作業が必要ということも工期が長くなる1つの要因となります。

パセオ閉店は2022年9月、エスタ閉店は2023年8月でした。
今の札幌駅周辺は滞在する場所が少なく、通路が激混みしている状況ですので、計画されている商業施設は早期開業を目指して欲しいです。

先日、パセオ跡地商業施設を2028年冬ごろの開業を目指しているとありました。
https://news.yahoo.co.jp/articles/2c2422563ed3771641439900640c105725818c09
もう少し早い方が望ましいと思うのですが、ヨドバシ再開発（2028完成予定）に遅れを取らないようにという狙いかと思います。
JR関係の今後の開業予定は、2027エキナカ商業施設、2028冬パセオ跡地商業施設、2030年度北5西2街区低層棟（エスタ跡地）、2034年度北5西1街区高層棟となっていますので、3～4年後にヨドバシとパセオが開業し、２年後にエスタ跡地ができれば札幌駅の利便性や楽しさは劇的に向上しますので、それまでの辛抱ですね。
北5西2と西1の分割施工・開業案がどう進められるかはまだわかりませんが、個人的にはエスタの閉店期間が短くなることを期待しています。
いずれにしても、現在示されている計画が更に遅れたり大幅な縮小されないことを願っております。